房地產開發(fā)項目管理論文范例(2)
房地產開發(fā)項目管理論文范例
房地產開發(fā)項目管理論文范例篇二
淺析房地產開發(fā)工程項目管理
[摘要]最近幾年，房地產一直是當前社會的熱門話題，面對新形勢，房地產開發(fā)企業(yè)該如何搞好工程項目管理是業(yè)生存的根本也是提升核心競爭力的關鍵。文章探討了房地產開發(fā)工程項目管理中可能遇到的一些問題，以及解決這些問題的辦法。
[關鍵詞] 房地產 開發(fā) 工程項目 管理
中圖分類號：TU71 文獻標識碼：A
房地產開發(fā)項目是一項復雜的系統(tǒng)工程，具有開發(fā)周期長、投資金額大、面臨風險多的特點。一般劃分為項目決策階段和項目實施階段。房地產項目開發(fā)商作為項目管理的主體，是整個建設項目從決策到竣工驗收交付使用階段以及保修階段的全程組織者、實施者，對工程建設項目負總責。房地產開發(fā)商對其工程建設的項目管理是否有效，緊密關系到工程質量的優(yōu)劣、工期的長短、利潤的多少等方面，因此顯得尤其重要。現階段，我國房地產開發(fā)商的項目管理歷史較短、缺乏經驗，尚未形成一個科學有效的管理模式。
一.房地產開發(fā)工程項目管理現狀
隨著人們生活水平和住房品位的提高，小區(qū)建設需考慮的功能越來越全，配套設施科技含量越來越高，同時營銷策略、融資方式不斷變化，競爭日趨激烈，國家政策、市場消費行為的變化等，需要房地產企業(yè)具有專業(yè)性強、知識面廣、應變能力快的特點。當前房地產項目的管理主要是通過設置一系列的管理部門，用來管理各項工程。然而，當前形勢下，房地產開發(fā)工程項目管理形勢不容樂觀，要解決這些問題，開發(fā)企業(yè)就要在管理上下功夫，加強對項目制管理的研究和應用，把項目制管理作為一種新生的、先進的、高效的管理模式，給予積極關注。
(一)、房地產項目質量管理現狀
現階段，由于房地產商追求利潤最大化，因而在選擇設計、施工、監(jiān)理、材料供應等單位時，往往采用低價中標，在合同履行過程中，又常拖欠進度款、墊資，中標單位對質量保證體系缺少經濟支撐。在設計上，專業(yè)不配套、不齊全;在施工圖設計上，對方案、套型、結構體系、內部功能、空間利用、節(jié)能節(jié)地等方面缺少研究;施工上，層層分包，材料進場檢驗、質量驗評走過場;售后服務等方面存在問題大都轉嫁給施工單位、物業(yè)管理單位，使問題得不到有效解決，尤其是當前市場條件下對許多房產企業(yè)而言面臨生死考驗。
(二)、房地產項目成本管理現狀
無論是從項目決策階段以及設計階段，到房地產施工以及竣工階段，每時每刻都涉及到工程造價，優(yōu)化項目成本管理，意義重大。在決策階段，一部分房地產開發(fā)企業(yè)因錯誤的決策，導致工程投資增多，有形和無形的投資比例增加。在招投標中，有的企業(yè)只是一味地追求造價最低，忽略了實際建設中的問題，導致在實際工程施工中，簽證變更量大，施工進程無法保證，從而變相地增加的工程成本，影響房地產投資效益。
二.針對房地產開發(fā)工程項目管理的對策
施工管理涉及的內容多，時間長，影響大，直接影響到工程管理目標的實現。房地產項目工程從開工到完工的過程中，施工管理的關鍵之處要以國家相關法律法規(guī)與國家建筑質量管理中心的規(guī)定為原則，必須嚴格根據相關法律法規(guī)，對工程的成本、質量、工期等進行嚴格控制。
(1)施工中成本的控制
項目的成本管理是任何房地產開發(fā)投資方關注的重點。作為房地產工程，必須加強全過程的成本管理。必須從決策出發(fā)，再控制設計中的造價，在施工中全面實行決策階段以及設計階段中的造價管理方式，按全壽命周期成本最低為原則，進行工程項目成本的控制。所謂房地產開發(fā)項目全過程管理，其包括投資決策階段、設計招投標階段、項目建設階段以及竣工經營階段。在各個階段的成本控制中，必須按照成本影響因子的程度大小來選取相關比例的措施來控制項目成本，不能一味貪圖小便宜而忽略了整個項目中的重點控制的相關內容?？v觀整個項目全過程，決策階段和施工階段是控制的重中之重。
在房地產開發(fā)項目投資決策階段，必須把握成本的關鍵因素，從定性和定量量方面來控制造價成本。所謂定性分析，即從宏觀的角度出發(fā)，大體研究項目成本相關影響因子。所謂定量分析，是全面把握效益成本，注重資金投資與效益比例，研究工程價值走向，從可行性報告中合理做出相關預算，對各個施工量進行確定的核算。工程項目建設階段是整個工程項目成本的實施階段，所以在這個階段控制造價，最有必要。首先必須嚴格控制工程變更，因為每一次的工程變更都會嚴重影響工程成本的控制。對于房地產開發(fā)商來講，必須嚴格監(jiān)督建設單位，使其嚴格按圖紙施工，按程序辦事。對于建設單位提出的工程變更必須嚴格把握，詳細審查，對于不需要變更的內容，堅決駁回，對于確實有利于加快工程進程，而且工程中必須要變更的內容，予以批示。然后是加強施工現場的管理，必須委派施工監(jiān)理，在施工現場進行嚴格的監(jiān)督。對于施工材料、施工方案以及施工進度，層層把關，對于不符合工程需求的材料予以清除，對于施工方案必須嚴格審核，提出有利于施工的相關措施，用以控制工程造價。尤其是施工進度這一方面，必須加強監(jiān)管，使建設單位能如期完成施工相關內容，若有拖延進度的現象發(fā)生，必須做出相關處罰。
(2)施工中合同的控制
施工合同是施工企業(yè)與房地產項目開發(fā)企業(yè)共同簽訂的能夠互相約束的合同，同時也是房地產項目開發(fā)企業(yè)對本次項目實施管理的主要法律依據。因此，制訂該合同是施工管理的主要任務。國家在這方面也制訂了標準的條款，除此之外，還應該根據實際情況對施工文明、施工安全、工程驗收、工程材料供應、工程工期以及工程質量獎罰進行明確的規(guī)定，從而提升施工合同的法律性、全面性、合理性，保障工程項目開發(fā)能順利進行。
(3)施工中質量的控制
施工管理中施工質量控制是最為重要的工作，更是施工的生命線，沒有質量的保障其他就談不上。房地產項目開發(fā)，相關管理人員要有總觀全局的意識，對施工單位、監(jiān)理單位等等進行合理協(xié)調，形成團隊來進行質量控制。具體任務是：第一，監(jiān)理合同的簽訂，主要是對承擔質量監(jiān)理的工作人員，根據相關法律規(guī)定進行監(jiān)督。尤其是重點部分與關鍵工序，需要根據國家技術標準來進行檢驗。驗收合格一個環(huán)節(jié)之后，才能開展下一個工序。第二，嚴格監(jiān)督施工企業(yè)，最大限度保障施工質量，培養(yǎng)施工中自我質量控制意識。及時發(fā)現施工企業(yè)在施工過程中可能出現的技術難題并進行解決，保障技術方面的質量。第三，重視材料管理。設計要求與合同約定中明確提出的內容需要嚴格執(zhí)行，做好市場調查，掌握市場材料的最新信息。依據國家相關法律法規(guī)，通過招標環(huán)節(jié)力求選擇信譽好、質量高以及價格合理的材料商進行合作。
(4)施工中工期的控制
控制工期在房地產開發(fā)項目中的地位不可忽視，不僅關系到施工企業(yè)與開發(fā)商的利益，也關系到廣大用戶的利益，這是一個利益連環(huán)。因此，要掌握實際情況監(jiān)督施工單位，再制訂切實可行的進度計劃與組織設計。每一個環(huán)節(jié)控制上，要結合監(jiān)理人員對施工單位的細節(jié)檢查。若是有偏差，要及時分析出現偏差的原因，并配合施工單位進行及時的補救，保障施工項目按時完成。
總之，隨著社會經濟高速的發(fā)展，房地產市場日新月異，開發(fā)項目的工程管理問題逐漸被企業(yè)重視。這是工程的生命線，更是房地產開發(fā)企業(yè)需要重視的基本管理問題。只有這樣，才能為廣大用戶提供最好的住房環(huán)境，促進社會穩(wěn)定。
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作者簡介：梁忠成(1972-)男 江蘇淮安人 中央廣播電視大學施工管理專業(yè)
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