房地產(chǎn)項目風(fēng)險管理論文(2)
房地產(chǎn)項目風(fēng)險管理論文篇二
房地產(chǎn)項目投資風(fēng)險管理研究
摘要：在房地產(chǎn)投資中對風(fēng)險的估計、分析正確與否將直接影響到房地產(chǎn)投資項目的成功與否。因此，分析房地產(chǎn)投資決策過程中面臨的各種風(fēng)險因素，并在此基礎(chǔ)上進行有效的風(fēng)險防范和管理，對保證房地產(chǎn)投資收益，減少或避免不必要的風(fēng)險損失具有重要的作用。本文探討了房地產(chǎn)項目投資風(fēng)險管理。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項目;投資;風(fēng)險管理;措施
中圖分類號：F293 文獻標(biāo)識碼： A
作為房地產(chǎn)投資者，必須增強風(fēng)險意識，充分認(rèn)識房地產(chǎn)投資的特性，了解房地產(chǎn)投資的風(fēng)險形式，對投資風(fēng)險的大小進行理性的判斷并進行風(fēng)險管理。這樣可以有效地在一定程度內(nèi)防范風(fēng)險的發(fā)生，在投資者目標(biāo)收益一定的條件下把風(fēng)險降到盡可能低的程度，或在風(fēng)險程度一定的條件下使投資者獲得盡可能多的收益。
一、 房地產(chǎn)項目投資中存在的風(fēng)險
1、 政策風(fēng)險
政府在市場經(jīng)濟中擔(dān)當(dāng)著“守夜人”的角色，根據(jù)對國家宏觀經(jīng)濟狀況的分析，其會制定相應(yīng)的政策來促進經(jīng)濟的發(fā)展。其中很多政策都與房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展有著密切的聯(lián)系。因此，在進行房地產(chǎn)投資之前，就需要對當(dāng)前的政策環(huán)境進行充分的了解。第三產(chǎn)業(yè)政策、租金政策、設(shè)備材料政策、土地出讓政策、環(huán)保政策等都會對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生影響。只有對我國的政策環(huán)境進行充分地認(rèn)知，才能對比風(fēng)險，達(dá)到理性投資的目的。
2、供求風(fēng)險
在進行投資之前，就需要對供求關(guān)系進行必要的風(fēng)險，在房地產(chǎn)投資的過程中，供求關(guān)系是難以進行科學(xué)地把握的。一般來說，房地產(chǎn)項目施工需要一個比較長的周期，先前的預(yù)測可能會隨著市場的不斷變化，而導(dǎo)致供求關(guān)系受到很大的影響。
3、土地風(fēng)險
(1) 安土重遷觀念的影響
我國的居民有著安土重遷的觀念，在進行拆遷的過程中，可能存在著一定的抵制行為，這樣這需要進行大量的思想工作，來勸導(dǎo)這些居民進行搬遷。這使得拆遷的時間難以保證，難以進行成本控制，增加了項目的進度風(fēng)險。
(2)投機主義的影響
隨著我國的土地拆遷不斷進行，人們在遇到拆遷的時候，抱著從中獲得更多拆遷款的想法，成為了“釘子戶”。這種情況影響了拆遷進度，為了使得工程建設(shè)盡早進行，投資方需要花費比計劃更多的成本，這樣就使得企業(yè)效益難以保證。
(3) 極端行為的影響
在進行整地、拆遷的過程中，一些極端的行為也時有發(fā)生，諸如自焚、爆炸等，這些方式不但使得拆遷工作面臨了很大的問題，同時也將拆遷隊伍放到了法律和輿論的風(fēng)口浪尖。在社會各界的共同影響下，整地拆遷工程受到了巨大的阻礙。
4、建設(shè)風(fēng)險
項目建設(shè)階段涉及到市場把握、人員協(xié)調(diào)、材料的采購、機械的租賃、合同關(guān)系維度、進度管理等諸多方面的內(nèi)容，在整個房地產(chǎn)項目的建設(shè)中，其是最復(fù)雜多變的一個過程。在這個過程中主要存在以下幾個方面的風(fēng)險：
(1) 進度風(fēng)險
由于施工過程中存在不可知因素，一旦工程的工期無法保證的話，那么預(yù)售的房屋就要進行必要的賠償，并且嚴(yán)重影響企業(yè)的信譽和形象。此外，延長工期不但會帶來額外的成本支出，還將使得管理更加復(fù)雜。
(2) 質(zhì)量風(fēng)險
建筑的質(zhì)量對于房地產(chǎn)投資也存在一定的影響，如果質(zhì)量不合格就難以進行竣工驗收，那么房地產(chǎn)就難以預(yù)期投入使用，這樣不但會造成諸多損失，還會使得房屋的購買率下降。
二、房地產(chǎn)項目投資風(fēng)險管理的措施
1、把握市場動態(tài)，提高風(fēng)險預(yù)測能力
投資前對市場情況的調(diào)查分析是整個投資風(fēng)險管理體系的基礎(chǔ)。先期了解市場需求和政府對項目開發(fā)的態(tài)度，有助于確保正確的投資決策方向。根據(jù)國家經(jīng)濟政策、住宅制度改革以及消費群體的文化背景、消費偏好來確定市場定位，設(shè)計有針對性的產(chǎn)品功能、價格區(qū)間及營銷方式，并能依照政策變動適時調(diào)整投資方案等，都是有效控制投資風(fēng)險的關(guān)鍵。
2、建立健全科學(xué)的投資決策和風(fēng)險管理
機制投資者應(yīng)在重視市場需求的基礎(chǔ)上考慮綜合風(fēng)險，以確定最佳的投資決策。對房地產(chǎn)投資者而言，首要決策內(nèi)容是對開發(fā)項目區(qū)位的選擇，良好的區(qū)位可以在較小的風(fēng)險中實現(xiàn)升值，有效避免投資風(fēng)險。區(qū)位確定后，還應(yīng)建立風(fēng)險管理的組織體系，設(shè)立專門風(fēng)險管理部門，以便合理安排資金項目，協(xié)調(diào)好投資控制與進度、質(zhì)量控制的關(guān)系，加強投資動態(tài)管理，及時發(fā)現(xiàn)可能導(dǎo)致投資增加的現(xiàn)實問題和潛在因素。
3、建立風(fēng)險管理的信息系統(tǒng)，形成動態(tài)風(fēng)險監(jiān)控報告
信息是進行科學(xué)的房地產(chǎn)投資可行性研究、投資決策和風(fēng)險管理的基礎(chǔ)，因此企業(yè)應(yīng)當(dāng)設(shè)立信息收集和處理的專門部門或者購買專業(yè)性的行業(yè)信息系統(tǒng)。一來可以日常性的收集國家或目標(biāo)城市、區(qū)域的經(jīng)濟政策、行業(yè)政策、城市規(guī)劃、市場供求情況等信息，進行及時準(zhǔn)確的分析報告，使決策層及時了解市場風(fēng)險和機遇;二來可設(shè)立企業(yè)開發(fā)項目的定期房地產(chǎn)市場報告制度，為企業(yè)決策層和相關(guān)部門提供項目所在地的市場月報、季報、年報，及時把握宏觀經(jīng)濟政策和房地產(chǎn)政策的出臺情況。
4、加強風(fēng)險管理的系統(tǒng)培訓(xùn)，強化員工風(fēng)險管理意識
企業(yè)可開展內(nèi)部定期培訓(xùn)或者通過外部專業(yè)培訓(xùn)機構(gòu)加強員工的管理培訓(xùn)，可以提升員工的專業(yè)度，增強企業(yè)凝聚力。通過風(fēng)險管理教育，使他們了解所面臨的各種風(fēng)險，掌握風(fēng)險防范和處理風(fēng)險的方法，強化風(fēng)險意識，從而提升整個企業(yè)抗風(fēng)險的能力。
5、投資分散策略
房地產(chǎn)投資分散是通過開發(fā)結(jié)構(gòu)的分散，達(dá)到減少風(fēng)險的目的一般包括投資區(qū)域分散、投資時間分散和共同投資等方式。房地產(chǎn)投資區(qū)域分散是將房地產(chǎn)投資分散到不同區(qū)域，從而避免某一特定地區(qū)經(jīng)濟不景氣投資的影響，達(dá)到降低風(fēng)險的目的。而房地產(chǎn)投資時間分散則是要確定一個合理的投資時間間隔，從而避免因市場變化而帶來的損失。例如，當(dāng)房地產(chǎn)先導(dǎo)指標(biāo)發(fā)生明顯變化時，如經(jīng)濟增長率從周期谷底開始回升，貸款利率從高峰開始下降，而國家出讓土地使用權(quán)從周期波谷開始回升，預(yù)示著房地產(chǎn)業(yè)周期將進入擴張階段，此時應(yīng)為投資最佳時機，可以集中力量進行投資。共同投資也是一咱常用的風(fēng)險分散方式。共同投資要求共同投資，利益共享，風(fēng)險同擔(dān)，充分調(diào)動投資各方的積極性，最大限度發(fā)揮各自優(yōu)勢避免風(fēng)險。例如與金融部門、大財團合作，可利用其資金優(yōu)勢，消除房地產(chǎn)籌資風(fēng)險;與外商聯(lián)盟，即可引進先進技術(shù)和管理經(jīng)驗，又能獲得房地產(chǎn)投資開發(fā)政策優(yōu)惠。
6、風(fēng)險回避
在房地產(chǎn)的投資過程中,要想選擇出比較徹底的處理房地產(chǎn)投資風(fēng)險策略.我們可以先從風(fēng)險小的投資項目著手或直接放棄對那些風(fēng)險較大的投資項目進行投資,這樣風(fēng)險的概率產(chǎn)生就不存在了。但是這種策略仍然是有不良后果的,那就是在某一程度上大大減少了得到高額利潤的機會。假如預(yù)期獲益的機會不伴隨著風(fēng)險,那么將會很快有投資者涌入市場,從而降低了預(yù)期的收益。其中我們要認(rèn)識到一個不爭的事實，就是風(fēng)險的大小與預(yù)期的收益值的增降是相互直接作用的。
7、 房地產(chǎn)項目風(fēng)險的轉(zhuǎn)移
風(fēng)險的轉(zhuǎn)移是風(fēng)險管理的另一種有效手段。當(dāng)企業(yè)沒有什么好的方法來對風(fēng)險進行處理時，可以采用風(fēng)險轉(zhuǎn)移的方式來保護自己的利益。風(fēng)險轉(zhuǎn)移是將自身存在的風(fēng)險轉(zhuǎn)移給其他企業(yè)來承擔(dān)，但是，需要弄清楚的是這并不意味著將風(fēng)險直接轉(zhuǎn)接給目標(biāo)企業(yè)，對房地產(chǎn)企業(yè)而言是風(fēng)險的事情，對別的企業(yè)則不一定是風(fēng)險。因為每個企業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r不同，對風(fēng)險的管理態(tài)度也不相同，對自身企業(yè)是風(fēng)險的項目可能在別的企業(yè)那里就是一種良好的機遇。因此，房地產(chǎn)項目合作伙伴的選擇不僅需要考慮利益分配的方式同時還要考慮風(fēng)險的承擔(dān)方式。
總之，在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，必須重視過程中每個環(huán)節(jié)的管理，重視企業(yè)的制度化、程序化管理建設(shè)，客觀看待風(fēng)險，對風(fēng)險進行有效的管理，這樣才能減少或規(guī)避風(fēng)險對項目造成的不利影響。
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