房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理論文(2)
房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理論文篇二
淺析房地產(chǎn)開發(fā)工程項(xiàng)目管理
[摘要]最近幾年，房地產(chǎn)一直是當(dāng)前社會(huì)的熱門話題，面對新形勢，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)該如何搞好工程項(xiàng)目管理是業(yè)生存的根本也是提升核心競爭力的關(guān)鍵。文章探討了房地產(chǎn)開發(fā)工程項(xiàng)目管理中可能遇到的一些問題，以及解決這些問題的辦法。
[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn) 開發(fā) 工程項(xiàng)目 管理
中圖分類號：TU71 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，具有開發(fā)周期長、投資金額大、面臨風(fēng)險(xiǎn)多的特點(diǎn)。一般劃分為項(xiàng)目決策階段和項(xiàng)目實(shí)施階段。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)商作為項(xiàng)目管理的主體，是整個(gè)建設(shè)項(xiàng)目從決策到竣工驗(yàn)收交付使用階段以及保修階段的全程組織者、實(shí)施者，對工程建設(shè)項(xiàng)目負(fù)總責(zé)。房地產(chǎn)開發(fā)商對其工程建設(shè)的項(xiàng)目管理是否有效，緊密關(guān)系到工程質(zhì)量的優(yōu)劣、工期的長短、利潤的多少等方面，因此顯得尤其重要?，F(xiàn)階段，我國房地產(chǎn)開發(fā)商的項(xiàng)目管理歷史較短、缺乏經(jīng)驗(yàn)，尚未形成一個(gè)科學(xué)有效的管理模式。
一.房地產(chǎn)開發(fā)工程項(xiàng)目管理現(xiàn)狀
隨著人們生活水平和住房品位的提高，小區(qū)建設(shè)需考慮的功能越來越全，配套設(shè)施科技含量越來越高，同時(shí)營銷策略、融資方式不斷變化，競爭日趨激烈，國家政策、市場消費(fèi)行為的變化等，需要房地產(chǎn)企業(yè)具有專業(yè)性強(qiáng)、知識面廣、應(yīng)變能力快的特點(diǎn)。當(dāng)前房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理主要是通過設(shè)置一系列的管理部門，用來管理各項(xiàng)工程。然而，當(dāng)前形勢下，房地產(chǎn)開發(fā)工程項(xiàng)目管理形勢不容樂觀，要解決這些問題，開發(fā)企業(yè)就要在管理上下功夫，加強(qiáng)對項(xiàng)目制管理的研究和應(yīng)用，把項(xiàng)目制管理作為一種新生的、先進(jìn)的、高效的管理模式，給予積極關(guān)注。
(一)、房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量管理現(xiàn)狀
現(xiàn)階段，由于房地產(chǎn)商追求利潤最大化，因而在選擇設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理、材料供應(yīng)等單位時(shí)，往往采用低價(jià)中標(biāo)，在合同履行過程中，又常拖欠進(jìn)度款、墊資，中標(biāo)單位對質(zhì)量保證體系缺少經(jīng)濟(jì)支撐。在設(shè)計(jì)上，專業(yè)不配套、不齊全;在施工圖設(shè)計(jì)上，對方案、套型、結(jié)構(gòu)體系、內(nèi)部功能、空間利用、節(jié)能節(jié)地等方面缺少研究;施工上，層層分包，材料進(jìn)場檢驗(yàn)、質(zhì)量驗(yàn)評走過場;售后服務(wù)等方面存在問題大都轉(zhuǎn)嫁給施工單位、物業(yè)管理單位，使問題得不到有效解決，尤其是當(dāng)前市場條件下對許多房產(chǎn)企業(yè)而言面臨生死考驗(yàn)。
(二)、房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理現(xiàn)狀
無論是從項(xiàng)目決策階段以及設(shè)計(jì)階段，到房地產(chǎn)施工以及竣工階段，每時(shí)每刻都涉及到工程造價(jià)，優(yōu)化項(xiàng)目成本管理，意義重大。在決策階段，一部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因錯(cuò)誤的決策，導(dǎo)致工程投資增多，有形和無形的投資比例增加。在招投標(biāo)中，有的企業(yè)只是一味地追求造價(jià)最低，忽略了實(shí)際建設(shè)中的問題，導(dǎo)致在實(shí)際工程施工中，簽證變更量大，施工進(jìn)程無法保證，從而變相地增加的工程成本，影響房地產(chǎn)投資效益。
二.針對房地產(chǎn)開發(fā)工程項(xiàng)目管理的對策
施工管理涉及的內(nèi)容多，時(shí)間長，影響大，直接影響到工程管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。房地產(chǎn)項(xiàng)目工程從開工到完工的過程中，施工管理的關(guān)鍵之處要以國家相關(guān)法律法規(guī)與國家建筑質(zhì)量管理中心的規(guī)定為原則，必須嚴(yán)格根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)，對工程的成本、質(zhì)量、工期等進(jìn)行嚴(yán)格控制。
(1)施工中成本的控制
項(xiàng)目的成本管理是任何房地產(chǎn)開發(fā)投資方關(guān)注的重點(diǎn)。作為房地產(chǎn)工程，必須加強(qiáng)全過程的成本管理。必須從決策出發(fā)，再控制設(shè)計(jì)中的造價(jià)，在施工中全面實(shí)行決策階段以及設(shè)計(jì)階段中的造價(jià)管理方式，按全壽命周期成本最低為原則，進(jìn)行工程項(xiàng)目成本的控制。所謂房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全過程管理，其包括投資決策階段、設(shè)計(jì)招投標(biāo)階段、項(xiàng)目建設(shè)階段以及竣工經(jīng)營階段。在各個(gè)階段的成本控制中，必須按照成本影響因子的程度大小來選取相關(guān)比例的措施來控制項(xiàng)目成本，不能一味貪圖小便宜而忽略了整個(gè)項(xiàng)目中的重點(diǎn)控制的相關(guān)內(nèi)容?？v觀整個(gè)項(xiàng)目全過程，決策階段和施工階段是控制的重中之重。
在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資決策階段，必須把握成本的關(guān)鍵因素，從定性和定量量方面來控制造價(jià)成本。所謂定性分析，即從宏觀的角度出發(fā)，大體研究項(xiàng)目成本相關(guān)影響因子。所謂定量分析，是全面把握效益成本，注重資金投資與效益比例，研究工程價(jià)值走向，從可行性報(bào)告中合理做出相關(guān)預(yù)算，對各個(gè)施工量進(jìn)行確定的核算。工程項(xiàng)目建設(shè)階段是整個(gè)工程項(xiàng)目成本的實(shí)施階段，所以在這個(gè)階段控制造價(jià)，最有必要。首先必須嚴(yán)格控制工程變更，因?yàn)槊恳淮蔚墓こ套兏紩?huì)嚴(yán)重影響工程成本的控制。對于房地產(chǎn)開發(fā)商來講，必須嚴(yán)格監(jiān)督建設(shè)單位，使其嚴(yán)格按圖紙施工，按程序辦事。對于建設(shè)單位提出的工程變更必須嚴(yán)格把握，詳細(xì)審查，對于不需要變更的內(nèi)容，堅(jiān)決駁回，對于確實(shí)有利于加快工程進(jìn)程，而且工程中必須要變更的內(nèi)容，予以批示。然后是加強(qiáng)施工現(xiàn)場的管理，必須委派施工監(jiān)理，在施工現(xiàn)場進(jìn)行嚴(yán)格的監(jiān)督。對于施工材料、施工方案以及施工進(jìn)度，層層把關(guān)，對于不符合工程需求的材料予以清除，對于施工方案必須嚴(yán)格審核，提出有利于施工的相關(guān)措施，用以控制工程造價(jià)。尤其是施工進(jìn)度這一方面，必須加強(qiáng)監(jiān)管，使建設(shè)單位能如期完成施工相關(guān)內(nèi)容，若有拖延進(jìn)度的現(xiàn)象發(fā)生，必須做出相關(guān)處罰。
(2)施工中合同的控制
施工合同是施工企業(yè)與房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)企業(yè)共同簽訂的能夠互相約束的合同，同時(shí)也是房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)企業(yè)對本次項(xiàng)目實(shí)施管理的主要法律依據(jù)。因此，制訂該合同是施工管理的主要任務(wù)。國家在這方面也制訂了標(biāo)準(zhǔn)的條款，除此之外，還應(yīng)該根據(jù)實(shí)際情況對施工文明、施工安全、工程驗(yàn)收、工程材料供應(yīng)、工程工期以及工程質(zhì)量獎(jiǎng)罰進(jìn)行明確的規(guī)定，從而提升施工合同的法律性、全面性、合理性，保障工程項(xiàng)目開發(fā)能順利進(jìn)行。
(3)施工中質(zhì)量的控制
施工管理中施工質(zhì)量控制是最為重要的工作，更是施工的生命線，沒有質(zhì)量的保障其他就談不上。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)，相關(guān)管理人員要有總觀全局的意識，對施工單位、監(jiān)理單位等等進(jìn)行合理協(xié)調(diào)，形成團(tuán)隊(duì)來進(jìn)行質(zhì)量控制。具體任務(wù)是：第一，監(jiān)理合同的簽訂，主要是對承擔(dān)質(zhì)量監(jiān)理的工作人員，根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定進(jìn)行監(jiān)督。尤其是重點(diǎn)部分與關(guān)鍵工序，需要根據(jù)國家技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)來進(jìn)行檢驗(yàn)。驗(yàn)收合格一個(gè)環(huán)節(jié)之后，才能開展下一個(gè)工序。第二，嚴(yán)格監(jiān)督施工企業(yè)，最大限度保障施工質(zhì)量，培養(yǎng)施工中自我質(zhì)量控制意識。及時(shí)發(fā)現(xiàn)施工企業(yè)在施工過程中可能出現(xiàn)的技術(shù)難題并進(jìn)行解決，保障技術(shù)方面的質(zhì)量。第三，重視材料管理。設(shè)計(jì)要求與合同約定中明確提出的內(nèi)容需要嚴(yán)格執(zhí)行，做好市場調(diào)查，掌握市場材料的最新信息。依據(jù)國家相關(guān)法律法規(guī)，通過招標(biāo)環(huán)節(jié)力求選擇信譽(yù)好、質(zhì)量高以及價(jià)格合理的材料商進(jìn)行合作。
(4)施工中工期的控制
控制工期在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中的地位不可忽視，不僅關(guān)系到施工企業(yè)與開發(fā)商的利益，也關(guān)系到廣大用戶的利益，這是一個(gè)利益連環(huán)。因此，要掌握實(shí)際情況監(jiān)督施工單位，再制訂切實(shí)可行的進(jìn)度計(jì)劃與組織設(shè)計(jì)。每一個(gè)環(huán)節(jié)控制上，要結(jié)合監(jiān)理人員對施工單位的細(xì)節(jié)檢查。若是有偏差，要及時(shí)分析出現(xiàn)偏差的原因，并配合施工單位進(jìn)行及時(shí)的補(bǔ)救，保障施工項(xiàng)目按時(shí)完成。
總之，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)高速的發(fā)展，房地產(chǎn)市場日新月異，開發(fā)項(xiàng)目的工程管理問題逐漸被企業(yè)重視。這是工程的生命線，更是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要重視的基本管理問題。只有這樣，才能為廣大用戶提供最好的住房環(huán)境，促進(jìn)社會(huì)穩(wěn)定。
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作者簡介：梁忠成(1972-)男 江蘇淮安人 中央廣播電視大學(xué)施工管理專業(yè)
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