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房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施階段成本管理與控制分析論文

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房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施階段成本管理與控制分析論文

  策略性成本管理是于90年代興起的一種最新潮的,具有全面性與前瞻性的現(xiàn)代化的管理方法,倍受西歐、美國(guó)和日本等發(fā)達(dá)國(guó)家管理界、企業(yè)界的高度重視和極大關(guān)注,在現(xiàn)代企業(yè)求生存謀發(fā)展中的作用越來(lái)越大,地位越來(lái)越重要,是現(xiàn)代企業(yè)發(fā)展步入良勝循環(huán)的關(guān)鍵一招。其特點(diǎn)是當(dāng)企業(yè)在面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的環(huán)境下,逐漸重視整體的策略規(guī)劃已成為現(xiàn)代管理的一大趨勢(shì),成本管理與企業(yè)策略的結(jié)合,勢(shì)必使企業(yè)跨出內(nèi)部控制的單一角色,迎接外部分析的新領(lǐng)域,以鞏固和贏得企業(yè)長(zhǎng)期競(jìng)爭(zhēng)的優(yōu)勢(shì)。以下是學(xué)習(xí)啦小編今天為大家精心準(zhǔn)備的:房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施階段成本管理與控制分析相關(guān)論文。內(nèi)容僅供參考,歡迎閱讀!

  房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施階段成本管理與控制分析全文如下:

  引言

  如何提高房地產(chǎn)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力,從企業(yè)內(nèi)部挖掘潛力,加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部管理,已逐漸成為房地產(chǎn)業(yè)迫切需要解決的問(wèn)題,而房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制作為企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)首先要解決的問(wèn)題。房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的實(shí)施階段包括分為設(shè)計(jì)、招投標(biāo)、施工及竣工結(jié)算階段等。而每個(gè)過(guò)程、分過(guò)程、子過(guò)程又是由許多不同的具體活動(dòng)構(gòu)成的。房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的工程成本控制管理貫穿了項(xiàng)目的全過(guò)程,即從房地產(chǎn)項(xiàng)目決策的投資估算到設(shè)計(jì)階段設(shè)計(jì)概算,以及施工階段的施工圖預(yù)算和工程完工后的竣工結(jié)算。各個(gè)階段的成本控制目標(biāo)是有機(jī)聯(lián)系在一起的,各個(gè)階段互相制約、互相補(bǔ)充。因此,要建立一體化的管理體系,及時(shí)發(fā)現(xiàn)偏差,糾正偏差,使幾個(gè)階段朝著預(yù)定的控制目標(biāo)方向進(jìn)展,嚴(yán)格控制房地產(chǎn)項(xiàng)目工程成本。

  一、房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理問(wèn)題分析

  在房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理上,房地產(chǎn)商通常只重視施工階段的成本控制,而對(duì)設(shè)計(jì)、招標(biāo)等階段的成本控制缺乏足夠的重視。中國(guó)房地產(chǎn)商只重視“顯成本”的控制,而對(duì)“隱成本”不加以重視,結(jié)果造成了房地產(chǎn)項(xiàng)目只得益于設(shè)計(jì)成本費(fèi)用的減少卻反而增加了其后工程成本的造價(jià),使得成本實(shí)際卻大大增加。具體房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理存在問(wèn)題如下:

  (一)只重視施工階段的成本控制,不重視設(shè)計(jì)階段的成本控制

  施工階段可能是成本投入最明顯的一個(gè)階段,應(yīng)該說(shuō)是比較重要的一個(gè)階段,房地產(chǎn)開發(fā)普遍對(duì)項(xiàng)目工程施工階段非常重視。房地產(chǎn)公司均設(shè)有工程部,同時(shí)聘請(qǐng)專業(yè)的工程監(jiān)理公司對(duì)項(xiàng)目施工進(jìn)行直接的監(jiān)控。開發(fā)商忽視了對(duì)設(shè)計(jì)階段的成本控制,往往將設(shè)計(jì)費(fèi)一壓再壓,認(rèn)為這就是節(jié)約成本。開發(fā)商普遍缺乏對(duì)設(shè)計(jì)進(jìn)行監(jiān)控的能力,往往使施工圖設(shè)計(jì)保守或不合理,從而造成浪費(fèi)。

  (二)不重視計(jì)劃和管理,導(dǎo)致成本失控

  企業(yè)的管理松懈也是成本失控的重要原因,管理活動(dòng)效能低下,資源沒(méi)有得到合理利用,成本失真的問(wèn)題時(shí)有發(fā)生。在評(píng)估成本支出時(shí),材料利用率低、設(shè)備效用差、技術(shù)及產(chǎn)品儲(chǔ)備不足、價(jià)值轉(zhuǎn)移和價(jià)值增值過(guò)程的無(wú)用環(huán)節(jié)、資源浪費(fèi)等現(xiàn)象非常嚴(yán)重。

  (三)招標(biāo)投標(biāo)沒(méi)有真正起到成本控制的作用

  通過(guò)實(shí)行招投標(biāo)以降低造價(jià),保證質(zhì)量,確實(shí)有其必要性和現(xiàn)實(shí)性。很多房地產(chǎn)公司(特別是一些國(guó)有房地產(chǎn)公司)不愿意搞公開的工程招投標(biāo)。雖然政府作了硬性規(guī)定,工程招投標(biāo)依然若隱若現(xiàn)未能全面實(shí)現(xiàn),沒(méi)有起到成本控制的作用。

  (四)現(xiàn)場(chǎng)簽證控制不力,導(dǎo)致成本失控

  由于房地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)施周期長(zhǎng),工程變更是項(xiàng)目施工階段經(jīng)常會(huì)遇到的問(wèn)題,它常常伴隨著工程費(fèi)用的增加,同時(shí)也可能會(huì)引起停工、返工現(xiàn)象,造成項(xiàng)目總成本的大幅增加。如加強(qiáng)預(yù)算審查,安排施工全過(guò)程的材料和質(zhì)量的監(jiān)理等,卻忽視了對(duì)工程變更的控制,從而造成施工階段的支出超出預(yù)算,使得施工階段的成本難以控制。

  二、房地產(chǎn)實(shí)施階段成本控制的措施

  (一)設(shè)計(jì)階段的成本控制措施

  設(shè)計(jì)階段是投資控制的關(guān)鍵環(huán)節(jié),尤其是初步設(shè)計(jì)階段。因?yàn)樵诔醪皆O(shè)計(jì)階段,建筑物的結(jié)構(gòu)形式、外觀設(shè)計(jì)、平面布置及裝修標(biāo)準(zhǔn)等已基本確定,因此在初步設(shè)計(jì)階段就開始進(jìn)行投資估算顯得尤為重要。設(shè)計(jì)階段可以采用的成本控制方法有:

  1.推行設(shè)計(jì)招標(biāo)與設(shè)計(jì)監(jiān)理

  實(shí)行設(shè)計(jì)招標(biāo)制度可以有效地防范設(shè)計(jì)領(lǐng)域的不規(guī)范行為,保證有資質(zhì)和實(shí)力的設(shè)計(jì)單位在良好的制度環(huán)境下公平競(jìng)爭(zhēng),不斷加強(qiáng)自身管理,提高設(shè)計(jì)水平,增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)能力,同時(shí)也擴(kuò)大房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在設(shè)計(jì)方案的選擇范圍,保證了設(shè)計(jì)方案的質(zhì)量。

  2.實(shí)行限額設(shè)計(jì)制度

  積極推行限額設(shè)計(jì),實(shí)行設(shè)計(jì)經(jīng)濟(jì)責(zé)任制。作為設(shè)計(jì)單位,要推行限額設(shè)計(jì),在設(shè)計(jì)中凡是能進(jìn)行定量分析的設(shè)計(jì)內(nèi)容,均要通過(guò)計(jì)算,充分考慮施工的可能性和經(jīng)濟(jì)性。項(xiàng)目設(shè)計(jì)委托時(shí),要向設(shè)計(jì)單位提供盡可能詳盡的相關(guān)設(shè)計(jì)資料及各種技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo),明確項(xiàng)目開發(fā)的定位和工程建設(shè)成本范圍,特別要強(qiáng)調(diào)設(shè)計(jì)方案的經(jīng)濟(jì)合理性,在保證工程質(zhì)量和進(jìn)度的前提下盡可能節(jié)約成本。

  3.運(yùn)用價(jià)值工程優(yōu)選設(shè)計(jì)方案

  在設(shè)計(jì)階段運(yùn)用價(jià)值工程進(jìn)行投資控制,就是把工程的功能和投資兩個(gè)方面進(jìn)行綜合分析。選擇投資相對(duì)較低,功能相對(duì)較高的方案,確保必要的使用功能,消除不必要功能的費(fèi)用,從而達(dá)到控制投資的目的。

  4.加強(qiáng)圖紙會(huì)審工作并實(shí)行設(shè)計(jì)的獎(jiǎng)懲制度

  加強(qiáng)圖紙審核,將工程變更盡量控制在施工之前。在設(shè)計(jì)出圖前,組織設(shè)計(jì)部、工程部造價(jià)部對(duì)圖紙技術(shù)上的合理性、施工上的可行性、同時(shí),制定較為詳細(xì)的、操作性較強(qiáng)的獎(jiǎng)懲方案,從節(jié)約額中提取一定比例的金額進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì),進(jìn)而提高設(shè)計(jì)人員的工程成本控制意識(shí),避免工程設(shè)計(jì)的肥梁胖柱、超量配筋、加大截面、任意提高鋼筋混凝土強(qiáng)度等級(jí)等提高工程造價(jià)的現(xiàn)象。

  (二)施工階段的成本控制

  1.工程變更控制

  設(shè)計(jì)變更是在工程施工過(guò)程中為滿足施工現(xiàn)場(chǎng)條件變化、保證設(shè)計(jì)和施工質(zhì)量,完善設(shè)計(jì)而進(jìn)行的修改工作。工程成本增減幅度應(yīng)控制在總概算的范圍之內(nèi),若確需變更但有可能超概算時(shí),更要慎重。一般情況下,即使變更要求可能在技術(shù)經(jīng)濟(jì)上是合理的,也應(yīng)全面考慮,將變更以后所產(chǎn)生的效益與現(xiàn)場(chǎng)變更往往會(huì)引起施工單位的索賠等所產(chǎn)生的損失進(jìn)行比較,權(quán)衡輕重后再做出決定。建設(shè)單位要事先做好各項(xiàng)準(zhǔn)備工作,設(shè)計(jì)變更時(shí)間做節(jié)點(diǎn)控制,主體變更控制節(jié)點(diǎn)應(yīng)該為標(biāo)準(zhǔn)層砌筑完成,現(xiàn)場(chǎng)統(tǒng)一檢查與核對(duì);室外變更時(shí)間控制節(jié)點(diǎn)應(yīng)該為污水、雨水管線完成施工,對(duì)總圖進(jìn)行全面檢查。

  2.索賠控制

  在索賠事件發(fā)生后做好同期記錄,根據(jù)工程的實(shí)際情況,給承包商發(fā)放停工和復(fù)工通知,盡可能減少工程損失,并應(yīng)掌握第一手資料,以便于與承包商日后索賠費(fèi)用的核實(shí)。

  (三)竣工階段的成本控制

  工程竣工結(jié)算是核定建設(shè)的最終依據(jù),也是建設(shè)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后編制竣工決算和核定新增固定資產(chǎn)價(jià)值的依據(jù)。因此,這是控制工程成本的最后一關(guān)。一般應(yīng)從以下角度控制結(jié)算工程成本。

  1.核驗(yàn)結(jié)算資料

  根據(jù)竣工圖結(jié)合隱蔽簽證、現(xiàn)場(chǎng)簽證和設(shè)計(jì)變更進(jìn)行審核計(jì)算,審查是否按圖紙和合同規(guī)定完成工作,是否有丟項(xiàng)、落項(xiàng)的工程。

  2.結(jié)算費(fèi)用審核

  根據(jù)各項(xiàng)合同,處理好施工過(guò)程變更和索賠后,重點(diǎn)審查工程量、審查材料價(jià)格及單價(jià)的套用、換算、補(bǔ)充是否合理,是否符合合同規(guī)定;在結(jié)算時(shí)實(shí)行復(fù)審制度,以確保工程結(jié)算能按照合同約定的方式進(jìn)行,并進(jìn)行工程尾款會(huì)簽制度,確保結(jié)算質(zhì)量和投資收益。

  三、結(jié)束語(yǔ)

  本文強(qiáng)調(diào)對(duì)影響房地產(chǎn)項(xiàng)目成本最大的實(shí)施階段的成本控制存在的問(wèn)題和成本控制措施進(jìn)行分析和研究。在設(shè)計(jì)階段,實(shí)行設(shè)計(jì)方案招標(biāo)制度和限額設(shè)計(jì)制度,加強(qiáng)圖紙會(huì)審工作,實(shí)行設(shè)計(jì)的獎(jiǎng)懲制度,加強(qiáng)成本的控制。在招投標(biāo)階段,選用合理的合同模式編制招標(biāo)文件、評(píng)標(biāo)、議標(biāo)工作,并對(duì)部分材料實(shí)施戰(zhàn)略采購(gòu)制度,通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)得到合理的市場(chǎng)價(jià)格。在施工階段,通過(guò)對(duì)項(xiàng)目工程變更和索賠控制,實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目過(guò)程成本的控制。在竣工階段,進(jìn)行核驗(yàn)結(jié)算資料和加強(qiáng)結(jié)算費(fèi)用審核工作等具體成本控制措施。

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