成本管理戰(zhàn)略論文：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管理探討

　　對成本管理組織也應(yīng)考慮管理的成本，從財(cái)務(wù)角度來衡量成本管理體系的有效性，不斷降低管理成本，提高管理者的滿意度。以下是學(xué)習(xí)啦小編今天為大家精心準(zhǔn)備的成本管理戰(zhàn)略相關(guān)論文：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管理探討。內(nèi)容僅供參考，歡迎閱讀!

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管理探討全文如下：

　　近年來，隨著房地產(chǎn)市場的競爭越來越激烈，房地產(chǎn)開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)性越來越高。房地產(chǎn)企業(yè)要想在市場不斷規(guī)范與競爭的環(huán)境下實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益的最大化，就必須要對各項(xiàng)目的開發(fā)實(shí)施有效的成本控制與管理，從而真正實(shí)現(xiàn)集約和效益型的開發(fā)。

　　1 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加強(qiáng)成本管理與控制的必要性

　　1.1 對成本加強(qiáng)管理與控制是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲得經(jīng)濟(jì)效益的內(nèi)在需求

　　房地產(chǎn)業(yè)一直以來處于快速發(fā)展階段，各種行業(yè)和部門介入到房地產(chǎn)行業(yè)，以獲取高額利潤。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在經(jīng)營過程中所使用的并不是科學(xué)化的經(jīng)營管理手段，以不平衡的中國房地產(chǎn)市場供需關(guān)系獲取暴利是所有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的盈利手段。然而中國房地產(chǎn)市場的進(jìn)一步規(guī)范、以資源占用而享受較高經(jīng)營效益的時代已經(jīng)逐漸消退，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要想在更為規(guī)范、科學(xué)的市場管理中獲得競爭優(yōu)勢就必須以更為科學(xué)的財(cái)務(wù)管理手段為基礎(chǔ)。在不斷壓縮的土地資源面前，最大限度減少不必要的財(cái)務(wù)開支已經(jīng)成為當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)調(diào)整經(jīng)營策略考慮的重點(diǎn)。另外，由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在著資金投入大、專業(yè)性強(qiáng)、建設(shè)周期長及市場不穩(wěn)定等因素，投資風(fēng)險(xiǎn)較高，必須對項(xiàng)目開發(fā)所需要的財(cái)務(wù)成本作出科學(xué)、有效管理，實(shí)現(xiàn)集約式的經(jīng)營發(fā)展。

　　1.2 對成本加強(qiáng)管理與控制是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲得社會效益的外在需求

　　自實(shí)行住房改革以來，我國房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了強(qiáng)勁的發(fā)展勢頭，在保持國民經(jīng)濟(jì)兩位數(shù)發(fā)展態(tài)勢中發(fā)揮著重要作用。但房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過熱，也給國民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行帶來了不良影響，全民炒房現(xiàn)象有增無減了，當(dāng)前的房價已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過普通公民的購買能力，房源日益集中在少數(shù)社會公民手中，由少數(shù)人支配房源是當(dāng)前我國房產(chǎn)市場的主流，加劇了社會不公平，并逐漸演化為重要的民生問題之一。這種依賴房價獲取暴利的不正常經(jīng)濟(jì)行為必須加以控制，減少越來越多的房地產(chǎn)泡沫，加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的調(diào)控，為更多的社會公民提供物美價廉的商品經(jīng)濟(jì)適用房，能夠有效解決低收入階層的住房困難，促進(jìn)和諧社會建設(shè)。

　　2 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)現(xiàn)對成本有效管理與控制的策略

　　2.1 投資決策階段的控制管理

　　任何一個項(xiàng)目要想做好就必須要做好充分的前期準(zhǔn)備，并對各種實(shí)施方案和技術(shù)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行對比和分析，然后才能夠從全局出發(fā)，做出正確的決策。投資決策階段是合理確定造價的關(guān)鍵，它對于項(xiàng)目建設(shè)的成敗有著決定性的作用，一般來說，決策階段所產(chǎn)生的費(fèi)用只占整個項(xiàng)目投資比例的1～2%，但是它對于項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的影響作用可高達(dá)75～90%，這充分說明了建筑工程項(xiàng)目投資決策階段的重要性，一旦決策階段做得不好就會對整個項(xiàng)目造成不可挽回的損失，因此在這個階段應(yīng)該慎重的進(jìn)行全面的分析和研究。在具體的實(shí)踐中可通過以下兩個方面來實(shí)施管理與控制：

　　(1)對投資項(xiàng)目采取儲備制和評估論證制，將“建設(shè)一批、儲備一批、謀劃一批”作為發(fā)展的思路，實(shí)行先儲備、后建設(shè)，同時還要考慮國家和地方政府的發(fā)展戰(zhàn)略需要，組織專家或者有威望的委托咨詢機(jī)構(gòu)，對擬建的項(xiàng)目進(jìn)行全面的、系統(tǒng)的分析和預(yù)測，并作出客觀的評估決策，以確定其施工的必要性和可行性。而建設(shè)方案也要采用科學(xué)的方法和手段，從技術(shù)方面、經(jīng)濟(jì)方面以及可行性方面等進(jìn)行多方案的對比和選擇，最終選擇最佳的方案;

　　(2)在對建設(shè)項(xiàng)目投資進(jìn)行估算中，應(yīng)根據(jù)完整的基礎(chǔ)資料，調(diào)取充分的依據(jù)，對其進(jìn)行科學(xué)的預(yù)測，要準(zhǔn)確的考慮到項(xiàng)目實(shí)施的過程中有可能會出現(xiàn)的各種不突發(fā)情況以及不利因素對工程施工所造成的危害，進(jìn)而使投資估算能夠達(dá)到滿足項(xiàng)目前期不同階段的要求以及真正的、有效的對總投資起到控制作用。

　　2.2 設(shè)計(jì)方案階段的控制管理

　　設(shè)計(jì)方案階段是在項(xiàng)目決策階段之后的另一個工程建設(shè)和投資控制的關(guān)鍵階段，它主要負(fù)責(zé)的是對項(xiàng)目進(jìn)行全面的規(guī)劃以及具體施工意圖方面的處理，不僅是經(jīng)濟(jì)關(guān)系和技術(shù)方面的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，同時也是項(xiàng)目投資控制成本的重點(diǎn)階段。在這個階段，首先要通過設(shè)計(jì)招標(biāo)和設(shè)計(jì)方案選擇出最佳的設(shè)計(jì)方案，利用設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)集體的智慧，發(fā)揮人員的創(chuàng)造精神，運(yùn)用價值工程手段，提出各種具有現(xiàn)實(shí)意義的方案，其中重點(diǎn)是針對設(shè)計(jì)方案進(jìn)行功能性和效益性的分析和比較，盡可能的實(shí)現(xiàn)以最低的成本完成項(xiàng)目的建設(shè)。其次，可以采取限額設(shè)計(jì)，在設(shè)計(jì)合同中要將限額設(shè)計(jì)條款以具體的條目明確出來，如果有超額，則應(yīng)該由責(zé)任方承擔(dān)，同時對設(shè)計(jì)單位優(yōu)化設(shè)計(jì)帶來的經(jīng)濟(jì)效益給予適當(dāng)?shù)莫剟?。另外，加?qiáng)預(yù)算的編制工作也是非常重要的一項(xiàng)內(nèi)容，設(shè)計(jì)概算是投資估算的進(jìn)一步深入工作，它為施工招投標(biāo)提供了參考和依據(jù)，因此需要從設(shè)計(jì)概算項(xiàng)目的完整性、工程量的計(jì)算、材料市場的價格以及設(shè)備、工器具的購置數(shù)量和種類等方面進(jìn)行全面的考慮。

　　2.3 工程施工階段的控制管理

　　施工階段是工程實(shí)體形成階段，也是工程人力、物力以及材料的主要消耗階段，造價涉及的面較廣，影響因素也非常多，比如施工周期變更、材料設(shè)備價格變更、政策性變化等。在這一過程中，以采取細(xì)化任務(wù)、分級負(fù)責(zé)的控制方式，遵循控制過程、保障結(jié)果的控制思路。首先根據(jù)監(jiān)理的規(guī)定，進(jìn)行指責(zé)分工，確保責(zé)任到人，在工程耗費(fèi)上應(yīng)當(dāng)做好月度工程施工進(jìn)度額的審核，花費(fèi)較大的項(xiàng)目可以進(jìn)行周審核，確保投資不會出現(xiàn)失控。其次，對于施工單位提出的材料變更、人員變更等事項(xiàng)必須做好重點(diǎn)審查、核對，對于施工單位使用的設(shè)備、材料來源以及質(zhì)量也應(yīng)當(dāng)做好校對，防止部分人員在利益驅(qū)使下虛報(bào)、假報(bào)或者在建筑質(zhì)量上以次充好，影響造價的同時也為工程質(zhì)量埋下隱患。對于施工單位或者材料供應(yīng)商對于已經(jīng)簽訂的合同作出的變更，如無特殊情況應(yīng)當(dāng)提醒他們嚴(yán)格依照合同履行應(yīng)盡義務(wù)，如果施工單位反方面變更或者在業(yè)主對于變更數(shù)量以及價格明確提出爭議的前提下，扇子施工，就會導(dǎo)致后續(xù)結(jié)算出現(xiàn)較大問題。

　　2.4 竣工結(jié)算階段的控制管理

　　竣工階段的工程造價管理是房地產(chǎn)成本管理中的最后環(huán)節(jié)也是最為關(guān)鍵的環(huán)節(jié)之一。在實(shí)際管理中，首先應(yīng)當(dāng)強(qiáng)化工程量審核，做好簽證憑據(jù)的審核，在審核前，應(yīng)當(dāng)事先做好調(diào)查研究，審核過程中應(yīng)堅(jiān)持將簽證作為計(jì)量的唯一標(biāo)準(zhǔn)，依照簽證的實(shí)際情況進(jìn)行審核，避免出現(xiàn)和實(shí)際不符合的開支，加大開支。其次，應(yīng)當(dāng)審核套用單價。工程造價定額本身具有高度的科學(xué)性、不可變更行和法令性，任何人都不得私自對其變更，審核時應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照相關(guān)計(jì)算單位以及數(shù)量標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，避免發(fā)生一些提高或者降低的不良現(xiàn)象。

　　最后，還應(yīng)不斷強(qiáng)化費(fèi)用審核。在取費(fèi)時必須參照國家工程類標(biāo)準(zhǔn)或者當(dāng)?shù)毓こ淘靸r管理部門規(guī)定的一些條例嚴(yán)格執(zhí)行，綜合考慮合同以及招投標(biāo)書等做出合理的費(fèi)率確定。除此之外，取費(fèi)文件的時效性也應(yīng)當(dāng)作為審核的重點(diǎn)加以關(guān)注，其他還有采用的取費(fèi)表和工程性質(zhì)二者的一致性，以及費(fèi)率計(jì)算手段的合理性和科學(xué)性，包括價差變更的材料于相應(yīng)的文件是否符合等。

　　3 結(jié)束語

　　總之，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理與控制是企業(yè)經(jīng)營發(fā)展的重點(diǎn)，在日益激烈的市場經(jīng)濟(jì)競爭中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)項(xiàng)目建設(shè)過程中各個階段的工程造價成本管理，提高成本管理水平，從而不斷地降低成本，獲得更好的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益。

　　作者簡介：龔長蘭，女，漢，1976年10月，重慶渝北，講師，研究生，研究方向：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理