清末民初黑龍江省房屋租賃中的民事習(xí)慣論文

　　房屋租賃是指出租人(一般為房屋所有權(quán)人)將房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。為了加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，保障當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》等法律、法規(guī)的規(guī)定實(shí)行房屋租賃登記備案制度，對(duì)租賃雙方的合同進(jìn)行監(jiān)證，發(fā)給承租人《房屋租賃登記證》。以下是學(xué)習(xí)啦小編今天為大家精心準(zhǔn)備的：清末民初黑龍江省房屋租賃中的民事習(xí)慣相關(guān)論文。內(nèi)容僅供參考，歡迎閱讀!

　　清末民初黑龍江省房屋租賃中的民事習(xí)慣全文如下：

　　清末民初，由于受家庭人口變化及家業(yè)興衰等多種因素影響，房屋租賃成為日常生活中常見的現(xiàn)象，房屋作為商品存在的特點(diǎn)凸顯。然而，與當(dāng)時(shí)全國(guó)其他地區(qū)相比，黑龍江省房屋租賃顯得頗為活躍，長(zhǎng)期實(shí)踐中已形成一套成熟、規(guī)范的民事習(xí)慣。據(jù)筆者統(tǒng)計(jì)，《民事習(xí)慣調(diào)查報(bào)告錄》物權(quán)編中有關(guān)黑龍江省房屋租賃習(xí)慣的條目竟多達(dá)217則，約占該省物權(quán)習(xí)慣總條目(360則)的60%，約占全國(guó)物權(quán)習(xí)慣總條目(1389則)的16%。有鑒于此，認(rèn)真、細(xì)致地考察清末民初黑龍江省房屋租賃中的民事習(xí)慣，足以窺探當(dāng)時(shí)國(guó)內(nèi)其他地區(qū)房屋租賃習(xí)慣的掠影，具有一定的學(xué)術(shù)價(jià)值，這也正是筆者選取黑龍江省來(lái)研究的原因所在。

　　誠(chéng)然，房屋租賃從屬于現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)學(xué)的研究范疇，是深入研究某一地區(qū)社會(huì)商品經(jīng)濟(jì)、私權(quán)制度的重要方面，但作為“歷史傳承”，房屋租賃中的民事習(xí)慣不僅記錄著傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)紛繁復(fù)雜的歷史表象，更承載著經(jīng)濟(jì)表象背后所隱含的制度與文化，是全面認(rèn)識(shí)某一地區(qū)社會(huì)歷史文化命題的重要切入點(diǎn)。然而，當(dāng)前國(guó)內(nèi)學(xué)界對(duì)這一論題明顯缺乏關(guān)注，沒有專題論文見諸案頭?；诖耍P者將據(jù)《民事習(xí)慣調(diào)查報(bào)告錄》中的有關(guān)史料，對(duì)清末民初黑龍江房屋租賃中的民事習(xí)慣略作考察與分析。

　　一、租不攔典、典不攔賣

　　清末民初，房屋的租賃、典當(dāng)、買賣三者交叉出現(xiàn)，共同建構(gòu)了清末民初房屋交易市場(chǎng)。當(dāng)租、典、賣之間發(fā)生疊加矛盾時(shí)，三者權(quán)利孰輕孰重，將會(huì)影響到交易雙方各自權(quán)益的爭(zhēng)取。一般民事習(xí)慣認(rèn)為，租約的效力低于典約，典約的效力低于賣約。即承租人的權(quán)利不能對(duì)抗出典契約的成立，承典人的權(quán)利不能對(duì)抗買賣契約的成立，此即“租不攔典、典不攔賣”。租賃、典當(dāng)、買賣三種交易行為之間的效力高下關(guān)系由此可窺見一般。黑龍江各地習(xí)慣大抵如此。龍江縣習(xí)慣，凡租借房屋，“于約定期限內(nèi)，業(yè)主因不得已之事故，出典此房屋或土地時(shí)，租戶不得攔阻，因原約期限仍然有效，租戶只得主張賃借權(quán)，轉(zhuǎn)向典戶納租可也，俗謂‘租不攔典’。至于已經(jīng)典出之房屋或典地，業(yè)主又欲出賣時(shí)，典戶亦不得攔阻，只得主張質(zhì)權(quán)而已，俗謂之‘典不攔賣’。”。

　　青岡縣習(xí)慣，“房屋在租約未滿以前，業(yè)戶若欲出典于人，租戶并不得出而攔阻;即在典約期限未滿以前，業(yè)主如欲出賣于人，典戶亦無(wú)攔阻之權(quán)。”值得一提的是，有些縣區(qū)在業(yè)主行使“典、賣”權(quán)時(shí)，租戶有優(yōu)先“接典承買”的習(xí)慣。如嫩江縣習(xí)慣，“房屋業(yè)主對(duì)于租戶在租約未滿期以前可以出典或出賣，租戶不得阻止，惟須先向租戶商議，如租戶不愿典買時(shí)，方可典賣第三人。”景星設(shè)治局地方習(xí)慣也是如是，租戶租賃房屋時(shí)，“業(yè)主如欲典賣，其租戶在租約期限未滿以前，得盡先接典承買”。此外，索倫設(shè)治局地方及大賚縣、泰來(lái)縣、呼蘭縣、蘭西縣、綏棱縣、慶城縣、望奎縣、木蘭縣、巴彥縣、通化縣、湯原縣、璦琿縣、林甸縣、肇東縣、蘿北縣、漠河縣均有“租不攔典、典不攔賣”的習(xí)慣。可見，這一習(xí)慣在黑龍江省實(shí)屬普遍。仔細(xì)研讀“租不攔典、典不攔賣”習(xí)慣，可以看出此習(xí)慣多有一共性前提，即“未屆回贖期”。也就是說(shuō)，租、典期未滿，業(yè)主對(duì)于出典之產(chǎn)隨時(shí)可以出賣。顯然，這一民事習(xí)慣更多保護(hù)的是業(yè)主利益，而對(duì)于租、典戶利益則缺乏足夠的重視。

　　法治社會(huì)，私有財(cái)產(chǎn)權(quán)是私權(quán)的重要組成部分，更是基本人權(quán)。從清末民初各地房產(chǎn)買賣習(xí)慣看，人們普遍地將租、典(當(dāng))、賣三者“權(quán)重”按“買賣權(quán)>典當(dāng)權(quán)>租賃權(quán)”次序排列，證明業(yè)主享有房屋的最終處置權(quán)。每當(dāng)出現(xiàn)因“三權(quán)”重疊引發(fā)糾紛而訴至法院時(shí)，地方審判庭往往會(huì)將“租不攔典、典不攔賣”的習(xí)慣作為根據(jù)加以采信，似乎更能說(shuō)明私有財(cái)產(chǎn)(所有)權(quán)概念和意識(shí)已深入到社會(huì)各階層。不可否認(rèn)，中國(guó)現(xiàn)代私權(quán)制度之所以肇始于清末民初是移植西方法律制度的結(jié)果，但從某種程度上講，似與中國(guó)民間社會(huì)廣泛存在諸如此類的民事習(xí)慣也有關(guān)聯(lián)，否則，移植的東西再好，恐怕會(huì)因缺乏應(yīng)有的土壤而夭折。

　　上述分析是站在業(yè)主(賣方)立場(chǎng)上作出的，論文格式下面不妨再站在“租方”立場(chǎng)略加分析，或許能把問(wèn)題看得更全面。買、賣雙方的租賃或典當(dāng)關(guān)系一經(jīng)成立，二者必然是在“合意”的基礎(chǔ)上就某些易引起爭(zhēng)議的問(wèn)題達(dá)成口頭的或者書面的協(xié)議，即“租”是建立在“契約”成立的基礎(chǔ)之上。顯然，在與受租者契約尚未到期之時(shí)，業(yè)主就可隨意將房屋轉(zhuǎn)典、轉(zhuǎn)賣與第三方的做法似乎欠妥。當(dāng)然，承租方的一絲“優(yōu)先權(quán)”似乎能起到平衡交易各方權(quán)益的作用，但它在很大程度上會(huì)因租方?jīng)]有足夠的資本力量而落空?？傊?ldquo;租不攔典、典不攔賣”勢(shì)必會(huì)侵害受租者的正當(dāng)權(quán)益，也容易在利益相關(guān)方之間引發(fā)諸多不必要的糾紛。

　　二、借地不拆屋

　　房屋租賃中，或許來(lái)自家庭自身人口增長(zhǎng)的壓力，論文網(wǎng)或許出自改善居住條件的需要，大多租房戶會(huì)與房東商議自行添修房屋，那么，這里面自然會(huì)牽涉一個(gè)關(guān)系到出賃人(房東)與承租人(房戶)切身利益的問(wèn)題。即：租房期限終了時(shí)，之前由承租人建造之房屋產(chǎn)權(quán)歸誰(shuí)所有。據(jù)《民事習(xí)慣調(diào)查報(bào)告錄》物權(quán)編所載，涉及黑龍江房屋租賃的調(diào)查主要是圍繞“添、修房屋”展開，不同縣區(qū)，習(xí)慣略有差別。“借地不拆屋”乃習(xí)慣之謂，其意為：“居民租住房院，得添修房屋，于其租住期限終了時(shí)，對(duì)于添修房屋，若系土木相連者，無(wú)論間數(shù)多寡，通歸原業(yè)主所有，不能自由拆動(dòng)。”清末民初，黑龍江所屬各地，多有“借地不拆屋”的習(xí)慣，只不過(guò)細(xì)節(jié)之處稍顯不同。如青岡縣習(xí)慣，“居民對(duì)于租住房院，得添修房屋，于租期終了，不得自由拆動(dòng)，悉歸原業(yè)主所有。”呼蘭縣有將“添修房屋”賣給業(yè)主的習(xí)慣，“至于租住期限終了時(shí)，對(duì)于租戶添蓋之房屋，量物作價(jià)，賣歸原業(yè)主。”。

　　一般情況下，房戶“添修房屋”需事先與房東進(jìn)行商議，而且，“主客雙方締結(jié)租約之際，須將添修房屋、租期終了歸業(yè)主所有條款明訂于契約之中，方為有效。”換言之，該習(xí)慣需有房東知情并經(jīng)書面形式予以明確才得以承認(rèn)。如綏化縣，“借地不拆屋一項(xiàng)，綏化商民雖有此習(xí)慣，必須事先于契約載明，或添修時(shí)得原業(yè)主同意，方為有效。”巴彥縣習(xí)慣，民商租住房院，借地興修，“如租限終了，對(duì)于添修房屋土木相連者，無(wú)論間數(shù)多寡，統(tǒng)歸業(yè)主管有，不許租戶拆動(dòng)。須于租約載明，認(rèn)為有效，否則，不在此限。”此外，訥河縣、索倫設(shè)治局、湯原縣等地均有此類習(xí)慣。也有些地方這一習(xí)慣并不需要書面確認(rèn)，仍可生效。如慶城縣，“借地不拆屋”“以口頭契約即可有效，無(wú)須載明條款，多有并租約而無(wú)者。”望奎縣習(xí)慣，“原訂租約時(shí)未嘗載明，亦認(rèn)為有效”。木蘭縣習(xí)慣，“無(wú)論契約，有中人即可發(fā)生效力。”房屋租賃期限終了之時(shí)，房戶添修的房屋能否自由拆動(dòng)，要看原訂租約對(duì)此有無(wú)載明。如克山縣習(xí)慣，“倘原訂租約言明到限日自由拆動(dòng)，則所添修房屋當(dāng)然由租戶拆去。如原訂租約載明租住期限屆滿，所有租戶添修房屋統(tǒng)歸原業(yè)主所有，則所添修之房屋當(dāng)然不能自由拆動(dòng)。”蘭西縣習(xí)慣與克山縣習(xí)慣頗為類似，“商民租住房院，遇有添修房屋炕墻等項(xiàng)，應(yīng)需土木材料，如由房東購(gòu)置，則土木工錢歸房戶支出，于原訂契約載明，期滿統(tǒng)歸房東管業(yè)，房戶不得拆動(dòng)。倘土木材料、工錢均由房戶自備，房戶搬移時(shí)得自由拆動(dòng)，或由房東給價(jià)留買。”。不過(guò)，黑龍江一些地方由于地處偏僻，為招徠移民開墾荒地，當(dāng)?shù)氐刂鞫酁橐泼癯鲑Y建造房屋且不收房租，因而，無(wú)“借地不拆屋”之習(xí)慣。據(jù)嫩江縣知事會(huì)員薛翹如報(bào)告，“居民租住房屋一款，本縣草萊甫辟，新來(lái)墾戶多系自己建筑屋舍，其招來(lái)地戶由地主建房居住，不納租金，故闔境向無(wú)租戶添修房屋之事。”再如通北縣知事會(huì)員熊良弼報(bào)告，“屬境新荒甫辟，佃民戶不易，凡有來(lái)境租種地畝之附戶，所住房屋統(tǒng)歸原業(yè)主修蓋。如房屋不敷占用，亦須原業(yè)主隨時(shí)筑建，即間有不租地畝，只租房屋之戶，添修房間亦由原業(yè)主擔(dān)任，并無(wú)租戶添修房屋之事。”漠河縣習(xí)慣也是如此。

　　對(duì)于租戶而言，“添修房屋”之費(fèi)用是不小的開支，一般情況下，“借地不拆屋”這一習(xí)慣本身亦把房戶的物質(zhì)利益考慮在內(nèi)，比如房東與房戶可就費(fèi)用分擔(dān)問(wèn)題事先達(dá)成一致，至房租期限屆滿或提前退租之時(shí)，以權(quán)充房戶利益損失之彌補(bǔ)。如景星設(shè)治局地方習(xí)慣，“修房費(fèi)用統(tǒng)由房租內(nèi)扣除，須載明于原訂契約內(nèi)。”大賚縣習(xí)慣，房戶若出資筑修房屋，可在議定期限內(nèi)免向房東支付房租：“民間有行借地不拆屋者，必先立租約，將期限若干年、房間若干數(shù)，均載注詳明，然后修筑，其修筑費(fèi)盡歸租戶擔(dān)任，名曰‘墊修’。待興修完竣，歸租戶居住，其年限少則五年，多至十年不等，以租約內(nèi)所載之期間為度，限內(nèi)不出租價(jià)，至期限終了時(shí)，房歸原業(yè)主。”綏棱縣習(xí)慣，“商民租住房院，如添修房屋，向于租約內(nèi)載明添蓋房屋幾間，每年作租價(jià)若干，按年代扣除，以所扣租價(jià)足抵添蓋房屋之代價(jià)為止，亦曰‘墊修’。若租住未至期限，因特別事故退租時(shí)，所扣之租價(jià)不足抵其墊修之代價(jià)，原業(yè)主應(yīng)如數(shù)補(bǔ)給。”另外，泰來(lái)縣習(xí)慣、璦琿縣習(xí)慣與上述各地習(xí)慣并無(wú)二致。

　　總體而言，“借地不拆屋”習(xí)慣對(duì)于租戶和業(yè)主或土地所有權(quán)人均有一定益處。一方面，業(yè)主或土地所有權(quán)人在無(wú)需支付充足資本的前提下獲得了房屋的所有權(quán);另一方面，租戶最終在僅支付相對(duì)較少的建筑費(fèi)用的前提下，于一定期限內(nèi)占有了房屋的使用權(quán)。同時(shí)，這一習(xí)慣對(duì)于當(dāng)?shù)剞r(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展似乎不無(wú)裨益?；诖耍汛肆?xí)慣認(rèn)作良善風(fēng)俗當(dāng)不為過(guò)。

　　三、中人、租期及零星修補(bǔ)費(fèi)用

　　從制度效能上看，中國(guó)古代沒有出現(xiàn)西方啟蒙理念中的契約社會(huì)，但不容否認(rèn)，以觀念層面而言，中國(guó)古代是充滿契約意識(shí)的社會(huì)。至近代，西方式的契約意識(shí)日漸增強(qiáng)與成熟，成為調(diào)整和維護(hù)人們社會(huì)生活秩序的有力支撐。清末民初，黑龍江各地租賃房屋須先行立契的做法幾屬社會(huì)常態(tài)。誠(chéng)然，紛繁復(fù)雜的歷史本來(lái)不可能還原，要研究這一時(shí)期該地房屋租賃中豐富多樣的民事習(xí)慣，困難可想而知。正因如此，契約必然地成為研究房屋租賃中民事習(xí)慣所要選取的最重要、最直接的資料來(lái)源。應(yīng)說(shuō)明的是，清末民初黑龍江各縣區(qū)的房屋租賃契約書式比較一致，這里不妨先就黑龍江訥河縣的一紙房屋租賃契約加以謄錄，以說(shuō)明相關(guān)問(wèn)題。透過(guò)它，能很容易地研讀出清末民初該地許多租房信息，進(jìn)而由此得出其習(xí)慣的大致輪廓。

　　契約全文如下：立出賃房間人永和堂，今將自置市房一所，坐落在訥河縣新街基十字街西南角，計(jì)門面草房七間，門窗、戶壁俱全，大門、水井伙用，院內(nèi)丈尺注圖列后，憑中人說(shuō)允，賃與裕厚永營(yíng)業(yè)居住。每年租價(jià)江市錢二千八百吊，按二、八月兩季交納，并言明一租六年為滿，在此六年之內(nèi)，不許增租漲價(jià)，兩家均不得轉(zhuǎn)租他人，但許住戶自辭，不許房東驅(qū)逐。歷年零星修繕，系住房人自理，如房屋坍塌不堪，應(yīng)由房東修理。又或大拆、大蓋或添修房間，系客工主料，惟須兩家商量妥協(xié)，始能有成，迨六年后，再行另議。此系兩家情愿，各無(wú)反[返]悔。特立文契一紙，各執(zhí)一紙存證。中人：李子新張?zhí)┐郑簡(jiǎn)挝宄贾腥A民國(guó)年月日立租契人永和堂這紙租房契約言簡(jiǎn)意賅，展示出房屋租賃時(shí)的諸多細(xì)節(jié)內(nèi)容，比如房屋位置、房屋間數(shù)，甚至面積、租房用途、租賃雙方身份及中人、租期、租金、房屋修理費(fèi)、雙方權(quán)責(zé)關(guān)系，等等。

　　現(xiàn)據(jù)《民事習(xí)慣調(diào)查報(bào)告錄》，再將龍江縣、綏化縣、慶城縣、林甸縣等地房屋租賃契約(囿于篇幅，不再將上述各地契約全文謄錄)中隱含的民事習(xí)慣擇其要者，列述于下：

　　其一，關(guān)于“中人”。“中人”在中國(guó)古已有之，因地域、時(shí)限不同，其稱謂略有區(qū)別。就黑龍江各縣區(qū)而言，有“中人”與“中見人”、“中保”、“保人”等。至于“中人”之功能與作用，依上述契約中“憑中人說(shuō)允”一句就可知他在房屋租賃雙方之間扮演著介紹、調(diào)解、見證的角色。如龍江縣房屋租賃契約(出租房人：崔恩惠;租房人：二合公)中分別有“……以上等情，系同中人明白商議，決無(wú)反[返]悔”語(yǔ)。此外，每紙契約文后簽字畫押的“中人”數(shù)目少則一、二，多則五、六，甚至更大。如龍江縣另外一紙契約文后簽字畫押的“中人”竟有“沙金亮、范文玉、范文顯、文煥章、左青照”五位之多。

　　其二，關(guān)于租期。房屋租賃契約，租期之長(zhǎng)短大多明訂契約之中。根據(jù)租期長(zhǎng)短，有些地方有不同分類。如訥河縣習(xí)慣，租房期限，“分有長(zhǎng)期、短期、半季三種”。“租住數(shù)年或十余年”謂“長(zhǎng)期”;“租住房屋期限一年”謂“短期”;“租住半季，以本年二月起至八月止，或自八月起至次年二月止”謂“半季”。就《民事習(xí)慣調(diào)查報(bào)告錄》來(lái)看，黑龍江各縣區(qū)房屋租賃時(shí)限一般長(zhǎng)達(dá)數(shù)年。龍江縣有“十二年”、“二十五年”的租期，而在呼蘭縣，租戶甚至可以“永遠(yuǎn)租用”。不過(guò)，房屋租賃契約一般很少或不規(guī)定具體租期的始止時(shí)間，這最終要由買賣雙方自己協(xié)商確定。此外，若租期尚未屆滿，房戶可以辭別，而房東則無(wú)辭客之權(quán)，這一習(xí)慣多在契約中有所體現(xiàn)。如龍江縣習(xí)慣，“許住不許攆”、“只許客辭主、不許主辭客”，慶城縣習(xí)慣，“準(zhǔn)房戶辭房東，不準(zhǔn)房東辭房戶。”然而，個(gè)別地方如綏化縣有租賃雙方是不能隨意辭租的習(xí)慣，“房東不許増租攆戶，而房戶亦不得見異思遷。”其三，關(guān)于房屋零星修補(bǔ)費(fèi)用。黑龍江各地房屋租賃，零星修補(bǔ)費(fèi)用一般是由租戶承擔(dān)，與房東并無(wú)牽涉，俗名“上苫房東，下苫房戶”，又名“上苫房東，下抹房戶”或“大修歸東，小修歸戶”，等等。

　　如龍江縣習(xí)慣，“零星修補(bǔ)，皆歸房戶修理”，“房屋糟爛，房東不能修蓋，俱屬房戶修蓋”。慶城縣習(xí)慣，“房屋有應(yīng)修理之處，上苫房東，下抹房戶。”林甸縣習(xí)慣，租期內(nèi)，“房戶自修、自住”。不過(guò)，假使房屋損壞非由房戶過(guò)失造成，那么此項(xiàng)費(fèi)用也有以房東來(lái)?yè)?dān)負(fù)的。如綏化縣習(xí)慣，“屋宇墻壁如有坍塌、傾圮、滲漏等情事，非出于房戶之故意或過(guò)失者，其效力費(fèi)用俱由房東擔(dān)負(fù)。”另，訥河縣此項(xiàng)費(fèi)用之承擔(dān)與租住期限之長(zhǎng)短及“大修”、“小修”有關(guān)。“長(zhǎng)期”租住期間，“房屋稍有損壞，即歸房戶修補(bǔ)，費(fèi)用亦歸房戶自備，俗曰‘小修’。如房屋坍塌不堪，應(yīng)由房戶通知原業(yè)主修理，或因原業(yè)主住址過(guò)遠(yuǎn)，覓工修理未便，延緩亦可，由房戶墊款先修，俟原業(yè)主到時(shí)，再行歸墊，或由租金內(nèi)逐年扣留，倘逐年未能扣齊，即被原業(yè)主將房屋變賣，此項(xiàng)墊款亦應(yīng)由原業(yè)主如數(shù)補(bǔ)償，俗名‘大修’。”“短期”租住期間，其習(xí)慣與前者相同。然而，“半季”租住期間，“無(wú)論發(fā)生何項(xiàng)應(yīng)修工程，房戶概不負(fù)責(zé)。”通過(guò)對(duì)“中人”、“租期”、“房屋零星修補(bǔ)費(fèi)用”等習(xí)慣的考察，一方面可以看出當(dāng)時(shí)房屋租賃契約的完備與成熟，與現(xiàn)今此類契約有相似之處。

　　另一方面也看到上述習(xí)慣本身于租賃雙方責(zé)、權(quán)、利之間在極力尋求平衡點(diǎn)，是雙方長(zhǎng)期博弈的結(jié)果。總而言之，契約中所流露出的民事習(xí)慣即合乎情理，似乎與現(xiàn)代法治理念也不違背，有積極的借鑒意義。歷史造就了文化，文化反過(guò)來(lái)又影響著歷史。

　　日常生活中，人們根據(jù)自身思想觀念和價(jià)值判斷構(gòu)建出一套自成體系的習(xí)俗和慣例，無(wú)疑是社會(huì)風(fēng)俗文化中的重要內(nèi)容，而這些習(xí)慣在其特定領(lǐng)域內(nèi)又以其特有的勢(shì)能調(diào)整著社會(huì)關(guān)系。房屋租賃，本屬于經(jīng)濟(jì)行為，但卻不能擺脫文化印痕，因?yàn)樗駨囊欢ǖ牧?xí)慣。如此一來(lái)，通過(guò)對(duì)清末民初黑龍江房屋租賃中的民事習(xí)慣進(jìn)行一番考察、分析，將看似雜亂無(wú)章的現(xiàn)象進(jìn)行有序排列、歸納，就很容易以微見著，洞察近代民間社會(huì)的內(nèi)在秩序與運(yùn)行機(jī)制。

　　恩格斯曾指出：“在社會(huì)發(fā)展某個(gè)很早的階段，產(chǎn)生了這樣一種需要：把每天重復(fù)的生產(chǎn)、分配和交換產(chǎn)品的行為用一個(gè)共同規(guī)則概括起來(lái)，設(shè)法使個(gè)人服從生產(chǎn)和交換的一般條件。這個(gè)規(guī)則首先表現(xiàn)為習(xí)慣，后來(lái)便成了法律。”[2]很顯然，恩格斯的話除說(shuō)明習(xí)慣來(lái)源于生活實(shí)踐又對(duì)生活實(shí)踐起著某種規(guī)范作用外，還隱約透露出這樣的信息：法律來(lái)源于習(xí)慣。值得注意的是，民事習(xí)慣作為立法資源中重要的一部分，在立法過(guò)程中應(yīng)該引起我們的足夠重視。“對(duì)于一個(gè)民族來(lái)說(shuō)，規(guī)范其行為，支配其生活的法律當(dāng)從其心靈深處或生活習(xí)慣中長(zhǎng)成，否則，那將既是法律的不幸，也是民族的不幸”[2]。目前，我國(guó)各地由房屋租賃引發(fā)的矛盾和問(wèn)題日漸突出，因此，加強(qiáng)房屋租賃立法調(diào)研工作，從繽紛燦爛的“歷史傳承”中尋找出可供借鑒的“民事習(xí)慣”，這應(yīng)是完善法治進(jìn)程的應(yīng)有之意。