中國(guó)土地科學(xué)論文格式(2)
中國(guó)土地科學(xué)論文格式
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中國(guó)土地制度研究
【摘要】土地制度是中國(guó)土地問(wèn)題的核心。本文研究發(fā)現(xiàn),不完整的產(chǎn)權(quán)制度不僅更容易產(chǎn)生“敗德行為”并加深“二元經(jīng)濟(jì)”的對(duì)立,而且造成了比較混亂的“多中心主體”的利益格局,出現(xiàn)“弱化一方,增強(qiáng)另一方”的經(jīng)濟(jì)權(quán)利的現(xiàn)象,造成土地資源配置的低效率。面對(duì)中國(guó)社會(huì)大轉(zhuǎn)型,土地問(wèn)題更加凸顯。
【關(guān)鍵詞】土地制度;不完整產(chǎn)權(quán);多中心主體;轉(zhuǎn)型
一、導(dǎo)言
自從中國(guó)立法者在1984的憲法修改中,正式確立了土地國(guó)家所有或集體所有,農(nóng)村土地的主體從國(guó)家轉(zhuǎn)移到集體身上,但城市土地的主體身份仍然是國(guó)家。由此,農(nóng)村家庭承包責(zé)任制的經(jīng)濟(jì)契約關(guān)系亦隨之轉(zhuǎn)移,由國(guó)家與個(gè)人的關(guān)系轉(zhuǎn)向村集體與個(gè)人,這種立法的后果為后來(lái)的城市化快速擴(kuò)張帶來(lái)了始料不及的嚴(yán)重后果:村集體的掌權(quán)者可以跳過(guò)個(gè)人及其他利益相關(guān)者,直接把地賣給土地開發(fā)商,從而帶來(lái)賣地腐敗與村民沖突。這種奇異的產(chǎn)權(quán)交易大大加深了中國(guó)“二元經(jīng)濟(jì)”的快速擴(kuò)張,既得利益集團(tuán)深知,只有把農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)化成工業(yè)用地或者房地產(chǎn)開發(fā)才能帶來(lái)超額利潤(rùn)。中國(guó)土地制度的集體所有或者國(guó)家所有的“虛位”產(chǎn)權(quán)制度還派生出了一種奇怪的發(fā)展路徑:集體所有或國(guó)家所有的土地利用不僅包含經(jīng)濟(jì)績(jī)效,還存在政治績(jī)效。經(jīng)濟(jì)績(jī)效不僅包括資源分配的效率,還包括社會(huì)保障和保險(xiǎn)功能(姚洋,1999),而社會(huì)保障和保險(xiǎn)功能對(duì)于集體所有的土地而言更為重要,因?yàn)榧w所有的土地往往是在農(nóng)村或者“城鄉(xiāng)接合俱樂(lè)部”的地方,那么社會(huì)保障對(duì)于農(nóng)村的穩(wěn)定至關(guān)重要,而農(nóng)村的穩(wěn)定關(guān)系到全國(guó)的穩(wěn)定。然而,最要命的是土地的經(jīng)濟(jì)績(jī)效通常是和政治績(jī)效相沖突的,土地的關(guān)系者,不管是村集體還是地方政府,都想從土地的收益中分得一杯羹,他們通常是跳過(guò)那些“虛位”產(chǎn)權(quán)的土地?fù)碛姓擗D―農(nóng)民或者郊區(qū)居民――直接參與土地收益的分配,這種利益沖突在城市化快速擴(kuò)張的情況下愈發(fā)尖銳。這種“虛位”的產(chǎn)權(quán)制度還帶了一個(gè)可怕的后果:由于土地產(chǎn)權(quán)的不徹底性而導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)交易的“匿名”特征(2005,赫爾南多・德・索托),那些手握土地審批權(quán)柄的官員可以不需要公開他們的產(chǎn)權(quán)交易關(guān)系,這就為他們本應(yīng)該承擔(dān)的責(zé)任通過(guò)隱形的方式規(guī)避起來(lái)了,這也有意無(wú)意地減少了他們更加肆意妄為的“敗德行為”擴(kuò)張的風(fēng)險(xiǎn)。
與此同時(shí),農(nóng)村集體所有制的土地產(chǎn)權(quán)制度與城鄉(xiāng)二元分割的戶籍制度不僅剝奪了農(nóng)民利用土地產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)帶來(lái)巨大收益的權(quán)利,而且在一定程度上還阻隔了農(nóng)民成為收租階層的通道(2009,劉雅靈)。即使農(nóng)民通過(guò)灰色通道成為收租階層的一員,但相較城市居民的收租群體而言,其租金遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于他們,并且還面臨被其他未能成為收租階層同一農(nóng)民群體投訴的風(fēng)險(xiǎn)。低租金與被投訴的風(fēng)險(xiǎn)在一定程度上可視為農(nóng)民把手中的土地或者土地附屬物轉(zhuǎn)化為活財(cái)富的制度風(fēng)險(xiǎn),這種制度風(fēng)險(xiǎn)以水平和縱向的兩個(gè)方向同時(shí)出現(xiàn),這對(duì)土地資本化極為不利。同時(shí),這也對(duì)農(nóng)村土地銀行的成立與業(yè)務(wù)上的擴(kuò)展注入了制度性的風(fēng)險(xiǎn),但對(duì)城市土地資產(chǎn)的擁有者以及房屋業(yè)主權(quán)利的擴(kuò)展似乎不加限制,甚至還有放大之嫌,農(nóng)村與城市土地使用權(quán)利的不對(duì)稱,嚴(yán)重造成了新的階層之間的對(duì)立,即“土地收益的暴富者與土地收益的丟失者”。近幾年,法院的土地糾紛的訴訟顯著增多,并且涉及的土地利益往往是群體性的。
二、“虛位”產(chǎn)權(quán)與“多中心主體”
我國(guó)土地產(chǎn)權(quán)“虛位”制度,給市場(chǎng)交易者帶來(lái)了很大的難題。如果村集體所有的土地被轉(zhuǎn)化為工業(yè)用地或者房地產(chǎn)開發(fā),那么產(chǎn)權(quán)的擁有者就變成了“多中心主體”的格局,村民、村集體、當(dāng)?shù)卣?、用地開發(fā)商都需要從中分配一定的利益,至于哪個(gè)主體分配的利益占優(yōu),則完全成了一個(gè)多重均衡的利益博弈。從現(xiàn)實(shí)情況來(lái)看,強(qiáng)勢(shì)的政府與用地開發(fā)商往往占優(yōu),其次是村集體,最末的當(dāng)屬村民了。正是這種“多中心主體”的土地產(chǎn)權(quán)交易格局,在土地及其附屬物抵押或者土地證券化方面出現(xiàn)了一個(gè)兩難沖突:如果法律不能公正的保護(hù)“多中心主體”每個(gè)主體利益的話,那么受損者就會(huì)反對(duì)土地資本化,但得益者會(huì)極力推行土地資本化。除非立法者通過(guò)立法的形式賦予“虛位”所有者的完整無(wú)缺的產(chǎn)權(quán),那么“多中心主體”的格局就會(huì)演變成“單極主體”格局,但從現(xiàn)有的情況與以往的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看,這種立法的可能性不大。我國(guó)的法律明文規(guī)定,農(nóng)村的宅基地以及房屋不可充當(dāng)?shù)盅何?而城市的土地及其附屬物是可以抵押的。在這種立法的實(shí)踐中,土地及其附屬物的資本化的演進(jìn)路徑就會(huì)忽視農(nóng)村,偏向城市。除此之外,農(nóng)業(yè)用地一旦被轉(zhuǎn)化為工業(yè)用地或者房地產(chǎn)開發(fā),實(shí)際上是得益者大力推進(jìn)土地資本化的過(guò)程。
根據(jù)我國(guó)目前的國(guó)家法律規(guī)定,土地一旦開發(fā)成房地產(chǎn),那么商鋪的產(chǎn)權(quán)最高期限是50年,城市居民的個(gè)人住房的產(chǎn)權(quán)最高期限是70年。如果政府把從集體所有的土地征來(lái)出讓給房產(chǎn)開發(fā)商之后,地產(chǎn)商只要房產(chǎn)開發(fā)成功,地產(chǎn)商這個(gè)中間人就相當(dāng)替政府發(fā)行了一種免還本息和的50年或者70年的長(zhǎng)期政府債券,政府不但不要還本付息,而且還要征收購(gòu)買房產(chǎn)者相關(guān)的稅收。如果房地產(chǎn)商在兩年之內(nèi)沒(méi)有開發(fā)土地,政府還可以強(qiáng)行收回,再次拍賣。如果我們把政府征來(lái)土地的成本假定為發(fā)行這種“特殊債券”的發(fā)行成本的話,那么政府再把土地轉(zhuǎn)賣給房產(chǎn)開發(fā)商的價(jià)格就是這種“特殊債券”的收益了,若再減去它的發(fā)行成本,則變成了純收益。我們?cè)偌僭O(shè)這種“特殊債券”的貼現(xiàn)率用最近10年銀行1年期儲(chǔ)蓄存款利率的簡(jiǎn)單平均利率作為貼現(xiàn)率的話,那么這種債券的未來(lái)值將是巨大無(wú)比,這里還沒(méi)有考慮到土地及其房產(chǎn)的升值帶來(lái)的收益。這種土地產(chǎn)權(quán)的“多中心主體”格局,表面上土地資本化好像是政府通過(guò)征地把土地賣給地產(chǎn)開發(fā)商,實(shí)質(zhì)上是政府變相發(fā)行了一種以土地為載體的“長(zhǎng)期政府債券”,這種“長(zhǎng)期政府債券”不但不需要以政府信用為擔(dān)保,而且還不需要還本付息,等到土地的使用期限一到,政府還可以再收回土地,以同樣的方式繼續(xù)發(fā)行這種特殊債券了。
“多中心主體”格局的土地產(chǎn)權(quán)制度將在土地資本化的推進(jìn)過(guò)程中,深受強(qiáng)勢(shì)部門的歡迎。由此帶來(lái)了一個(gè)非常有意思的問(wèn)題:土地的價(jià)值不是取決于土地資源的利用效率,而是取決于政府的政策需要。
三、結(jié)語(yǔ)
中國(guó)的土地問(wèn)題看似是一個(gè)簡(jiǎn)單的經(jīng)濟(jì)問(wèn)題,那就是如何高效地利用土地資源,但是這個(gè)問(wèn)題遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越了任何一個(gè)機(jī)構(gòu)所能想象的復(fù)雜。其復(fù)雜之處就在于土地不僅是中國(guó)社會(huì)發(fā)展的所有核心問(wèn)題所在,也是各方利益博弈者必爭(zhēng)之地。不完整產(chǎn)權(quán)制度不僅造成了土地交易者的“敗德行為”以及加深了“二元經(jīng)濟(jì)”的對(duì)立,而且引發(fā)了比較混亂的“多中心主體”利益格局,弱化了土地產(chǎn)權(quán)最初擁有者的經(jīng)濟(jì)權(quán)利,反倒增強(qiáng)了地方政府與開發(fā)商的經(jīng)濟(jì)權(quán)利,造成土地資源配置的低效率。
同時(shí),我們也看到了中國(guó)自改革開放以來(lái),正在經(jīng)歷從農(nóng)業(yè)社會(huì)轉(zhuǎn)向工業(yè)社會(huì)、傳統(tǒng)社會(huì)轉(zhuǎn)向現(xiàn)代社會(huì)、封閉社會(huì)轉(zhuǎn)向開放社會(huì)的“三重大轉(zhuǎn)型”,其中土地問(wèn)題伴隨著這“三重大轉(zhuǎn)型”的全過(guò)程,而且這三種不同方向轉(zhuǎn)型的疊合使得整個(gè)中國(guó)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、文化、政治等諸領(lǐng)域的改革罕見地復(fù)雜。從這個(gè)意義上來(lái)說(shuō),研究土地問(wèn)題,才能對(duì)中國(guó)的問(wèn)題進(jìn)行抽絲剝繭般地審視,才能提出真問(wèn)題,去掉偽問(wèn)題,為中國(guó)未來(lái)的改革提供真實(shí)的源動(dòng)力。
參考文獻(xiàn)
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