經(jīng)濟法從本質(zhì)上說是國家干預(yù)經(jīng)濟活動的一種手段，經(jīng)濟法的根本目的在于促進經(jīng)濟與社會的良性運行與協(xié)調(diào)發(fā)展。下文是學(xué)習(xí)啦小編為大家搜集整理的關(guān)于經(jīng)濟法方面的參考論文范文的內(nèi)容，歡迎大家閱讀參考!

　　關(guān)于經(jīng)濟法方面的參考論文范文篇1

　　淺談小產(chǎn)權(quán)房存在的問題及解決原則

　　[摘 要]小產(chǎn)權(quán)房問題由來已久，其根植于復(fù)雜多變的當(dāng)代社會環(huán)境中，是迅速發(fā)展的市場經(jīng)濟與相對滯后的法律制度現(xiàn)狀所造就的。隨著房地產(chǎn)市場競爭加劇，商品房價格不斷攀高，老百姓的剛性住房需求與高昂的房價形成了巨大的矛盾，更多向小產(chǎn)權(quán)房市場傾斜，小產(chǎn)權(quán)房成了眾多老百姓解決住房問題的重要選項。但由于小產(chǎn)權(quán)房不符合我國相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，存在無法辦理產(chǎn)權(quán)等各種風(fēng)險，使得老百姓購小產(chǎn)權(quán)存在諸多隱憂。文章將從法律社會學(xué)的角度對小產(chǎn)權(quán)房問題進行探討，擬從老百姓的根本利益出發(fā)，提出解決小產(chǎn)權(quán)房問題的建議。

　　[關(guān)鍵詞]小產(chǎn)權(quán)房;問題;解決;原則。

　　小產(chǎn)權(quán)房被熱議源于其與商品房存在巨大的價格差異，其在實際解決老百姓的剛性住房需求的情況下，又存在著權(quán)屬上的爭議，巨大的售后風(fēng)險。追溯小產(chǎn)權(quán)房的歷史，沒有人能夠明確第一幢小產(chǎn)權(quán)房是何時修建的。根據(jù)目前理論界的討論，小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生于上世紀(jì) 90 年代，至今為止，已有二十多年的歷史，小產(chǎn)權(quán)房最初開始多是休閑度假的別墅，直至近十年，伴隨著房價的一路上漲，老百姓的剛性住房需求難以在正規(guī)的商品房市場得到實現(xiàn)，而小產(chǎn)權(quán)房相對低廉的價格卻在老百姓的承受范圍內(nèi)，所以小產(chǎn)權(quán)房才衍變?yōu)楫?dāng)前以居民住房為主的形式，迎來了小產(chǎn)權(quán)房的空前繁榮期。據(jù)調(diào)查，在全國各地的城區(qū)或城鄉(xiāng)結(jié)合部，小產(chǎn)權(quán)房不斷涌現(xiàn)，并且數(shù)量越來越多，建成或在建的小產(chǎn)權(quán)房達 90 多億平方米，小產(chǎn)權(quán)房在房地產(chǎn)市場上所占份額已達 10%以上，在北京、深圳等地房價特高的地區(qū)，小產(chǎn)權(quán)房在房地產(chǎn)市場上所占比重甚至達到 30%以上。隨著小產(chǎn)權(quán)房數(shù)量的不斷增多，入住居民的增加，小產(chǎn)權(quán)房所附帶的各種問題將不斷加深，治理難度也將不斷增大。因此，解決小產(chǎn)權(quán)房存在的問題刻不容緩。

　　一、本文所研究的小產(chǎn)權(quán)房。

　　雖然小產(chǎn)權(quán)房已成為時下熱議的話題，然而，何謂小產(chǎn)權(quán)房至今并無一致的說法。原因在于小產(chǎn)權(quán)房并不是我國法律法規(guī)上明確界定的概念。這一稱謂來源于社會生活中，是社會公眾為了能夠辨別這一類型的房屋形式而賦予其的稱謂。目前，在社會生活中存在兩類主要的小產(chǎn)權(quán)稱呼：第一類小產(chǎn)權(quán)房，是相對大產(chǎn)權(quán)而言的，各商品房業(yè)主獲得《國有土地使用權(quán)證書》和《房屋所有權(quán)證書》。在此類中，大小產(chǎn)權(quán)的存在僅僅是一個動態(tài)過程。根據(jù)我國《土地法》、《房地產(chǎn)法》等的規(guī)定，開發(fā)商在開發(fā)商品房前，需要獲得以開發(fā)房地產(chǎn)為用途的國有出讓土地，并且辦理土地出讓手續(xù)，繳納國有土地出讓金等稅費，并立項開發(fā)，由國家相關(guān)職能部門發(fā)放給開發(fā)商國有土地使用證和房屋預(yù)售許可證，取得由國家統(tǒng)一頒發(fā)的以整棟房屋為對象的《國有土地使用權(quán)證書》和《房屋所有權(quán)證書》。

　　“大產(chǎn)權(quán)房”在商品房交房前后應(yīng)當(dāng)根據(jù)購房合同內(nèi)容，到國家相關(guān)房產(chǎn)登記部門，分割產(chǎn)權(quán)給各商品房業(yè)主，此時，便產(chǎn)生小產(chǎn)權(quán)房。并且，由于此類大小產(chǎn)權(quán)房是符合我國相關(guān)法律規(guī)定的，始終會由大產(chǎn)權(quán)房變?yōu)樾‘a(chǎn)權(quán)房，所存在的僅是程序辦理問題，不存在是否合法的問題。第二類小產(chǎn)權(quán)房，是相對于通過國家合法審批建設(shè)，最終可以拿到《國有土地使用權(quán)證》和《房屋所有權(quán)證》這兩證的房屋而言。這類小產(chǎn)權(quán)房可以細分為：1.占用集體用地或耕地違法建設(shè)，將農(nóng)民集體用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，用于商品住宅開發(fā)的違法建筑。2.在政府劃撥或出讓的土地上，不按規(guī)劃功能開發(fā)或使用，并將限制銷售的房屋直接在市場上銷售，具有產(chǎn)權(quán)糾紛隱患的不完全產(chǎn)權(quán)房。3.在軍隊享有使用權(quán)的土地上進行商品房的開發(fā)，之后賣給軍人以外的地方居民，俗稱“軍產(chǎn)房”。

　　筆者認(rèn)為，第一類小產(chǎn)權(quán)房僅僅是商品房開發(fā)中產(chǎn)權(quán)分割的動態(tài)變化，唯一變化的是產(chǎn)權(quán)數(shù)量和對象，其本質(zhì)并無變化，不應(yīng)當(dāng)以大小產(chǎn)權(quán)進行劃分。而第二類才是當(dāng)前國家出臺相關(guān)政策進行調(diào)整的小產(chǎn)權(quán)房的具體內(nèi)涵，并且應(yīng)為廣義的概念。

　　第二類中最為普遍的，以房產(chǎn)開發(fā)商和村委會合作，或者村委會自行組織，在農(nóng)村集體土地上建設(shè)并向非集體經(jīng)濟組織成員銷售的房屋，通常情況下購房者能得到由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或者村委會制作的“房產(chǎn)證”類型，應(yīng)為小產(chǎn)權(quán)房的狹義概念。①本文要進行研討的即為第二類小產(chǎn)權(quán)房。

　　二、小產(chǎn)權(quán)房存在的問題。

　　基于上文對于本文所探討的小產(chǎn)權(quán)房的明晰，我們明確了小產(chǎn)權(quán)房的內(nèi)涵和外延，同時也可以發(fā)現(xiàn)小產(chǎn)權(quán)房存在以下幾種問題：

　　第一，違法性問題。我國《土地管理法》第 34 條②規(guī)定，開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)使用經(jīng)國家出讓的以房地產(chǎn)開發(fā)為用途的國有土地。農(nóng)村及軍隊等集體的土地，原則上不能進行商品房開發(fā)，除非經(jīng)國家征收，從集體土地轉(zhuǎn)變?yōu)閲型恋匦再|(zhì)后，經(jīng)國有土地出讓給房地產(chǎn)開發(fā)商進行開發(fā)建設(shè)。農(nóng)村及軍隊等集體的土地所能建設(shè)的住房應(yīng)為集體內(nèi)部人員住房，且不能對集體外的人員出售。而當(dāng)前我國出現(xiàn)的小產(chǎn)權(quán)房，最為普遍的即是在集體土地上進行房屋建設(shè)，并向社會公眾進行出售。這樣的房屋建設(shè)違反了我國關(guān)于土地使用應(yīng)按土地性質(zhì)的使用的規(guī)定，也違反了我國關(guān)于房屋建設(shè)的審批備案的程序規(guī)定，屬于我國法律明文禁止的范疇。我國政府遲早將對這些違法違規(guī)建筑進行整頓清理，這就使得這些房屋建設(shè)存在不穩(wěn)定性。如政府最終將此類小產(chǎn)權(quán)房進行強遷或轉(zhuǎn)為租賃性質(zhì)，則購房人出于剛性住房需求，以獲得固定產(chǎn)權(quán)及居所的目的就不能實現(xiàn)，購房人的利益將嚴(yán)重受損，并將再一次被拋進高昂房價的商品房市場。

　　第二，產(chǎn)權(quán)問題。雖然小產(chǎn)權(quán)房具備了普通商品房的使用性質(zhì)，但相關(guān)的規(guī)范商品房的法律法規(guī)并不適用于小產(chǎn)權(quán)房，小產(chǎn)權(quán)房并不能像商品房一樣辦理產(chǎn)權(quán)登記。根據(jù)我國《房地產(chǎn)法》、《物權(quán)法》的規(guī)定，房屋的產(chǎn)權(quán)歸屬，適用登記原則，以登記為準(zhǔn)。也即是說，即使許多小產(chǎn)權(quán)房的開發(fā)商或出賣人均承諾，小產(chǎn)權(quán)房一經(jīng)簽訂買賣合同，付款交房，購房人即可擁有小產(chǎn)權(quán)房的所有權(quán)，但在法律層面上，小產(chǎn)權(quán)房并不屬于購房人。

　　如果小產(chǎn)權(quán)房發(fā)生所有權(quán)糾紛，購房人難以在法律層面上維護自身的合法權(quán)益。根據(jù)當(dāng)前法律規(guī)定，小產(chǎn)權(quán)房的購買合同因為違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，主要是不得違規(guī)建設(shè)和不得違法上市交易等，應(yīng)認(rèn)定購房合同無效。購房人往往只能收回已付的購房款，獲得合同約定的違約金或同期商業(yè)銀行流動資金貸款利息。而在實踐中，違約金的比例應(yīng)不超過購房款的 30%，否則將被認(rèn)定為過高，而商業(yè)銀行貸款利息相較則更低。相比當(dāng)前房屋升值情況，無論獲得違約金還是銀行貸款利息，從長遠看，購房者均在不同程度上被剝奪了預(yù)期可得利益收入。

　　第三，拆遷問題。由于當(dāng)前已建或在建的小產(chǎn)權(quán)房，均是不符合我國法律法規(guī)規(guī)定的，即不符合國家土地用途的整體規(guī)劃或違反法律規(guī)定的土地用途等。購房人在購買小產(chǎn)權(quán)房后，可能被拆遷：其一，是我國相關(guān)部門對小產(chǎn)權(quán)房進行整頓清理，將違法違規(guī)建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房進行統(tǒng)一拆除;其二，即國家并未對小產(chǎn)權(quán)房進行整頓拆遷，而是通過合法的征收集體土地，將集體土地轉(zhuǎn)變?yōu)閲型恋亓硇幸?guī)劃使用。此兩種情況，任何一種的出現(xiàn)，首先將導(dǎo)致購房者失去房屋，其次，由于小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)權(quán)不明，購房者并非產(chǎn)權(quán)人。因此，根本不能參與產(chǎn)權(quán)拆遷補償，而作為實際使用人所獲的拆遷補償，其數(shù)額與產(chǎn)權(quán)補償相差甚遠。購房者完全是處于被侵害的地位，只能眼見利益的受損。

　　第四，售后問題。小產(chǎn)權(quán)房由于不符合相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，關(guān)于商品房容積率、綠化面積等規(guī)定均不適用于小產(chǎn)權(quán)房，換言之，是小產(chǎn)權(quán)房并沒有要遵守這些規(guī)定的必要。因此，在小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)中，眾多的小產(chǎn)權(quán)房存在整體規(guī)劃不合理問題，如房屋間距不足，嚴(yán)重影響采光等。另外，由于對于小產(chǎn)權(quán)房存在監(jiān)管缺失，以至于小產(chǎn)權(quán)房的物業(yè)管理，小區(qū)保安設(shè)施都存在不同程度的缺限。另外，對于在建的小產(chǎn)權(quán)房，由于不能獲得銀行貸款支持，開發(fā)過程中大量依賴開發(fā)自有資本或民間借貸資本，一旦開發(fā)商出現(xiàn)資金鏈斷裂，小產(chǎn)權(quán)房極易變成爛尾樓，即時勉強完成開發(fā)，也很可能存在開發(fā)商為節(jié)約成本的偷工減料行為，使小產(chǎn)權(quán)存在房屋質(zhì)量問題。

　　第五，轉(zhuǎn)讓問題。由于小產(chǎn)權(quán)房得不到法律法規(guī)的認(rèn)可，小產(chǎn)權(quán)房不具備通常意義上所說的資產(chǎn)特點，其不能進行合法的轉(zhuǎn)讓，也不能辦理抵押貸款等，這些情形，在當(dāng)今社會都是對購房者資產(chǎn)升值和資產(chǎn)變現(xiàn)的嚴(yán)重限制。并且，這也導(dǎo)致房地產(chǎn)市場交易主體范圍變窄，不利房地產(chǎn)市場的發(fā)展。規(guī)范和活躍市場的手段，至今而言，不外乎是國家宏觀調(diào)控干預(yù)和市場自我調(diào)節(jié)，而競爭不僅是市場內(nèi)在之義，同時也是調(diào)節(jié)市場的重要手段。

　　三、小產(chǎn)權(quán)問題的解決原則。

　　通過前文的論述，我們已經(jīng)得知小產(chǎn)權(quán)房所存在的各種問題，為維護老百姓的利益，應(yīng)當(dāng)積極調(diào)控和整頓小產(chǎn)權(quán)房。對于當(dāng)前小產(chǎn)權(quán)房問題，已經(jīng)不是極個別的老百姓違規(guī)建房，違規(guī)買房的問題，其是與當(dāng)前高昂房價難以調(diào)控，社會貧富差距嚴(yán)重等社會不公平象一體而生的。因此，對于涉及眾多老百姓利益的小產(chǎn)權(quán)房問題，不能以取締作為這一問題的解決原則，而應(yīng)當(dāng)以合法化為基調(diào)處理小產(chǎn)權(quán)問題。

　　(一)小產(chǎn)權(quán)房問題應(yīng)以合法化為基本原則。

　　雖然小產(chǎn)權(quán)房存在違法問題，但其原因究竟是老百姓無視法律、故意為之，還是迫于當(dāng)前高昂房價的無奈之舉。筆者認(rèn)為，隨著法律的不斷普及，老百姓其實對于基本的法律已經(jīng)有所了解，而對于房屋此類資產(chǎn)，老百姓在購買時，大多也反復(fù)咨詢，了解甚多。許多老百姓完全是在高昂的商品房房價逼迫下選擇購買的小產(chǎn)權(quán)房。因此，購買小產(chǎn)權(quán)房實是老百姓的無奈之舉。從法理上講，國家的行政行為致使老百姓的利益受損的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)國家賠償?shù)呢?zé)任。然而，對于小產(chǎn)權(quán)房問題，并非是哪一個具體行政行為導(dǎo)致的，也不能確定老百姓的利益損失，賠償也無從談起。基于此種情況，國家對已購買的小產(chǎn)權(quán)房合法化，不僅是本著以人為本的理念，實際解決老百姓問題，同時也是對于政策失誤致使高房價問題，對于老百姓的一種補償。

　　再者，小產(chǎn)權(quán)房所使用的大多數(shù)是村集體土地，此類土地是否完全不能流轉(zhuǎn)，然而，根據(jù)法律規(guī)定，國家將集體土地征收后，再將變性為國有土地的原集體土地進行出讓。當(dāng)前小產(chǎn)權(quán)房占用的土地只是未依法進行土地性質(zhì)的變更，如其辦理相關(guān)手續(xù)，不合法問題即自然解決。同時，集體土地征收要向老百姓進行征地補償，向開發(fā)商出讓時需要收取土地出讓金。而小產(chǎn)權(quán)房大多是開發(fā)商與村集體組織或老百姓共同開發(fā)的，土地補償和繳款的主體具有同一性，因此，只要允許此類小產(chǎn)權(quán)房的合法性，國家相關(guān)部門也可減少工作量，同時也可以減少農(nóng)民因征地補償過少而引起的各種矛盾。另外，減少或放開部分集體土地征收工作，可以引導(dǎo)各級政府積極促進其他實體經(jīng)濟的發(fā)展，形成合理的財政收入結(jié)構(gòu)。

　　(二)堅決抵制將小產(chǎn)權(quán)房取締或改為租賃形勢的觀點。

　　將小產(chǎn)權(quán)房直接取締，并進行行政強制拆除是完全的錯誤做法。取締小產(chǎn)權(quán)房就是直接對已購小產(chǎn)權(quán)房的老百姓房屋產(chǎn)權(quán)，預(yù)期可得利益的直接剝奪。同時，也會造成有關(guān)小產(chǎn)權(quán)房的合同糾紛井噴式的出現(xiàn)，造成社會不穩(wěn)，大大增加司法部門的工作量。而對于已建小產(chǎn)權(quán)房的強拆，更是對于生產(chǎn)資料的嚴(yán)重浪費。強拆之后，失去小產(chǎn)權(quán)房的老百姓又將重新購房，購房就意味著要有建房，建房又需花費原材料。如此反復(fù)，除了造成GDP 的虛高，對于老百姓而言并無實質(zhì)受益。而相反，當(dāng)前老百姓的購房壓力已經(jīng)非常巨大，根據(jù)市場規(guī)律，可售房屋存量的增加，對于降低房價百利而無一害，與當(dāng)前國家對于房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策異曲同工。

　　同時，主張將小產(chǎn)權(quán)房改為租賃房也是不可取之策。當(dāng)然，并不是因為這一措施不能解決當(dāng)前小產(chǎn)權(quán)房的基本問題，而是因為小產(chǎn)權(quán)房改為租賃房屋后，所適用的法律規(guī)定即為《民法》、《合同法》中關(guān)于房屋租賃的規(guī)定，其中房屋租賃合同的期限最長不得超過 20 年。也即是說，小產(chǎn)權(quán)房改為租賃房后，不僅讓小產(chǎn)權(quán)房購房者無法取得產(chǎn)權(quán)，同時也造成居住的不穩(wěn)定和不確定性，租房者很可能面臨 20 年后即需搬家的風(fēng)險。從實際生活來看，不穩(wěn)定生活設(shè)施，也將降低小產(chǎn)權(quán)房的居住者對家用電器等生活設(shè)施的購買欲望，對我國調(diào)動內(nèi)需政策的影響。

　　綜上所述，筆者認(rèn)為小產(chǎn)權(quán)房應(yīng)當(dāng)在合法化的原則下進行整頓和規(guī)制，引導(dǎo)小產(chǎn)權(quán)房積極進入房地產(chǎn)市場，以價格競爭調(diào)整商品房房價，最終實現(xiàn)房地產(chǎn)市場泡沫的消亡，真正解決小產(chǎn)房問題，解決老百姓的住房問題。

　　[注釋]

　　①焦冰冰“，小產(chǎn)權(quán)房”法律問題研究，大連海事大學(xué)，碩士研究生論文。

　?、凇锻恋毓芾矸ā返?34 條 任何單位和個人進行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地;但是，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè)住宅經(jīng)依法批準(zhǔn)使用本集體經(jīng)濟組織農(nóng)民集體所有的土地的，或者鄉(xiāng)(鎮(zhèn)) 村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)經(jīng)依法批準(zhǔn)使用農(nóng)民集體所有的土地的除外。前款所稱依法申請使用的國有土地包括國家所有的土地和國家征用的原屬于農(nóng)民集體所有的土地。

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　　[3]馬俊駒，余延滿。民法原論[M].法律出版社。2007,(三)。

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