物業(yè)管理糾紛的法律探討論文
隨著各種法律法規(guī)的日益完善和人們維權(quán)意識的不斷提高，物業(yè)管理糾紛呈上升趨勢。如何更好地解決物業(yè)公司和業(yè)主之間不斷出現(xiàn)的矛盾和糾紛，使物業(yè)管理公司更好地服務(wù)于業(yè)主，使雙方的合法權(quán)益真正得到維護，已成為人們關(guān)注的焦點。以下是今天學(xué)習啦小編就為大家精心準備的：物業(yè)管理糾紛的法律探討相關(guān)論文。內(nèi)容僅供參考閱讀：
物業(yè)管理糾紛的法律探討全文如下：
引 言
我國物業(yè)管理是近年來我國住房商品化過程中出現(xiàn)的新行業(yè)?，F(xiàn)代物業(yè)管理是城市管理的一個重要組成部分，在物業(yè)產(chǎn)權(quán)逐步走向私有化和多元化的今天，它表現(xiàn)出了蓬勃的生機。2007年立法機關(guān)對《物業(yè)管理條例》進行了修訂，把“物業(yè)管理企業(yè)”改為“物業(yè)服務(wù)企業(yè)”,進一步完善了業(yè)主及業(yè)主大會的權(quán)利和義務(wù)，使得物業(yè)管理向著更人性化的方向發(fā)展，體現(xiàn)了我們國家民主化和法制化的發(fā)展進程，有利于解決業(yè)主與物業(yè)管理的矛盾。我國住宅供需的完全市場化，對政府、開發(fā)商、業(yè)主、物業(yè)服務(wù)公司提出了許多新的要求，也出現(xiàn)了許多新的問題，加強商品化住宅尤其是物業(yè)管理的研究顯得尤為迫切與重要。
本文擬從現(xiàn)代小區(qū)物業(yè)管理中存在的糾紛著手，分析原因，并提出解決問題的對策。
一、現(xiàn)行物業(yè)糾紛法律的相關(guān)概述
(一)物業(yè)管理的界定
1.物業(yè)管理的定義
“物業(yè)”(property)一詞最初特指與地產(chǎn)有關(guān)的房產(chǎn)，包括已建成并投入使用的住宅、經(jīng)營用房等，在房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)廣泛使用，但法律、法規(guī)中一直未正式采用。 “物業(yè)管理”是業(yè)主選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，簽訂物業(yè)服務(wù)合同，由物業(yè)公司對房屋及配套設(shè)施進行維護、管理、維持秩序的活動。
我國的物業(yè)管理主要包括自主經(jīng)營型和委托服務(wù)型兩種模式。自主經(jīng)營型物業(yè)管理是業(yè)主自行管理建筑物及其附屬設(shè)備，委托型物業(yè)管理是業(yè)主委托專業(yè)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人進行管理。
物業(yè)公司即物業(yè)服務(wù)企業(yè)，是依法設(shè)立、具有獨立法人資格、專門從事物業(yè)服務(wù)活動的企業(yè)。在物業(yè)管理的整個環(huán)節(jié)中，物業(yè)公司受業(yè)主委托，依照國家有關(guān)法律規(guī)范，按照合同提供物業(yè)管理服務(wù)，由業(yè)主承擔管理費用。
(二)我國現(xiàn)行法律制度中的相關(guān)規(guī)定
1.《憲法》中規(guī)定
憲法是國家的根本大法，法律權(quán)威至高無上，憲法對于公民的住宅、公民基本權(quán)利等方面作出了最原則性的規(guī)定。業(yè)主權(quán)利的保護雖然沒有寫入憲法，但是可以在憲法的條款中尋找到保護業(yè)主權(quán)利的影子。我國憲法規(guī)定公民合法的私有財產(chǎn)不受任何人侵犯，禁止非法搜查或非法侵入公民住宅，國家保護公民合法的繼承權(quán)。
這些規(guī)定都當然適用于保護業(yè)主權(quán)利。憲法中的規(guī)定對業(yè)主的權(quán)利有所保障，而各級政府、各部門以憲法為依據(jù)而制訂的保護業(yè)主權(quán)利的各項規(guī)章制度也就有了合法性依據(jù)。
2.《民法通則》中規(guī)定
我國《民法通則》作為保護民事法律關(guān)系的法律規(guī)范，其中一些內(nèi)容當然可以在保護業(yè)主合法權(quán)利上適用。比如在保護業(yè)主對建筑物自身專有部分的權(quán)利上，我國民法規(guī)定財產(chǎn)的所有人對屬于自己的財產(chǎn)可以合法占有、使用、收益和處分，也就是享有財產(chǎn)所有權(quán)。
由此，業(yè)主對于建筑物中自己專有的部分無論是占有、使用，亦或是通過出租方式獲得合法的財產(chǎn)收益，包括轉(zhuǎn)讓自己對于專有部分的所有權(quán)，都屬于對自己所擁有的合法權(quán)利進行處置，理應(yīng)得到法律的保護。再比如業(yè)主對建筑物共有部分享有共有關(guān)系，通過我國民法的規(guī)定可以看出，共有關(guān)系可以區(qū)分為按份共有和共同共有兩種方式。在按份共有中，按份共有人按照其所擁有的份額對共有財產(chǎn)享有權(quán)利并承擔相應(yīng)的義務(wù)，每一個按份共有人都可以要求分割自己擁有的份額或?qū)⑵滢D(zhuǎn)讓他人，但是在轉(zhuǎn)讓的情況下，其他的按份共有人具有同等出價的條件下可優(yōu)先購買的權(quán)利。在共同共有中，所有的共有人對共有的財產(chǎn)均享有權(quán)利并承擔義務(wù)。這些內(nèi)容也都同樣適用于調(diào)整業(yè)主之間對建筑物共有部分的共有關(guān)系。
3.《合同法》中規(guī)定
《合同法》雖然并不專門適用于保護業(yè)主的合法權(quán)益，但因為物業(yè)管理本身具有的契約性質(zhì)，其中屬于合同性質(zhì)的內(nèi)容仍受《合同法》的調(diào)整和規(guī)范。關(guān)于物業(yè)服務(wù)中屬于合同性質(zhì)的內(nèi)容，筆者認為主要有以下兩種：第一種是委托合同。在物業(yè)服務(wù)企業(yè)完成業(yè)主所委托事項的情況下，業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間形成了委托與被委托的關(guān)系，此時業(yè)主可以看作是委托合同的委托人，而物業(yè)服務(wù)企業(yè)則是合同的被委托人，雙方之間產(chǎn)生委托合同的權(quán)利義務(wù)關(guān)系;第二種則是委托代理合同，也就是當物業(yè)服務(wù)企業(yè)將業(yè)主所交托的事項轉(zhuǎn)交給第三方，由第三方完成該事項的情況下，此時物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以看作是業(yè)主的代理人，業(yè)主成為被代理人，則業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間成立委托代理合同。在以上兩種情況中，業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間都是依照雙方的約定產(chǎn)生合同關(guān)系，該權(quán)利義務(wù)的具體內(nèi)容則取決于雙方的具體約定。不僅如此，業(yè)主之間訂立的業(yè)主公約、業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間簽訂的物業(yè)服務(wù)合同等都是平等民事主體之間依照雙方真實意思表示而約定的。以上這些內(nèi)容均符合《合同法》的調(diào)整范圍，因此也是業(yè)主維護自身合法權(quán)益的重要依據(jù)。
4.《物權(quán)法》中規(guī)定
2007年10月1日正式實施的《物權(quán)法》是構(gòu)建我國社會主義法律體系的重要一步，是保護公民物權(quán)立法上的重要里程碑。它以民事基本法的形式相對全面地確認了公民的各項基本財產(chǎn)權(quán)利，而在第六章確立的業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)制度更是首開先河。
《物權(quán)法》對業(yè)主權(quán)利的保護主要體現(xiàn)在以下幾個方面：
(1)規(guī)定了業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)。業(yè)主在建筑物區(qū)域內(nèi)享有的所有權(quán)范圍是專有部分，即經(jīng)營性用房和住宅等。業(yè)主對專有部分可以行使占有、使用、收益和處分等權(quán)利，對共有部分可以行使管理權(quán)。但必須強調(diào)的是，法律在賦予業(yè)主權(quán)利的同時，也要求其必須履行相應(yīng)的義務(wù)，并且義務(wù)是不得拒絕履行的。
(2)規(guī)定了業(yè)主對小區(qū)內(nèi)的公共設(shè)施享有所有權(quán)。建筑區(qū)域內(nèi)的道路、綠地等除明示屬于公共或個人以外的都屬于全體業(yè)主共有。
(3)規(guī)定了業(yè)主享有撤銷權(quán)。如果業(yè)主大會的決議侵害了業(yè)主的合法權(quán)益，業(yè)主可以根據(jù)法律的規(guī)定向人民法院申請撤銷大會不合理的決議。正是由于法律對業(yè)主權(quán)利的這種保障，才能使處于弱勢地位的業(yè)主在物業(yè)糾紛當中能夠?qū)箻I(yè)主大會或業(yè)主委員會。
(4)規(guī)定了業(yè)主享有業(yè)主自治的選擇權(quán)。對于建筑物及共有區(qū)域的管理工作，業(yè)主既可以自己完成，也可以委托給物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人完成并有權(quán)根據(jù)自己的需要更換相應(yīng)的管理人。
(5)規(guī)定了業(yè)主享有對物業(yè)管理服務(wù)的監(jiān)督權(quán)。業(yè)主在與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂委托管理合同后，其就可以根據(jù)《物權(quán)法》所賦予自己的權(quán)利對物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行監(jiān)督，這是業(yè)主維護自身權(quán)利的最有效方式。
這樣物業(yè)服務(wù)企業(yè)就會依照相關(guān)法律的規(guī)定和雙方合同的約定履行自己的服務(wù)義務(wù)，從而避免了物業(yè)糾紛的發(fā)生。第六，規(guī)定了業(yè)主分擔費用、分享收益的方式。業(yè)主依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定分擔物業(yè)管理費用以及分配共同收益，如果業(yè)主沒有訂立物業(yè)服務(wù)合同，那么就按照其專有部分與建筑物總面積的比例進行分擔和分配。
在物業(yè)管理實踐中，如何界定業(yè)主承擔義務(wù)的范圍、如何分配業(yè)主共有的收益一直是重點和難點問題。確定損益擔負的比例有利于厘清業(yè)主之間的權(quán)利和義務(wù)關(guān)系、減少物業(yè)糾紛的發(fā)生，有利于業(yè)主的和睦相處、和諧社區(qū)的構(gòu)建。
5.《物業(yè)管理條例》中規(guī)定
《物業(yè)管理條例》是我國首部專門針對物業(yè)服務(wù)管理的行政法規(guī)，其制定、頒布、實施都具有重要意義。從表面來看條例中并沒有使用“物權(quán)”、“所有權(quán)”這些詞語，但它是按照物權(quán)法的原理制定出來的，其全部內(nèi)容貫徹了當代物權(quán)法的基本精神，比如所有權(quán)利至上、禁止權(quán)利濫用等。有學(xué)者評論為：“在公寓化住宅所有權(quán)的權(quán)利享有以及行使方面，即使《物權(quán)法》也無法規(guī)定的如《物業(yè)管理條例》一樣詳細”.
對于業(yè)主、物業(yè)服務(wù)公司的權(quán)利和義務(wù)，條例也進行了詳細的界定，同時，條例對業(yè)主大會、業(yè)主委員會的職責和工作程序也進行了較細致的規(guī)范。業(yè)主對物業(yè)服務(wù)公司的服務(wù)事項有提議和建議權(quán);對業(yè)主大會會議有投票權(quán)，對其決定事項有建議權(quán);對物業(yè)服務(wù)公司及業(yè)主大會工作有監(jiān)督權(quán);對物業(yè)公共部分和共用設(shè)施設(shè)備、專項維修資金的管理和使用情況有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)。
(三)物業(yè)管理的法律性質(zhì)和特征
通過對物業(yè)管理的定義進行分析，物業(yè)管理具有如下特征：首先，物業(yè)管理呈現(xiàn)企業(yè)化特性。隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，廣大居民對于居住環(huán)境整體需求不斷增加，對物業(yè)管理服務(wù)的專業(yè)化和規(guī)范化也提高了要求，這些需求都是傳統(tǒng)的房管體制無法達到的，必然要由具有高服務(wù)水平、獨立市場利益的物業(yè)服務(wù)企業(yè)取代原有的政府、單位進行管理。其次，物業(yè)管理具有契約性質(zhì)。物業(yè)管理服務(wù)基于物業(yè)服務(wù)合同而產(chǎn)生，由業(yè)主及物業(yè)服務(wù)企業(yè)雙方平等主體訂立合同，約定雙方的權(quán)利義務(wù)，做到權(quán)責明確。因此，物業(yè)管理天然具有契約性。再次，物業(yè)管理是一種有償服務(wù)。根據(jù)物業(yè)管理合同，物業(yè)企業(yè)為業(yè)主提供合同中約定的服務(wù)，業(yè)主按時向物業(yè)企業(yè)支付相應(yīng)的報酬。國家也提倡物業(yè)管理企業(yè)之間進行公平、公正、公開的價格競爭，通過競爭促進物業(yè)服務(wù)收費方式和內(nèi)容更適應(yīng)業(yè)主的需求，使業(yè)主可以通過合理的市場機制選擇更適合的物業(yè)企業(yè)，但同時要注意防范物業(yè)企業(yè)的價格欺詐行為。最后，物業(yè)管理具有服務(wù)性。物業(yè)管理的工作內(nèi)容就是通過維持服務(wù)區(qū)域內(nèi)正常公共秩序，保持服務(wù)區(qū)域內(nèi)良好環(huán)境，保護業(yè)主正常生活的各項合法權(quán)益，為改善業(yè)主生活和工作環(huán)境而服務(wù)。因此，物業(yè)管理必然體現(xiàn)服務(wù)性質(zhì)。
(四)物業(yè)糾紛的類型
物業(yè)管理工作涉及到物業(yè)公司、業(yè)委會、居委會、開發(fā)商以及水、電、氣、暖等十幾個部門和眾多的業(yè)主，他們分別代表不同群體的利益，相互之間的利益有沖突是在所難免的。物業(yè)公司在與他們的接觸中，會遇到各種各樣的問題，也就會產(chǎn)生各種各樣的矛盾，而如果這些矛盾得不到正確的處理，矛盾就會激化形成糾紛，嚴重影響小區(qū)的正常管理。因此，正確處理管理工作中遇到的各種矛盾，以避免造成更大的糾紛，是物業(yè)管理的基本任務(wù)之一。產(chǎn)生糾紛的原因是多種多樣的，既有法律上的欠缺，也有開發(fā)商遺留的問題，也存在意識淡薄，缺少監(jiān)督機制的問題。
物業(yè)管理過程中形成的糾紛是多種多樣的，簡單來說可以分成三類：侵害類糾紛、危害類糾紛和其它糾紛。
1.侵害類糾紛
此類糾紛是物業(yè)管理企業(yè)對別人造成侵害而引起的，造成侵害的主體是物業(yè)管理企業(yè)，侵害的客體是物業(yè)管理企業(yè)以外的其他利益集團或個人。主要包括：物業(yè)服務(wù)企業(yè)巧立名目進行不規(guī)范漲價、不合理收費;在維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共部位、專用部位、附屬設(shè)施、公共環(huán)境衛(wèi)生、交通與車輛停放秩序、日常安全防范等服務(wù)中未盡其應(yīng)盡的注意義務(wù)，因物業(yè)管理企業(yè)的不作為給業(yè)主造成侵害;在物業(yè)管理維修過程中給業(yè)主造成損害，以及物業(yè)管理企業(yè)擅自改變小區(qū)內(nèi)土地的用途，擅自改變房屋及配套設(shè)施的外觀、結(jié)構(gòu)、用途，私搭亂建，侵害業(yè)主利益等等。這類侵害造成糾紛的特點是，物業(yè)管理企業(yè)是加害者，也應(yīng)當是責任的承擔者。
2.危害類糾紛
此類糾紛是因第三人對物業(yè)管理企業(yè)的侵害而引起的糾紛。造成侵害的主體是物業(yè)管理企業(yè)以外的利益集團或個人，侵害的對象是物業(yè)管理企業(yè)，如物業(yè)費糾紛案;業(yè)主故意拖欠物業(yè)管理費用，房屋承租人或者其他物業(yè)使用人拖欠物業(yè)管理費;業(yè)主違反裝飾裝修規(guī)定裝修，亂搭亂建，甚至偷用水、電、氣、暖等損害物業(yè)管理企業(yè)利益。在此類危害糾紛中，物業(yè)管理企業(yè)是受害者，也應(yīng)為權(quán)利的主張者。
3.其它類型糾紛。其它類型的糾紛雖然暫時可能不會對物業(yè)管理企業(yè)造成危害，但隨著矛盾不斷升級，可能會影響到正常的物業(yè)管理秩序。如業(yè)主因選舉業(yè)主委員會委員而產(chǎn)生的糾紛;業(yè)主委員會或者業(yè)主委員會委員濫用職權(quán)與業(yè)主產(chǎn)生的糾紛;因停車收費而產(chǎn)生的糾紛;因屋頂、平臺的使用而產(chǎn)生的糾紛;物業(yè)管理企業(yè)超越委托權(quán)限許可他人利用小區(qū)公共部位和公共設(shè)施引起的糾紛等等。這些矛盾造成的糾紛可能當時不會給物業(yè)管理企業(yè)造成直接經(jīng)濟損失，但也會給小區(qū)物業(yè)管理帶來不利的影響。
二、物業(yè)管理中產(chǎn)生糾紛的法律缺陷及原因
(一)法律缺陷
物業(yè)管理是指物業(yè)管理機構(gòu)統(tǒng)一對住宅小區(qū)提供公共性服務(wù)，包括社會治安和環(huán)境秩序的維護和管理，根據(jù)其管理事實和服務(wù)行為，依照規(guī)定標準向住戶收取一定費用的一種社會性服務(wù)工作。物業(yè)管理職能具有社會化、專業(yè)化、市場化、規(guī)范化和契約化等特征。目前，我國物業(yè)管理中存在的主要問題有以下幾個方面：
1.缺乏專門物業(yè)管理方面的法律
物業(yè)管理法規(guī)有很多是以地方政府職能部門規(guī)章的形式存在的，尚無全國統(tǒng)一的物業(yè)管理方面的法律，國家制定的物業(yè)管理政策主要體現(xiàn)在住建部的有關(guān)法規(guī)和各種地方性法規(guī)中，自然反映出現(xiàn)行的物業(yè)管理方面缺乏高位階的權(quán)威性的專門物業(yè)管理法律規(guī)范，物業(yè)管理領(lǐng)域存在著大量的立法空白和誤區(qū)。而且我國物業(yè)管理的法律法規(guī)原則性很強，缺乏可操作性。近年來社會各界都要求制定位階高全面性的物業(yè)管理基本法，來規(guī)范物業(yè)管理行為，促進物業(yè)管理朝著法制化的方向發(fā)展。
由于沒有物業(yè)管理方面的全國性的專門法律，各地方性法規(guī)缺乏綱領(lǐng)性的指導(dǎo)，使其呈現(xiàn)出一片散亂，嚴重影響了物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展和物業(yè)管理的市場化進程，不利于全國物業(yè)管理法制的統(tǒng)一。雖然這幾年我國在物業(yè)管理的立法中也有相應(yīng)的規(guī)定如《物業(yè)管理條例》、《物權(quán)法》，及去年最高法頒布實施的兩個物業(yè)管理方面的司法解釋，但并沒有改變我國物業(yè)管理立法上的薄弱和缺位問題，這就需要我們加強立法，制定立法層次高、全國性、統(tǒng)一性的物業(yè)管理基本法。
2.物業(yè)與開發(fā)商之間的法律關(guān)系不明確
近年來，隨著我國經(jīng)濟的飛速發(fā)展，人們生活條件有了很大改善，對居住條件的要求也隨之增加，尤其是城市人口的增加，帶動了房地產(chǎn)業(yè)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和一系列相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。
由于市場經(jīng)濟發(fā)展的不成熟，在現(xiàn)實生活中，房地產(chǎn)開發(fā)商與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間存在著隸屬關(guān)系。一方面，物業(yè)服務(wù)企業(yè)是房地產(chǎn)開發(fā)商的下屬機構(gòu)或子公司，其與開發(fā)商是從屬關(guān)系，目前這種關(guān)系在我國住宅小區(qū)占有很大比重;另一方面，房地產(chǎn)開發(fā)商在小區(qū)業(yè)主委員會還沒有成立前，有資格以原始大業(yè)主的身份選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，此時他們之間是一種短期的合同關(guān)系。而當業(yè)主委員會成立后，選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利理應(yīng)由小區(qū)的業(yè)主委員會負責，房地產(chǎn)開發(fā)商就需要將小區(qū)的各種原始資料交給新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。但事實上，開發(fā)商由于利益上的原因，不愿輕易放棄物業(yè)管理。
3.物業(yè)管理的交接過程中責任不明
物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的矛盾多發(fā)生在物業(yè)管理的交接過程中。一方面，前任物業(yè)服務(wù)企業(yè)不愿放棄物業(yè)管理權(quán)，在落聘后仍不搬出小區(qū)，甚至制造各種麻煩和事端阻撓新物業(yè)服務(wù)企業(yè)進入小區(qū)，妨礙其開展正常的工作。現(xiàn)實生活中，人們經(jīng)常會看到一個小區(qū)里有兩套保安人員、保潔人員。更嚴重的是有些新物業(yè)服務(wù)企業(yè)在無奈之下，“打”入小區(qū)，把前任物業(yè)公司“打”出小區(qū)。這是物業(yè)管理市場化、業(yè)主管理自治化的必然結(jié)果，為物業(yè)管理工作帶來了一系列難以解決的問題。如果在新的物業(yè)管理合同已生效，但新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)還沒有進入小區(qū)開展工作的情況下，小區(qū)出現(xiàn)財產(chǎn)損失、人身傷亡，有誰來承擔法律責任?另一方面，前任物業(yè)服務(wù)企業(yè)雖然放棄了物業(yè)管理權(quán)，但卻在離開時進行破壞活動，將物業(yè)管理所需的一些設(shè)施破壞，將小區(qū)業(yè)主的相關(guān)資料帶走，不向新物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)管理中的財務(wù)賬目等，這些行為嚴重影響了新任物業(yè)服務(wù)企業(yè)的正常工作，導(dǎo)致新舊物業(yè)服務(wù)企業(yè)間的矛盾沖突。
4.業(yè)主自治機構(gòu)法律地位不明確
根據(jù)我國現(xiàn)行法的規(guī)定，業(yè)主自治機構(gòu)包括業(yè)主大會和業(yè)主委員會，業(yè)主大會是業(yè)主行使物業(yè)管理權(quán)的組織形式，業(yè)主委員會為業(yè)主大會的執(zhí)行機關(guān)。業(yè)主大會由全體業(yè)主組成。業(yè)主委員會僅僅是業(yè)主大會決定事項的具體實施者。關(guān)于業(yè)主委員會的法律地位，法律法規(guī)采取回避的態(tài)度，《物業(yè)管理條例》規(guī)定了“業(yè)主委員會是由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生的，是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)。”可以看出業(yè)主委員會作為執(zhí)行機關(guān)代表業(yè)主大會實施對日常事務(wù)的管理，業(yè)主委員會沒有獨立的意識能力，對物業(yè)服務(wù)事項的管理均需要業(yè)主大會的授權(quán)?！段飿I(yè)管理條例》規(guī)定“業(yè)主委員會能以自己的名義代表業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。”這樣賦予業(yè)主委員會享有一定的民事權(quán)利能力和行為能力，但條例并未明確業(yè)主委員會是否具有獨立的法人資格。論文格式業(yè)主委員會是否可以登記為法人，是否擁有獨立的民事主體資格，條例都沒有明確。
當物業(yè)服務(wù)合同履行過程中發(fā)生糾紛時，作為簽訂主體的業(yè)主委員會是否有權(quán)作為獨立的訴訟主體參與民事訴訟，成為當前審判實踐中的爭論焦點。同時該條例雖規(guī)定了業(yè)主自治機構(gòu)對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)事項享有管理權(quán)，管理業(yè)主的財產(chǎn)，卻沒有規(guī)定其享有一定的獨立財產(chǎn)所有權(quán)，因而很難看出《物業(yè)管理條例》對業(yè)主自治機構(gòu)法律地位的明確?！段餀?quán)法》也沒有對我國的業(yè)主自治機構(gòu)的法律地位作進一步的實質(zhì)性規(guī)定。只是在第83又賦予了業(yè)主委員會一項權(quán)利，“業(yè)主委員會可以要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害”等，而沒有賦予業(yè)主委員會對管理服務(wù)事項的訴權(quán)，其不具有向法院提起訴訟的主體資格，該條款只是調(diào)整業(yè)主與業(yè)主自治機構(gòu)之間法律關(guān)系，并不能類推適用于業(yè)主自治機構(gòu)與其他物業(yè)服務(wù)主體之間的法律關(guān)系。由此可見，無論是《物業(yè)管理條例》《物權(quán)法》還是新實施的《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》都沒有明確業(yè)主大會和業(yè)主委員會的法律地位。
5.物業(yè)服務(wù)合同法律性質(zhì)不明
對于物業(yè)服務(wù)合同的性質(zhì)，應(yīng)該歸于哪類合同，我國的理論界對其爭議很大，有很多種不同說法，總體來說，最為典型的觀點主要有：第一種觀點，“認為物業(yè)服務(wù)合同屬于委托合同之一種，在物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系中，業(yè)主處于委托人的地位，而物業(yè)服務(wù)企業(yè)處于受托人的地位，物業(yè)服務(wù)企業(yè)受托處理的委托事務(wù)就是物業(yè)管理。”在物業(yè)服務(wù)糾紛案件的審理中，法院對物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系也習慣于將合同雙方關(guān)系表述為物業(yè)服務(wù)企業(yè)受業(yè)主委員會委托。第二種觀點認為物業(yè)服務(wù)是雇傭合同，物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主作為雇主，雇傭物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供勞務(wù)。第三種觀點認為，物業(yè)服務(wù)合同雙方是承攬合同，一方是按照一方的要求工作，交付勞動成果。
由于理論界對物業(yè)服務(wù)合同性質(zhì)存在爭議，加之我國的物業(yè)管理方面的法律法規(guī)都沒有提及這一問題，對物業(yè)服務(wù)合同性質(zhì)沒有統(tǒng)一認識，造成司法實踐處理這類糾紛困難，對這一問題有不同的處理。《物業(yè)管理條例》明確提出了“物業(yè)服務(wù)合同”的概念，物業(yè)服務(wù)合同是平等主體之間所簽訂的就小區(qū)房屋及配套的設(shè)備設(shè)施和相關(guān)場地提供有償服務(wù)的合同，一方面是對人的服務(wù)，針對全體業(yè)主提供服務(wù)，維持小區(qū)的秩序穩(wěn)定、環(huán)境清潔;一方面是對物的管理，管理住宅小區(qū)業(yè)主的公共財產(chǎn)及相關(guān)設(shè)施維修保養(yǎng)。我認為物業(yè)服務(wù)合同不同與委托、承攬、雇傭合同，是一種獨立的全新的合同形式，但是法律法規(guī)對其沒有規(guī)定，立法者沒有對其有足夠的認識，.導(dǎo)致實踐中很多物業(yè)服務(wù)合同的糾紛解決困難，這就需要對物業(yè)服務(wù)合同的性質(zhì)加以明確。
(二)產(chǎn)生問題原因的分析
1.從物業(yè)服務(wù)企業(yè)與房地產(chǎn)開發(fā)商關(guān)系上看。
(1)由于目前我國物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展起步較晚，真正市場化競爭與運作、發(fā)展的格局、立法的機制還遠沒有形成。房地產(chǎn)對地方經(jīng)濟增長的作用巨大，使得地方政府和房地產(chǎn)之間存在著緊密的利益鏈條，房地產(chǎn)的權(quán)力過于膨脹。《物業(yè)管理條例》第二十一條規(guī)定：業(yè)主在購買商品房時，不僅要與開發(fā)商簽訂商品房買賣協(xié)議，還要簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。房地產(chǎn)開發(fā)商為了吸引消費者，往往輕易對物業(yè)管理中的問題進行承諾，將后期物業(yè)管理的某些具體內(nèi)容規(guī)定在商品房買賣合同中，以此增加房屋賣點，這種越俎代庖的行為存在很大危機，不當處分了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利。而這些問題在前期物業(yè)管理中是看不出來的。
(2)房地產(chǎn)開發(fā)商利用自己的優(yōu)勢地位，以聘任物業(yè)服務(wù)企業(yè)為條件，對聘任的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工作進行干預(yù)，從中謀取利益。房地產(chǎn)開發(fā)商與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間存在著千絲萬縷的聯(lián)系，在業(yè)主委員會成立之前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)多是房地產(chǎn)開發(fā)商的下屬機構(gòu)或子公司，極度依靠開發(fā)商。盡管按照《物業(yè)管理條例》第四十一條規(guī)定：物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當遵循合理、公開以及費用與服務(wù)水平相適應(yīng)原則，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按國務(wù)院價格主管部門會同國務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定的物業(yè)服務(wù)收費辦法，在物業(yè)服務(wù)合同中約定。但小區(qū)新成立時，物業(yè)管理費的收取、定價的高低，卻是由開發(fā)商說了算。為了樓房好賣，有的開發(fā)商故意壓低物業(yè)管理費、抬高停車場車位和商鋪的價格，使得物業(yè)服務(wù)企業(yè)處于不利的被動地位，運營艱難。
(3)房地產(chǎn)開發(fā)商把設(shè)計規(guī)劃和建筑質(zhì)量等問題無形留給了后期的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，或者沒有給物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供進行物業(yè)管理的基礎(chǔ)條件，使物業(yè)服務(wù)企業(yè)喪失了業(yè)主的信任和理解，給以后開展工作帶來了很大困難。
2.從物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的關(guān)系上看。
在推進現(xiàn)代城市建設(shè)和提升城市管理水平的進程中，物業(yè)管理作為現(xiàn)代城市社區(qū)管理的一種有效方法和手段，正受到各級政府相關(guān)主管部門和廣大人民群眾的日益關(guān)注。目前，隨著社會主義市場經(jīng)濟的發(fā)展，物業(yè)服務(wù)企業(yè)也在加速其發(fā)展的步伐，在其快速發(fā)展的同時，由于物業(yè)管理市場的競爭本身缺乏透明度，一些運行機制不夠公開、公平、公正，再加上其所提供的服務(wù)標準不一，廣大業(yè)主對物業(yè)服務(wù)與物業(yè)管理的投訴也越來越多，矛盾也在不斷上升。主要是因為：
(1)關(guān)于物業(yè)管理方面的立法還不完善。《物業(yè)管理條例》第三十二條規(guī)定：“從事物業(yè)管理活動的企業(yè)應(yīng)當具有獨立的法人資格。”第三十四條規(guī)定：“一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)由一個物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施物業(yè)管理。”而實際生活中，許多住宅小區(qū)沒有成立正規(guī)的即有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，造成物業(yè)管理水平低，服務(wù)質(zhì)量差?，F(xiàn)實中，多數(shù)舊的物業(yè)服務(wù)企業(yè)是由房地產(chǎn)開發(fā)商派生的，其中絕大部分屬于開發(fā)商的子公司或開發(fā)商的物業(yè)管理部，他們沒有取得相應(yīng)的法律資質(zhì)。在新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)成立后，舊的物業(yè)服務(wù)企業(yè)多是因為要靠物業(yè)管理來安置富余人員，一些物業(yè)管理人員往往是開發(fā)商招來的下崗職工和農(nóng)民工，一旦沒有了物業(yè)管理權(quán)，開發(fā)商將面臨裁員的壓力。
(2)我國缺乏規(guī)制物業(yè)管理活動的相關(guān)法律?！段飿I(yè)管理條例》只在第三十九條規(guī)定：物業(yè)服務(wù)合同終止時，業(yè)主大會選聘了新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間應(yīng)做好交接工作。在第五十九條規(guī)定：違反本條例的規(guī)定，不移交有關(guān)資料的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責令限期改正;逾期仍不移交有關(guān)資料的，對建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)予以通報，處1萬元以上10萬元以下的罰款。但是如何移交，怎樣交接等法律沒有更詳細的步驟和時間限制等實施細則，導(dǎo)致現(xiàn)實中無法可依。
(3)物業(yè)服務(wù)企業(yè)人員素質(zhì)不高，缺乏專業(yè)培訓(xùn)，服務(wù)質(zhì)量普遍較差。我國物業(yè)管理的起步較晚，而且經(jīng)濟發(fā)展極不平衡，物業(yè)管理還遠遠不夠成熟，沒有形成一整套完善的管理模式和企業(yè)文化氛圍。目前，各地物業(yè)管理發(fā)展參差不齊，多數(shù)管理人員是來自于社會的閑雜人員，缺乏專業(yè)培訓(xùn)和相關(guān)專業(yè)知識，人員整體素質(zhì)不高，這樣，就會造成物業(yè)服務(wù)企業(yè)整體服務(wù)質(zhì)量不高，不能有效解決日常生活中經(jīng)常碰到的問題。
3.從物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間的關(guān)系上看。
(1)大多數(shù)業(yè)主法律意識淡薄?，F(xiàn)實生活中，多數(shù)人沒有分清商品房買賣合同與物業(yè)服務(wù)合同是兩個完全不同的法律關(guān)系。商品房買賣合同是房屋買受人與開發(fā)商簽訂的，在此合同中買受人有支付房款的義務(wù)和獲取房屋所有權(quán)的權(quán)利，這一權(quán)利當然包括取得房屋鑰匙;開發(fā)商也就相應(yīng)的有交房的義務(wù)和獲取房款的權(quán)利，這一義務(wù)當然包括交付鑰匙。物業(yè)服務(wù)合同是買受人與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的，在這一合同中買受人有交付物業(yè)服務(wù)費的義務(wù)和獲取物業(yè)服務(wù)的權(quán)利;物業(yè)服務(wù)企業(yè)相應(yīng)的有提供物業(yè)服務(wù)的義務(wù)和收取物業(yè)服務(wù)費的權(quán)利。所以，物業(yè)公司不能以業(yè)主拒交物業(yè)費為由不給其鑰匙，否則就是侵犯了業(yè)主的合法權(quán)益。
(2)廣大業(yè)主對物業(yè)管理的認識不足，缺乏自主意識，對實現(xiàn)業(yè)主自治缺乏主動性，不積極參與，不去主動爭取群體利益，而是把希望寄托于其它業(yè)主。由于長期受政府、單位福利房住房制度的傳統(tǒng)觀念的深刻影響，相當一部分業(yè)主尚未真正意識到自己才是物業(yè)的管理者，更沒有樹立付費購買物業(yè)服務(wù)的觀念。《物業(yè)管理條例》第二章專門規(guī)定了業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)，但大多數(shù)業(yè)主還沒有真正感悟到自己的權(quán)利、義務(wù)的價值。
(3)廣大業(yè)主對自身職權(quán)的認識不足，運作不規(guī)范?！段飿I(yè)管理條例》第八條規(guī)定：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會，業(yè)主大會應(yīng)當代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益。而現(xiàn)實生活中，往往是小區(qū)內(nèi)業(yè)主大會徒有虛名，實際上并沒有發(fā)揮其應(yīng)有的作用。單一業(yè)主因物業(yè)費用、房屋維修與物業(yè)服務(wù)公司發(fā)生糾紛時，只是其單獨去與物業(yè)理論，業(yè)主大會并沒有“干預(yù)”.雙方經(jīng)常因和解不成而訴至人民法院，此時業(yè)主勢單力薄，總是由于不注意妥善保存所謂“正當、合理、合法”的收費單據(jù)，沒有足夠證據(jù)抵不過物業(yè)服務(wù)公司而敗訴。
(4)與發(fā)達國家相比，我國業(yè)主大會發(fā)展還相當滯后。由于我國住房制度改革較晚，一方面廣大業(yè)主法制觀念淡薄，自我維權(quán)意識不足，另一方面，由于廣大業(yè)主來自于社會的各個層面，大多數(shù)都忙于工作，為生計、為還房貸而奔波，對與自己息息相關(guān)的《物業(yè)管理條例》、《城市住宅小區(qū)收費標準》等相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定不夠了解，對物業(yè)管理的專業(yè)知識毫不關(guān)注。
三、完善物業(yè)管理相關(guān)法律的建議
隨著我國住房制度商品化趨勢的發(fā)展，物業(yè)管理將會發(fā)展成為一門新的學(xué)科，它所承載的內(nèi)容將會受到越來越多人的關(guān)注，如何科學(xué)有效的完善現(xiàn)代物業(yè)管理法律呢?我認為應(yīng)從以下幾個方面著手改善：
(一)制定權(quán)威較高的物業(yè)管理制度的專項立法物業(yè)管理已成為當前我國房屋管理的一種基本模式，事關(guān)千家萬戶，與公民的日常生活息息相關(guān)，與大多數(shù)人們的利益緊密相關(guān)，其規(guī)范運作對于市場經(jīng)濟的健康發(fā)展和全社會的長治久安與和諧發(fā)展十分重要，是關(guān)乎國計民生的大事，由全國人大制定專門的物業(yè)管理法律理所當然。業(yè)主自治管理制度是物業(yè)管理中的重要制度，按照我國《立法法》的規(guī)定，“民族區(qū)域自治制度、基層群眾自治制度的事項只能制定法律。”因此，業(yè)主自治管理制度也應(yīng)由法律來規(guī)定，但我國物業(yè)管理方面的立法都沒有涉及業(yè)主自治組織法律地位的規(guī)定。在物業(yè)管理中存在著許多問題物業(yè)管理方面的立法沒有解決，如物業(yè)服務(wù)合同性質(zhì)問題、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的安保責任問題、住宅專項維修資金運行管理監(jiān)督中的問題等等，這些都需要法律加以規(guī)范。
因此，由全國人大立法明確業(yè)主自治組織的法律地位、業(yè)主自治組織與居委會的關(guān)系，明確物業(yè)服務(wù)合同的性質(zhì)等，對規(guī)范和促進物業(yè)管理的發(fā)展十分必要。調(diào)整和完善物業(yè)管理關(guān)系，加強物業(yè)管理的立法工作，其中首要的工作是提高法律位階，盡快頒布《中華人民共和國物業(yè)管理法》，以其作為物業(yè)管理行業(yè)法律規(guī)范體系的核心。
此外，從世界各地有關(guān)物業(yè)管理立法發(fā)展的動態(tài)趨勢看，專門立法已成為近代各國物業(yè)管理立法的主流?！吨腥A人民共和國物業(yè)管理法》出臺將在我國物業(yè)管理法律體系中起著統(tǒng)領(lǐng)的作用，將有利于形成我國物業(yè)管理法律體系的基本框架。近年來，圍繞物業(yè)管理立法、執(zhí)法、司法方面等所暴露出的問題，對其所作的討論與研究比較深入，在充分歸納我國現(xiàn)有物業(yè)管理立法經(jīng)驗與成果的基礎(chǔ)上，制定一部全面、科學(xué)的《中華人民共和國物業(yè)管理法》己成為可能。
(二)立法上明確劃分建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利、義務(wù)和責任首先應(yīng)當在立法中明確建設(shè)單位對開發(fā)完畢已竣工驗收合格的小區(qū)住宅必須實行前期物業(yè)管理(是指房屋出售后至業(yè)主委員會成立并選聘物業(yè)管理機構(gòu)之前這一期間的物業(yè)管理)，其組成應(yīng)由建設(shè)單位在當?shù)胤抗懿块T指導(dǎo)下進行。規(guī)定入住率達到一定比例(如30%—50%)或首次交付使用達到一定期限，房管部門必須組織業(yè)主籌備成立業(yè)主大會，如果建設(shè)單位或前期物業(yè)管理企業(yè)阻撓業(yè)主大會成立的，一定比例(如10—15%)的業(yè)主可向房管部門申請強制成立業(yè)主大會，房管部門應(yīng)當給予支持，否則，業(yè)主可向上一級行政主管部門提出行政訴訟，狀告房管部門“不作為”.業(yè)主大會成立并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會后，在一定期限內(nèi)(如6個月)應(yīng)當做出選聘新物業(yè)管理企業(yè)的決定，在選聘新物業(yè)公司期間，建設(shè)單位必須將物管條例第29條規(guī)定的竣工驗收資料、技術(shù)資料說明文件等移交業(yè)主委員會保管，由業(yè)主大會授權(quán)委托業(yè)主委員會在房管部門的指導(dǎo)和街道辦事處的配合下確定物業(yè)管理企業(yè)，定聘后，業(yè)主委員會再將上述物業(yè)資料轉(zhuǎn)交物業(yè)管理企業(yè)保管。
物業(yè)管理企業(yè)直接對業(yè)主委員會負責，最終對業(yè)主大會負責。以此杜絕“老子”遺禍“兒子”擔罪現(xiàn)象的發(fā)生，對現(xiàn)有建設(shè)單位已設(shè)立的物業(yè)管理企業(yè)，可采取限期分離辦法解決，使建設(shè)單位逐步淡出物業(yè)管理行業(yè)。業(yè)主委員會的產(chǎn)生，體現(xiàn)了建筑物區(qū)分所有權(quán)人通過建立團體關(guān)系、維護共同性物業(yè)權(quán)益的強烈愿望。
(三)立法應(yīng)明確業(yè)主委員會的法律地位
立法應(yīng)明確業(yè)主委員會的法律地位，建立建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主三者相互平衡制約、相互監(jiān)督的制約機制。
它由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，其對公共物業(yè)財產(chǎn)的管理權(quán)利，來自于區(qū)域內(nèi)全體區(qū)分所有權(quán)人以業(yè)主公約或業(yè)主大會授權(quán)的方式所做的委托，雙方之間產(chǎn)生的是一種類似于信托性質(zhì)的民事關(guān)系。可以說，成立業(yè)主委員會這樣的法律主體，是所有權(quán)人行使公寓化建筑物所有權(quán)的一種新的法律形式。業(yè)主委員會與業(yè)主大會的關(guān)系就如公司董事會與股東會的關(guān)系，業(yè)主委員會只是業(yè)主大會的一個內(nèi)部機關(guān)，而不是法人和其他組織。按照法律規(guī)定它并不具備任何法律主體資格。這對于當事人的訴訟、對弱勢群體合法權(quán)益的及時有效保護，以及對法院的案件審理工作都將帶來很大的困難和壓力，它既不符合司法效率的原則，也不符合社會經(jīng)濟發(fā)展的趨勢，也使物業(yè)管理在立法與實踐中脫節(jié)，并陷入難以自拔的困境。
同時，業(yè)主委員會訴訟主體資格問題屬于訴訟制度，根據(jù)立法法只能通過制定法律來明確，而不能通過司法途徑。建議通過立法確立業(yè)主委員會的法律地位并明確其權(quán)利能力和行為能力。
(四)建立專項維修基金管理委員會
專項維修基金的收取、管理、使用、續(xù)籌與監(jiān)督等均應(yīng)明確到位，建立專項維修基金管理委員會，對其使用情況、利息情況定期公布。從實際情況看，專項維修資金的籌集一般有三種途徑：
第一是開發(fā)商售房時按房款2%收取，然后轉(zhuǎn)給物業(yè)公司保管。
第二是業(yè)主購房時不交專項維修基金，待用時再以業(yè)主大會決議形式籌集。
第三是在收取物業(yè)管理費用中分兩部分，一部分為平時物業(yè)管理支出，另一部分為專項維修資金。至于采取哪種方式續(xù)籌專項維修基金，也必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過。實踐中存在著維修基金收不齊，由此影響房屋的維修和管理的現(xiàn)象。造成這樣的原因有兩個，一是1996年前開發(fā)的房屋，當時政府部門尚未出臺物業(yè)維修基金收繳辦法，故應(yīng)由居民承擔的2%,開發(fā)商承擔的3%沒有收繳到位。二是承建房屋的房產(chǎn)公司已破產(chǎn);沒有破產(chǎn)的房產(chǎn)公司不肯繳。
(五)公開物業(yè)服務(wù)收費標準
雖然物業(yè)服務(wù)標準在實踐中難以確定，但是法律法規(guī)可以明確物業(yè)公司與業(yè)主協(xié)商確定服務(wù)標準的程序，例如物業(yè)公司可以和業(yè)主委員會進行協(xié)商做出一個草案后，再逐個聽取業(yè)主的建議，進行修改，最后通過書面表決的方式確定物業(yè)服務(wù)標準。關(guān)于物業(yè)收費標準，法律可以授權(quán)相關(guān)政府工作部門制定指導(dǎo)價格，避免物業(yè)公司為追求利潤而減少投入、降低服務(wù)質(zhì)量。應(yīng)當注意的是，在制定政府指導(dǎo)價時，必須考慮到物業(yè)公司本身的實力和業(yè)主的經(jīng)濟承受能力。否則，政府指導(dǎo)價將成為一紙空文。同時，可以考慮實行“菜單制”物業(yè)收費模式，改變目前業(yè)主被動接受價格和服務(wù)的局面，以確保公平交易。此外，必須建立相關(guān)部門的監(jiān)督機制，定時抽查執(zhí)行情況，確保相關(guān)標準的執(zhí)行，明確物業(yè)公司與業(yè)主的權(quán)利與義務(wù)，定紛止爭。
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