論民法中不動產(chǎn)登記制度的功能與價值論文

　　不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度是2013年3月10日，國務委員兼國務院秘書長馬凱在作國務院機構(gòu)改革和職能轉(zhuǎn)變方案說明時指出，建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，這樣可以更好地落實《物權(quán)法》，保障不動產(chǎn)交易安全，有效保護不動產(chǎn)權(quán)利人的合法財產(chǎn)權(quán)。以下是學習啦小編今天為大家精心準備的：論民法中不動產(chǎn)登記制度的功能與價值相關(guān)論文。內(nèi)容僅供參考，歡迎閱讀!

　　論民法中不動產(chǎn)登記制度的功能與價值全文如下：

　　一、我國不動產(chǎn)登記制度及效力

　　(一)我國不動產(chǎn)登記制度

　　不動產(chǎn)物權(quán)登記，即權(quán)利人申請國家有關(guān)登記部門將有關(guān)申請人的不動產(chǎn)物權(quán)事項記載于不動產(chǎn)物權(quán)登記薄的事實。登記可以定性為一種事實行為，即在不動產(chǎn)物權(quán)的變動依法律行為進行時，登記是必要條件。在交易中，不登記不產(chǎn)生效力，物權(quán)不得變動。

　　我國民法中不動產(chǎn)登記制度采取的是以登記生效主義為原則，登記對抗主義為例外的形式，在登記生效主義中，不動產(chǎn)物權(quán)的取得、轉(zhuǎn)移、變更，除需要合法有效地合同外，還需對該不動產(chǎn)進行相應的登記。在我國民法中涉及的需要登記的不動產(chǎn)物權(quán)包括：土地所有權(quán)、建筑物使用權(quán)、土地承包經(jīng)營權(quán)、宅基地使用權(quán)等。在登記對抗主義中，登記只是作為對抗第三人權(quán)利而存在，而不是不動產(chǎn)物權(quán)生效所必須的。例如，《物權(quán)法》第127條規(guī)定：土地承包經(jīng)營權(quán)自合同生效時設立。對于土地承包經(jīng)營權(quán)而言，事后縣級以上人民政府發(fā)給的土地承包經(jīng)營權(quán)并登記造冊，只是對該權(quán)利的確認而已，此外還具有對抗第三人的效力。此時，登記是以對抗要件存在，地役權(quán)也屬于此種情形。

　　(二)不動產(chǎn)登記的效力

　　我國民法不動產(chǎn)登記主要是在行政機關(guān)進行。通過一種規(guī)范統(tǒng)一的形式，對不動產(chǎn)物權(quán)所有的一種國家確認的行為。不動產(chǎn)物權(quán)經(jīng)過登記以后，國家確定權(quán)利的存在，產(chǎn)生確定力。不動產(chǎn)登記制度的效力可以體現(xiàn)在以下幾個方面：

　　1.對不動產(chǎn)物權(quán)的確定;我國不動產(chǎn)物權(quán)采用的是登記要件主義，在獲得不動產(chǎn)的過程中，除了占有或買賣的事實存在外，需要有登記要件，通過登記，才能合法擁有不動產(chǎn)物權(quán)，享有占有、使用、收益、處分的權(quán)利。

　　2.在不動產(chǎn)物權(quán)變動中，不動產(chǎn)物權(quán)變動后所有權(quán)歸屬的確定;在土地買賣的一級市場或是二級市場，除國家為公益目的的進行的土地劃撥或國家擁有的自然資源、土地外，法律中明確規(guī)定不動產(chǎn)物權(quán)需要登記的范圍，不動產(chǎn)交易后都需要經(jīng)過登記以取得法律上的認可，并且得到國家的確認，使該法律關(guān)系透明的存在，并且表現(xiàn)于外的事實能讓公眾信賴。

　　3.公信效力：不動產(chǎn)登記制度的公信力依存于確定的效力而產(chǎn)生，若當事人在取得、進行物權(quán)變動或其他變更不動產(chǎn)物權(quán)現(xiàn)有所屬狀態(tài)時進行了登記，第三人可以依賴登記過的行為而為一定的行為，依據(jù)登記行為而產(chǎn)生的事實行為與真實狀態(tài)不相符，善意第三人的行為取得不動產(chǎn)的物權(quán)并能夠得到法律的保護，而針對事先串通的惡意第三人，公信效力會喪失原有的特點。例如，在夫妻雙方婚姻存續(xù)區(qū)間，作為共同財產(chǎn)的房屋登記在丈夫名下，丈夫未經(jīng)妻子同意與第三人簽訂房屋買賣合同并進行了登記，第三人在交易過程中信賴了房屋登記處所登記的權(quán)屬進行交易，物權(quán)變動并登記后即使妻子提出異議，該善意第三人可以依據(jù)已經(jīng)登記的事實，取得房屋的所有權(quán)。

　　不動產(chǎn)登記制度所的確定力、公信力是產(chǎn)生一系列功能的基礎，并以效力為基礎，功能為依托，對不動產(chǎn)登記制度的價值意義有深遠的影響。

　　二、我國民法中不動產(chǎn)登記的功能

　　(一)確定不動產(chǎn)物權(quán)歸屬

　　不動產(chǎn)登記制度將擁有不動產(chǎn)的所有人，權(quán)利所包括的范圍，可以使用的期間等圍繞不動產(chǎn)的權(quán)利都記載于登記薄中。而在涉及需要登記的不動產(chǎn)進行交易時，占有并不代表物權(quán)的轉(zhuǎn)移，只有通過在登記機關(guān)進行登記后，產(chǎn)權(quán)具有國家確認的效力，才是真正的實現(xiàn)物權(quán)的轉(zhuǎn)移。登記公示作為不動產(chǎn)物權(quán)取得的生效要件，在不動產(chǎn)交易的過程中，如果只有當事人的意思表示與有效的合同，在法律上并沒有實現(xiàn)不動產(chǎn)物權(quán)的變動。

　　國家通過登記制度明確不動產(chǎn)的所屬，為維護市場交易安全中最關(guān)鍵的安全要素提供保障，能夠更好的調(diào)動市場的積極性，有利于經(jīng)濟社會的發(fā)展。

　　(二)市場調(diào)節(jié)功能

　　社會主義市場經(jīng)濟是我國經(jīng)濟的發(fā)展形式。市場調(diào)節(jié)作為調(diào)整資源配置最重要的手段之一，是以市場的供求關(guān)系為基礎進行，但是市場調(diào)節(jié)的滯后性對于不動產(chǎn)交易市場卻是致命的，交易主體在交易中不能預料到可能發(fā)生的各種情況，所以經(jīng)常會出現(xiàn)始料不及的情況而導致交易的中斷，例如一物二賣這種情形在現(xiàn)在的不動產(chǎn)交易中大量存在。由于市場在最終的結(jié)果出現(xiàn)時才能反應出買賣中的真實情況，這樣必定會損害不同當事人的利益。此時，不動產(chǎn)登記制度中的預告登記制度就能夠推動著市場調(diào)節(jié)的公平性發(fā)展。

　　我國《物權(quán)法》弟20條規(guī)定，當事人簽訂買賣房屋或其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機構(gòu)申請預告登記。預告登記后，未經(jīng)預告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。該制度的好處在于，如果出賣人想要進行一物二賣，已經(jīng)進行預告登記的登記人可以主張基于合同的債權(quán)和基于登記的物權(quán)的雙重保障。既可以以預告登記為基礎要求出賣人違反合同的行為進行違約損害賠償，也可以向已經(jīng)獲得不動產(chǎn)的受讓人主張物權(quán)的不成立，行使返還不動產(chǎn)登記請求權(quán)。由此可見，預告登記制度保障了市場主體的利益，使得一物二賣的情形得到有效解決，維護了市場調(diào)節(jié)的穩(wěn)定性。

　　在不動產(chǎn)交易市場中除了存在著這種購買方與房產(chǎn)商交易的情形外，還存在著大量的不動產(chǎn)擁有者與需求者之間一對一的交易市場，也是市場調(diào)節(jié)資源配置的一種情形，但是買賣雙方在很多時候再買賣過程中對不動產(chǎn)的處理僅依雙方的買賣合同和對不動產(chǎn)財產(chǎn)的交付作為不動產(chǎn)物權(quán)變動的形式，并沒有在登記機關(guān)進行物權(quán)的變更登記，此時，市場中的不動產(chǎn)信息沒有得到真實的反應，阻礙了市場對資源的配置，因此，不動產(chǎn)登記的進行有助于讓市場資源信息完整，維護市場分配的公平性。
　　(三)行政監(jiān)管功能

　　市場調(diào)節(jié)無法很好的把我國不動產(chǎn)市場打理得有條不紊，僅靠市場調(diào)節(jié)無法完成我國建設和諧經(jīng)濟的目標，美國的泡沫經(jīng)濟和次貸危機就是發(fā)展中的前車之鑒，只有通過國家的宏觀調(diào)控，行政監(jiān)管這只有形的大手與市場調(diào)節(jié)這只無形的大手相結(jié)合，才是健康發(fā)展的保障。

　　不動產(chǎn)登記制度不僅體現(xiàn)在法律規(guī)范中，在具體實行時又會以行政規(guī)范來明確規(guī)定程序、時間等問題。因此許多登記事項多見于行政規(guī)范中。通過登記后，國家能夠?qū)θ珖怯浶畔⒊浞至私?，制定宏觀調(diào)控政策。這有利于行政機關(guān)在對不動產(chǎn)價格監(jiān)管，對不動產(chǎn)交易中稅收進行調(diào)節(jié)與控制。

　　(四)社會服務功能

　　不動產(chǎn)登記內(nèi)容涉及廣泛，不動產(chǎn)在登記機關(guān)登記后能夠產(chǎn)生信賴利益。因此完全可以作為信息公開的對象，當然這些都是建立在充分保護當事人隱私的情況下。一旦不動產(chǎn)登記的信息作為信息公開的對象，不僅對公民個人提供了信息服務，也對市場以制度的開放性提供服務。不動產(chǎn)登記制度的社會服務功能體現(xiàn)在以下幾個方面：

　　1.對公民的服務。作為不動產(chǎn)登記功能之一的明確不動產(chǎn)物權(quán)的歸屬就是為公民提供服務最重要的方面。人們在投資決策時需要依賴大量的社會信息，而這些信息來源沒有保障，很多是虛假，不可靠的。而為了保護私人財產(chǎn)的安全性，政府提供的信息，具有可靠性，在進行不動產(chǎn)交易時，人們可以信賴在不動產(chǎn)登記機關(guān)查詢到與不動產(chǎn)相關(guān)的信息，做為其買賣，投資的參考信息。不動產(chǎn)登記制度賦予不動產(chǎn)物權(quán)變動以法律效力，在買賣完成后，通過對不動產(chǎn)物權(quán)登記的變更，物權(quán)屬于登記薄上記載的所有人，國家法律作為其保障，使得交易最終完滿的進行。

　　2.對市場的服務。不動產(chǎn)作為固定資產(chǎn)，即使不兌換為現(xiàn)金也能作為參股的條件加入到有限公司和合伙企業(yè)設立中去。權(quán)利人可用自己擁有的不動產(chǎn)參與設立有限公司，但是作為非現(xiàn)金的加入，一旦加入，就是成為公司的財產(chǎn)而非個人財產(chǎn)，此時不動產(chǎn)的所有權(quán)屬于公司而非個人，由于不動產(chǎn)物權(quán)的變動因登記得以實現(xiàn)，所以只有在登記機關(guān)進行變更登記把不動產(chǎn)登記到公司名下，才能作為入伙或是參股的實繳出資。不動產(chǎn)登記在此時產(chǎn)生了確定物權(quán)轉(zhuǎn)移的效力，有效地盤活了資源的各種形式。

　　為了維護市場中不動產(chǎn)交易的安全，不動產(chǎn)登記制度對一些滅失或不能交易轉(zhuǎn)移的不動產(chǎn)也有相應的規(guī)定。例如不動產(chǎn)登記制度中的注銷登記，不動產(chǎn)物權(quán)在一定情況下滅失，是進行注銷登記的一種情形，已經(jīng)消滅了的不動產(chǎn)物權(quán)經(jīng)登記機關(guān)注銷登記后，權(quán)利消失，以免再進入交易市場，引起混亂，造成損失。

　　第三，對政府的服務。不動產(chǎn)登記制度為政府提供相關(guān)數(shù)據(jù)的統(tǒng)計、制度的研究、政策的制定提供依據(jù)。

　　三、我國民法中不動產(chǎn)登記的價值

　　(一)秩序價值

　　不動產(chǎn)物權(quán)通過登記，確定權(quán)利的歸屬，發(fā)揮不同功能，一旦經(jīng)登記享有物權(quán)，義務人都負有不得侵犯該物權(quán)的義務，因此不動產(chǎn)登記制度對于保護財產(chǎn)權(quán)益，穩(wěn)定交易過程，具有重要的秩序價值。

　　首先，不動產(chǎn)物權(quán)變動后通過登記具有法律效力。在不動產(chǎn)交易中，過戶登記與變更登記是交易中的確權(quán)行為，一經(jīng)登記，物權(quán)形成，并產(chǎn)生排他的效力，所有人并以此為依據(jù)可以占有、使用、收益、處分該不動產(chǎn)。只要登記一直在有限期內(nèi)，權(quán)利一直連續(xù)的存在，是一種對自然人權(quán)利確認的制度，實行登記的同時也為國家確定不動產(chǎn)物權(quán)提供法律基礎。不動產(chǎn)交易市場中以不動產(chǎn)登記制度的確定為依據(jù)，具有明確產(chǎn)權(quán)，對市場、行政、社會服務的功能。在婚姻家庭關(guān)系中，不動產(chǎn)作為家庭財產(chǎn)的組成部分，是屬于婚前財產(chǎn)還是夫妻共同財產(chǎn)，查詢登記是尋找依據(jù)的重要形式。確定財產(chǎn)的歸屬，為家庭理財與投資，提供條件。在買賣過程中，依據(jù)單方同意出售房屋，買賣合同無效，但是，只要作了變更登記，交易行為受法律保護。

　　其次，不動產(chǎn)登記制度效力中的確定力是以國家公信為保證的，且我國登記機關(guān)為行政機關(guān)，使登記這一民事行為能夠通過行政作用予以保障其效力。這種形式在目前中國發(fā)展中存在具有一定的合理性，因為市場并沒有完全的強大到能夠以自己的能力協(xié)調(diào)好不動產(chǎn)權(quán)利所屬，并沒有為權(quán)利的屬性提供保障。通過國家公信力為其強大的后盾，以法律為保障，以秩序為基礎，建立和維護一定的經(jīng)濟關(guān)系和社會秩序，促進社會和諧健康的發(fā)展。

　　(二)經(jīng)濟學價值

　　不動產(chǎn)登記制度是以法律，行政法規(guī)的形式確定的，一旦不動產(chǎn)物權(quán)產(chǎn)生變動時，都需要進行的一項手續(xù)。它的好處是能夠?qū)Ω鞯馗魈幍牟粍赢a(chǎn)物權(quán)變動都有詳細的記錄，受國家的保護。當所有人想要變賣不動產(chǎn)時，作為買方對不動產(chǎn)的購買畢竟是慎重投資，必定會考慮交易是否安全可靠，將來收益怎樣等各方面的因素，而作為交易是否安全最基本的要素，則是不動產(chǎn)物權(quán)產(chǎn)權(quán)歸屬的界定，如果沒有不動產(chǎn)登記制度，對產(chǎn)權(quán)的界定需要枉費大量的時間與金錢且到最后都不能達到理想的結(jié)果。而不動產(chǎn)登記制度就解決了這方面的難題，只要雙方想要進行不動產(chǎn)買賣交易，達成意向，簽訂合同，到登記機關(guān)查詢，從產(chǎn)權(quán)的歸屬合法與否到變動登記的申請，登記一氣呵成，節(jié)約了雙方在交易中的成本和時間，提高了交易的效率。并且在登記機關(guān)查詢到的事實狀態(tài)承載著國家的公信力，這種公信力是維護交易安全的基礎。

　　在不動產(chǎn)交易中通過登記制度節(jié)約了社會交易成本、時間、交易的安全性也能夠得到有效的維護，因此更多的社會主體就會對市場運行有更多的信賴，從而產(chǎn)生強烈的績效影響。更多的人愿意進行交易，提高不動產(chǎn)物權(quán)變動的效率，能夠更好的通過市場實現(xiàn)不動產(chǎn)資源的優(yōu)化配置，實現(xiàn)國家稅收增長，財政收入增加，實現(xiàn)經(jīng)濟與社會共同發(fā)展的雙贏局面。

　　(三)對社會學價值

　　社會學研究的是各種不同形式的社會組成部分。通過這些知識的研究，可以向人們提供各個不同社會領(lǐng)域的知識，告訴人們各種社會現(xiàn)象產(chǎn)生的原因，為什么會有這種現(xiàn)象并且將來會怎樣。不動產(chǎn)作為社會因素的組成部分，在市場經(jīng)濟中，起著舉足輕重的作用，而對于不動產(chǎn)這個社會社會因素研究的途徑之一是通過對不動產(chǎn)登記制度來進行。 　　不動產(chǎn)物權(quán)的取得、設定、轉(zhuǎn)移、變更、終止均應辦理登記，各個環(huán)節(jié)都聚集了大量不同的信息。通過對這些信息的研究，可以對科學的管理社會和制定科學正確的社會政策提供依據(jù)。經(jīng)過論證后提出的建議可為發(fā)展社會主義市場經(jīng)濟服務，促進社會的良發(fā)展。

　　四、我國不動產(chǎn)登記制度的構(gòu)建

　　我國的不動產(chǎn)登記制度已經(jīng)形成了自己的框架，以我國目前的經(jīng)濟發(fā)展水平和社會發(fā)展水平來看，現(xiàn)有的制度總體上滿足社會發(fā)展的需求。但是在一些地方隨著社會、經(jīng)濟的發(fā)展，不動產(chǎn)登記制度開始暴露其制度缺陷，需要對其進行改革與重構(gòu)。不動產(chǎn)登記制度的改革必須在現(xiàn)有的立法框架與制度下，以登記為支撐點，以維護不動產(chǎn)登記制度功能與價值為基礎，對制度的缺陷與不足進行修復與校正。

　　(一)建立獨立統(tǒng)一的法律規(guī)范

　　我國民法中關(guān)于不動產(chǎn)登記制度規(guī)則散亂、不集中，《民法通則》、《物權(quán)法》、《土地登記辦法》等法律、司法解釋、行政法規(guī)中都有規(guī)定。在具體的實行到不同的地方時，各地體現(xiàn)出來的規(guī)定又不相同，造成了登記制度的混亂，造成許多不便，因此，制定一部獨立的不動產(chǎn)登記制度法律迫在眉睫。

　　主要是需要知道哪些是一定要登記，哪些是在物權(quán)的變動時才需要登記的情形。并不是只要涉及不動產(chǎn)物權(quán)就必須進行登記，這樣在一定的程度上會浪費登記資源。比如說財產(chǎn)的繼承，當繼承人因繼承的發(fā)生對不動產(chǎn)物權(quán)的取得時，從繼承開始時無需登記便擁有不動產(chǎn)物權(quán)的所有權(quán)。除非在將來繼承人需要變賣該不動產(chǎn)時，才需要登記。還有就是我國實行土地公有制，國家土地所有權(quán)和集體土地使用權(quán)及劃撥用于公益用地和農(nóng)村承包土地經(jīng)營權(quán)并沒有做出需要登記的規(guī)定，這些是否應該納入登記范圍都應該明確。

　　(二)堅持登記效力的基礎上完善不動產(chǎn)登記機構(gòu)

　　我國不動產(chǎn)登記有確定、公信的效力，在此基礎上，可以進行以下關(guān)于不動產(chǎn)登記機關(guān)制度的建設。

　　靈活機動的分配不動產(chǎn)登記制度的權(quán)力。我國《物權(quán)法》第十條：不動產(chǎn)登記，由不動產(chǎn)所在地的登記機構(gòu)辦理。為了獲得更充分，更明確的資源利用信息，并且能夠解決邊遠地區(qū)登記不便的地區(qū)，可考慮設立登記機關(guān)的派出機構(gòu)。對收費實行標準以城市和農(nóng)村作出不同的劃分。通過這些措施來擴大登記的覆蓋范圍和發(fā)揮效力的空間。

　　(三)在審查限度范圍內(nèi)合理促進信息公開

　　對不動產(chǎn)登記情況的信息公開，有利于交易中當事人的查詢，是維護交易安全的保障，我國關(guān)于不動產(chǎn)登記信息的公開在《土地管理條例》第三條：土地登記資料可以公開查詢的規(guī)定，而對于具體可以公開哪些資料未予明確，應該在不動產(chǎn)登記審查范圍內(nèi)對主體、面積、位置等對交易中有利而不侵犯個人隱私的資料，根據(jù)不動產(chǎn)登記主體的授權(quán)或合法證明取得信息。形成信息公開與隱私保護的雙重結(jié)合。

　　不動產(chǎn)登記制度的審查還應當把錯誤登記與賠償機制結(jié)合起來，以至于在審查的過程中切實保障權(quán)利人的合法權(quán)益。

　　(四)構(gòu)建不動產(chǎn)登記錯誤賠償責任制度

　　不動產(chǎn)登記錯誤賠償責任，是指不動產(chǎn)登記機構(gòu)及其工作人員由于沒有盡到應有的審查責任造成不動產(chǎn)登記出現(xiàn)錯誤結(jié)果，并且給不動產(chǎn)權(quán)益人造成了不應有的損失，而應該承擔的損害賠償責任。不動產(chǎn)登記作為不動產(chǎn)公示的特定方法，可以清楚的展現(xiàn)物權(quán)的歸屬和內(nèi)容，具有保障權(quán)利保護交易安全的功能。因此我國有必要通過立法的形式建立不動產(chǎn)登記的錯誤賠償責任制度。(作者單位：中南財經(jīng)政法大學)