淺析金融機構(gòu)及監(jiān)管層對保障房的融資實踐及難點論文
保障性住房是指政府為中低收入住房困難家庭所提供的限定標(biāo)準(zhǔn)、限定價格或租金的住房，一般由廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和政策性租賃住房構(gòu)成。這種類型的住房有別于完全由市場形成價格的商品房。以下是學(xué)習(xí)啦小編今天為大家精心準(zhǔn)備的：淺析金融機構(gòu)及監(jiān)管層對保障房的融資實踐及難點相關(guān)論文。內(nèi)容僅供參考，歡迎閱讀!
淺析金融機構(gòu)及監(jiān)管層對保障房的融資實踐及難點全文如下：
1、一行三會對保障房的政策
2012年以前，中央政府為了抑制房價的過快上漲曾經(jīng)密集出臺政策引導(dǎo)資金支持保障房。2014年隨著房價增長的放緩甚至回落，保障房政策保持了平穩(wěn)。但從長遠(yuǎn)來看，保障房的建設(shè)與融資問題仍將是未來行業(yè)發(fā)展的重中之中。
1.1銀監(jiān)會對保障房的支持
銀監(jiān)會對于保障房建設(shè)的支持集中于對地方政府負(fù)責(zé)保障房建設(shè)的平臺公司貸款上。一方面支持銀行向經(jīng)營規(guī)范的保障房建設(shè)平臺公司發(fā)放貸款，另一方面允許銀行在嚴(yán)格控制風(fēng)險的同時，為能夠覆蓋貸款本息的項目提供資金支持。
2011年8月，銀監(jiān)會聯(lián)合央行下發(fā)《關(guān)于認(rèn)真做好公共租賃住房等保障性安居工程金融服務(wù)工作的通知》以下簡稱《通知》，鼓勵銀行等金融機構(gòu)對保障性住房建設(shè)予以貸款支持，同時也鼓勵銀行業(yè)金融機構(gòu)以銀團(tuán)貸款形式發(fā)放公租房貸款?！锻ㄖ愤€允許商業(yè)銀行向資本金充足、治理結(jié)構(gòu)完善、運作規(guī)范、自身經(jīng)營性收入能夠覆蓋貸款本息的政府融資平臺公司發(fā)放貸款，對于地市級平臺公司的貸款需求，可以由省級政府指定一家省級融資平臺公司按規(guī)定統(tǒng)一借款。在放松對于平臺公司貸款規(guī)定的同時，《通知》還明確了政府投資建設(shè)的公共租賃住房項目須符合國家關(guān)于最低資本金比例的政策規(guī)定，貸款利率按央行利率政策執(zhí)行，利率下浮時其下限為基準(zhǔn)利率的0.9倍。
1.2證監(jiān)會對保障房的支持
證監(jiān)會長期以來，一直在推動利用金融創(chuàng)新為保障房建設(shè)提供資金支持。早在若干年，探索通過REITs為房地產(chǎn)項目融資，至2014年，第一支交易所交易REITs終于成行。
2014年3月，證監(jiān)會機構(gòu)部巡視員歐陽昌提出推進(jìn)REITs試點，保障房建設(shè)資金之渴。在其提交的《關(guān)于創(chuàng)新金融工具推進(jìn)保障性住房建設(shè)的建議》中提出，在當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)形勢和宏觀政策環(huán)境下，探索運用REITs這一創(chuàng)新金融工具支持保障性住房建設(shè)，具有現(xiàn)實可行性，對于保障性住房拓寬融資渠道、盤活存量資產(chǎn)、豐富投資品種、推動金融創(chuàng)新都具有重要意義。
2014年5月，中國證監(jiān)會《關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)證券經(jīng)營機構(gòu)創(chuàng)新發(fā)展的意見》提出“研究建立房地產(chǎn)投資信托基金的制度體系及相應(yīng)的產(chǎn)品運作模式和方案”。當(dāng)月，國內(nèi)首個交易所場內(nèi)房地產(chǎn)投資基金產(chǎn)品中信證券“中信啟航專項資產(chǎn)管理計劃”獲得中國證監(jiān)會批復(fù)成功募集設(shè)立，當(dāng)日在深交所綜合協(xié)議交易平臺掛牌轉(zhuǎn)讓，成為落實《意見》的重要舉措。
2 銀行信貸支持態(tài)度及相應(yīng)實踐
2.1商業(yè)銀行對保障房的支持
銀行信貸資金是保障性住房建設(shè)資金籌措中的一個重要來源。無論是棚戶區(qū)改造還是開發(fā)商通過市場運作方式解決資金的經(jīng)濟(jì)適用房和限價房，銀行貸款都是最重要的融資渠道。目前，支持保障房建設(shè)力度最大的是國家開發(fā)銀行，截至2013年底，累計發(fā)放保障性住房建設(shè)貸款6215億元。但商業(yè)銀行普遍對保障房貸款缺乏熱情且非常謹(jǐn)慎。
2011年，商業(yè)銀行新增的保障房貸款占新增貸款的比例并不高，原因顯而易見。商業(yè)銀行是最大限度追求盈利的金融企業(yè)，根據(jù)安全性和收益性原則發(fā)放貸款是其穩(wěn)健經(jīng)營的必要條件，而保障性住房由于實行政府定價、限價，其投資回報率低，信貸利潤偏低甚至萬損，而且資金回收周期長，貸款的抵押及貸款的還款來源等方面與普通商品房開發(fā)貸款相比風(fēng)險較大，收益與風(fēng)險不匹配，無法形成建設(shè)資金投入產(chǎn)出的良性循環(huán)，影響了商業(yè)銀行參與的積極性。在當(dāng)前宏觀調(diào)控的背景下，商業(yè)銀行信貸資源有限，又受存貸比等監(jiān)管考核指標(biāo)的制約，只能優(yōu)先配置到收益相對高的項目上，很難向低收益的保障性住房建設(shè)項目傾斜，低微的收益難以有效覆蓋風(fēng)險和成本，這是商業(yè)銀行進(jìn)軍保障房建設(shè)項目的最大障礙。
2.2國開行對保障房的支持
從規(guī)模上看，國家開發(fā)銀行是保障房開發(fā)領(lǐng)域的主力銀行。資料顯示，自2005年國開行發(fā)放首筆棚改貸款至2013年底，該行累計保障性安居工程發(fā)放貸款6235億元，貸款余額4363億元，同業(yè)占比近60%;業(yè)務(wù)覆蓋30省(區(qū)、市)，惠及835萬戶中低收入家庭。截至2013年底，全國1.2萬億元保障房貸款，國開行承擔(dān)了六成以上。
從結(jié)構(gòu)上看，國開行的保障性安居工程支持貸款以棚戶區(qū)改造為主。根據(jù)2013年底的數(shù)據(jù)，國開行的保障性安居工程貸款中，棚戶區(qū)改造貸款超過3423億元，貸款規(guī)模已占同業(yè)的半壁江山。2014年4月8日，國家開發(fā)銀行在京召開全行視頻會，部署開發(fā)性金融支持棚戶區(qū)改造及城市基礎(chǔ)設(shè)施工作。
3住房公積金對保障房的支持
自1991年上海首次試行住房公積金制度以來，我國住房公積金從“無”到“有”，從“有”到“多”，規(guī)模不斷增加。截止2008年末，我國住房公積金繳存總額約為2.07萬億元，繳存余額約為1.21萬億元，分別同比增長27.54%和26.14%。據(jù)住建部統(tǒng)計，截至2011年年底，全國住房公積金累計已經(jīng)繳存3.9萬億元，貸出1萬多億元，繳納余額2.1萬億元。
在保證各地正常支取和貸款的前提下，全國可用于運營的公積金規(guī)模超過1萬億元。在滿足正常提取、貸款并留足備付金的情況下，結(jié)余資金仍超過4000億元，沉淀資金數(shù)額巨大。管理者注意到住房公積金龐大的閑余資金所存在的保值隱憂:公積金的存款利率不足以抵御通脹壓力，繳存人的資產(chǎn)面臨著貶值風(fēng)險。“提高住房公積金的使用率”的議題開始進(jìn)入人們視野，也正是在對該問題的討論中，結(jié)合我國大規(guī)模開展保障房建設(shè)的現(xiàn)狀，各方開始探討以閑置住房公積金支持保障房建設(shè)。
4 信托、REITS等創(chuàng)新
融資模式及實踐從融資規(guī)模來看，保障房信托業(yè)務(wù)可以發(fā)揮信托公司募集大資金的優(yōu)勢，沒有銀行的資本充足率等指標(biāo)約束，類似發(fā)行債券，非常靈活。信托公司匯集社會閑置資金參與保障房建設(shè)，一方面可減輕地方政府、銀行的壓力，另一方面又為投資者提供了適中收益率的理財產(chǎn)品。對于信托公司而言，參與保障房項目的風(fēng)險較小，符合當(dāng)前房地產(chǎn)形勢。
從產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上看，信托資金進(jìn)入保障房項目的形式主要有貸款型信托、股權(quán)型信托、混合型信托、收益權(quán)型信托四種模式。從已發(fā)行的信托產(chǎn)品來看，貸款型信托占比較大。不同類型的信托結(jié)構(gòu)具有不同的特點(如下圖所示)。其對于不同的保障房類型，信托資金所能起到的支持性作用也不一樣。 REITs對于房地產(chǎn)開發(fā)項目維持一個穩(wěn)定的資金鏈有重大的意義，雖然在海外已經(jīng)盛行了半個世紀(jì)，但是在國內(nèi)推行的過程卻波折重重。
目前的REITs設(shè)計有央行版與證監(jiān)會版兩種，我們以央行版的融資結(jié)構(gòu)進(jìn)行說明。央行的REITs方案為債權(quán)版，委托方為房地產(chǎn)企業(yè)，受托方為信托公司，通過信托公司在銀行問市場發(fā)行房地產(chǎn)信托受益券。受益券為固定收益產(chǎn)品，在收益權(quán)到期的時候，委托人或者第三方應(yīng)該按照合同的要求收購受益券，作為結(jié)構(gòu)性產(chǎn)品，可以按照資產(chǎn)證券化的原理，通過受益權(quán)分層安排，滿足風(fēng)險偏好不同的委托人與受益人。
5總結(jié)
總體而言，監(jiān)管機構(gòu)與金融機構(gòu)都在積極的制定政策，并參與保障房的融資建設(shè)。在創(chuàng)新方面也做了不少嘗試。但由于保障房建設(shè)資金回收周期長、利潤空間小等原因，社會資金參與融資的積極性不高。來自政府的財政撥款、土地出讓金凈收益以及銀行貸款是目前保障房建設(shè)的主要融資渠道。但是，這些資金來源方式已經(jīng)顯現(xiàn)出資金規(guī)模不夠、持續(xù)性不足的狀況。如何通過金融手段創(chuàng)新，吸引更多社會資本投入保障房建設(shè)已成為越來越迫切的問題。
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