稅收調(diào)控影響因素對住宅二級市場的影響論文
稅收調(diào)控影響因素對住宅二級市場的影響論文
自上世紀九十年代我國房地產(chǎn)市場興起以來,新建商品房市場一直是房地產(chǎn)市場的主體,住宅市場也長期以新增商品住房為成交主體。從我國總體來看,近年來雖然二手房交易的比例逐年提高,但在住宅交易總量中所占的比例并不高。 近些年我國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)投資過熱的現(xiàn)象,住房市場上面臨的一定的問題。主要問題之一就是住房占有結(jié)構(gòu)的不均衡。以下是學(xué)習(xí)啦小編今天為大家精心準備的：稅收調(diào)控影響因素對住宅二級市場的影響相關(guān)論文。內(nèi)容僅供參考，歡迎閱讀!
稅收調(diào)控影響因素對住宅二級市場的影響全文如下：
摘要：稅收調(diào)控是遏制房價的重要手段，自新世紀以來，我國政府先后多次以提高稅負為手段對房地產(chǎn)市場進行調(diào)控，也取得了一定的成效。然而，房地產(chǎn)市場并非一個單一的體系，嚴格來說房價僅是其內(nèi)部變化的表現(xiàn)形式之一，稅收調(diào)控雖然遏制了房價增長，但同時也會對住宅二級市場形成較大的影響，而剖析這些影響因素，則是了解稅收調(diào)控政策利弊、優(yōu)化政策內(nèi)容和完善我國稅收體系的重要舉措。
關(guān)鍵詞：稅收調(diào)控;住宅二級市場;影響因素
稅收調(diào)控的目的是為調(diào)控房價，調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，協(xié)調(diào)、穩(wěn)定房地產(chǎn)市場環(huán)境。自新世紀以來，我國政府先后多次實施稅收調(diào)控政策，有效的打擊了惡意炒作樓盤、哄抬房價等行為，為我國房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展而奠定了扎實的基礎(chǔ)。其利弊之間的比重尚難以權(quán)衡，各種影響因素有待提取、分析、研究和總結(jié)。
1.住宅二級市場的概念解讀
住宅二級市場源于早前雙軌制下公房轉(zhuǎn)租及公房使用權(quán)交易的逐漸發(fā)展，在當(dāng)前我國房地產(chǎn)業(yè)的內(nèi)、外結(jié)構(gòu)基本確立的背景下，住宅二級市場的基本形式是開發(fā)并發(fā)展住房私有權(quán)出售、出租等交易市場，而有別于一級市場，住宅二級市場的主體是住房產(chǎn)權(quán)的所有者和住房消費者。與滿足住房需求相比，具備較強經(jīng)濟實力的家庭更樂于將購房當(dāng)做一種投資，由此，則即導(dǎo)致了住房擁有率出現(xiàn)了較大的偏差。
2.稅收調(diào)控影響因素對住宅二級市場的影響
許多專家學(xué)者認為，稅收調(diào)控政策對住宅一級市場的調(diào)控力度更大，其主旨在于宏觀調(diào)控，在于滿足大多數(shù)居民的住房需求。誠然，這是一種客觀認識;然而稅收調(diào)控政策也是一把雙刃劍，僅就住宅二級市場來說，其弊大于利。綜合來說，稅收調(diào)控對住宅二級市場的影響主要體現(xiàn)在以下幾個方面。
2.1 抑制了住宅二級市場的發(fā)展
近年來，隨著我國稅收調(diào)控政策投放力度的逐步增強，在住宅二級市場中住房交易所涉及到的稅費也逐漸的增多。以2013年江蘇省南京市住宅二級市場為例，住房交易中所涉及的稅費主要包括：①交易過程中0～4%的契稅;②1%的買賣手續(xù)費和0.5‰的印花稅;③申辦產(chǎn)權(quán)證過程中的登記費、產(chǎn)權(quán)證工本費和印花稅;④房地產(chǎn)價格評估費按累進計費率5%～0.1%收取，房屋買賣代理按成交價格累進費率2.5%～0.5%收取。綜合起來，購買一套100?、交易額15萬元的住房，僅上述稅費就在10600元左右，占房價款的7%。此外，另外一些住宅二級市場比較成熟的一、二線城市在住房交易中所涉及的稅費名目繁多，如北京和上海，稅費類型主要包括契稅、和辦產(chǎn)權(quán)證印花貼稅等等。二手房流轉(zhuǎn)稅賦的加大，導(dǎo)致住宅二級市場的交易量增幅普遍下降，縮小了市場總量，嚴重抑制了住宅二級市場的健康發(fā)展。
2.2 導(dǎo)致住宅二級市場房價上漲
目前，稅收調(diào)控政策對住宅二級市場的影響主要體現(xiàn)在房價層面。稅費增加導(dǎo)致住宅二級市場供應(yīng)總量減少，供求失衡更加嚴重，涉稅二手房賣主直接把有關(guān)稅費轉(zhuǎn)嫁到買主頭上，免稅二手房賣主也隨之加價，從而導(dǎo)致二手房價格普遍上漲。在一些大中城市二手房價格甚至直逼新房，迫使住房消費者轉(zhuǎn)向增量商品房，使得新建商品房價格飆升。盡管導(dǎo)致二級市場房價飆升的因素還有很多，但短期內(nèi)漲幅較大，尤其在稅收調(diào)控政策實施前后，我國各地房地產(chǎn)二級市場房價浮動較大，其中的關(guān)鍵因素即是個稅調(diào)控政策起到了決定性作用。由此可見，稅收調(diào)控政策增加了住房交易中產(chǎn)權(quán)所有者和住房消費者的稅費負擔(dān)，間接惡化了供求關(guān)系，提高了二手房房價，并通過二手房和新房市場聯(lián)動造成房價整體上漲，從而形成房價上漲的惡性循環(huán)。
2.3 增加了住房消費者的購房負擔(dān)
從近年來我國所采用的稅收調(diào)控政策來看，針對房地產(chǎn)業(yè)的新增稅種幾乎都是流轉(zhuǎn)稅，這些稅負的最大特點即是易于轉(zhuǎn)嫁。其中尤其對于稅負易于轉(zhuǎn)嫁的住宅二級市場而言，“薄利多銷”與房地產(chǎn)業(yè)毫無關(guān)聯(lián)，住房的產(chǎn)權(quán)所有者只能通過提高房價來從住房交易中獲得更多的利益，而稅收調(diào)控政策又限制了房價的提升，如此，則轉(zhuǎn)嫁稅負就成為了許多產(chǎn)權(quán)所有者的唯一選擇。在這樣的市場環(huán)境下，首先，為了消除“稅費”這一障礙，許多人在住房交易過程中傾向于采用黑白合同的方式避稅，即房屋成交按實際成交價，而繳納各種稅款則按政府區(qū)域房屋指導(dǎo)價，如此則嚴重擾亂了市場秩序;其次，購房者在購房時的低房價和出售時的高房價之差可能需要繳納更多稅款，購房人目前和未來的納稅風(fēng)險都很高。而對于賣房人來說，二手房交易的稅金完全轉(zhuǎn)嫁給了購房人，只要達到自己預(yù)期的收益水平即可拋售，二手房交易稅金對其影響很小，這無疑進一步增加了住房消費者的購房負擔(dān)。
3.未來建議
針對稅收調(diào)控政策對住宅二級市場所產(chǎn)生的影響，筆者認為要消除其弊端需要政府部門調(diào)整稅收調(diào)控機制。暫緩征收房屋轉(zhuǎn)讓個人所得稅。這一舉措的主旨是拓寬房屋產(chǎn)權(quán)所有人在售房時的利潤空間，避免其將稅費轉(zhuǎn)嫁給購房者，從而降低住宅二級市場交易成本，提升市場交易量。針對房改房上市進行調(diào)整，免征營業(yè)稅。房改房政策不同于住宅一級市場的新增商品房，是為滿足居民的自住需求。免征房改房上市營業(yè)稅，有利于實現(xiàn)住宅二級市場梯度消費，拓寬市場房源，給予購房者一個寬松的選擇空間，從而降低房價，規(guī)范市場秩序。結(jié)語：總之，調(diào)整并優(yōu)化稅收調(diào)控政策在當(dāng)前已是迫在眉睫，只有客觀認識我國的房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀，兼顧住宅二級市場乃至三級市場的實際情況，使稅收調(diào)控能夠協(xié)調(diào)房地產(chǎn)市場運行機制，才能優(yōu)化市場環(huán)境，降低房價，切實滿足居民的住房需求。
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