房地產(chǎn)項(xiàng)目施工階段的成本控制淺析
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劉曉冬1由 分享
【論文關(guān)鍵詞】施工 成本 控制
【論文摘 要】施工階段是材料耗費(fèi)最大的時(shí)期，因此本文就施工階段的成本及控制問題進(jìn)行分析，力圖為房地產(chǎn)企業(yè)提供一些建議，促進(jìn)中國房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展。
前言
上世紀(jì)90年代以來，我國的房地產(chǎn)業(yè)逐漸放開，房地產(chǎn)市場也逐漸升溫，時(shí)至今日可以說幾近瘋狂。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在國內(nèi)處處開花，雖然在目前瘋狂的形勢下房地產(chǎn)企業(yè)基本都有盈利，但是隨著國家調(diào)控的開始，其火爆程度必將下降，房地產(chǎn)業(yè)也將重新洗牌，競爭力比較強(qiáng)的企業(yè)會(huì)繼續(xù)下去，沒有競爭力的企業(yè)則會(huì)被淘汰，所以，及早的提高企業(yè)的競爭力才是企業(yè)生存的王道。提高企業(yè)競爭力，從成本控制開始，因?yàn)槌杀臼琼?xiàng)目建設(shè)中最為敏感的因素之一，成本得以控制的話企業(yè)就可以具有盈利的機(jī)會(huì)，成本控制不好一切免談。施工階段是材料耗費(fèi)最大的時(shí)期，因此本文就施工階段的成本及控制問題進(jìn)行分析，力圖為房地產(chǎn)企業(yè)提供一些建議，促進(jìn)中國房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展。
1 房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目工程成本管理的現(xiàn)狀
目前國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目工程成本管理處于發(fā)展階段，具體表現(xiàn)有以下幾點(diǎn)：
1.1 工程成本管理工作不被重視
工程項(xiàng)目成本管理是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理的核心內(nèi)容之一，但目前許多的房地產(chǎn)企業(yè)并沒有充分意識(shí)到這一點(diǎn)，工程成本管理工作只是留于表面，并沒有真正體現(xiàn)成本管理在企業(yè)中的重要作用。
1.2 工程成本信息不準(zhǔn)確導(dǎo)致成本管理工作偏離實(shí)際
工程成本信息在成本管理中起著非常重要的作用，企業(yè)的成本預(yù)測、成本決策、成本計(jì)劃、成本控制、成本分析和成本考核都是建立在企業(yè)成本信息的基礎(chǔ)之上的。但目前許多房地產(chǎn)企業(yè)的工程成本信息并不能反映企業(yè)成本的真實(shí)情況，從而導(dǎo)致了工程成本管理工作偏離了實(shí)際。
1.3 責(zé)任成本制度不健全導(dǎo)致項(xiàng)目工程成本浪費(fèi)情況嚴(yán)重
責(zé)任成本制度是現(xiàn)代成本管理的重要思想之一，把成本與責(zé)任相結(jié)合可以使成本處于受控的狀態(tài)，出現(xiàn)異?？梢哉业较嚓P(guān)的責(zé)任人落實(shí)原因。但目前許多房地產(chǎn)企業(yè)的工程成本管理并沒有引入責(zé)任成本的管理思想，工程成本與管理人員利益無關(guān)。
在以上問題存在的情況之下，存在于房地產(chǎn)項(xiàng)目之中的各階段的成本控制就顯得很有必要，下面本文就施工階段的成本控制做簡要研究。
2 施工階段成本控制的主要工作
2.1 施工組織設(shè)計(jì)的審查
施工組織設(shè)計(jì)是承包方進(jìn)行施工作業(yè)的綱領(lǐng)性文件外，還是發(fā)包方質(zhì)量、工期、成本目標(biāo)控制的主要依據(jù)，也是承發(fā)包雙方正確處理索賠、工程變更的重要依據(jù)。
2.2 嚴(yán)格控制工程款的支付
2.2.1 當(dāng)工程進(jìn)度達(dá)到合同規(guī)定的付款要求時(shí)，工程師也要根據(jù)工程計(jì)量的結(jié)果，扣除不合格的工作量，及時(shí)支付進(jìn)度款。
2.2.2 當(dāng)工程進(jìn)度沒有達(dá)到合同規(guī)定的付款要求時(shí)，不能提前支付工程款，盡管提前支付對緩解承包商的資金壓力有好處，但這樣就會(huì)造成開發(fā)商投資控制的失控。
2.2.3 當(dāng)工程進(jìn)度達(dá)到合同規(guī)定的付款要求，工程師也出具了付款依據(jù)時(shí)，開發(fā)商不能拒絕或拖延付款，否則，將會(huì)對承包商的積極性產(chǎn)生負(fù)面影響，而且承包商有權(quán)向開發(fā)商請求延期付款索賠。
2.3 工程變更的控制
建設(shè)工程具有成本高、工期長、技術(shù)復(fù)雜等特點(diǎn)。一方面可能是由于勘察設(shè)計(jì)工作粗糙，以至在施工中才發(fā)現(xiàn)許多事先未考慮的因素，不得不改變設(shè)計(jì)，從而引起工程量變化；另一方面也可能是由于許多事先無法估計(jì)到的因素變化，帶來了設(shè)計(jì)修改、原材料更換、工期延誤等。無論是什么原因引起的設(shè)計(jì)變更，都將帶來投資變動(dòng)的后果。
2.4 工程索賠的控制
認(rèn)真研究合同中索賠條款，減少索賠情況發(fā)生；熟悉相關(guān)法規(guī)的規(guī)定，運(yùn)用法規(guī)綜合處理索賠事件；加強(qiáng)反索賠管理。
3 施工現(xiàn)場成本控制措施
現(xiàn)場成本控制也就是項(xiàng)目從開始施工到工程竣工全過程的成本控制，整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)過程中可以創(chuàng)造商品價(jià)值的基本活動(dòng)。在這個(gè)環(huán)節(jié)上成功地進(jìn)行成本控制可以提升本項(xiàng)目在市場上的重要的核心競爭力，因此施工過程成本在整個(gè)項(xiàng)目的成本控制中的一個(gè)主要的工作。
3.1 施工期間成本影響的因素
在施工建設(shè)期間，找出影響現(xiàn)場成本控制的因素是對工程進(jìn)行成本控制的關(guān)鍵所在。
一般說來，主要影響施工期間建設(shè)成本的因素有以下幾點(diǎn):
3.1.1 規(guī)章制度不健全以及管理組織不落實(shí)，在施工過程中對施工圖紙和施工合同以及各項(xiàng)計(jì)劃的執(zhí)行情況監(jiān)督檢查不及時(shí)，造成成本失控。
3.1.2 由于沒能很好的控制設(shè)計(jì)變更，導(dǎo)致合同工程量增加經(jīng)濟(jì)洽商大量出現(xiàn)，致使了成本的失控。
3.1.3 對施工過程中可能出現(xiàn)的各種將要影響工程質(zhì)量、施工進(jìn)度風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)不足，當(dāng)風(fēng)險(xiǎn)一旦發(fā)生之后，形成了工期延誤、質(zhì)量事故等等損失，引起施工企業(yè)的索賠，造成工程成本加大。
3.1.4 對工程質(zhì)量和施工進(jìn)度控制不力造成工程返工、工期的拖延，以致造成延誤了最佳的施工季節(jié)使得整個(gè)項(xiàng)目周期加長，資金回籠周期加長，資金投入成本加大。
3.2 工程施工成本控制的實(shí)際操作
工程施工期間的成本控制目前一般分為兩種情況進(jìn)行實(shí)施操作:
3.2.1 建設(shè)項(xiàng)目在建設(shè)的過程中，事前控制比事中控制和事后控制意義更大。工程項(xiàng)目也是一個(gè)動(dòng)態(tài)的投資，在做好事前控制的同時(shí)，做好事中和事后的控制，尤其是工程量增加的洽商、變更的控制也是不能放松的。施工過程中，對招投標(biāo)、合同、采購的管理應(yīng)該都算是事前控制的內(nèi)容，同時(shí)作好施工圖紙核查校對以及做好技術(shù)交底，也是進(jìn)行事前控制的重要一環(huán)。這是現(xiàn)場成本控制的重要一步，也是進(jìn)行事中控制和事后控制的重要基礎(chǔ)。
施工過程中按照進(jìn)度計(jì)劃、設(shè)計(jì)圖紙以及工程的資金計(jì)劃進(jìn)行監(jiān)控，隨著工程進(jìn)行中發(fā)生的突發(fā)情況洽商或者變更進(jìn)行成本投入的調(diào)整和控制，這是現(xiàn)場成本進(jìn)行的事中控制和事后控制的內(nèi)容，也是整個(gè)項(xiàng)目在施工建設(shè)期間進(jìn)行成本控制的重要工作。
3.2.2 主動(dòng)控制和被動(dòng)控制
主動(dòng)控制是預(yù)先分析目標(biāo)偏離的可能性，并擬訂和采取各種預(yù)防措施，以使計(jì)劃目標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)。主動(dòng)控制是一種事前控制，它必須在事情發(fā)生之前采取控制措施。主動(dòng)控制的具體措施體現(xiàn)在管理人員預(yù)先制定出的各項(xiàng)保障成本控制的一些計(jì)劃、規(guī)章制度、組織保障體系，落實(shí)制度和計(jì)劃的執(zhí)行情況進(jìn)行監(jiān)督和檢查。
被動(dòng)控制是指當(dāng)系統(tǒng)按計(jì)劃進(jìn)行時(shí)，管理人員對計(jì)劃的實(shí)施進(jìn)行跟蹤，把它輸出的項(xiàng)目信息進(jìn)行加工、整理，再傳遞給控制部門，管理人員從中發(fā)現(xiàn)問題和偏差，提出并確定解決問題和糾正偏差的方案，然后再回送給計(jì)劃實(shí)施系統(tǒng)付諸實(shí)施，使得計(jì)劃目標(biāo)一旦出現(xiàn)偏離就能得以糾正。
參考文獻(xiàn)
[1]潘蜀健.房地產(chǎn)項(xiàng)目控制［M］.中國建筑工業(yè)出版社.2005年
[2]王建中.項(xiàng)目管理在房地產(chǎn)開發(fā)程實(shí)踐中的應(yīng)用［J］.《福建建筑》.2008年6期
[3]丁士昭.建設(shè)工程項(xiàng)目管理［M］.中國建筑業(yè)出版社.2007年.
[4]譚術(shù)魁.房地產(chǎn)項(xiàng)目管理［M］.機(jī)械工業(yè)出版社.2006年
【論文摘 要】施工階段是材料耗費(fèi)最大的時(shí)期，因此本文就施工階段的成本及控制問題進(jìn)行分析，力圖為房地產(chǎn)企業(yè)提供一些建議，促進(jìn)中國房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展。
前言
上世紀(jì)90年代以來，我國的房地產(chǎn)業(yè)逐漸放開，房地產(chǎn)市場也逐漸升溫，時(shí)至今日可以說幾近瘋狂。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在國內(nèi)處處開花，雖然在目前瘋狂的形勢下房地產(chǎn)企業(yè)基本都有盈利，但是隨著國家調(diào)控的開始，其火爆程度必將下降，房地產(chǎn)業(yè)也將重新洗牌，競爭力比較強(qiáng)的企業(yè)會(huì)繼續(xù)下去，沒有競爭力的企業(yè)則會(huì)被淘汰，所以，及早的提高企業(yè)的競爭力才是企業(yè)生存的王道。提高企業(yè)競爭力，從成本控制開始，因?yàn)槌杀臼琼?xiàng)目建設(shè)中最為敏感的因素之一，成本得以控制的話企業(yè)就可以具有盈利的機(jī)會(huì)，成本控制不好一切免談。施工階段是材料耗費(fèi)最大的時(shí)期，因此本文就施工階段的成本及控制問題進(jìn)行分析，力圖為房地產(chǎn)企業(yè)提供一些建議，促進(jìn)中國房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展。
1 房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目工程成本管理的現(xiàn)狀
目前國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目工程成本管理處于發(fā)展階段，具體表現(xiàn)有以下幾點(diǎn)：
1.1 工程成本管理工作不被重視
工程項(xiàng)目成本管理是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理的核心內(nèi)容之一，但目前許多的房地產(chǎn)企業(yè)并沒有充分意識(shí)到這一點(diǎn)，工程成本管理工作只是留于表面，并沒有真正體現(xiàn)成本管理在企業(yè)中的重要作用。
1.2 工程成本信息不準(zhǔn)確導(dǎo)致成本管理工作偏離實(shí)際
工程成本信息在成本管理中起著非常重要的作用，企業(yè)的成本預(yù)測、成本決策、成本計(jì)劃、成本控制、成本分析和成本考核都是建立在企業(yè)成本信息的基礎(chǔ)之上的。但目前許多房地產(chǎn)企業(yè)的工程成本信息并不能反映企業(yè)成本的真實(shí)情況，從而導(dǎo)致了工程成本管理工作偏離了實(shí)際。
1.3 責(zé)任成本制度不健全導(dǎo)致項(xiàng)目工程成本浪費(fèi)情況嚴(yán)重
責(zé)任成本制度是現(xiàn)代成本管理的重要思想之一，把成本與責(zé)任相結(jié)合可以使成本處于受控的狀態(tài)，出現(xiàn)異?？梢哉业较嚓P(guān)的責(zé)任人落實(shí)原因。但目前許多房地產(chǎn)企業(yè)的工程成本管理并沒有引入責(zé)任成本的管理思想，工程成本與管理人員利益無關(guān)。
在以上問題存在的情況之下，存在于房地產(chǎn)項(xiàng)目之中的各階段的成本控制就顯得很有必要，下面本文就施工階段的成本控制做簡要研究。
2 施工階段成本控制的主要工作
2.1 施工組織設(shè)計(jì)的審查
施工組織設(shè)計(jì)是承包方進(jìn)行施工作業(yè)的綱領(lǐng)性文件外，還是發(fā)包方質(zhì)量、工期、成本目標(biāo)控制的主要依據(jù)，也是承發(fā)包雙方正確處理索賠、工程變更的重要依據(jù)。
2.2 嚴(yán)格控制工程款的支付
2.2.1 當(dāng)工程進(jìn)度達(dá)到合同規(guī)定的付款要求時(shí)，工程師也要根據(jù)工程計(jì)量的結(jié)果，扣除不合格的工作量，及時(shí)支付進(jìn)度款。
2.2.2 當(dāng)工程進(jìn)度沒有達(dá)到合同規(guī)定的付款要求時(shí)，不能提前支付工程款，盡管提前支付對緩解承包商的資金壓力有好處，但這樣就會(huì)造成開發(fā)商投資控制的失控。
2.2.3 當(dāng)工程進(jìn)度達(dá)到合同規(guī)定的付款要求，工程師也出具了付款依據(jù)時(shí)，開發(fā)商不能拒絕或拖延付款，否則，將會(huì)對承包商的積極性產(chǎn)生負(fù)面影響，而且承包商有權(quán)向開發(fā)商請求延期付款索賠。
2.3 工程變更的控制
建設(shè)工程具有成本高、工期長、技術(shù)復(fù)雜等特點(diǎn)。一方面可能是由于勘察設(shè)計(jì)工作粗糙，以至在施工中才發(fā)現(xiàn)許多事先未考慮的因素，不得不改變設(shè)計(jì)，從而引起工程量變化；另一方面也可能是由于許多事先無法估計(jì)到的因素變化，帶來了設(shè)計(jì)修改、原材料更換、工期延誤等。無論是什么原因引起的設(shè)計(jì)變更，都將帶來投資變動(dòng)的后果。
2.4 工程索賠的控制
認(rèn)真研究合同中索賠條款，減少索賠情況發(fā)生；熟悉相關(guān)法規(guī)的規(guī)定，運(yùn)用法規(guī)綜合處理索賠事件；加強(qiáng)反索賠管理。
3 施工現(xiàn)場成本控制措施
現(xiàn)場成本控制也就是項(xiàng)目從開始施工到工程竣工全過程的成本控制，整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)過程中可以創(chuàng)造商品價(jià)值的基本活動(dòng)。在這個(gè)環(huán)節(jié)上成功地進(jìn)行成本控制可以提升本項(xiàng)目在市場上的重要的核心競爭力，因此施工過程成本在整個(gè)項(xiàng)目的成本控制中的一個(gè)主要的工作。
3.1 施工期間成本影響的因素
在施工建設(shè)期間，找出影響現(xiàn)場成本控制的因素是對工程進(jìn)行成本控制的關(guān)鍵所在。
一般說來，主要影響施工期間建設(shè)成本的因素有以下幾點(diǎn):
3.1.1 規(guī)章制度不健全以及管理組織不落實(shí)，在施工過程中對施工圖紙和施工合同以及各項(xiàng)計(jì)劃的執(zhí)行情況監(jiān)督檢查不及時(shí)，造成成本失控。
3.1.2 由于沒能很好的控制設(shè)計(jì)變更，導(dǎo)致合同工程量增加經(jīng)濟(jì)洽商大量出現(xiàn)，致使了成本的失控。
3.1.3 對施工過程中可能出現(xiàn)的各種將要影響工程質(zhì)量、施工進(jìn)度風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)不足，當(dāng)風(fēng)險(xiǎn)一旦發(fā)生之后，形成了工期延誤、質(zhì)量事故等等損失，引起施工企業(yè)的索賠，造成工程成本加大。
3.1.4 對工程質(zhì)量和施工進(jìn)度控制不力造成工程返工、工期的拖延，以致造成延誤了最佳的施工季節(jié)使得整個(gè)項(xiàng)目周期加長，資金回籠周期加長，資金投入成本加大。
3.2 工程施工成本控制的實(shí)際操作
工程施工期間的成本控制目前一般分為兩種情況進(jìn)行實(shí)施操作:
3.2.1 建設(shè)項(xiàng)目在建設(shè)的過程中，事前控制比事中控制和事后控制意義更大。工程項(xiàng)目也是一個(gè)動(dòng)態(tài)的投資，在做好事前控制的同時(shí)，做好事中和事后的控制，尤其是工程量增加的洽商、變更的控制也是不能放松的。施工過程中，對招投標(biāo)、合同、采購的管理應(yīng)該都算是事前控制的內(nèi)容，同時(shí)作好施工圖紙核查校對以及做好技術(shù)交底，也是進(jìn)行事前控制的重要一環(huán)。這是現(xiàn)場成本控制的重要一步，也是進(jìn)行事中控制和事后控制的重要基礎(chǔ)。
施工過程中按照進(jìn)度計(jì)劃、設(shè)計(jì)圖紙以及工程的資金計(jì)劃進(jìn)行監(jiān)控，隨著工程進(jìn)行中發(fā)生的突發(fā)情況洽商或者變更進(jìn)行成本投入的調(diào)整和控制，這是現(xiàn)場成本進(jìn)行的事中控制和事后控制的內(nèi)容，也是整個(gè)項(xiàng)目在施工建設(shè)期間進(jìn)行成本控制的重要工作。
3.2.2 主動(dòng)控制和被動(dòng)控制
主動(dòng)控制是預(yù)先分析目標(biāo)偏離的可能性，并擬訂和采取各種預(yù)防措施，以使計(jì)劃目標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)。主動(dòng)控制是一種事前控制，它必須在事情發(fā)生之前采取控制措施。主動(dòng)控制的具體措施體現(xiàn)在管理人員預(yù)先制定出的各項(xiàng)保障成本控制的一些計(jì)劃、規(guī)章制度、組織保障體系，落實(shí)制度和計(jì)劃的執(zhí)行情況進(jìn)行監(jiān)督和檢查。
被動(dòng)控制是指當(dāng)系統(tǒng)按計(jì)劃進(jìn)行時(shí)，管理人員對計(jì)劃的實(shí)施進(jìn)行跟蹤，把它輸出的項(xiàng)目信息進(jìn)行加工、整理，再傳遞給控制部門，管理人員從中發(fā)現(xiàn)問題和偏差，提出并確定解決問題和糾正偏差的方案，然后再回送給計(jì)劃實(shí)施系統(tǒng)付諸實(shí)施，使得計(jì)劃目標(biāo)一旦出現(xiàn)偏離就能得以糾正。
參考文獻(xiàn)
[1]潘蜀健.房地產(chǎn)項(xiàng)目控制［M］.中國建筑工業(yè)出版社.2005年
[2]王建中.項(xiàng)目管理在房地產(chǎn)開發(fā)程實(shí)踐中的應(yīng)用［J］.《福建建筑》.2008年6期
[3]丁士昭.建設(shè)工程項(xiàng)目管理［M］.中國建筑業(yè)出版社.2007年.
[4]譚術(shù)魁.房地產(chǎn)項(xiàng)目管理［M］.機(jī)械工業(yè)出版社.2006年