當前我國經(jīng)濟發(fā)展迫切需要拉動內(nèi)需，加大國內(nèi)商品流通，而房地產(chǎn)業(yè)正是起到擴大內(nèi)需的龍頭作用，以此帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。根據(jù)從經(jīng)濟到稅收的原則，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展將促進該產(chǎn)業(yè)稅收的增長，那么當前外商投資房地產(chǎn)企業(yè)所得稅的納稅狀況如何？我們對此展開了調(diào)查，并引發(fā)了以下幾個問題的思考。

思考一:為什么外商投資房地產(chǎn)業(yè)一邊大面積虧損，一邊大規(guī)模資金投入

　　福州市城區(qū)現(xiàn)有外商投資房地產(chǎn)企業(yè)243戶，1998年企業(yè)自報實現(xiàn)房產(chǎn)收入36 763萬元，申報繳納企業(yè)所得稅僅305萬元，虧損企業(yè)220戶，虧損面達90.5%。而與上述情形形成反差的是，1998年福州市房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)復蘇回升趨勢。中央取消福利分房政策、個人抵押購房貸款政策等相繼出臺，加上銀行利率連續(xù)調(diào)低，這些因素共同造就了福州市1998年房地產(chǎn)交易量的大幅度上升。外商投資房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)由1997年的189戶增至1998年的243戶，投資總額由1997年的6 .8 億元增至1998年
的18.5 億元，增幅達172%。
　　大面積虧損與大規(guī)模資金投入的矛盾，暴露出房地產(chǎn)業(yè)存在申報不實的普遍現(xiàn)象，對此，我們認為主要體現(xiàn)在以下幾方面:

　　一、收入不實。據(jù)福州市房產(chǎn)交易所統(tǒng)計，1998年福州市區(qū)商品房交易金額為26.15億元，以外商投資企業(yè)占全部房地產(chǎn)企業(yè)60%的比例，外資企業(yè)房地產(chǎn)交易額可達15.69億元，而實際僅申報3.67億元。主要原因是多數(shù)企業(yè)認為，經(jīng)營項目利潤尚未形成，或預計該項目由于未售出部分的影響，可能造成經(jīng)營虧損，因此，盡可能少申報收入。其主要形式有:一是以新造房屋折價銷售給拆遷戶的，其所取得的收入不作“銷售”收入，而是作為土地開發(fā)費用; 二是售樓價格申報偏低。如福州市二環(huán)路一帶民用住宅樓市面售價一般為2000~2500元/平方米，但其房地產(chǎn)企業(yè)只申報1500元/平方米，計少報收入近300萬元。三是較多企業(yè)采用預收售房款的形式，因未開具正式發(fā)票，這部分予收款長期掛在賬上，不作收入。

　　二、成本虛列。多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)由于工期長，與建安企業(yè)結(jié)算未了結(jié)，對成本采取支付多少，就列支多少，未按已售房面積、收入情況匹配列支成本;有的以預計數(shù)開具收款收據(jù)入賬，往往造成成本虛增。同時存在大量的不合法的憑證或沒有取得憑證。

　　三、費用列支不合理。我們發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)普遍費用列支較高，尤其是交際應酬費，有的年高達數(shù)百萬元;有的企業(yè)列支了高于國有商業(yè)銀行同等利率水平的借款利息或向非金融機構(gòu)的借款利息。

　　四、工程決算不及時。在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)大部分開發(fā)項目已完工且也交付使用，除部分商場未出售外，住宅有的已全部銷售，該項目利潤理應得到體現(xiàn)，但目前多數(shù)項目工程均未辦理決算，無法核實其真實成本，因而也就無法真實反映企業(yè)盈虧情況。

思考二:現(xiàn)行外商投資房地產(chǎn)企業(yè)所得稅政策和征管中存在問題

　　一、稅收政策不能適應企業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀和特點。福建省現(xiàn)有關(guān)于外商投資房地產(chǎn)企業(yè)所得稅的政策性文件是原福建省稅務(wù)局于1993年5月制訂的《關(guān)于外商投資房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)若干稅收政策問題的通知》（閩稅外[1993]32號），該文規(guī)定: 以同行業(yè)利潤率水平核定預征企業(yè)所得稅的作法僅限于中外合作房地產(chǎn)項目，其它期房項目一律要求根據(jù)企業(yè)收入、成本、費用情況計算其年度利潤率，若出現(xiàn)虧損，則不能征稅。由于目前企業(yè)申報多為虧損，在稅務(wù)機關(guān)尚未做到查賬落實的情況下，企業(yè)所得稅的征收面勢必狹窄，稅款也不多。國家稅務(wù)總局于1995年8月發(fā)出《關(guān)于外商投資企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營征收所得稅有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[1995]53號），該文明確規(guī)定預售房地產(chǎn)所取得的預收款收入，當?shù)囟悇?wù)機關(guān)可按預計利潤率或其他合理辦法預計應納所得稅額，按季預征，待該項房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，銷售收入實現(xiàn)后，再按規(guī)定計算應納稅所得額和應納所得稅額，按預繳的所得稅額計算應補、應退稅額。該文同時要求各省、自治區(qū)、直轄市稅務(wù)機關(guān)制定具體的預征實施辦法及預計利潤率的確定方法報國家稅務(wù)總局備案，但我省尚未出臺這一實施辦法和利潤率確定方法。因此全省制定指導性文件，各地、市結(jié)合本地實際管征狀況制定合理利潤率報省局備案，這項工作已勢在必行。

二、企業(yè)納稅意識淡薄，稅務(wù)機關(guān)征管缺乏力度。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資大、周期長、利潤反映不實，欠繳企業(yè)所得稅，是福州市外商投資企業(yè)普遍存在的問題。一方面是企業(yè)納稅意識淡薄，另一方面也暴露出稅收管征上的不足。目前，稅務(wù)機關(guān)對外商房地產(chǎn)業(yè)的企業(yè)所得稅征收工作，主要在工程項目完工后匯算及一年一度的企業(yè)所得稅匯算清繳期間進行。日常的季度申報基本上根據(jù)企業(yè)申報數(shù)錄入電腦。而匯算期間由于時間緊，戶數(shù)多，工作量較大，很少能到企業(yè)實地查看項目施工、銷售狀況，大部分以納稅人報送資料，稅務(wù)機關(guān)案頭邏輯審核為主，等項目結(jié)算后查賬征收。這不利于稅務(wù)機關(guān)及時掌握企業(yè)開發(fā)經(jīng)營、虧盈狀況等基本狀況，缺乏有效的監(jiān)控手段。

　　思考三:如何進一步加強對外商投資房地產(chǎn)企業(yè)所得稅的管征

　　由于房地產(chǎn)業(yè)具有開發(fā)投入大，建設(shè)周期長的特點，工程決算一般需跨好幾個年度。根據(jù)現(xiàn)行外商投資房地產(chǎn)企業(yè)所得稅有關(guān)政策，我們認為應結(jié)合福州市外商投資企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的實際狀況，制定核定合理的利潤率預繳企業(yè)所得稅的管征措施，其所得額的計算可分別處理如下:

　　一、現(xiàn)房銷售所得額的計算
　　1. 根據(jù)成本費用與收入相匹配的原則，銷售收入以當期實際收取數(shù)確定，銷售成本費用按單位售房面積的成本和費用，乘以實際銷售的房屋面積，計算企業(yè)當期所得額。另外，根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)的特點，凡工程完工量90%的，稅務(wù)機關(guān)可視其為現(xiàn)房。
　　2. 現(xiàn)房銷售并取得收入的，企業(yè)應及時結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本，相應的成本和費用應取得合法憑證。凡因特殊原因未能按時結(jié)轉(zhuǎn)收入的，經(jīng)企業(yè)申請，稅務(wù)機關(guān)批準，可以按“期房銷售所得額的計算”辦法計算所得額。

　　二、期房銷售所得額的計算
　　1. 開發(fā)經(jīng)營高層（10層及10層以上）寫字樓、住宅、商住樓并取得期房預收款收入的，由企業(yè)根據(jù)所得稅法規(guī)及其他有關(guān)規(guī)定自查。凡企業(yè)自報銷售利潤高于4% 的，按實際申報數(shù)繳納企業(yè)所得稅，自報銷售利潤低于4%的，一律按4%的銷售利潤率計算應納稅所得額，預征企業(yè)所得稅。
　　2. 開發(fā)經(jīng)營9層及9層以下寫字樓、住宅、商住樓并取得期房預收款收入的，由企業(yè)根據(jù)所得稅法規(guī)及其他有關(guān)規(guī)定自查。凡企業(yè)自報銷售利潤高于6%的，按企業(yè)實際申報數(shù)繳納企業(yè)所得稅，自報銷售利潤低于6%的，一律按6%的銷售利潤率計算應納稅所得額，預征企業(yè)所得稅。
　　3. 外商投資房地產(chǎn)企業(yè)在商品房產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移、銷售收入實現(xiàn)后，應及時向稅務(wù)機關(guān)提出申請，依照稅法規(guī)定計算企業(yè)實應納稅所得額及應納稅所得額，對已預繳的企業(yè)所得稅進行結(jié)算，多退少補。

　　三、屬下列情形，企業(yè)可以向稅務(wù)機關(guān)提出書面申請報告，經(jīng)審核后確屬虧損的，可暫緩預征企業(yè)所得稅
　　1. 取得的預收款占項目預計總收入50%以下，并且工程完成工作量在50%以下的，工程項目分期開發(fā)的，須以工期為計算單位;
　　2. 開發(fā)經(jīng)營高層寫字樓滯銷，預計屬于虧損的;
　　3. 建設(shè)周期過長，利息支出龐大，預計屬于虧損的;
　　4. 因收過橋費等原因?qū)е聵莾r下跌的;
　　5. 其他經(jīng)稅務(wù)機關(guān)審核確有有利因素導致企業(yè)虧損的。
　　此外，稅務(wù)機關(guān)需進一步加強對外商投資房地產(chǎn)企業(yè)的日常征管和檢查，具體包括:（1）加強稅務(wù)登記管理，與工商、房管等有關(guān)部門建立登記底冊報送制度，杜絕管征漏戶;（2）進一步用活審核評稅制，對企業(yè)的收入、成本、費用出現(xiàn)異常的，要求企業(yè)提供資料或依法實地檢查;（3）建立重點稅源跟蹤管理。對立項項目大、投資規(guī)模大的房地產(chǎn)企業(yè)應列為稅務(wù)機關(guān)的重點稅源，做好日常管理和稅源跟蹤工作。對已完成工程結(jié)算企業(yè)，重點稅源管理員應及時敦促企業(yè)依法申請辦理企業(yè)所得稅結(jié)算，嚴防企業(yè)逃稅;（4）對發(fā)現(xiàn)納稅申報異?；蚱渌樾蔚?，稅務(wù)機關(guān)應加強對房地產(chǎn)企業(yè)的日常檢查。