增值稅研究畢業(yè)論文
我國現(xiàn)行增值稅小規(guī)模納稅人的征收方法、政策和有關(guān)制度經(jīng)過不斷地調(diào)整和多年的實(shí)際運(yùn)作,在組織收入、加強(qiáng)征管和保證新稅制的順利實(shí)施等方面,發(fā)揮了重要作用。下面是學(xué)習(xí)啦小編為大家整理的增值稅研究畢業(yè)論文，供大家參考。
增值稅研究畢業(yè)論文篇一
《 營業(yè)稅改征增值稅對(duì)企業(yè)的影響 》
近年來，隨著我國市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展與完善，國家對(duì)企業(yè)征收營業(yè)稅已不符合經(jīng)濟(jì)的發(fā)展趨勢(shì)。國家對(duì)稅收制度進(jìn)行改革，將營業(yè)稅改征增值稅不僅完善了我國的稅收體制，更重要的是幫助企業(yè)解決了稅負(fù)過重的問題，有效提高了企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力，促進(jìn)了企業(yè)長(zhǎng)久發(fā)展。
一、營業(yè)稅改征增值稅對(duì)企業(yè)的影響
通過對(duì)各試點(diǎn)企業(yè)的調(diào)查研究，從結(jié)果來看，營業(yè)稅改征增值稅減輕了企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，基本達(dá)成了結(jié)構(gòu)性減稅的目標(biāo)，做到了稅制結(jié)構(gòu)“有增有減，結(jié)構(gòu)性調(diào)整”的內(nèi)部?jī)?yōu)化，有效提高了企業(yè)的發(fā)展?jié)摿透?jìng)爭(zhēng)力。
(一)解決了企業(yè)重復(fù)征稅的問題。
在營業(yè)稅改征增值稅的制度實(shí)施之前，營業(yè)稅和增值稅兩者是并存的，且稅務(wù)征收過程中往往會(huì)造成原材料成本部分重復(fù)征稅等問題，極大加重了企業(yè)的稅負(fù)壓力。為了解決這一不公平的現(xiàn)象，國家改革和調(diào)整了稅收制度，除了“稅額減免”、“稅收優(yōu)惠”等政策外，最根本的一點(diǎn)就是營業(yè)稅改征增值稅制度，并在改征后繼續(xù)給予適度的免征政策，通過這一改革，不僅解決了企業(yè)稅負(fù)經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)過重的問題，有效提高了企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力，同時(shí)對(duì)我國稅收制度的完善與發(fā)展也起到了極大的作用。
(二)促進(jìn)了產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化。
由于企業(yè)在生產(chǎn)、銷售過程中，往往會(huì)有許多環(huán)節(jié)，如采購原料加工、運(yùn)輸?shù)?，每一個(gè)環(huán)節(jié)都需要征收營業(yè)稅，變相加大了產(chǎn)品的成本，營業(yè)稅改征增值稅政策實(shí)施后，小規(guī)模納稅人的稅負(fù)情況有所好轉(zhuǎn)，一般納稅人的稅負(fù)有所下降，不但有利于工業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)主輔分離，有效減少了產(chǎn)品的成本，從而可以降低產(chǎn)品價(jià)格，提高企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力，同時(shí)也適應(yīng)了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型需要，優(yōu)化了產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。
(三)提高了第三產(chǎn)業(yè)的國際競(jìng)爭(zhēng)力。
改制前，我國的第三產(chǎn)業(yè)出口時(shí)需要繳納高額的營業(yè)稅，這也就使得其為保證效益在進(jìn)入國際市場(chǎng)后產(chǎn)品的價(jià)格有所提升，加大了其產(chǎn)品的銷售難度，通過營業(yè)稅改征增值稅的制度，確保了第三產(chǎn)業(yè)與其他產(chǎn)業(yè)在稅收制度上的平等，大大降低了我國第三產(chǎn)業(yè)在出口時(shí)的稅負(fù)壓力，從而降低了產(chǎn)品在國際市場(chǎng)的價(jià)格，有效提高了我國第三產(chǎn)業(yè)的國際競(jìng)爭(zhēng)力。
(四)對(duì)企業(yè)的定價(jià)策略和財(cái)務(wù)工作有一定影響。
營業(yè)稅改征增值稅政策的實(shí)施不僅使企業(yè)迎來了快速發(fā)展的契機(jī)，也對(duì)企業(yè)有了更高的要求。無論是產(chǎn)品還是服務(wù)，在定價(jià)時(shí)都需要考慮許多方面的因素，除了成本、消費(fèi)者消費(fèi)能力、市場(chǎng)供需情況外，稅收政策也具有很大的影響，實(shí)行營業(yè)稅改征增值稅制度后，企業(yè)需要在更加復(fù)雜的情況下綜合考慮產(chǎn)品和服務(wù)的定價(jià)，不但要保證自己的利潤，更要考慮整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈的穩(wěn)定發(fā)展，因此，企業(yè)需要重新審視定價(jià)策略并及時(shí)作出調(diào)整。此外，在營業(yè)稅改征增值稅后，對(duì)企業(yè)的會(huì)計(jì)工作也有了更加復(fù)雜的要求，除了進(jìn)項(xiàng)稅額和銷項(xiàng)稅額外，還要對(duì)增值稅專門進(jìn)行分析，并開具專用發(fā)票，這就對(duì)企業(yè)會(huì)計(jì)特別是中小型企業(yè)會(huì)計(jì)的專業(yè)素養(yǎng)提出了更高的要求。
二、營業(yè)稅改征增值稅企業(yè)的應(yīng)對(duì)策略
營業(yè)稅改征增值稅給企業(yè)帶來了很大的影響，企業(yè)要快速適應(yīng)國家稅收政策的改革，采取有效的措施，通過“營改增”實(shí)現(xiàn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，促進(jìn)企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。
(一)做好納稅籌劃，爭(zhēng)取政策支持。
企業(yè)應(yīng)對(duì)營業(yè)稅改征增值稅首先要進(jìn)行稅務(wù)籌劃，它主要是指企業(yè)為獲取稅收利益，通過制定一套科學(xué)合理的納稅操作方案對(duì)涉稅業(yè)務(wù)做好事先安排。在人類社會(huì)，每一種制度的變更都需要一段長(zhǎng)時(shí)期的轉(zhuǎn)換過程，營業(yè)稅改征增值稅也是如此，它在轉(zhuǎn)化過程中面臨著眾多問題，需要不斷摸索規(guī)律找到解決方法才能實(shí)現(xiàn)“營改增”的有效改革，這就要求企業(yè)在前期必須做好納稅籌劃。企業(yè)經(jīng)營者一是要充分了解和掌握企業(yè)當(dāng)前的生產(chǎn)經(jīng)營現(xiàn)狀，詳細(xì)審閱企業(yè)的運(yùn)營活動(dòng)流程，與企業(yè)財(cái)務(wù)人員進(jìn)行積極探討，并詢問相關(guān)專家的意見，為保障企業(yè)獲得最大的稅后收益，必須全面做好企業(yè)經(jīng)營、投資、理財(cái)?shù)拳h(huán)節(jié)的籌劃。二是要及時(shí)了解社會(huì)信息，對(duì)政府財(cái)務(wù)部門的各項(xiàng)稅收政策要密切關(guān)注，并積極與他們進(jìn)行溝通和交流，主動(dòng)向他們反應(yīng)企業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀及問題，以獲得政府更多的稅收優(yōu)惠。三是如實(shí)向政府反應(yīng)自身的實(shí)際生產(chǎn)經(jīng)營情況，主動(dòng)向政府相關(guān)部門申請(qǐng)財(cái)政補(bǔ)貼，政府的財(cái)政稅務(wù)部門要對(duì)企業(yè)進(jìn)行嚴(yán)格的審核，只要企業(yè)符合財(cái)政補(bǔ)貼的發(fā)放標(biāo)準(zhǔn)，才可對(duì)企業(yè)進(jìn)行補(bǔ)貼預(yù)撥。這樣，企業(yè)通過財(cái)政補(bǔ)貼可在一定程度上減輕稅負(fù)。
(二)充分考慮競(jìng)爭(zhēng)者和成本因素，制定合理的定價(jià)策略。
市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)者和生產(chǎn)成本對(duì)企業(yè)的稅負(fù)也有一定的影響。企業(yè)一是要對(duì)市場(chǎng)信息有著充分的了解和掌控，通過開展廣泛的市場(chǎng)調(diào)研以明確消費(fèi)者的心理價(jià)格，從而確保企業(yè)市場(chǎng)談判能力的提升。二是要認(rèn)真研究競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，通過了解他們的商品價(jià)格、生產(chǎn)條件、稅負(fù)情況等方面，才能有效分析出本企業(yè)的弱點(diǎn)，進(jìn)而對(duì)企業(yè)的生產(chǎn)結(jié)構(gòu)進(jìn)行及時(shí)的調(diào)整。三是要主動(dòng)拜訪與企業(yè)長(zhǎng)期合作的忠誠客戶，與他們進(jìn)行親切友好的交流，闡述營業(yè)稅改征增值稅后的情況和問題，以得到忠誠客戶的理解和支持，并共同磋商解決問題。四是企業(yè)的生產(chǎn)、經(jīng)營、公關(guān)等活動(dòng)要重視成本，通過產(chǎn)品定位和企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略制定一套科學(xué)合理的價(jià)格策略。
(三)提升企業(yè)財(cái)務(wù)人員的專業(yè)能力和業(yè)務(wù)水平。
國家對(duì)企業(yè)進(jìn)行營業(yè)稅改征增值稅后，企業(yè)財(cái)務(wù)受到了最直接的影響。這種改革不僅使企業(yè)面臨稅負(fù)問題，還影響到了企業(yè)的整個(gè)會(huì)計(jì)核算系統(tǒng)，對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)人員提出了更高的要求，這就需要提升企業(yè)財(cái)務(wù)人員的專業(yè)能力和業(yè)務(wù)水平。一是企業(yè)要開展對(duì)財(cái)務(wù)人員的教育工作，對(duì)他們進(jìn)行“營改增”的知識(shí)培訓(xùn)，使企業(yè)財(cái)務(wù)人員充分了解“營改增”的相關(guān)知識(shí)，提高自身業(yè)務(wù)水平。二是財(cái)務(wù)人員要進(jìn)行自我提高，盡快熟悉“營改增”業(yè)務(wù)知識(shí)和政策，如增值稅專用發(fā)票的開具、認(rèn)證、抵扣等。財(cái)務(wù)人員只有對(duì)國家政策和相關(guān)知識(shí)技能有了充分的掌控后，才能有效利用國家在“營改增”過程中的過渡性扶持政策，不斷提高企業(yè)的會(huì)計(jì)核算水平，從而提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。
(四)完善企業(yè)財(cái)務(wù)制度，改善管理系統(tǒng)。
企業(yè)財(cái)務(wù)制度和管理系統(tǒng)要根據(jù)國家政策而進(jìn)行相應(yīng)的改革，不然企業(yè)將會(huì)面臨生產(chǎn)和經(jīng)營上的各類風(fēng)險(xiǎn)。第一，企業(yè)要規(guī)范會(huì)計(jì)核算，依靠準(zhǔn)確的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)為納稅提供支撐。企業(yè)的會(huì)計(jì)核算要明確所處的稅務(wù)環(huán)境，從企業(yè)的整體利益出發(fā)，對(duì)會(huì)計(jì)中的具體項(xiàng)目進(jìn)行準(zhǔn)確分析，做到分別設(shè)賬核算。此外，企業(yè)還要根據(jù)自身生產(chǎn)經(jīng)營情況分別設(shè)立“應(yīng)交稅費(fèi)”和“應(yīng)交增值稅費(fèi)”的會(huì)計(jì)賬戶，并在核算過程中做到分別核算。第二，嚴(yán)格管理，防范增值稅發(fā)票風(fēng)險(xiǎn)。增值稅具有抵扣功能，如現(xiàn)金一般，對(duì)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益具有很大的影響。這就要求企業(yè)嚴(yán)格管控發(fā)票的存放，建立嚴(yán)密的防盜報(bào)警制度。同時(shí)，企業(yè)要加強(qiáng)對(duì)財(cái)務(wù)人員增值稅發(fā)票相關(guān)知識(shí)的培訓(xùn)，使其自覺按規(guī)章制度開具增值稅發(fā)票，防止虛開發(fā)票的風(fēng)險(xiǎn)。第三，企業(yè)要建立健全增值稅發(fā)票的開具流程，做到有人監(jiān)督、有人審核，確保發(fā)票的真實(shí)性，從而減少不必要的經(jīng)濟(jì)損失。
三、結(jié)語
綜上所述，營業(yè)稅改征增值稅給企業(yè)帶來了很多有利影響，企業(yè)要抓住機(jī)遇，做好納稅籌劃，爭(zhēng)取政策支持，充分考慮競(jìng)爭(zhēng)者和成本因素，制定合理的定價(jià)策略，同時(shí)要提升企業(yè)財(cái)務(wù)人員的專業(yè)能力和業(yè)務(wù)水平，此外還要完善企業(yè)財(cái)務(wù)制度，改善管理系統(tǒng)。這樣，企業(yè)才能降低稅負(fù)水平，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益，取得更大的發(fā)展。
增值稅研究畢業(yè)論文篇二
《 房地產(chǎn)公司土地增值稅統(tǒng)籌方法 》
按統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，近些年我國房地產(chǎn)業(yè)宏觀稅負(fù)率約為35%，營業(yè)稅、企業(yè)所得稅和土地增值稅是最主要的三大稅種，分別約占總體稅負(fù)的41%、25%和22%，其中土地增值稅在2008年至2013年的平均復(fù)合年增長(zhǎng)率為44%，可見土地增值稅對(duì)我國房地產(chǎn)公司稅負(fù)的影響越來越重大，如何做好事前統(tǒng)籌規(guī)劃變得尤為重要。本文嘗試在稅收法規(guī)政策框架下，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目各重要環(huán)節(jié)的土地增值稅統(tǒng)籌規(guī)劃方法做出探討和分析，既可促進(jìn)企業(yè)按國家政策導(dǎo)向進(jìn)行資源配置，挖掘稅收政策利用空間以降低稅負(fù)，同時(shí)也有助于國家及地方稅收政策的完善與制度創(chuàng)新。
一、項(xiàng)目運(yùn)作模式籌劃
在新的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目啟動(dòng)前，投資者將從市場(chǎng)需求、競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境、產(chǎn)品定位、開發(fā)周期、銷售價(jià)格、成本預(yù)算、盈利目標(biāo)等多方面開展項(xiàng)目可行性分析論證并確定運(yùn)作模式，結(jié)合企業(yè)自身情況確定的最佳項(xiàng)目運(yùn)作模式可降低綜合稅負(fù)水平。房地產(chǎn)公司在開發(fā)客戶已持有土地使用權(quán)的項(xiàng)目時(shí)，可從自身和客戶整體節(jié)稅角度進(jìn)行籌劃。
1.委托代建模式籌劃法
客戶作為開發(fā)主體辦理項(xiàng)目建設(shè)報(bào)批手續(xù)，并與房地產(chǎn)公司簽訂委托代建協(xié)議，房地產(chǎn)公司根據(jù)工程實(shí)施進(jìn)度收取勞務(wù)報(bào)酬，因項(xiàng)目權(quán)屬始終登記在客戶名下并未轉(zhuǎn)移至房地產(chǎn)公司，與常規(guī)的項(xiàng)目權(quán)屬轉(zhuǎn)移模式相比，房地產(chǎn)公司規(guī)避了土地增值稅和不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅的申報(bào)繳納。
2.合作建房模式籌劃法
根據(jù)財(cái)稅字[1995]48號(hào)文關(guān)于合作建房的稅收政策，客戶提供土地使用權(quán)，房地產(chǎn)公司提供資金，雙方合作建房，可降低土地增值稅稅負(fù)。例如：客戶在前些年通過招拍掛以3，500萬元取得一個(gè)地塊，現(xiàn)評(píng)估價(jià)值為8，000萬元，客戶擬轉(zhuǎn)讓給房地產(chǎn)公司，實(shí)現(xiàn)盈利套現(xiàn)?；I劃前方案：以8，000萬元將該地塊直接轉(zhuǎn)讓給房地產(chǎn)公司;籌劃后方案：以該地塊出資與房地產(chǎn)公司合作開發(fā)商品房，建成后分得其中的40%(按占地面積)，所分得建筑物評(píng)估價(jià)值為5，000萬元，最終該商品房以8，000萬元對(duì)外銷售。由上表效益分析可以看出，籌劃后的合作建房模式雖導(dǎo)致客戶增加營業(yè)稅及附加118萬元，但同時(shí)也減少土地增值稅1，192萬元，總體合計(jì)增加利潤總額1，074萬元，稅收籌劃收益明顯，當(dāng)然該收益也會(huì)通過業(yè)務(wù)交易間接分享給房地產(chǎn)公司。
二、土地使用權(quán)獲取籌劃
土地使用權(quán)獲取成本是項(xiàng)目總成本的重要組成部分，通常舊地獲取所涉及的稅金數(shù)額較大，可采取以下方法進(jìn)行籌劃。
1.政策搬遷轉(zhuǎn)讓籌劃法
房地產(chǎn)公司直接收購舊地，必將承擔(dān)轉(zhuǎn)讓方所繳納營業(yè)稅、土地增值稅的轉(zhuǎn)嫁成本，而借用政府規(guī)劃搬遷轉(zhuǎn)讓政策則可避免此稅金支出。根據(jù)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則，因城市實(shí)施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而被政府批準(zhǔn)征用的房產(chǎn)或收回的土地使用權(quán)免征土地增值稅，納稅人為此搬遷而自行轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)免征土地增值稅，故房地產(chǎn)公司應(yīng)積極爭(zhēng)取以舊城改造、原駐企業(yè)污染擾民、政府批準(zhǔn)建設(shè)的搬遷轉(zhuǎn)讓形式收購舊地。
2.重組股權(quán)轉(zhuǎn)讓籌劃法
根據(jù)國家鼓勵(lì)資產(chǎn)重組業(yè)務(wù)的相關(guān)稅收優(yōu)惠政策，可先將舊地注入目標(biāo)公司，房地產(chǎn)公司再收購目標(biāo)公司股權(quán)，以此替代直接收購舊地，股權(quán)轉(zhuǎn)讓不涉及繳納土地增值稅，同時(shí)重組符合具有合理的商業(yè)目的等條件時(shí)也可享受營業(yè)稅、契稅和企業(yè)所得稅的減免優(yōu)惠。
三、項(xiàng)目申報(bào)立項(xiàng)籌劃
房地產(chǎn)公司向省、市發(fā)改委提交項(xiàng)目申報(bào)資料并獲取批復(fù)文件，是項(xiàng)目開發(fā)全面啟動(dòng)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，也為后續(xù)辦理“五證”提供依據(jù)支持，同時(shí)影響到土地增值稅清算對(duì)象和范圍的確定，做好各清算對(duì)象增值額的平衡與抵補(bǔ)是降低稅負(fù)的主要方法。
1.合并立項(xiàng)籌劃法
一般情況下較大的房地產(chǎn)項(xiàng)目會(huì)陸續(xù)分期開發(fā)，銷售價(jià)格隨周邊配套日益完善而逐漸上升，各期增值空間也會(huì)呈現(xiàn)由低到高的態(tài)勢(shì)，若將各期項(xiàng)目合并作為整體清算對(duì)象，則可較好地平抑各期增值幅度，降低土地增值稅稅負(fù)。稅局認(rèn)定清算對(duì)象的文件依據(jù)為：發(fā)改委批復(fù)的立項(xiàng)批準(zhǔn)文件或規(guī)劃局批復(fù)的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，房地產(chǎn)公司需按當(dāng)?shù)卣咭笞龊蒙陥?bào)資料以實(shí)現(xiàn)多期合并立項(xiàng)。
2.公共配套設(shè)施籌劃法
鑒于車庫、儲(chǔ)藏室、人防等公共配套設(shè)施具有建設(shè)成本大于轉(zhuǎn)讓收入的公益性特點(diǎn)，當(dāng)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅和非普通住宅增值率較高時(shí)，可將公共配套設(shè)施納入可售面積，從而拉低項(xiàng)目的整體增值率;當(dāng)非普通住宅面積比例較大、增值率較高時(shí)，可規(guī)劃設(shè)立單獨(dú)車庫等設(shè)施，在提高配套完善性和環(huán)境品質(zhì)的同時(shí)，也加大了扣除項(xiàng)目金額。
四、項(xiàng)目開發(fā)支出籌劃
房地產(chǎn)開發(fā)成本和費(fèi)用是土地增值稅扣除項(xiàng)目金額的主體部分，全面有效的成本規(guī)劃和過程控制，可確保項(xiàng)目增值率的合理性與經(jīng)濟(jì)性，降低整體稅負(fù)。
1.開發(fā)成本籌劃法
房地產(chǎn)公司可利用多項(xiàng)目、多分期、多業(yè)態(tài)等開發(fā)特點(diǎn)，結(jié)合土地增值稅納稅臨界點(diǎn)的規(guī)定，遵從高增值物業(yè)高成本、低增值物業(yè)低成本的配比原則，通過全方位成本規(guī)劃及合法、合理的費(fèi)用分?jǐn)?，?shí)現(xiàn)各清算對(duì)象增值率的合理安排。例如：可與戰(zhàn)略供應(yīng)商同時(shí)簽訂多個(gè)項(xiàng)目的工程服務(wù)協(xié)議，各項(xiàng)目交易金額按成本規(guī)劃需求完成分配;在市場(chǎng)公允價(jià)格范圍內(nèi)，利用與關(guān)聯(lián)公司業(yè)務(wù)交易實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)移定價(jià)，適度增加項(xiàng)目扣除金額;清算對(duì)象中包括普通標(biāo)準(zhǔn)住宅和非普通住宅時(shí)，應(yīng)選擇合理的成本分?jǐn)偡绞?，分別測(cè)算合并清算與分開清算的稅負(fù)水平，充分利用普通標(biāo)準(zhǔn)住宅增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%時(shí)免征土地增值稅的優(yōu)惠政策;同時(shí)房地產(chǎn)開發(fā)成本可加計(jì)20%計(jì)入扣除項(xiàng)目金額，故應(yīng)盡量將開發(fā)費(fèi)用轉(zhuǎn)為開發(fā)成本，可單獨(dú)成立專門項(xiàng)目部并配置下放總部人員，從而增加工資、職工福利費(fèi)、辦公費(fèi)等開發(fā)間接費(fèi)用;利用可售主體建筑、底層商鋪或擬轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施修建售樓處、樣板房，相應(yīng)設(shè)計(jì)、建造、裝修等費(fèi)用可計(jì)入扣除項(xiàng)目金額，注意避免不準(zhǔn)作為成本扣除的臨時(shí)營銷設(shè)施的建設(shè)。
2.開發(fā)費(fèi)用籌劃法
房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用可分為利息支出和其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，根據(jù)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，利息支出允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額，同時(shí)其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用可在土地使用權(quán)取得成本與房地產(chǎn)開發(fā)成本金額之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除;凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用(含利息支出)整體在土地使用權(quán)取得成本與房地產(chǎn)開發(fā)成本金額之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。
據(jù)此，若預(yù)計(jì)項(xiàng)目開發(fā)利息支出大于土地成本與開發(fā)成本之和的5%，則要積極準(zhǔn)備利息支出計(jì)算分?jǐn)偧敖鹑跈C(jī)構(gòu)證明等資料，以實(shí)現(xiàn)利息支出據(jù)實(shí)扣除，從而確保房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用可扣除金額最大化。例如：房地產(chǎn)公司開發(fā)一個(gè)住宅項(xiàng)目，支付土地出讓金3，000萬元，房地產(chǎn)開發(fā)成本4，500萬元，符合政策規(guī)定的項(xiàng)目利息支出450萬元，大于土地成本與開發(fā)成本之和的5%，即375萬元，此時(shí)利息支出據(jù)實(shí)扣除更有利于降低稅負(fù)。按比例扣除時(shí)，開發(fā)費(fèi)用最高扣除限額為750萬元，即(3，000+4，500)×10%;據(jù)實(shí)扣除時(shí)，開發(fā)費(fèi)用最高扣除限額為825萬元，即550+(3，000+4，500)×5%，后者可增加最高扣除限額75萬元。
五、項(xiàng)目銷售收入籌劃
房地產(chǎn)開發(fā)成本規(guī)劃確定后，項(xiàng)目增值率水平就取決于銷售收入的高低了，房地產(chǎn)公司需結(jié)合營銷策略做好銷量、收入及盈利目標(biāo)的統(tǒng)籌規(guī)劃。1.稅率臨界點(diǎn)籌劃法按政策普通標(biāo)準(zhǔn)住宅增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%時(shí)免征土地增值稅，為此房地產(chǎn)公司需準(zhǔn)確掌握扣除項(xiàng)目金額動(dòng)態(tài)信息，并將銷售收入實(shí)現(xiàn)進(jìn)度與其匹配，確保項(xiàng)目清算增值率接近但不可超出20%，必要時(shí)調(diào)低銷售價(jià)格以規(guī)避進(jìn)入收入無效區(qū)間。
例如：普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的土地出讓金、開發(fā)成本合計(jì)為C，開發(fā)費(fèi)用為10%C，營業(yè)稅及附加稅率為5.6%，經(jīng)計(jì)算收入無效區(qū)間為1.5566C至1.6744C，也就是說，收入小于1.5566C時(shí)，增值率未超出20%而免征土地增值稅;收入大于1.5566C且小于1.6744C時(shí)，增值額至少按30%稅率計(jì)算繳稅，增加的收入不及增加的土地增值稅支出，處于提價(jià)增收利潤反下降的無效區(qū)間;而當(dāng)收入大于1.6744C時(shí)，收入增加才可超出土地增值稅支出。
同時(shí)，土地增值稅實(shí)行四級(jí)超額累進(jìn)稅率，增值率50%、100%、200%都是稅率臨界點(diǎn)，籌劃時(shí)應(yīng)使增值率就低不就高，做好稅負(fù)水平控制。2.收入剝離籌劃法清算對(duì)象增值率越高，所適用的累進(jìn)稅率也越高，若合法、合理地將清算對(duì)象中增值率較高的子項(xiàng)目剝離，可以減少清算稅基，降低清算對(duì)象的增值率。通常裝修工程屬高增值率的子項(xiàng)目，故可將商品房開發(fā)項(xiàng)目中的裝修工程剝離，房地產(chǎn)公司與客戶簽訂毛坯房銷售合同，再統(tǒng)一安排裝修公司與客戶簽訂裝修工程合同，這樣裝修工程增值部分就無需繳納土地增值稅。按下表事例數(shù)據(jù)分析，裝修工程增值率為50%，遠(yuǎn)高于毛坯房銷售增值率24%，經(jīng)籌劃剝離單獨(dú)簽訂裝修工程合同后，可減少應(yīng)繳土地增值稅300萬元。
六、項(xiàng)目完結(jié)清算籌劃
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目周期較長(zhǎng)，成本核算復(fù)雜，往往在項(xiàng)目竣工結(jié)算前取得銷售收入時(shí)，仍無法準(zhǔn)確計(jì)算應(yīng)繳土地增值稅，為使稅款均衡入庫，我國實(shí)行先預(yù)繳后清算的政策。項(xiàng)目完結(jié)清算是進(jìn)行土地增值稅籌劃的最后一個(gè)重要環(huán)節(jié)。
1.核定征收籌劃法
結(jié)合我國會(huì)計(jì)環(huán)境的實(shí)際情況，國稅發(fā)[2009]91號(hào)文明確了稅務(wù)機(jī)關(guān)核準(zhǔn)土地增值稅清算實(shí)行核定征收的情形，故對(duì)于增值率較高、查賬征收稅負(fù)明顯高于核定征收稅負(fù)的項(xiàng)目，房地產(chǎn)公司應(yīng)積極配合稅務(wù)機(jī)關(guān)提供合理性證據(jù)，以核定征收方式完成土地增值稅清算。
2.二次清算籌劃法
基于降低土地增值稅清算稅負(fù)等原因，房地產(chǎn)公司可能會(huì)在項(xiàng)目完結(jié)時(shí)保留持有部分物業(yè)產(chǎn)權(quán)，而在后期適時(shí)再出售;有時(shí)，房地產(chǎn)公司在項(xiàng)目竣工后，該開發(fā)項(xiàng)目又產(chǎn)生相關(guān)成本費(fèi)用，此兩種情況都涉及土地增值稅的二次清算，并入前期項(xiàng)目合并清算，還是作為新項(xiàng)目單獨(dú)清算，房地產(chǎn)公司需測(cè)算后選擇最有利的清算方式。一般情況下，合并清算更為有利，房地產(chǎn)公司需針對(duì)間隔年限、項(xiàng)目關(guān)聯(lián)度、商業(yè)目的合理性等核準(zhǔn)條件與稅務(wù)機(jī)關(guān)做好溝通銜接。綜上所述，房地產(chǎn)公司土地增值稅統(tǒng)籌規(guī)劃是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，貫穿整個(gè)公司經(jīng)營業(yè)務(wù)的各個(gè)環(huán)節(jié)，只要準(zhǔn)確掌握稅收法規(guī)政策導(dǎo)向，充分利用稅收優(yōu)惠政策，做好開發(fā)項(xiàng)目事前規(guī)劃，合理確定增值幅度并實(shí)施過程動(dòng)態(tài)清算管理，就可以有效地降低土地增值稅稅負(fù)。
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