有關(guān)房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃論文
有關(guān)房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃論文
稅務(wù)籌劃涉及到房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)、投資、理財(cái)、決策等活動(dòng)的各個(gè)方面。有效的稅務(wù)籌劃,能最大程度地降低房地產(chǎn)企業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn),增加經(jīng)濟(jì)效益,實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化。下面是學(xué)習(xí)啦小編為大家整理的房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃論文，供大家參考。
房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃論文范文一：淺論房產(chǎn)稅稅收籌劃
[摘要]稅收籌劃不是偷稅漏稅,而是在合理合法的前提下,減輕企業(yè)稅收負(fù)擔(dān),實(shí)現(xiàn)企業(yè)稅后利潤(rùn)最大化。本文結(jié)合房產(chǎn)稅的特點(diǎn),從房產(chǎn)稅的征稅范圍、計(jì)稅依據(jù)、計(jì)征方式、稅收優(yōu)惠等方面對(duì)房產(chǎn)稅的稅收籌劃進(jìn)行探討。
[關(guān)鍵詞]房產(chǎn)稅 自用房產(chǎn) 出租房產(chǎn) 稅收籌劃
一、前言
稅收籌劃就是在現(xiàn)行稅制條件下,通過(guò)合理利用各種對(duì)自己有利的稅收政策和合理安排稅務(wù)行為,以獲得最大的稅后利益的一種經(jīng)濟(jì)行為。房產(chǎn)稅是以城鎮(zhèn)中的房產(chǎn)為課稅對(duì)象,按房產(chǎn)原值減除一定比例或租金向房產(chǎn)所有人或經(jīng)營(yíng)者征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。雖然從規(guī)模上看,房產(chǎn)稅始終是一個(gè)小稅,但是隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展,國(guó)家對(duì)房產(chǎn)稅的征管和稽查力度的加大,房產(chǎn)稅已成為企業(yè)稅收的一項(xiàng)重要支出。因此,如何通過(guò)科學(xué)的稅收籌劃降低企業(yè)的稅負(fù)顯得尤為重要。本文根據(jù)房產(chǎn)稅的有關(guān)規(guī)定,結(jié)合筆者的實(shí)際工作經(jīng)驗(yàn),擬從房產(chǎn)稅的征稅范圍、計(jì)稅依據(jù)、計(jì)征方式、稅收優(yōu)惠等方面對(duì)房產(chǎn)稅的稅收籌劃進(jìn)行探討,以盡可能減少企業(yè)稅收負(fù)擔(dān),實(shí)現(xiàn)企業(yè)效益最大化。
二、房產(chǎn)稅的特點(diǎn)
我國(guó)現(xiàn)行的房產(chǎn)稅設(shè)立于1986年,是從原房地產(chǎn)稅中分離出來(lái)的。1986年9月15日,國(guó)務(wù)院發(fā)布了《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》,從當(dāng)年10月1日開始施行。之后,各省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)暫行條例,制定了施行細(xì)則。隨著外向經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展,從2009年1月1 日起,房產(chǎn)稅統(tǒng)一了內(nèi)外稅制的區(qū)別,取消了外資企業(yè)和外籍人員一直沿用的《城市房地產(chǎn)暫行條例》,將外資企業(yè)和外籍人員也納入到房產(chǎn)稅的納稅人之中。房產(chǎn)稅的主要特點(diǎn):
1.房產(chǎn)稅屬于財(cái)產(chǎn)稅中的個(gè)別財(cái)產(chǎn)稅,其征稅對(duì)象是房屋。
2.房產(chǎn)稅的征稅范圍限于城鎮(zhèn)的經(jīng)營(yíng)性房屋。對(duì)建在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)的經(jīng)營(yíng)性房屋征稅,對(duì)建在農(nóng)村的房屋不管是否用于經(jīng)營(yíng),都不征稅。
3.房產(chǎn)稅根據(jù)房屋的經(jīng)營(yíng)使用方式規(guī)定不同的征稅方法。對(duì)于自用的房產(chǎn),按房產(chǎn)的計(jì)稅余值,稅率1.2%,對(duì)于出租的房產(chǎn),按租金收入征稅,稅率12%。
房產(chǎn)稅的這些特點(diǎn),為房產(chǎn)稅提供了一定的納稅籌劃空間。
三、房產(chǎn)稅稅收籌劃的要點(diǎn)
(一)從征稅范圍進(jìn)行籌劃
按照稅法規(guī)定,房產(chǎn)稅在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)征收。這意味著,在這范圍之外的房產(chǎn)不用征收房產(chǎn)稅。因此一些對(duì)地段依賴性不是很強(qiáng)的納稅人可依此進(jìn)行納稅籌劃。如對(duì)于一些農(nóng)副產(chǎn)品企業(yè),生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)往往需要一定數(shù)量的倉(cāng)儲(chǔ)庫(kù),如將這些倉(cāng)儲(chǔ)庫(kù)落戶在縣城內(nèi),無(wú)論是否使用,每年都需按規(guī)定計(jì)算繳納一大筆房產(chǎn)稅和土地使用稅,而將倉(cāng)儲(chǔ)庫(kù)建在城郊附近的農(nóng)村,雖地處偏僻,但交通便利,對(duì)公司的經(jīng)營(yíng)影響不大,這樣每年就可節(jié)省這筆費(fèi)用。
(二)從計(jì)稅依據(jù)進(jìn)行籌劃
房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)是房產(chǎn)的計(jì)稅價(jià)值或房產(chǎn)的租金收入,因此根據(jù)房產(chǎn)的用途可以分別進(jìn)行籌劃。
1.自用房產(chǎn)的稅收籌劃
自用房產(chǎn)的房產(chǎn)稅是依照房產(chǎn)原值一次減除10%-30%后的余值計(jì)算繳納。因此稅收籌劃的空間在于明確房產(chǎn)的概念、范圍,合理減少房產(chǎn)原值。
(1)合理劃分房產(chǎn)原值
稅法規(guī)定,“房產(chǎn)”是以房屋形態(tài)表現(xiàn)的財(cái)產(chǎn)。房屋是指有屋面和圍護(hù)結(jié)構(gòu)(有墻或兩邊有柱),能夠遮風(fēng)避雨,可供人們?cè)谄渲猩a(chǎn)、工作、學(xué)習(xí)、娛樂(lè)、居住或儲(chǔ)藏物資的場(chǎng)所。獨(dú)立于房屋之外的建筑物不征房產(chǎn)稅,但與房屋不可分割的附屬設(shè)施或者一般不單獨(dú)計(jì)價(jià)的配套設(shè)施需要并入原房屋原值計(jì)征房產(chǎn)稅。這就要求我們?cè)跁?huì)計(jì)核算時(shí),需要將房屋與非房屋建筑物以及各種附屬設(shè)施、配套設(shè)施進(jìn)行適當(dāng)劃分,單獨(dú)列示,分別核算。
(2)正確核算地價(jià)
稅法規(guī)定,房屋原價(jià)應(yīng)根據(jù)國(guó)家有關(guān)會(huì)計(jì)制度規(guī)定進(jìn)行核算,而《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第6號(hào)——無(wú)形資產(chǎn)》規(guī)定,企業(yè)取得的土地使用權(quán)通常應(yīng)確認(rèn)為無(wú)形資產(chǎn)。自行開發(fā)建造廠房等建筑物,相關(guān)的土地使用權(quán)與建筑物應(yīng)當(dāng)分別進(jìn)行處理。外購(gòu)?fù)恋丶敖ㄖ镏Ц兜膬r(jià)款應(yīng)當(dāng)在建筑物與土地使用權(quán)之間進(jìn)行分配;難以合理分配的,應(yīng)當(dāng)全部作為固定資產(chǎn)。也就是說(shuō)對(duì)自建、外購(gòu)房屋業(yè)務(wù),均要求將土地使用權(quán)作為無(wú)形資產(chǎn)單獨(dú)核算,“固定資產(chǎn)”科目中不包括未取得土地使用權(quán)支付的費(fèi)用。因此,企業(yè)在外購(gòu)?fù)恋丶敖ㄖ镏Ц兜膬r(jià)款時(shí),一定要根據(jù)“配比”的原則,合理分配建筑物與地價(jià)款,分別進(jìn)行帳戶處理。
(3)及時(shí)做好財(cái)產(chǎn)的清理登記工作
企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中,難免會(huì)出現(xiàn)財(cái)產(chǎn)損毀、報(bào)廢和超期使用等情況的發(fā)生。作為固定資產(chǎn)的房產(chǎn),它的掛賬原值是計(jì)算房產(chǎn)稅的基礎(chǔ)數(shù)據(jù),它的清理能直接影響房產(chǎn)稅的應(yīng)稅所得額。因此,企業(yè)一定要及時(shí)檢查房屋及不可分割的各種附屬設(shè)備運(yùn)行情況,做好財(cái)產(chǎn)清理登記工作,并及時(shí)向稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)批財(cái)產(chǎn)損失,以減輕稅負(fù)。
(4)轉(zhuǎn)變房產(chǎn)及附屬設(shè)施的修理方式
稅法規(guī)定,對(duì)于修理支出達(dá)到取得固定資產(chǎn)時(shí)計(jì)稅基礎(chǔ)50%以上,或修理后固定資產(chǎn)的使用年限延長(zhǎng)2年以上的,應(yīng)增加固定資產(chǎn)的計(jì)稅基礎(chǔ)。因此,我們?cè)诜慨a(chǎn)修理時(shí),將房產(chǎn)的資本性大修理支出分解成多次收益性小修理支出,使每次修理費(fèi)低于限額,這樣每次修理費(fèi)可以直接從損益中扣除,不須增加房產(chǎn)的計(jì)稅基礎(chǔ),從而相應(yīng)減少房產(chǎn)稅稅負(fù)。
2.出租房產(chǎn)的稅收籌劃
按照稅法規(guī)定,房產(chǎn)出租的,以房產(chǎn)租金收入計(jì)算繳納。因此,對(duì)出租房屋稅收籌劃的關(guān)鍵在于如何正確核算租金收入。
(1)合理分解房租收入
目前企業(yè)出租時(shí)不僅只是房屋設(shè)施自身,還有房屋內(nèi)部或外部的一些附屬設(shè)施及配套服務(wù)費(fèi),比如機(jī)器設(shè)備、辦公用具、附屬用品。稅法對(duì)這些設(shè)施并不征收房產(chǎn)稅。而我們?cè)诤炗喎课莩鲎鈪f(xié)議時(shí),往往將房產(chǎn)和這些設(shè)施放在一起計(jì)算租金,這樣就無(wú)形增加了企業(yè)的稅負(fù)。因此我們?cè)诤炗喎课葑赓U合同時(shí),應(yīng)合理、有效分割租賃收入,將附屬設(shè)施及配套服務(wù)費(fèi)單獨(dú)計(jì)算使用費(fèi)收入,以減輕房產(chǎn)稅的稅負(fù)。
(2)通過(guò)關(guān)聯(lián)企業(yè)轉(zhuǎn)租
不少企業(yè)與其子公司等關(guān)聯(lián)企業(yè)辦公地點(diǎn)在一起,如果企業(yè)所屬地段較偏僻,可以考慮將閑置的房產(chǎn)出租給關(guān)聯(lián)企業(yè),再由關(guān)聯(lián)企業(yè)向外出租。由于關(guān)聯(lián)企業(yè)不是產(chǎn)權(quán)所有人,只是房產(chǎn)轉(zhuǎn)租人,根據(jù)稅法規(guī)定,轉(zhuǎn)租不需繳納房產(chǎn)稅。這樣通過(guò)將房屋出租方式由直接出租改為轉(zhuǎn)租,可以減少企業(yè)的整體稅負(fù)。
(三)從計(jì)征方式進(jìn)行籌劃
房產(chǎn)稅的計(jì)稅方式有從價(jià)計(jì)征和從租計(jì)征,從價(jià)計(jì)征是按房產(chǎn)計(jì)稅價(jià)值計(jì)征,稅率為1.2%,從租計(jì)征是按房產(chǎn)的租金收入計(jì)征,稅率為12%。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,房屋的租金普遍偏高,而如果房屋是以前年度修建的,則其帳面原值很低,這就造成了兩種計(jì)征方法下稅負(fù)不一致的情況,“出租”房屋要比“自用”房屋稅負(fù)重。因此,要轉(zhuǎn)變租賃方式,變從租計(jì)征為從價(jià)計(jì)征。
(1)將出租變?yōu)橥顿Y
企業(yè)將房屋對(duì)外出租,按規(guī)定要按租金收入繳納房產(chǎn)稅,如將房屋對(duì)外投資入股,參與被投資方的利潤(rùn)分配,共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn),投資方就不用按12%的高稅率繳納房產(chǎn)稅,而被投資方只需按房屋余值的1.2%繳納,相比之下,這樣計(jì)算的房產(chǎn)稅要少得多。
(2)將出租變?yōu)閭}(cāng)儲(chǔ)管理
出租合同出租房屋屬于從租計(jì)征的房產(chǎn)范圍,但如果是倉(cāng)儲(chǔ)合同則屬于從價(jià)計(jì)征的房產(chǎn)范圍。雖然,租賃與倉(cāng)儲(chǔ)是兩個(gè)不同的概念,租賃只需提供空房就行了,不對(duì)存放的商品負(fù)責(zé);而倉(cāng)儲(chǔ)不僅需要添置設(shè)備設(shè)施,配備相關(guān)的人員,還要對(duì)存放的商品負(fù)責(zé),從而增加人員的工資和經(jīng)費(fèi)開支,但這些開支還是遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于節(jié)稅數(shù)額,扣除這些開支后,企業(yè)還是有可觀的收益的。
(3)將出租變?yōu)槌邪?/p>
根據(jù)稅法規(guī)定,如果承包者或承租者未領(lǐng)取任何類型的營(yíng)業(yè)執(zhí)照,則企業(yè)向其提供各種資產(chǎn)收取的各種名義的價(jià)款,均屬于企業(yè)內(nèi)部分配行為,不屬于租賃行為。因此,如果企業(yè)以自己的名義領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照和稅務(wù)登記證,將房屋承租人聘為經(jīng)營(yíng)者,將房屋出租行為變?yōu)樽赞k工廠或商場(chǎng)再承包出去,收取承包收入,那么原有的房產(chǎn)就可以按從價(jià)計(jì)征,這樣就可以避免較高的房產(chǎn)稅。
(四)從優(yōu)惠政策進(jìn)行籌劃
房產(chǎn)稅作為地方稅種,稅法規(guī)定了許多政策性減免優(yōu)惠。如對(duì)損壞不堪使用的房屋和危險(xiǎn)房屋,經(jīng)有關(guān)部門鑒定,在停止使用后,可免征;企業(yè)大修理停用在半年以上的房產(chǎn),在房屋大修期間免征房產(chǎn)稅;納稅人納稅有困難的,可定期向有關(guān)稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)減征或免征應(yīng)征稅額等等。作為企業(yè),應(yīng)充分掌握、利用這些優(yōu)惠政策,及時(shí)向稅務(wù)機(jī)關(guān)提出書面減免稅申請(qǐng),并提供有關(guān)的證明,爭(zhēng)取最大限度地獲得稅收優(yōu)惠,減少房產(chǎn)稅的支出。
四、房產(chǎn)稅稅收籌劃中應(yīng)注意的問(wèn)題
稅務(wù)籌劃可以給企業(yè)帶來(lái)節(jié)稅利益,但同時(shí)也存在著相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)。房產(chǎn)稅的稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)主要是:政策、經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化風(fēng)險(xiǎn)、稅務(wù)行政執(zhí)法力度導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)管理和會(huì)計(jì)核算風(fēng)險(xiǎn)等等。因此,企業(yè)要注意以下問(wèn)題:
1.稅收籌劃應(yīng)以合理合法為前提
稅收籌劃不可盲目的鉆法律的空子,因此在進(jìn)行房產(chǎn)稅稅收籌劃時(shí)應(yīng)堅(jiān)持依法原則,密切關(guān)注房產(chǎn)稅等相關(guān)稅收法律政策變動(dòng),在不違背國(guó)家的各項(xiàng)法律、法規(guī)的前提下,結(jié)合企業(yè)自身的實(shí)際情況,綜合衡量稅務(wù)籌劃方案,才能達(dá)到預(yù)期的效果和目標(biāo)。
2.稅收籌劃必須遵循成本一效益原則
稅收籌劃是企業(yè)財(cái)務(wù)管理的重要組成部分,它涉及籌資、投資、生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)等過(guò)程。它應(yīng)該服從財(cái)務(wù)管理的目標(biāo),即利潤(rùn)(稅后利潤(rùn))最大化。因此在籌劃稅收方案時(shí),不能過(guò)分地強(qiáng)調(diào)稅收成本的降低,而忽略了因該方案的實(shí)施會(huì)帶來(lái)其他費(fèi)用的增加或收益的減少,使納稅人的絕對(duì)收益減少。
3.稅收籌劃應(yīng)重視會(huì)計(jì)與稅收差異
雖然會(huì)計(jì)制度與稅法同屬規(guī)范經(jīng)濟(jì)行為的專業(yè)領(lǐng)域,但二者分別遵循不同的規(guī)則,規(guī)范不同的對(duì)象,且存在諸多的差異。特別是房產(chǎn)稅屬地方稅,稅收政策具有一定的彈性空間,稅務(wù)機(jī)關(guān)在稅收?qǐng)?zhí)法上擁有較大的自由裁量權(quán)。因此,在進(jìn)行稅收籌劃時(shí),一方面規(guī)范會(huì)計(jì)核算基礎(chǔ)工作,提高會(huì)計(jì)核算質(zhì)量,按時(shí)申報(bào)納稅。另一方面要加強(qiáng)與稅務(wù)機(jī)關(guān)的聯(lián)系和溝通,爭(zhēng)取在稅法的理解上與稅務(wù)機(jī)關(guān)取得一致,特別在某些模糊和新生事物上的稅收處理能得到稅務(wù)部門的認(rèn)可。
綜上所說(shuō),房產(chǎn)稅的稅收籌劃是一項(xiàng)較為復(fù)雜的工作,我們必須熟練掌握國(guó)家的稅收政策條文并靈活的加以運(yùn)用,同時(shí)結(jié)合企業(yè)實(shí)際情況,綜合考慮各方面因素以及其他稅種的稅負(fù)效應(yīng),進(jìn)行整體籌劃,尋求最佳方案,以達(dá)到企業(yè)整體效益最大化。
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房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃論文范文二：房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃的思路淺析
摘 要：房地產(chǎn)企業(yè)涉稅違法的代價(jià)不斷加大，稅收籌劃成為其在低納稅風(fēng)險(xiǎn)下降低稅負(fù)的一個(gè)重要選擇。本文就房地產(chǎn)企業(yè)如何做稅收籌劃提供一些思路。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);稅收籌劃;思路
近年來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)偷漏稅情況嚴(yán)重。以北京市為例，從2003年—2005年，北京市地稅局對(duì)1103家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行了納稅檢查，被查出有問(wèn)題的企業(yè)725家，其中千萬(wàn)元以上案件24起，有問(wèn)題比例為66%;檢查總計(jì)查補(bǔ)10.05億元，滯納金一項(xiàng)，就收取5891萬(wàn)元，而因偷逃稅款而引發(fā)的罰金總額也已經(jīng)突破千萬(wàn)，達(dá)到1817萬(wàn)元。
稅務(wù)機(jī)關(guān)已將房地產(chǎn)行業(yè)納稅情況確定為監(jiān)管重點(diǎn)，并且正積極探索建立房地產(chǎn)行業(yè)納稅評(píng)估模型，還計(jì)劃與土地管理、城市規(guī)劃、房產(chǎn)管理等行政部門建立信息傳遞制度，以加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與應(yīng)納稅額有關(guān)數(shù)據(jù)的采集、監(jiān)控和分析能力,同時(shí)在行政程序上規(guī)范納稅人的稅務(wù)登記行為，建立檔案，以便全程跟蹤。此外，稅務(wù)機(jī)關(guān)還將加大對(duì)房地產(chǎn)涉稅違法行為的處罰力度?？梢悦黠@預(yù)見，房地產(chǎn)企業(yè)涉稅違法的代價(jià)將進(jìn)一步加大，稅收籌劃成為其在低納稅風(fēng)險(xiǎn)下降低稅負(fù)的一個(gè)重要選擇。本文就房地產(chǎn)企業(yè)如何對(duì)其經(jīng)營(yíng)活動(dòng)進(jìn)行稅收籌劃提供一些思路。
(一)從節(jié)稅空間大的稅種和納稅人構(gòu)成入手
房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行稅收籌劃之前要先分析哪些稅種具有稅收籌劃價(jià)值。從理論上來(lái)講，應(yīng)選擇稅收優(yōu)惠多，稅負(fù)伸縮彈性大的的稅種作為切入點(diǎn)，例如土地增值稅對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，就是一個(gè)具有很高稅收籌劃價(jià)值的稅種，原因有兩個(gè)：一是其稅率比較高，稅負(fù)重;二是其稅率為超率累進(jìn)稅率，跳躍性大，不同級(jí)次之間稅收負(fù)擔(dān)的差距大，土地增值稅稅率為四級(jí)超率累進(jìn)稅率，稅率從30%到60%，增值率越低，稅率越低，《土地增值稅暫行條例》第8條規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅。因此土地增值稅籌劃的余地也大。
從納稅人構(gòu)成切入。我國(guó)大量稅收共同的特點(diǎn)是以企業(yè)的某種類別身份為基礎(chǔ)。因此房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃時(shí)可以考慮能否避開成為某稅種納稅人，從而實(shí)現(xiàn)節(jié)稅目的。例如，《增值稅暫行條例》第五條規(guī)定，一項(xiàng)銷售行為如果既涉及貨物又涉及非應(yīng)稅勞務(wù)，為混合銷售行為。依據(jù)混合銷售按照“經(jīng)營(yíng)主業(yè)”劃分只征一種稅的原則，企業(yè)有充分的空間進(jìn)行稅收籌劃以獲得適合自己企業(yè)和產(chǎn)品特點(diǎn)的納稅方式。設(shè)有一房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)兼營(yíng)房屋出租，屬于增值稅一般納稅人，向另一單位出租的房屋包括很多家具、家電以及其他代收電話、水電費(fèi)。若不對(duì)這些費(fèi)用分別核算，根據(jù)《增值稅暫行條例》的規(guī)定，用于非應(yīng)稅項(xiàng)目的購(gòu)進(jìn)貨物或者應(yīng)稅勞務(wù)的進(jìn)項(xiàng)稅額不能抵扣，這樣就加重了企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)。企業(yè)可以通過(guò)分別核算和收取這些費(fèi)用，將其中所包含的增值稅予以抵扣。
(二)尋找變量
稅收籌劃過(guò)程就是不斷發(fā)現(xiàn)并引入變量的過(guò)程。所謂變量，就是影響稅收政策有差異化選擇、能夠引起稅額變化的因素。影響應(yīng)納稅額的兩個(gè)最直接、最根本地因素是計(jì)稅依據(jù)和稅率，計(jì)稅依據(jù)越小，稅率越低，應(yīng)納稅額越少，其它間接因素都通過(guò)這兩個(gè)因素其作用。雖然這兩個(gè)因素在不同稅種中的內(nèi)容不同，但采取的籌劃方法都得從這兩個(gè)方面下功夫。
另外，稅收籌劃從某種意義上說(shuō)就是納稅人主動(dòng)利用稅收政策的特定條款來(lái)實(shí)現(xiàn)減輕納稅成本的目的，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)尋找在相關(guān)稅收政策中的特定條款，并加以充分利用。這些條款包括三類：
差異性條款。例如房地產(chǎn)業(yè)涉及的稅種主要包括土地增值稅、房產(chǎn)稅、所得稅、營(yíng)業(yè)稅，土地增值稅稅率為四級(jí)超率累進(jìn)稅率，稅率從30%到60%，增值率越高，稅率越高，其他業(yè)務(wù)收入相對(duì)于房地產(chǎn)銷售收入，涉及的稅負(fù)主要是營(yíng)業(yè)稅，不繳納土地增值稅，稅負(fù)輕一些。由于很多房地產(chǎn)在出售時(shí)已經(jīng)進(jìn)行了簡(jiǎn)單裝修，可以考慮將其作為單獨(dú)的業(yè)務(wù)進(jìn)行核算，分解房地產(chǎn)價(jià)格，這樣還可能有效降低房地產(chǎn)的增值率。
選擇性條款。稅制設(shè)計(jì)和稅收政策中規(guī)定了不同的納稅處理模式，對(duì)一種納稅主體規(guī)定了二選一的納稅方法，納稅人就可以通過(guò)測(cè)算，選擇一種納稅成本較低的納稅處理模式。例如根據(jù)《房產(chǎn)稅暫行條例》第3、4條的規(guī)定，房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10%至30%后的余值計(jì)算繳納。房產(chǎn)出租的，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)。房產(chǎn)稅的稅率，依照房產(chǎn)余值計(jì)算繳納，稅率為1.2%;依照房產(chǎn)租金收入計(jì)算繳納的，稅率為12%。兩種方式計(jì)算出來(lái)的應(yīng)納稅額有時(shí)候存在很大差異，在這種情況下，就存在稅收籌劃的空間。企業(yè)可以適當(dāng)將出租業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)變?yōu)槌邪鼧I(yè)務(wù)而避免采用依照租金計(jì)算房產(chǎn)稅的方式。
優(yōu)惠性條款。我國(guó)土地增值稅法規(guī)定了很多稅收優(yōu)惠政策，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以充分創(chuàng)造條件，通過(guò)享受稅法規(guī)定的優(yōu)惠政策進(jìn)行稅收籌劃。根據(jù)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題的規(guī)定的通知》的規(guī)定，對(duì)于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)的，投資、聯(lián)營(yíng)的一方以土地(房地產(chǎn))作價(jià)入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營(yíng)條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營(yíng)企業(yè)中時(shí)，暫免征土地增值稅。對(duì)投資、聯(lián)營(yíng)企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。對(duì)于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征土地增值稅。在企業(yè)兼并中，對(duì)被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的，暫免征土地增值稅。
(三)遵循成本收益原則
房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃是為了獲得整體經(jīng)濟(jì)利益，而不是某一環(huán)節(jié)的稅收利益，各稅種之間是相互聯(lián)系、相互依存的，某一稅種的應(yīng)納稅額減少可能導(dǎo)致其他稅種稅額的增加。因此企業(yè)在進(jìn)行稅收籌劃時(shí)要進(jìn)行成本收益分析，以判斷經(jīng)濟(jì)上是否可行。
以房地產(chǎn)企業(yè)增值稅籌劃為例，合理合法地控制、降低增值率對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)具有重要的意義。從計(jì)稅原理上講，控制、降低增值率有三個(gè)辦法：降低產(chǎn)品售價(jià)、增加可扣除項(xiàng)目與合并核算低增值率業(yè)務(wù)，同時(shí)這些做法造會(huì)成收入減少或者其他成本、稅負(fù)的上升，企業(yè)應(yīng)著眼于總體稅后凈收益最大化，對(duì)籌劃方案進(jìn)行綜合考量。紅星房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)一批普通住宅，銷售價(jià)格共計(jì)3100萬(wàn)元，按稅法規(guī)定計(jì)算的可扣除項(xiàng)目金額為2500萬(wàn)元。該企業(yè)應(yīng)繳納土地增值稅計(jì)算如下：增值額=3100-2500=600，增值率=600/2500=24%，取第一檔稅率30%，應(yīng)納土地增值稅額=600*30%=180，營(yíng)業(yè)稅3100;如果該公司降低商品房售價(jià)，按3000萬(wàn)元的價(jià)格銷售這批商品房，其他條件不變，則納稅情況為：增值額=3000-2500=500，增值率=500/2500=20%，此時(shí)企業(yè)免征土地增值稅，與籌劃前相比，企業(yè)收入減少100萬(wàn)元，應(yīng)納稅額減少180萬(wàn)元，所得稅前實(shí)際收益反而增加80萬(wàn)元，稅收籌劃的效果顯著。
假定其他條件不變，商品房?jī)r(jià)格仍為3100萬(wàn)元，紅星房地產(chǎn)開發(fā)公司增加商品房?jī)?nèi)部設(shè)施，使其可扣除項(xiàng)目增加為2600萬(wàn)元，則應(yīng)納土地增值稅情況為：增值額=3100-2600=500，增值率=500/2600=19.23%，由于增值率小于20%，此時(shí)企業(yè)免征土地增值稅，與籌劃前相比，企業(yè)不僅提高了房屋質(zhì)量，還減少了凈支出，獲得了凈利益的增加。這種籌劃使商品房買賣雙方均受益。
在增加可扣除項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)注意稅法對(duì)可扣除項(xiàng)目的具體規(guī)定。稅法規(guī)定，開發(fā)費(fèi)用的扣除比例不得超過(guò)取得土地使用權(quán)支付金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本總和的10%，而各省市在10%內(nèi)確定了不同的比例，納稅人要注意把握。
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