房產(chǎn)稅改革已經(jīng)探討多年，重慶與上海兩城市也已經(jīng)在2011年1月宣布試點(diǎn)征收房地產(chǎn)稅。如今已經(jīng)過去三年多的時間，實(shí)施效果卻不盡如人意。曾經(jīng)被廣泛關(guān)注并寄予厚望的房產(chǎn)稅改革，在遏制房價的作用上并不能滿足人們期待，而作為替代土地財政的地方政府新收入來源，也并沒有達(dá)到預(yù)期要求。究竟是何種原因造成房產(chǎn)稅改革“流產(chǎn)”，本文圍繞該問題做出了初步的探討與思考，希望能對房產(chǎn)稅改革下一步的推廣與發(fā)展提出一些有效的建議。

　　一、房產(chǎn)稅改革的進(jìn)程

　　從2003年5月開始， 我國財政部和國家稅務(wù)總局分3批在北京、江蘇等10個省市開展房地產(chǎn)模擬評稅試點(diǎn)工作。經(jīng)過了7年后，登記造冊、評估方法、數(shù)據(jù)庫等已經(jīng)完善，千呼萬喚使出來。上海市人民政府發(fā)《上海市開展對部分個人住房征收房產(chǎn)稅試點(diǎn)的暫行辦法》，辦法規(guī)定從2011年1月28日起對上海居民家庭新購第二套及以上住房和非上海居民家庭的新購住房征收房產(chǎn)稅，稅率因房價高低分別暫定為0.6%和0.4%。重慶市政府從2011年1月28日開始向個人房產(chǎn)征收房產(chǎn)稅。重慶主城九區(qū)內(nèi)存量增量獨(dú)棟別墅、新購高檔商品房、外地炒房客在重慶購第二套房，將被征收房產(chǎn)稅，其稅率為0.5%-1.2%。隨后房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)容的消息不斷，但是卻沒有真正的實(shí)施。2013年“國五條”細(xì)則出臺，為房產(chǎn)稅的發(fā)展與改革提供了一個發(fā)展的方向，同時11月12日，《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》中提及房地產(chǎn)稅，并要求“加快立法并適時推進(jìn)改革”

　　二、房產(chǎn)稅改革的具體效果分析

　　1.新建商品住宅價格及銷售情況分析

　　我們可以看到，在2011年房產(chǎn)稅改革在重慶和上海試點(diǎn)后，滬渝的商品住宅開發(fā)有所放緩，由此可見，房產(chǎn)稅改革使得商品住宅開發(fā)經(jīng)營狀況得以“退燒”，但是數(shù)據(jù)顯示2012年開始上海新建商品住宅價格累計環(huán)比上漲0.1%，同比下降1.2%，重慶房價亦顯環(huán)比上漲態(tài)勢，從圖上可以看出滬渝兩地的房產(chǎn)稅改革并沒有抑制住房價上漲的腳步，同時兩地的銷售情況也是出現(xiàn)了好轉(zhuǎn)并高于房產(chǎn)稅改革前夕的銷售情況，從目前上海大多數(shù)已經(jīng)繳納房產(chǎn)稅的家庭來看，其年稅費(fèi)成本多在數(shù)千元左右。對于漲幅很大的房地產(chǎn)市場來說，這些稅費(fèi)成本難以撼動投資人涌入樓市的熱情。隨著對政策的消化，房產(chǎn)稅很快就成了一種只針對極少數(shù)人的特殊稅種，房產(chǎn)稅改革的效應(yīng)是短期的，難以對房地產(chǎn)的高泡沫引起的高房價的抑制發(fā)揮長期作用。

　　圖1：2008-2014年兩地新建商品住宅價格指數(shù)(圖1略)

　　2.住房空置率

　　空置不管房屋的新舊，只要沒有房屋使用者，那么都?xì)w為空置。房地產(chǎn)空置，有絕對空置和相對空置，絕對空置即大于需求引起的過?？罩?，相對空置是因?yàn)榉績r過高，開發(fā)、需求錯位引起的，實(shí)際需求尚未得到滿足的需求空置。目前，我國的房地長剛需尚未得到滿足，而出現(xiàn)了大面積的房產(chǎn)空置。從圖上可以看出，在2011年商品住宅空置面積同比為負(fù)，但隨著房產(chǎn)稅政策消化，空置面積同比由負(fù)轉(zhuǎn)正，這說明，這說明房產(chǎn)稅并沒有形成了一個長期的作用。

　　3.房產(chǎn)稅征收以及土地出讓金

　　房產(chǎn)稅的征收初衷是希望能為地方政府提供最為穩(wěn)定和廣泛的稅源，從而解決地方政府對土地財政的依賴，從根源上卡住房價上漲的空間。從試點(diǎn)的地方稅收收入和地方房產(chǎn)稅收入來看，房產(chǎn)稅征收的金額是非常有限的，美國的房產(chǎn)稅達(dá)到財政收入的30%左右，而我國現(xiàn)在基本在0.03%左右，這說明要讓房產(chǎn)稅作為地方的穩(wěn)定的財政收入來源的目標(biāo)還相去甚遠(yuǎn)，房產(chǎn)稅的改革并沒有達(dá)到預(yù)期的效果。

　　無論是從滬深兩地或者全國的整體的情況來看，地方的財政收入的結(jié)構(gòu)確實(shí)存在一定的不合理，巨量的土地出讓金收入成為各地政府難以割舍的一大筆來源，這也導(dǎo)致了地方耕地的大量浪費(fèi)、違規(guī)批地等問題層出不窮，尤其是因此導(dǎo)致不可持續(xù)發(fā)展注定在未來的某一天爆發(fā)。世界上很多國家都征收房產(chǎn)稅，并且是地方財政收入的主體稅種。上世紀(jì)90年代，發(fā)達(dá)國家財產(chǎn)稅占地方政府稅收收入的平均比例為35%，其中美國財產(chǎn)稅收入三分之二以上來自于房地產(chǎn)稅，經(jīng)過大量的國外實(shí)踐，房產(chǎn)稅作為地方主要的稅種，為地方提供穩(wěn)定的地方稅收是可行的。目前我國的房產(chǎn)稅到達(dá)這一目標(biāo)還任重道遠(yuǎn)，房產(chǎn)稅改革下一步將何去何從，仍然是現(xiàn)階段最重要的事情之一。

　　三、房產(chǎn)稅試點(diǎn)失敗原因分析

　　房產(chǎn)稅改革之所以沒有取得預(yù)期成效，主要在于以下幾點(diǎn)原因：

　　第一，房產(chǎn)稅設(shè)定的稅率過低，無法起到真正的效果。上海的房產(chǎn)稅把基礎(chǔ)稅率定在0.6%，而重慶更低，基礎(chǔ)稅率定在了0.5%。如果按照當(dāng)時的房價來看，這中基礎(chǔ)稅率的設(shè)定所收取的稅收收入對于購房者來說簡直是“九牛一毛”。對于那些夠資格繳納房產(chǎn)稅的購房者來講，只要他們有足夠的資金能夠購房，房產(chǎn)稅對他們幾乎沒有任何影響。

　　第二，房產(chǎn)稅改革針對的主要是高收入者和投機(jī)投資者，并不是面向普通大眾來設(shè)計的。當(dāng)時上海的房產(chǎn)稅改革方案把試點(diǎn)房產(chǎn)稅的征收對象定位在“家庭第二套及以上住房(包括新購的二手存量住房和新建商品住房)或非本市居民家庭在本市新購的住房”;而重慶則是定位在“主城九區(qū)內(nèi)，針對個人擁有的獨(dú)棟商品住宅，個人新購的高檔住房或在重慶市同時無戶籍、無企業(yè)、無工作的個人新購的第二套(含)以上的普通住房”。但是，作為房地產(chǎn)市場消費(fèi)的“主力軍”——普通的中產(chǎn)階層并沒有涉及其中。

　　四、房產(chǎn)稅改革發(fā)展的建議和意見

　　雖然房產(chǎn)稅在抑制房價、減少囤房、改善房地產(chǎn)供需方面，并沒有達(dá)到我們的預(yù)期效果，但是我們依然不能否定房產(chǎn)稅在優(yōu)化地方稅收結(jié)構(gòu)、調(diào)節(jié)收入分配、縮減貧富差距上有重大的意義?；趪夥慨a(chǎn)稅作為地方穩(wěn)定稅源的案例，我們有理由相信房產(chǎn)稅改革也會在中國找到一條屬于它的正確的道路，改革的路總是要經(jīng)過不斷的嘗試、驗(yàn)證、試行、推廣，因此，我們經(jīng)過討論，提出了一下的建議和意見，希望能夠給當(dāng)前房產(chǎn)稅的改革的發(fā)展提供借鑒。

　　完善詳實(shí)的不動產(chǎn)登記制度。2013年，新國五條提出要完善個人住房信息系統(tǒng)建設(shè)。2014年7月，在國務(wù)院常務(wù)會議上討論了《不動產(chǎn)登記暫行條例(征求意見稿)》，并向全國征稿。目前，中國的房地產(chǎn)市場透明度在2012年以后取得了有限的改進(jìn)，但主要表現(xiàn)在一線城市。房地產(chǎn)登記制度正在中國部分二線城市開展試點(diǎn)，這將有助于為不同的市場參與者創(chuàng)建更為透明的運(yùn)營環(huán)境。房產(chǎn)稅登記制度完善后，就能夠低成本、高效率的了解房產(chǎn)數(shù)量、空置率、土地使用情況、等以往無法全面統(tǒng)計的數(shù)據(jù)。所以建立完善詳實(shí)的不動產(chǎn)登記制度將會是房產(chǎn)稅的先決條件，同時也便于地方政府對于房產(chǎn)稅的征收以及相應(yīng)的監(jiān)管制度的實(shí)施。

　　解決住房空置率的問題。我們國家的住房空置率屬于非自然的空置率，現(xiàn)實(shí)的情況是存在大量的空置房，但是房地產(chǎn)的剛需依然存在。所以控制住房空置率有利于調(diào)節(jié)房地產(chǎn)的供需。我們認(rèn)為在完善了個人住房信息系統(tǒng)的建設(shè)基礎(chǔ)上，一方面從經(jīng)濟(jì)的角度，一定期限內(nèi)沒有入住者則增加它的管理費(fèi)，或者充公。另一方面從法律的角度，對超過一定住房空置率的房地政府予以一定的行政處罰和經(jīng)濟(jì)處罰。

　　建立完善的房屋質(zhì)量監(jiān)督體系，防止資源的浪費(fèi)?？刂品康禺a(chǎn)行業(yè)建設(shè)，以質(zhì)為綱而非以量為綱，對豆腐渣工程等進(jìn)行嚴(yán)厲處罰。鼓勵地方居民對于房屋質(zhì)量或者違建的投訴，意見已經(jīng)采納可以給予提供者一定的金錢獎勵，同時對于施工方予以嚴(yán)懲，從根源上杜絕房地產(chǎn)違建的現(xiàn)象，同時限制地方政府違規(guī)收取土地出讓金。