隨著我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與營(yíng)銷的迅速發(fā)展,房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷也成為營(yíng)銷行業(yè)中重要的一部分。下面是學(xué)習(xí)啦小編為大家整理的房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷的畢業(yè)論文，供大家參考。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷的畢業(yè)論文篇一：淺談我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷

　　[摘要]隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展,房地產(chǎn)企業(yè)間的競(jìng)爭(zhēng)也愈加激烈,加之近來(lái)我國(guó)一些限購(gòu)政策、保障房政策、“新國(guó)五條”等一系列政策措施的出臺(tái),房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷策略的創(chuàng)新顯得尤為重要,這對(duì)于各家房地產(chǎn)商都是一項(xiàng)至關(guān)重要的挑戰(zhàn)。立足于我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控的特殊背景,對(duì)房地產(chǎn)營(yíng)銷策略的營(yíng)銷模式進(jìn)行新的探索,找尋多種營(yíng)銷方式,是促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)又好又快發(fā)展的必然選擇。本文就目前我國(guó)房地產(chǎn)營(yíng)銷過(guò)程中出現(xiàn)的一些問(wèn)題進(jìn)行探討,并提出一些適用的房地產(chǎn)營(yíng)銷策略,以期待我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)又好又快的發(fā)展。

　　[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn);營(yíng)銷;創(chuàng)新

　　1前言

　　營(yíng)銷,對(duì)我們來(lái)說(shuō)是一個(gè)不陌生的詞匯,可以說(shuō)我們的生活與之密切相關(guān)。在我們進(jìn)行消費(fèi)選擇時(shí),它是一項(xiàng)影響我們決策的重要因素。倘若我們被某種營(yíng)銷理念深度影響,則在做決策時(shí)可能往往會(huì)偏向這方面。對(duì)于企業(yè)而言,營(yíng)銷是其創(chuàng)造產(chǎn)品,獲取交換價(jià)值,滿足消費(fèi)者欲望和需要,同時(shí)自身獲得利潤(rùn)的過(guò)程。而房地產(chǎn)營(yíng)銷是以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)方針、目標(biāo)為指導(dǎo),通過(guò)企業(yè)內(nèi)外部經(jīng)營(yíng)環(huán)境、資源的分析,找到結(jié)合點(diǎn),選擇營(yíng)銷渠道和促銷手段,經(jīng)過(guò)創(chuàng)意將物業(yè)與服務(wù)推向目標(biāo)市場(chǎng),以達(dá)到占有市場(chǎng)、促進(jìn)和引導(dǎo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不斷發(fā)展目的的經(jīng)濟(jì)行為。

　　2我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷的現(xiàn)狀及特點(diǎn)

　　改革開(kāi)放三十多年來(lái),我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)隨著改革開(kāi)放的浪潮逐步發(fā)展壯大起來(lái),成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)和先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。

　　但在現(xiàn)代化的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下,房地產(chǎn)企業(yè)也面臨著諸多競(jìng)爭(zhēng),之所以能夠在競(jìng)爭(zhēng)中取勝,是因?yàn)樵撌袌?chǎng)為顧客提供了所需要的產(chǎn)品,也就是說(shuō),開(kāi)發(fā)商必須在了解市場(chǎng)需求的情形下開(kāi)發(fā)建設(shè)住宅產(chǎn)品,以此進(jìn)行交換獲取利潤(rùn),這樣才能最終占領(lǐng)市場(chǎng),促進(jìn)企業(yè)的不斷發(fā)展。但僅就目前而言許多開(kāi)發(fā)商還缺乏以顧客為導(dǎo)向、以交換為中心的理念,許多推向市場(chǎng)的住宅產(chǎn)品還沒(méi)有到達(dá)消費(fèi)者手中,或者說(shuō)還沒(méi)有轉(zhuǎn)化為真正意義上的產(chǎn)品和商品。因此,做好市場(chǎng)營(yíng)銷這個(gè)環(huán)節(jié),連接好市場(chǎng)需要和住宅產(chǎn)品開(kāi)發(fā)建設(shè)的中間環(huán)節(jié),是對(duì)開(kāi)發(fā)商具有挑戰(zhàn)的一環(huán),是是否能將潛在市場(chǎng)機(jī)會(huì)轉(zhuǎn)化為市場(chǎng)機(jī)會(huì),是能否經(jīng)營(yíng)成功的關(guān)鍵。

　　每個(gè)行業(yè)都有其自身的特點(diǎn),每個(gè)行業(yè)所面對(duì)的市場(chǎng)都有其特有的運(yùn)作規(guī)律和內(nèi)在邏輯,房地產(chǎn)也不例外。它是集實(shí)物、權(quán)益、區(qū)位于一體的結(jié)合。與一般的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)品相比有著獨(dú)有的特性。

　　21固定性

　　所謂固定性也稱作不可移動(dòng)性,因?yàn)榉康禺a(chǎn)產(chǎn)品從生產(chǎn)、使用直至壽命終結(jié)都與土地緊緊相連。由于不可移動(dòng),每宗房地產(chǎn)的交通、日照、周邊環(huán)境、景觀等,均有一定狀態(tài),從而形成了每宗房地產(chǎn)獨(dú)有的自然地理位置與社會(huì)經(jīng)濟(jì)位置,使得房地產(chǎn)有區(qū)位優(yōu)劣之分。

　　22單件性

　　單件性也稱多樣性,它是由固定性派生出來(lái)的?？梢哉f(shuō)沒(méi)有兩宗房地產(chǎn)是完全相同的,即使所有其他情況一樣,也會(huì)有坐落位置上的差異、周邊環(huán)境的不同,這一特性決定了房地產(chǎn)之間不能有完全替代,也不能實(shí)現(xiàn)完全競(jìng)爭(zhēng)的狀態(tài),所以,針對(duì)不同的消費(fèi)群體和項(xiàng)目特點(diǎn),房地產(chǎn)營(yíng)銷策略必須要有所差別。

　　23價(jià)值量大、單價(jià)高

　　房地產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)值量大、單價(jià)高是其他一般商品所不具有的特征之一。以住宅為例,普通老百姓購(gòu)買一套住房差不多要傾其所有,所以在選擇時(shí)總是慎之又慎,因而,在向客戶推銷時(shí),一旦做法失真,極易讓購(gòu)房者對(duì)開(kāi)發(fā)商失去信任,失去口碑。

　　24保值增值

　　由于土地的稀缺性,使得房地產(chǎn)具有保值增值的特性。但就房地產(chǎn)的總體價(jià)格變化趨勢(shì)而言,是上升的,或者說(shuō)是螺旋式上升的。房地產(chǎn)周邊環(huán)境的改善、設(shè)施的完備、便民場(chǎng)所的建立都會(huì)無(wú)形之中增加房產(chǎn)價(jià)值。因此在選擇時(shí),未來(lái)情形下的保值增值性是必然要考慮的。

　　在剛剛過(guò)去的2013年,我國(guó)政府在中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議中強(qiáng)調(diào),“堅(jiān)持房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策不動(dòng)搖。”尤其是“新國(guó)五條”房地產(chǎn)調(diào)控政策頒布后,為我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控再次加碼。近日召開(kāi)的兩會(huì),不知又會(huì)在這方面有什么新的動(dòng)作。但毋庸置疑的是,我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)已進(jìn)入一個(gè)嶄新的發(fā)展階段,人們的消費(fèi)理念也逐步向優(yōu)質(zhì)服務(wù)靠近,因此,抓住市場(chǎng)機(jī)遇,發(fā)現(xiàn)問(wèn)題,樹(shù)立現(xiàn)代化營(yíng)銷理念,深入而及時(shí)地把握消費(fèi)者需求,創(chuàng)新?tīng)I(yíng)銷策略,是適應(yīng)市場(chǎng)激烈競(jìng)爭(zhēng)的唯一出路。

　　3目前房地產(chǎn)營(yíng)銷存在的弊端

　　傳統(tǒng)營(yíng)銷方式在現(xiàn)實(shí)生活中還是頗為許多企業(yè)所采用的,但是2014年來(lái)看,還是出現(xiàn)了一些缺陷。

　　31單純以產(chǎn)品為中心

　　傳統(tǒng)的營(yíng)銷策略向來(lái)著眼于制定產(chǎn)品策略,注重賣方需要,考慮的更多的是如何把產(chǎn)品變成現(xiàn)金。而事實(shí)上,現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)充分細(xì)化,消費(fèi)者的需求已出現(xiàn)高度多樣化的趨勢(shì),真正意義上的營(yíng)銷應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)變營(yíng)銷理念,以顧客為中心,注重顧客欲望與需求。制作出滿足客戶需求的產(chǎn)品。要懂得去開(kāi)發(fā)能出售的房地產(chǎn)項(xiàng)目,而不是出售你喜歡開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目。

　　32營(yíng)銷廣告缺乏誠(chéng)信

　　廣告隨處可見(jiàn),確實(shí)起到了宣傳推廣的作用,也給廣大消費(fèi)者提供了方便,但當(dāng)發(fā)現(xiàn)實(shí)際住房與廣告宣傳內(nèi)容差距甚大時(shí),沒(méi)有人能站出來(lái)為此事?lián)?zé)埋單,例如,廣告中宣傳的教育、文化、商業(yè)等設(shè)施配套和綠化面積等夸大其詞的說(shuō)法,遠(yuǎn)遠(yuǎn)與實(shí)際脫節(jié)。更甚者在于交房日期已到,產(chǎn)權(quán)證一拖再拖,炫麗的廣告代言下面是虛假信息的欺詐行為的隱藏。這樣會(huì)引致許多法律糾紛問(wèn)題,會(huì)極大地降低企業(yè)的誠(chéng)信度,嚴(yán)重?fù)p害企業(yè)形象。

　　33營(yíng)銷觀念落伍,品牌意識(shí)不夠

　　人們對(duì)住房的需要已不再局限于能遮風(fēng)擋雨的“鋼筋水泥叢林”,對(duì)住房的選擇從很大程度上體現(xiàn)了消費(fèi)者的生活品位和生活態(tài)度。除去住房的質(zhì)量、造型、配套設(shè)施等有形產(chǎn)品,小區(qū)的文化設(shè)施亦凸顯了它的重要性,而此時(shí)人們往往會(huì)做出品牌選擇。因?yàn)槠放颇軌蚪o人以獨(dú)特的形象,是能帶給人豐富而美好聯(lián)想、帶有特定利益保障、親切而有人性的。倘使用“產(chǎn)品”,就只能用通俗的物理語(yǔ)言來(lái)描述,顯得冰冷而不帶人情味。所以,感情豐富的人往往愿意選擇物質(zhì)與精神均能得到滿足的品牌,而非產(chǎn)品。所以,品牌意識(shí)很重要,打造并且維護(hù)品牌也是關(guān)乎一項(xiàng)商品是否能被消費(fèi)者認(rèn)知的重要因素。

　　房地產(chǎn)營(yíng)銷問(wèn)題依然很多,針對(duì)以上提出的幾點(diǎn),下文提出一些相應(yīng)的解決措施。

　　4房地產(chǎn)營(yíng)銷策略調(diào)整

　　房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈,因此轉(zhuǎn)變觀念,深入了解問(wèn)題所在,找尋解決方法,才能使自己的產(chǎn)品在新形勢(shì)下適銷對(duì)路。

　　41深入市場(chǎng)調(diào)研,了解顧客需求

　　競(jìng)爭(zhēng)激烈,市場(chǎng)調(diào)研的前期工作也就顯得尤為重要。了解消費(fèi)者需要什么,才能打造更合適的產(chǎn)品。建議從這幾個(gè)方面進(jìn)行：了解國(guó)內(nèi)外宏觀經(jīng)濟(jì)政策變動(dòng)情況,充分研究房地產(chǎn)法法規(guī)及國(guó)家金融環(huán)境,對(duì)國(guó)家住房制度的改革動(dòng)向作深入調(diào)查;根據(jù)房地產(chǎn)商品的特殊性,在房產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)上要適應(yīng)市場(chǎng)和消費(fèi)者需要,包括物料的選用、內(nèi)部構(gòu)建設(shè)計(jì)，同時(shí)打造高信譽(yù)的物業(yè)管理;突出產(chǎn)品優(yōu)勢(shì),制造品牌效應(yīng)。在保證開(kāi)發(fā)優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品的基礎(chǔ)上,用品牌效應(yīng)來(lái)拉高產(chǎn)品的價(jià)值，徹底做到在房地產(chǎn)營(yíng)銷策略上的取勝。

　　42創(chuàng)新?tīng)I(yíng)銷理念,打造文化營(yíng)銷、綠色營(yíng)銷

　　在營(yíng)銷方式上應(yīng)打破傳統(tǒng)的廣告宣傳,廣而告之的方式?？梢猿浞掷矛F(xiàn)代科技,在網(wǎng)絡(luò)上做一份商品宣傳方案,包括對(duì)住房的詳細(xì)介紹、周邊設(shè)施的描述,同時(shí)還可以設(shè)置用戶體驗(yàn)區(qū),仿真模擬室內(nèi)感覺(jué)。開(kāi)發(fā)商還要注意在建筑風(fēng)格上盡量體現(xiàn)文化內(nèi)涵,還要設(shè)計(jì)富有特色的創(chuàng)意,提升小區(qū)的文化價(jià)值,展現(xiàn)給人高品位的美好生活藍(lán)圖。同時(shí)考慮到如今鄰里關(guān)系的淡薄,還要建造讀書(shū)會(huì)所,藏書(shū)圖書(shū)館以及鄰里中心、幼兒園等加強(qiáng)人際聯(lián)系的場(chǎng)所。

　　43樹(shù)立品牌營(yíng)銷觀念

　　品牌是企業(yè)和它產(chǎn)品的標(biāo)識(shí),更是企業(yè)寶貴的財(cái)富,它不僅能強(qiáng)化企業(yè)在市場(chǎng)和行業(yè)中的地位,還能在消費(fèi)者心目中樹(shù)立良好的印象。提升產(chǎn)品檔次、提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)是必要條件,離成功營(yíng)銷還需要做的是提高品牌的知名度,在消費(fèi)者心中增強(qiáng)忠誠(chéng)度。這樣一來(lái),隨著大眾意識(shí)的增強(qiáng),漸漸在消費(fèi)者當(dāng)中形成一種口碑相傳的作用,這無(wú)疑是最廉價(jià)又有效的營(yíng)銷方式。

　　面對(duì)激烈的房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng),許多廠商不愿進(jìn)行較長(zhǎng)時(shí)間的品牌營(yíng)銷,尤其是充分的營(yíng)銷方式,他們更多采用的是新聞炒作和廣告轟炸方式,希望通過(guò)短時(shí)間的宣傳造勢(shì)來(lái)快速樹(shù)立公司品牌,從而自然忽視對(duì)房地產(chǎn)這一復(fù)雜營(yíng)銷商品在質(zhì)量、服務(wù)、功能上全方位的品質(zhì)提升。若是開(kāi)發(fā)商能靜下心來(lái),腳踏實(shí)地地做好規(guī)劃設(shè)計(jì),提供一流的配套服務(wù)和物業(yè)管理,筆者認(rèn)為，對(duì)于構(gòu)建良好品牌形象,退出優(yōu)質(zhì)的營(yíng)銷產(chǎn)品,進(jìn)而贏得顧客青睞將不是問(wèn)題。

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　　房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷的畢業(yè)論文篇二：房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷風(fēng)險(xiǎn)管理

　　摘 要：房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷作為房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，是開(kāi)發(fā)商將潛在市場(chǎng)機(jī)會(huì)轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)市場(chǎng)機(jī)會(huì)，從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)自發(fā)展的有效手段，從某種意義上說(shuō)，房地產(chǎn)營(yíng)銷是關(guān)系房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)成敗的關(guān)鍵!

　　關(guān)鍵詞：市場(chǎng)營(yíng)銷;市場(chǎng)機(jī)會(huì);風(fēng)險(xiǎn)管理

　　1 房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷管理的意義

　　房地產(chǎn)行業(yè)具有投資大、開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)多等特點(diǎn)，又處于這種不斷變換的外部環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)歷的風(fēng)險(xiǎn)就比較多，在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體系的建構(gòu)和完善的今天，市場(chǎng)營(yíng)銷學(xué)發(fā)展迅速，市場(chǎng)營(yíng)銷學(xué)的進(jìn)步著實(shí)影響著房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，也推動(dòng)著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中不存在沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)的機(jī)會(huì)，而在企業(yè)所遭遇的各種風(fēng)險(xiǎn)中，營(yíng)銷風(fēng)險(xiǎn)的危害最大，也最難預(yù)料和預(yù)防。因此，要想在這復(fù)雜的環(huán)境生存發(fā)展，就需要加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷的風(fēng)險(xiǎn)管理，對(duì)其進(jìn)行探索研究，用科學(xué)的方法對(duì)其進(jìn)行規(guī)范管理，有著極其重要的意義。

　　回避營(yíng)銷風(fēng)險(xiǎn)可以節(jié)約企業(yè)成本。市場(chǎng)營(yíng)銷風(fēng)險(xiǎn)者最經(jīng)濟(jì)的手段為就可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)做好準(zhǔn)備，運(yùn)用最合適的、最佳的技術(shù)手段降低管理成本。以最適合的市場(chǎng)營(yíng)銷風(fēng)險(xiǎn)工具，及有關(guān)的安全計(jì)劃，以最合理的處置方式，把損失控制到最低限，以盡可能低的管理成本，達(dá)到最大的安全保障，取得控制風(fēng)險(xiǎn)的最佳效果。促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理水平的提高，使其在日趨激烈的競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地。

　　2 房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷風(fēng)險(xiǎn)的形成和成因

　　從實(shí)質(zhì)上分析，市場(chǎng)營(yíng)銷風(fēng)險(xiǎn)的成因主要有兩種：一種是企業(yè)主觀因素造成的，另一種是市場(chǎng)環(huán)境的客觀因素形成的。

　　2.1 房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷風(fēng)險(xiǎn)的主觀因素成因

　　(1)企業(yè)未擺脫傳統(tǒng)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制的影響，仍然保持傳統(tǒng)的市場(chǎng)營(yíng)銷觀念。計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期商品供不應(yīng)求，傳統(tǒng)的營(yíng)銷觀念奉行的是以產(chǎn)定銷原則?，F(xiàn)代市場(chǎng)營(yíng)銷觀念奉行按需生產(chǎn)、以銷定產(chǎn)原則，強(qiáng)調(diào)根據(jù)市場(chǎng)需求組織生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。在現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，商品供應(yīng)相對(duì)過(guò)剩，消費(fèi)是一種屬于消費(fèi)者主權(quán)的行為。企業(yè)營(yíng)銷觀念錯(cuò)誤，導(dǎo)致行為錯(cuò)誤，因而產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)。

　　(2)企業(yè)決策者習(xí)慣于憑主觀想象作出營(yíng)銷決策。最終將會(huì)導(dǎo)致產(chǎn)品滯銷，資金擱淺。

　　(3)企業(yè)營(yíng)銷管理者和營(yíng)銷人員不了解市場(chǎng)規(guī)則、規(guī)范或法規(guī)，也極易引發(fā)市場(chǎng)營(yíng)銷風(fēng)險(xiǎn)。

　　在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下，為了維護(hù)公平的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，長(zhǎng)期以來(lái)形成了一系列規(guī)則規(guī)范、法律法規(guī)(如國(guó)家有關(guān)的法律法規(guī)、行業(yè)行為規(guī)范、慣例等)，如果某一企業(yè)的營(yíng)銷活動(dòng)違反了市場(chǎng)規(guī)則規(guī)范，重者則受到國(guó)家法律的制裁，輕者則受到同行其他企業(yè)的抵制、封殺和聯(lián)合反擊，最終使企業(yè)敗北。

　　(4)企業(yè)缺乏處理市場(chǎng)營(yíng)銷風(fēng)險(xiǎn)的經(jīng)驗(yàn)和知識(shí)。當(dāng)企業(yè)產(chǎn)生營(yíng)銷風(fēng)險(xiǎn)后，由于缺乏處理營(yíng)銷風(fēng)險(xiǎn)的經(jīng)驗(yàn)和知識(shí)，風(fēng)險(xiǎn)就不能被及時(shí)控制并化險(xiǎn)為夷。

　　2.2 房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷風(fēng)險(xiǎn)的客觀成因

　　市場(chǎng)營(yíng)銷活動(dòng)受到企業(yè)外部各種環(huán)境因素的影響和干擾，并由此而引發(fā)市場(chǎng)營(yíng)銷的風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)此類原因，企業(yè)必須加以研究。

　　(1)市場(chǎng)需求變化的客觀性，是導(dǎo)致市場(chǎng)營(yíng)銷風(fēng)險(xiǎn)客觀存在的首要因素。隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的建立、發(fā)展和完善，企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)愈來(lái)愈受制于市場(chǎng)需求。而市場(chǎng)需求則是一個(gè)不斷發(fā)生變化的不可控因素。我國(guó)企業(yè)所面對(duì)的市場(chǎng)需求，已經(jīng)由數(shù)量型需求轉(zhuǎn)變?yōu)橘|(zhì)量型需求，并且正朝著個(gè)性化需求演進(jìn)。

　　(2)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)與經(jīng)濟(jì)政策變化產(chǎn)生市場(chǎng)營(yíng)銷風(fēng)險(xiǎn)。近幾年來(lái)，我國(guó)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)可以說(shuō)發(fā)生了翻天履地的變化：縱觀我國(guó)經(jīng)濟(jì)的方方面面，無(wú)一不在快速變化中，并繼續(xù)快速變化著。從全球經(jīng)濟(jì)形勢(shì)看，各國(guó)經(jīng)濟(jì)之間的相互聯(lián)系度和影響度也在進(jìn)一步上升，世界上某一國(guó)家的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的變化，也導(dǎo)致其他國(guó)家的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)發(fā)生變化。

　　3 房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷風(fēng)險(xiǎn)管理的種類

　　3.1 內(nèi)部環(huán)境的風(fēng)險(xiǎn)管理

　　企業(yè)的內(nèi)部環(huán)境包括企業(yè)體制、運(yùn)行機(jī)制、企業(yè)營(yíng)銷政策、營(yíng)銷體系、營(yíng)銷環(huán)境等方面的因素。企業(yè)中市場(chǎng)營(yíng)銷體系內(nèi)部環(huán)境又是市場(chǎng)營(yíng)銷風(fēng)險(xiǎn)管理的基礎(chǔ)，沒(méi)有良好的內(nèi)部環(huán)境，風(fēng)險(xiǎn)管理很難發(fā)揮有效的作用，所以改善公司內(nèi)部環(huán)境對(duì)提高公司內(nèi)部營(yíng)銷風(fēng)險(xiǎn)管理能力有著非常重要的意義。其中內(nèi)部環(huán)境有：

　　(1)風(fēng)險(xiǎn)管理理念的強(qiáng)化。如房地產(chǎn)公司風(fēng)險(xiǎn)管理理念淡薄，遇到問(wèn)題再處理，不總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，上升不到風(fēng)險(xiǎn)管理的階段，內(nèi)部員工欠缺風(fēng)險(xiǎn)的意識(shí)等一系列問(wèn)題的思想理念的強(qiáng)化。

　　(2)部門(mén)權(quán)利和職責(zé)。權(quán)利和職責(zé)的清晰分配，各盡其責(zé)。

　　(3)制定合適的人力資源準(zhǔn)則。人力資源部制定雇傭、定位、培訓(xùn)、評(píng)價(jià)、指導(dǎo)、晉升、薪酬和補(bǔ)償措施的準(zhǔn)則，統(tǒng)一評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)行精細(xì)化管理。

　　3.2 市場(chǎng)監(jiān)控的風(fēng)險(xiǎn)管理

　　市場(chǎng)唯一不變的法則，就是市場(chǎng)永遠(yuǎn)在變。關(guān)注市場(chǎng)的當(dāng)前情況的同時(shí)，關(guān)注市場(chǎng)的變化，這包括對(duì)國(guó)家市場(chǎng)政策和競(jìng)爭(zhēng)者的情況的監(jiān)控。把握好市場(chǎng)變化的法則，預(yù)測(cè)市場(chǎng)變化所帶來(lái)的影響，對(duì)市場(chǎng)供求平衡的準(zhǔn)確分析。

　　(1)信息傳遞，有效的溝通。建立信息系統(tǒng)，對(duì)市場(chǎng)及時(shí)監(jiān)控與數(shù)據(jù)獲取、采集、分析。管理層與員工之間有效溝通。

　　(2)建立風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估工具。風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估技術(shù)需要利用眾多數(shù)據(jù)來(lái)比對(duì)，要重視搜集關(guān)于風(fēng)險(xiǎn)的歷史數(shù)據(jù)，遇到風(fēng)險(xiǎn)時(shí)及時(shí)記錄，使其形成歷史數(shù)據(jù)，作為以后的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估工具。

　　(3)有效的監(jiān)控。風(fēng)險(xiǎn)管理是隨著時(shí)間而變化的，原來(lái)有效的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)可能對(duì)現(xiàn)在不起作用，控制活動(dòng)也失去作用，需要對(duì)市場(chǎng)政策環(huán)境等進(jìn)行及時(shí)監(jiān)控和數(shù)據(jù)分析。

　　3.3 產(chǎn)品的風(fēng)險(xiǎn)管理

　　產(chǎn)品風(fēng)險(xiǎn)是指產(chǎn)品在市場(chǎng)上處于不適銷對(duì)路時(shí)的狀態(tài)。產(chǎn)品風(fēng)險(xiǎn)包括產(chǎn)品自身風(fēng)險(xiǎn)、產(chǎn)品質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)、產(chǎn)品入市時(shí)機(jī)選擇風(fēng)險(xiǎn)和產(chǎn)品市場(chǎng)定位風(fēng)險(xiǎn)、產(chǎn)品品牌風(fēng)險(xiǎn)等。產(chǎn)品自身風(fēng)險(xiǎn)又包括：建筑、結(jié)構(gòu)、裝修、材料、小區(qū)規(guī)劃、綠化、配套、位置、文化差異等等。

　　4 市場(chǎng)營(yíng)銷風(fēng)險(xiǎn)管理的控制

　　在房地產(chǎn)營(yíng)銷過(guò)程中，不論哪種風(fēng)險(xiǎn)都必須有針對(duì)性的進(jìn)行規(guī)避和管理，因此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)設(shè)立門(mén)的人員或機(jī)構(gòu)進(jìn)行企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理活動(dòng)，系統(tǒng)性、全局性對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行定期的復(fù)核和評(píng)估：

　　(1)提高風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，將風(fēng)險(xiǎn)管理納入企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理之中。將風(fēng)險(xiǎn)管理納入日常的經(jīng)營(yíng)管理工作中去，尤其是對(duì)于那些不可控因素如體制、政策、市場(chǎng)等造成的風(fēng)險(xiǎn)，更要有清醒的認(rèn)識(shí)和管理措施。

　　(2)建立合理的風(fēng)險(xiǎn)管理組織。為了使風(fēng)險(xiǎn)管理成為企業(yè)持續(xù)不斷的管理活動(dòng)，有條件的企業(yè)應(yīng)建立相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)構(gòu)，條件不成熟的企業(yè)也應(yīng)設(shè)專人進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管理。同時(shí)，企業(yè)也要充分利用“外腦”即利用專業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理咨詢公司為房地產(chǎn)企業(yè)服務(wù)，做好企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管理工作。

　　(3)創(chuàng)建高效的風(fēng)險(xiǎn)管理信息系統(tǒng)。運(yùn)用這一系統(tǒng)可以在合適的時(shí)間把合適的信息傳送到需要此信息的人員那里。這樣的信息既包括風(fēng)險(xiǎn)管理理論與方法的管理支持信息，還包括房地產(chǎn)行業(yè)和企業(yè)自身風(fēng)險(xiǎn)及風(fēng)險(xiǎn)管理政策的信息，以及企業(yè)外部可以給企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理提供支持的信息，是一種全方位立體性的信息網(wǎng)絡(luò)。企業(yè)可以利用現(xiàn)代先進(jìn)技術(shù)，特別是企業(yè)區(qū)域網(wǎng)絡(luò)來(lái)建立風(fēng)險(xiǎn)信息管理系統(tǒng)。

　　(4)建立科學(xué)的風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制。事先對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行衡量，確實(shí)了解企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)度，并對(duì)可能發(fā)生的損失有足夠的估計(jì)，收集企業(yè)自己和行業(yè)的相關(guān)資料，進(jìn)行分析比較，并密切注意社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、政治和自然環(huán)境的變化，發(fā)現(xiàn)潛在危險(xiǎn)，力求避免或轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)。進(jìn)而作出處理風(fēng)險(xiǎn)的正確決策。充分認(rèn)識(shí)和掌握風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的特點(diǎn)和規(guī)律，摸清產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)的各種因素，合理安排項(xiàng)目管控，制定系統(tǒng)制度，搞好風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目的重點(diǎn)管理，提出有利于企業(yè)的最佳處理方案。通過(guò)各種防災(zāi)防損措施盡力預(yù)防和消除可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)，或降低風(fēng)險(xiǎn)程度，以較少的耗費(fèi)得到最好的安全效益。最后進(jìn)行方案的成果評(píng)估。

　　5 總 結(jié)

　　總之，房地產(chǎn)企業(yè)如果要想實(shí)現(xiàn)企業(yè)的既定目標(biāo)、要想實(shí)現(xiàn)企業(yè)利益的最大回報(bào)、要想使企業(yè)的資產(chǎn)發(fā)揮最大的效能同時(shí)將風(fēng)險(xiǎn)降至最低，就必須識(shí)別所有重大的風(fēng)險(xiǎn)，采取必要的風(fēng)險(xiǎn)管理措施，通過(guò)完善的風(fēng)險(xiǎn)控制系統(tǒng)，確保企業(yè)的可持續(xù)性發(fā)展。

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