有關(guān)房地產(chǎn)市場分析論文范文
隨著我國國民經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展，得到了大家的普遍關(guān)注。下面是學(xué)習(xí)啦小編為大家整理的房地產(chǎn)市場分析論文，供大家參考。
房地產(chǎn)市場分析論文篇一：《區(qū)域房地產(chǎn)市場分析技術(shù)探討》
【摘 要】近年來，隨著人們對住房的需求不斷上升，房地產(chǎn)行業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)新的增長點(diǎn)，為中國經(jīng)濟(jì)的快速增長做出了貢獻(xiàn)。而今年，隨著國家調(diào)控政策細(xì)則的逐步落實(shí)，與整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)從高速增長到中高速增長的轉(zhuǎn)變相對應(yīng)，房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了年初以來的調(diào)整后，正在逐步回歸正常的增長態(tài)勢。房地產(chǎn)行業(yè)的軟著陸，既是機(jī)遇，也是挑戰(zhàn)――為了實(shí)現(xiàn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，政府需要在已有調(diào)控之下加強(qiáng)對區(qū)域地產(chǎn)市場的具體分析，對此本文主要就地產(chǎn)市場分析技術(shù)的重要性以及實(shí)施辦法進(jìn)行探討。
【關(guān)鍵詞】區(qū)域房地產(chǎn);市場信息;分析技術(shù);宏觀調(diào)控
自二十世紀(jì)八十年代順應(yīng)經(jīng)濟(jì)體制和政治體制改革的市場化要求以來，我國房地產(chǎn)業(yè)便進(jìn)入了高速發(fā)展的時(shí)期，對國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起到了巨大的推動(dòng)作用。但政府管理部門在進(jìn)行宏觀調(diào)控的過程中，不能有效地獲取、利用市場信息，導(dǎo)致相關(guān)政策的制定與房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀存在一定的差異性，從而加劇了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的不穩(wěn)定性。因此，想要解決上述問題，有效提高房地產(chǎn)市場的整體發(fā)展水平，需要構(gòu)建一套區(qū)域房地產(chǎn)市場的系統(tǒng)分析思路和技術(shù)方法。
1 區(qū)域房地產(chǎn)市場分析的作用
區(qū)域房地產(chǎn)的分析作用主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面，即對宏觀經(jīng)濟(jì)的作用和對房地產(chǎn)業(yè)的作用。具體分析如下：
1.1 區(qū)域房地產(chǎn)市場分析對宏觀經(jīng)濟(jì)所產(chǎn)生的影響
首先，房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)，其投資增長與宏觀經(jīng)濟(jì)增長之間呈高度相關(guān)，隨著市場經(jīng)濟(jì)體制的不斷完善，二者之間逐步形成了同向發(fā)展而又相互牽制的互動(dòng)關(guān)系。區(qū)域性地產(chǎn)市場分析致力于以具體實(shí)踐為支撐，對這種互動(dòng)關(guān)系進(jìn)行發(fā)展方向和戰(zhàn)略上的引導(dǎo)，避免房地產(chǎn)業(yè)和宏觀經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)主次模糊、互相沖突的現(xiàn)象。
其次，加強(qiáng)區(qū)域房地產(chǎn)的市場分析能夠有效地促進(jìn)其他行業(yè)的協(xié)調(diào)發(fā)展。房地產(chǎn)作為綜合性較強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)，其開發(fā)投資過程中涉及較多其他行業(yè)，從而對經(jīng)濟(jì)基本面不斷產(chǎn)生著間接影響。房地產(chǎn)未來的發(fā)展方向在很大程度上將決定其他一些產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。而區(qū)域房地產(chǎn)市場分析可以為相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供有效的參考信息，以此促進(jìn)我國市場經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)發(fā)展。
再者，區(qū)域房地產(chǎn)市場分析可以有效地推動(dòng)城市的建設(shè)發(fā)展。近年來，隨著城鄉(xiāng)一體化的全面發(fā)展，對城市進(jìn)行有效合理的規(guī)劃至關(guān)重要，而房地產(chǎn)業(yè)更是城市規(guī)劃中的重要一環(huán)。進(jìn)行詳實(shí)的區(qū)域地產(chǎn)分析可以確保城市空間資源的有效配置和土地的合理利用，以事實(shí)數(shù)據(jù)進(jìn)行科學(xué)規(guī)劃，從而追求經(jīng)濟(jì)效益、社會效益、環(huán)境效益的共贏。
1.2 區(qū)域房地產(chǎn)市場分析對房地產(chǎn)業(yè)具有促進(jìn)作用
由于近年來我國房地產(chǎn)發(fā)展速度在眾多行業(yè)當(dāng)中相對較快，加強(qiáng)對區(qū)域房地產(chǎn)市場的分析可以掌握相關(guān)市場數(shù)據(jù)，研究相應(yīng)的市場特征，從而實(shí)施更加有效的調(diào)控政策，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的理性規(guī)劃，并帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，進(jìn)一步推動(dòng)市場經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)運(yùn)行。
另外，加強(qiáng)區(qū)域房地產(chǎn)市場分析還有助于提高房地產(chǎn)市場的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。房地產(chǎn)是風(fēng)險(xiǎn)較高的產(chǎn)業(yè)，想要有效地縮短供需差距、預(yù)測投資風(fēng)險(xiǎn)，需要充分對市場相關(guān)信息進(jìn)行了解，根據(jù)有效的市場分析結(jié)果進(jìn)行相應(yīng)的發(fā)展規(guī)劃，為此這就要加強(qiáng)對區(qū)域房地產(chǎn)市場進(jìn)行有效的分析，從而提高房地產(chǎn)的抗風(fēng)險(xiǎn)性。
2 區(qū)域房地產(chǎn)市場分析方法探討
當(dāng)前，從房地產(chǎn)基礎(chǔ)模型框架可以了解到相應(yīng)的區(qū)域房地產(chǎn)基本分析方法包括三個(gè)部分，即供需、外部關(guān)鍵影響因素以及基本預(yù)測。
2.1 供需分析
要對區(qū)域房地產(chǎn)市場進(jìn)行有效的分析，供需分析是傳統(tǒng)上最基礎(chǔ)的分析內(nèi)容，然而當(dāng)前對市場供需的分析存在較多問題，難以準(zhǔn)確有效的預(yù)測市場行為，本文將針對相應(yīng)的問題和可能存在的誤差進(jìn)行新的分析探討。
2.1.1 供給分析
對于供給需求而言，由于對相應(yīng)的市場供應(yīng)數(shù)據(jù)在獲取的過程中存在一定的難度，開發(fā)商等不能夠有效地獲取到相關(guān)的信息。然而對于信息把握相對完整的政府而言，在這個(gè)過程中要加強(qiáng)與房地產(chǎn)業(yè)之間的聯(lián)動(dòng)性，充分將資源進(jìn)行有效的共享，從而引導(dǎo)房地產(chǎn)進(jìn)行理性的開發(fā)，防止“鬼城”效應(yīng)。在對市場供給分析的過程中，供給量和相應(yīng)的供給結(jié)構(gòu)式市場分析較為重要。
首先，供給量的分析。市場供給量主要分為現(xiàn)有供給量和潛在供給量。對于現(xiàn)有供給量而言，主要可以通過目前在售物業(yè)相關(guān)的數(shù)據(jù)進(jìn)行相應(yīng)的統(tǒng)計(jì)，近年來，隨著國家不斷加強(qiáng)對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控，相關(guān)的信息得到了有效的使用，從而也就促進(jìn)了房地產(chǎn)透明化發(fā)展的進(jìn)程，在計(jì)算機(jī)技術(shù)的大力推動(dòng)下，遠(yuǎn)程登錄方式成為了當(dāng)前查詢在售物業(yè)相關(guān)信息的一大手段，這樣有助于利用信息資源系統(tǒng)進(jìn)行相關(guān)數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)。
對于潛在的供給量，可以在政府部門進(jìn)行審批的過程中利用管道分析法對相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行有效的統(tǒng)計(jì)，無論是開發(fā)建設(shè)還是項(xiàng)目竣工后的一切活動(dòng)，都應(yīng)嚴(yán)格遵守我國房地產(chǎn)管理相關(guān)規(guī)定，有效進(jìn)行活動(dòng)跟進(jìn)，保證管理過程的流動(dòng)性。
管道分析法如圖1所示：
圖1 管道分析法
其次，供給結(jié)構(gòu)分析。為了促進(jìn)供給需求的有效性，就需要對相應(yīng)的供給結(jié)構(gòu)進(jìn)行有效的分析，首先要對區(qū)塊劃分的方法進(jìn)行具體的分析，對相關(guān)的區(qū)域類型進(jìn)行明確的劃分。其次是要對物業(yè)的類型進(jìn)行明確的劃分，并要根據(jù)不同的用途進(jìn)行細(xì)節(jié)的劃分。另外，還應(yīng)當(dāng)對相應(yīng)的區(qū)域供給結(jié)構(gòu)分析應(yīng)用進(jìn)行具體到位的分析，例如：單一區(qū)塊供給結(jié)構(gòu)的分析。
2.1.2 需求分析
對于需求分析而言，其最主要的是成交需求和未來需求兩個(gè)方面，成交需求分析主要包括了區(qū)域分布、建筑類型、戶型面積以及付款方式等等。而未來需求主要體現(xiàn)在一種潛在的需求，例如人口的流動(dòng)對住房的需求等。
其次，應(yīng)進(jìn)行剛性需求和投資性需求分析。在成熟市場經(jīng)濟(jì)國家，比如歐美，商品房屬于消費(fèi)品，大家買房子就是為了自己住。但是在中國的商品房，有的人買來住，有的人買來獲取房租或賺取差價(jià)，所以它既有投資屬性又有消費(fèi)屬性，只有先分清它是剛需還是投資需求，才能對物業(yè)的類型進(jìn)行明確劃分，然后分別分析其供求關(guān)系。
在單獨(dú)分析之外，還應(yīng)當(dāng)對供給、需求二者進(jìn)行對比分析，主要是對供給量和需求量、供給結(jié)構(gòu)和需求特征之間進(jìn)行對比分析，從而更好地位房地產(chǎn)開發(fā)提供有效的依據(jù)。房地產(chǎn)市場消費(fèi)需求分析
房地產(chǎn)市場分析論文篇二：《房地產(chǎn)市場消費(fèi)需求分析》
受國際金融危機(jī)影響,2008年中國房地產(chǎn)投資總額、施工面積、新開工面積、竣工面積、土地購置面積、商品房銷售面積等一系列相關(guān)指標(biāo)增幅都出現(xiàn)了較大幅度的回落。然而,透過市場觀望氣氛濃重的表象,伴隨著住房市場化貨幣化的深入、城市化進(jìn)程的推進(jìn)、人均收入的提高、對外開放的擴(kuò)大等宏觀大環(huán)境良好的發(fā)展態(tài)勢,需求旺盛、潛力巨大仍然是現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)市場需求的基本特征。
一、房地產(chǎn)市場需求影響因素分析
1.人口因素
中國是一個(gè)人口大國且人口增速也很快。截至2008年末,全國總?cè)丝跀?shù)超過13億,自然增長率超過5‰。隨著人口的增加和人口結(jié)構(gòu)的變化,房地產(chǎn)作為生產(chǎn)、生活必需品,必然需要大量的市場供給。這種由人口因素引起的剛性需求是帶動(dòng)房地產(chǎn)需求旺盛的重要影響因素。
如果小康生活的居住標(biāo)準(zhǔn)按25平方米/人計(jì)算,那么我國現(xiàn)有居民達(dá)到小康生活標(biāo)準(zhǔn)的實(shí)際住房需求量超過300億平方米,再加上這13億人工作、學(xué)習(xí)、休閑娛樂等需要的經(jīng)營、生產(chǎn)和公共設(shè)施用房,這巨大的市場需求將對我國房地產(chǎn)市場發(fā)展產(chǎn)生積極地推動(dòng)作用。
20世紀(jì)八九十年代出生的嬰兒潮在本世紀(jì)初已經(jīng)逐漸開始步入工作、組建家庭、生兒育女,這無疑將釋放大量的房地產(chǎn)市場需求。與此同時(shí)本世紀(jì)初的新生兒出生總量仍然處于高位。因此可以判斷在未來的三十年內(nèi),我國因人口因素而產(chǎn)生的房地產(chǎn)需求仍然強(qiáng)勁。
同時(shí),隨著近年來人們思想觀念的發(fā)展,我國的家庭結(jié)構(gòu)狀況發(fā)生了巨大變化,呈現(xiàn)出家庭規(guī)模縮小、家庭數(shù)量增多的趨勢。年輕人結(jié)婚后大都不愿意與父母同住,這使我國傳統(tǒng)的多人口、大家庭的家庭結(jié)構(gòu)得以改變;計(jì)劃生育政策的沿用,使得三口之家、老人獨(dú)居的家庭結(jié)構(gòu)越來越普遍。因此,我國居住用房地產(chǎn)需求量在呈現(xiàn)擴(kuò)大趨勢的同時(shí),套型結(jié)構(gòu)趨于小型化。
2.城市化因素
目前,中國正處在城市化進(jìn)程高速發(fā)展的時(shí)期。根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示,2007年我國城市化率為44.9%,年均增幅約為1%。按“十一五”規(guī)劃要求,2010年我國城市化率將達(dá)到47%,預(yù)計(jì)2020年會達(dá)到60%。
城市化的快速推進(jìn)必然帶來新增城市人口首次置業(yè)需求。按照我國13億的人口總量和年均1%的城市化率增速計(jì)算,保守估計(jì)每年將有超過1300萬人成為城市新增人口,這部分人同樣對房地產(chǎn)有著剛性需求。因此,城市化因素成為房地產(chǎn)市場需求旺盛的又一重要因素。
人口的遷移和流動(dòng)不僅使房地產(chǎn)的需求總量增加,而且還在很大程度上改變了需求結(jié)構(gòu)。例如,農(nóng)民工青睞那些戶型小、價(jià)格低的民工公寓;剛步入社會的大學(xué)畢業(yè)生更多選擇單身公寓或經(jīng)濟(jì)適用房;白領(lǐng)階層則更關(guān)注居住舒適、交通方便的中高檔社區(qū)。
3.收入因素
隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展,居民可支配收入也呈現(xiàn)出逐年增長的趨勢。國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示,2007年全年農(nóng)村和城鎮(zhèn)居民的人均可支配收入分別為4140元和13786元,扣除價(jià)格上漲因素,分別比上年增長9.5%和12.2%;2008年全年農(nóng)村和城鎮(zhèn)居民的人均可支配收入分別為4761元和15781元,分別實(shí)際上漲8.0%和8.4%。
根據(jù)馬斯洛的“需求層次理論”,人們收入水平的不斷提高,使其對住房的要求也隨之發(fā)生變化。“居者有其屋”已不再能滿足人們的心理需要,而是對住房的質(zhì)量、大小、結(jié)構(gòu)、交通、環(huán)境、舒適程度、建筑風(fēng)格等方面提出了更高層次的需求。因此,由收入因素帶動(dòng)的改善性需求也是我國房地產(chǎn)需求高位運(yùn)行的重要原因。
4.城市拆遷改造因素
隨著工業(yè)化和城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展,各大中城市對舊城改造和房屋拆遷的力度不斷加大。據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示,全國每年的拆遷計(jì)劃約為1.3億平方米,實(shí)際拆遷面積約為1億平方米。按照國家關(guān)于拆遷安置“拆一、建一、還一”的原則,城市拆遷改造帶來的被動(dòng)性住房需求,也是目前房地產(chǎn)市場需求旺盛不可忽視的原因之一。
5.投資投機(jī)因素
隨著我國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和房價(jià)的持續(xù)高位運(yùn)行,國內(nèi)外資金通過各種途徑流入我國房地產(chǎn)市場,房地產(chǎn)投資投機(jī)需求明顯增加。根據(jù)投資投機(jī)資金來源不同,可以簡單地將其分為國內(nèi)資金和國外資金。
首先來看國內(nèi)資金投資因素方面:由于社會保障體系的滯后,國內(nèi)居民對醫(yī)療、教育、養(yǎng)老等保障缺乏信心,對未來生活的不確定性深感擔(dān)憂;而儲蓄利率低、股票等理財(cái)產(chǎn)品投資風(fēng)險(xiǎn)大、通貨膨脹壓力大、物價(jià)上漲過快等因素,使得很多居民將可居可租可售的房地產(chǎn)投資作為一種重要的資產(chǎn)保值增值手段。
國外資金青睞中國房地產(chǎn)投資投機(jī)的原因主要有兩個(gè):首先,隨著中國經(jīng)濟(jì)在世界經(jīng)濟(jì)中地位的不斷提升,他們需要不斷增加在中國的資產(chǎn)配置比例;其次,人民幣的升值使他們有希望獲得匯率和房地產(chǎn)價(jià)格上升的雙重收益。
二、消費(fèi)者實(shí)際支付能力分析
盡管房地產(chǎn)市場潛在需求旺盛,但是這些需求能否得到有效的支撐和釋放,還要重點(diǎn)關(guān)注消費(fèi)者實(shí)際支付能力的強(qiáng)弱。
分析消費(fèi)者的實(shí)際支付能力,首先可以采用國際上通用的“房價(jià)收入比”進(jìn)行衡量,即通過一套適于居住的房地產(chǎn)價(jià)格與一個(gè)家庭年均收入的比值進(jìn)行分析。按照世界銀行給出的標(biāo)準(zhǔn),房價(jià)收入比在3～8之間為合理區(qū)間。例如日本的房價(jià)收入比約為5,美國的房價(jià)收入比約為3,舊金山、東京、紐約、倫敦、悉尼等國際主要城市的房價(jià)收入比約為4.4～8.5。據(jù)統(tǒng)計(jì),由于近幾年來國內(nèi)房價(jià)的持續(xù)大幅提升,我國的房價(jià)收入比已超過10,遠(yuǎn)高于國際平均水平,北京、上海、深圳等主要城市的房價(jià)收入比已超過13。這意味著如果不吃不喝,一個(gè)中國普通家庭購買一套住宅至少需要10年時(shí)間。顯然從這個(gè)角度分析,中國消費(fèi)者的實(shí)際支付能力并不高。然而,從目前全國的實(shí)際情況來看,中低收入家庭的實(shí)際購買能力確實(shí)很低,購房主力軍實(shí)為中等偏上、高收入,以及最高收入的消費(fèi)群體。從各個(gè)收入階層分別來看,中等偏上收入階層的房價(jià)收入比基本低于6。
其次,僅以房價(jià)收入比并不能完全說明消費(fèi)者的實(shí)際支付能力,考慮到中國國情,還有必要從其他角度進(jìn)行分析。國際金融危機(jī)襲來,當(dāng)發(fā)達(dá)國家普通居民盡可能縮減一切開支時(shí),中國國內(nèi)的消費(fèi)總額卻屢創(chuàng)新高。這主要是由中外居民的生活、消費(fèi)習(xí)慣差異引起的。由于社會保障體系還不完善,教育、醫(yī)療、養(yǎng)老等方面缺乏基本保障,中國居民較其他國居民更具儲蓄習(xí)慣。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,2008年中國國內(nèi)城鄉(xiāng)居民儲蓄存款超過22萬億元,儲蓄總量位于世界第一位,人均儲蓄額約為1.7萬元。按照以上數(shù)據(jù)進(jìn)行簡單計(jì)算,則三口之家的平均儲蓄額將超過5萬元。如果再考慮國內(nèi)貧富差距較大等因素,中等偏上、高收入以及最高收入家庭的平均儲蓄額很可能達(dá)到十幾萬、幾十萬,甚至更多。
對于房地產(chǎn)消費(fèi),綜合以上兩個(gè)方面的分析可以得出以下結(jié)論:中低收入家庭基本不具備支付能力,他們需要通過建設(shè)完善的住房保障體系,以經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、限價(jià)房等形式解決其住房問題;而中等偏上、高收入,以及最高收入家庭的實(shí)際支付能力較強(qiáng),完全具備購房能力,是現(xiàn)階段推動(dòng)房地產(chǎn)市場需求旺盛的主要消費(fèi)群體。
參考文獻(xiàn):
[1]中華人民共和國國家統(tǒng)計(jì)局,2008中國統(tǒng)計(jì)年鑒[M].北京:中國統(tǒng)計(jì)出版社,2009
[2]牛鳳瑞等:中國房地產(chǎn)發(fā)展報(bào)告NO4[M].北京:社會科學(xué)文獻(xiàn)出版社,2007
[3]國家統(tǒng)計(jì)局綜合司,2008年國民經(jīng)濟(jì)總體保持平穩(wěn)較快發(fā)展.中華人民共和國國家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng),2009
[4]國家統(tǒng)計(jì)局綜合司,2007年國民經(jīng)濟(jì)總體保持平穩(wěn)較快發(fā)展.中華人民共和國國家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng),2008
[5]國家統(tǒng)計(jì)局,中華人民共和國2008年國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào).中華人民共和國國家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng),2009
[6]國家統(tǒng)計(jì)局,中華人民共和國2007年國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào).中華人民共和國國家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng),2008
[7]肖元真 李薇潔:我國2006年房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀和2007年前景展望[J].當(dāng)代經(jīng)濟(jì)管理,2007,29(1):27～31
[8]王 婷:我國房地產(chǎn)價(jià)格的調(diào)控方略探討[D].天津:天津大學(xué),2007
[9]馬 征:對我國房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控政策的分析與建議[J].商業(yè)經(jīng)濟(jì),2008(10):32～33
房地產(chǎn)市場分析論文篇三：《淺談房地產(chǎn)市場與房地產(chǎn)開發(fā)》
摘 要:隨著我國社會主義市場經(jīng)濟(jì)的建立,房地產(chǎn)市場伴隨著整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而得到了發(fā)展。住宅制度的改革,土地制度的改革繁榮了房地產(chǎn)業(yè),為房地產(chǎn)市場的形成與發(fā)展開辟了廣闊的前景。房地產(chǎn)開發(fā)與房地產(chǎn)市場緊密相關(guān),房地產(chǎn)市場的活躍促進(jìn)了房地產(chǎn)開發(fā)。作為一個(gè)開發(fā)商,了解房地產(chǎn)市場,認(rèn)識房地產(chǎn)市場是非常重要的;同時(shí),掌握房地產(chǎn)市場的最新信息,實(shí)際地觀察、分析購買者的心理和掌握社會的總需求也是必不可少的。
關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)市場 房地產(chǎn)開發(fā) 區(qū)域性市場 市場分析與推廣 市場信息
隨著我國社會主義市場經(jīng)濟(jì)的建立和社會經(jīng)濟(jì)環(huán)境的進(jìn)步,房地產(chǎn)市場伴隨著整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而得到了發(fā)展。住宅制度的改革,土地制度的改革,繁榮了房地產(chǎn)業(yè),為房地產(chǎn)市場的形成與發(fā)展開辟了廣闊的前景,應(yīng)該說經(jīng)過近十年多的發(fā)展,特別是《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》的頒布實(shí)施,我國的房地產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)體系,市場運(yùn)行機(jī)制和政策法規(guī)的框架已經(jīng)形成。房地產(chǎn)業(yè)在貢獻(xiàn)國家經(jīng)濟(jì)建設(shè)的同時(shí),正朝著“國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)”的方向邁進(jìn)。
研究房地產(chǎn)市場,必須了解房地產(chǎn)市場。作為房地產(chǎn)的投資者或?yàn)槠浞?wù)的管理人員,了解房地產(chǎn)市場以及房地產(chǎn)市場的特性與功能是十分重要的,只有這樣,才能對房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢,對房地產(chǎn)投資的影響有較透徹的了解。掌握房地產(chǎn)市場的最新信息,實(shí)際地分析購買者的心理和和社會總需求。房地產(chǎn)市場研究的關(guān)鍵是影響整個(gè)房地產(chǎn)市場的因素和獲取市場信息的方法。下面分三個(gè)方面來論述。
一、 房地產(chǎn)市場的特性
房地產(chǎn)即土地和地上建筑物及附著在其上的各種權(quán)益的總稱,是一種特殊商品,它的不可移動(dòng)性是其與勞動(dòng)力,資本以及其他類型商品的最大區(qū)別。雖然土地和地上建筑物不能移動(dòng),但它可以被某個(gè)人或某個(gè)機(jī)構(gòu)所擁有。因此,就產(chǎn)生了交易。所以說房地產(chǎn)市場是令土地和各種類型物業(yè)(如:住宅、寫字樓、商店和工業(yè)廠房等)的買賣雙方走到一起,并就某宗特定的房地產(chǎn)交易價(jià)格達(dá)成一致的任何安排。而房地產(chǎn)開發(fā)則是一個(gè)動(dòng)態(tài)的過程,它具有開發(fā)周期長,資金投入量大的特點(diǎn),因此,房地產(chǎn)開發(fā)很難在一開始就對整個(gè)開發(fā)過程中的有關(guān)費(fèi)用和建成后的效益情況做出精確的估計(jì),也就是說測算中所涉及的因素如蹀建筑成本和經(jīng)營收入都是理想狀態(tài)下的價(jià)值,而實(shí)際這些價(jià)值的確定取決于許多變量。因此,房地產(chǎn)市場是房地產(chǎn)權(quán)益的交易市場,是地區(qū)性的市場。房地產(chǎn)市場的交易對象實(shí)際上是隨著在每一宗具體房地產(chǎn)上的權(quán)益或權(quán)利,而不是土地或物業(yè)本身。這種權(quán)益可以是所有權(quán),也可以是部分所有權(quán)。但這種權(quán)益一般都有明確的界定,不能像買一件衣服那樣把它拿回家去供你任意穿用。例如:某人購買了一塊土地,這就意味著他得到了這塊土地的占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和處置權(quán)。這種權(quán)利往往還受到各種事先約定的條件的限制。比如:需要給其他人的通行權(quán),還要受城市規(guī)劃,建筑條例的約束等。再如,我們在住房制度改革中,很多職工都以優(yōu)惠的價(jià)格購買了自己的住宅蹀因而我們獲得了房屋的產(chǎn)權(quán)。但在售房合同中明確規(guī)定,通過房改購買的房屋產(chǎn)權(quán)五年以后才允許在市場上公開轉(zhuǎn)讓,五年內(nèi)如果轉(zhuǎn)讓,須按轉(zhuǎn)讓時(shí)的優(yōu)惠價(jià)格賣給政府。這說明人們在房地產(chǎn)上享有的權(quán)力不是絕對的。
房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性和受制于區(qū)域性的需要,決定了房地產(chǎn)市場是一個(gè)地區(qū)性的市場,不同的國家、不同的城市,甚至一個(gè)城市內(nèi)的不同地區(qū),房地產(chǎn)的市場條件,供求關(guān)系,價(jià)格水平都是不可比的。例如:我們塘沽區(qū)的解放路商業(yè)街的商業(yè)用房和杭州道沿街的商業(yè)用房及洋貨市場的商業(yè)用房,他們所依托的大環(huán)境相同,所處的地理位置也近似,但解放路商業(yè)街的商業(yè)用房的價(jià)格比杭州道、洋貨市場的價(jià)格要高得多。一般商品市場上的買家和賣家都很了解市場價(jià)格變動(dòng)的最新情況,買賣雙方都會去尋找有利于自己的價(jià)格,這就能使市場快速而容易消除同一種商品的價(jià)格差異。然而,房地產(chǎn)市場就沒有那么簡單了,這不僅在于買賣雙方都很難及時(shí)了解最新的市場行情,而且在交易過程中費(fèi)用十分昂貴。目前,絕大多數(shù)房地產(chǎn)的購買者都是出于自用的目的去購買房地產(chǎn),而這種購買行為在他們的一生中有可能只有一次,只有極少數(shù)人是想通過房地產(chǎn)投資或投機(jī)來達(dá)到獲取收益的目的。所以說對于絕大多數(shù)購買者來說,要想了解最新的市場行情,并根據(jù)自己欲購買的物業(yè)所處的位置、類型、建筑物及其附屬設(shè)施的物理狀況等確定購買價(jià)格是件非常困難的事。
二、房地產(chǎn)市場的功能
在市場經(jīng)濟(jì)條件下,市場供應(yīng)和市場需求的相互作用形成了市場價(jià)格。所以說市場功能的核心形成了交易價(jià)格,因此,我們把市場定義為“能令買賣雙方走到一起并達(dá)成彼此都能接受的交易價(jià)格的任何安排。”那么擺在房地產(chǎn)投資者前面的重大課題是如何理解房地產(chǎn)市場的功能。
房地產(chǎn)市場是關(guān)于房地產(chǎn)權(quán)益交易的市場,這種權(quán)益可以具體地表現(xiàn)為所有權(quán)(永久產(chǎn)權(quán))、租賃權(quán)、抵押權(quán)等。房地產(chǎn)市場最主要的參與者即買家和賣家又可以分為使用者和投資者。前者購買和賣出的是自用產(chǎn)業(yè),而后者則是為了投資目的而將物業(yè)(產(chǎn)業(yè)蹀出租給最終的使用者,從中獲得投資收益。在任何市場上,某種商品的價(jià)格反映了當(dāng)時(shí)的市場供需狀況。市場不僅能預(yù)示市場的變化,還可以通過價(jià)格來指導(dǎo)買賣雙方的行為,所以,價(jià)格機(jī)制是通過市場發(fā)揮作用的。
開發(fā)商擬開發(fā)一個(gè)項(xiàng)目,首先考慮的是國家、地區(qū)或地方的經(jīng)濟(jì)特性,以確定整體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展趨勢,一個(gè)地區(qū)的建設(shè)和發(fā)展通過對城市區(qū)域的經(jīng)濟(jì)分析,城市土地的利用和工程建設(shè)的實(shí)施,達(dá)到城市物質(zhì)環(huán)境的協(xié)調(diào)發(fā)展,給城市居民的現(xiàn)在以及未來的生活和工作提供的條件如何,這個(gè)城市的生活與工作環(huán)境能不能適應(yīng)社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需求。因此,一個(gè)地區(qū)的建設(shè)發(fā)展涉及到一個(gè)地區(qū)的長遠(yuǎn)和全局,從而確定這個(gè)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)形勢是處于上升階段還是衰退階段。例如:二十世紀(jì)八十年代末期,西方發(fā)達(dá)的資本主義國家的經(jīng)濟(jì)普遍處于停滯和低速增長階段,投資前景黯淡,資金紛紛外流,以尋求理想的投資場所,而中國的經(jīng)濟(jì)卻處在強(qiáng)勁的上升階段,政治的穩(wěn)定,社會環(huán)境的穩(wěn)定,使投資效益較高,因此吸引了大量的外來投資,尤其是國外及境外的投資者,由于他們能以較低的融資換取較高的投資收益,所以他們紛紛涌入中國投資市場。例如:天津經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)就是二十世紀(jì)七十年代末八十年代初興建的,美國獨(dú)資的摩托羅拉,中法合資的梅蘭日蘭,中日合資的關(guān)西涂料有限公司等等,就是因?yàn)檫@些外商的投資,提高了這個(gè)城市的生活和工作環(huán)境,同時(shí)繁榮了天津地區(qū)的經(jīng)濟(jì)市場,更重要的是大量的應(yīng)屆畢業(yè)生找到了就業(yè)崗位以及解決了很多下崗職工再就業(yè)的問題,做到了增收減負(fù)。經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,人口的增多,使城市建設(shè)越來越快。在舊城區(qū),大多數(shù)房屋都是年久失修的陋房、危房,居民居住條件極差,再加上交通的擁擠,市政公用設(shè)施的落后,給居民的生活帶來了很多不便。為了提高城市居民的居住水平,改善城市環(huán)境,適應(yīng)城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展,市場可以引導(dǎo)消費(fèi)的潮流,從而適應(yīng)供應(yīng)條件的變化,甚至可以調(diào)整城市用地,提高城市用地的利用率。房地產(chǎn)開發(fā)商對市場的研究包括二個(gè)方面,即宏觀的戰(zhàn)略性研究和具體的針對某一項(xiàng)目而進(jìn)行市場的研究
。一般的開發(fā)商注重分析市場的交易情況,包括價(jià)格水平、成交量及其地區(qū)分布。而市場分析專家則側(cè)重研究國家、地區(qū)或當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)活動(dòng)與某類特定的房地產(chǎn)市場或不同地區(qū)特定類型使用者消費(fèi)行為之間的內(nèi)在聯(lián)系,想得到一幅有關(guān)房地產(chǎn)的完整圖像。房地產(chǎn)市場的研究,必須結(jié)合有關(guān)社會經(jīng)濟(jì)的特性和發(fā)展趨勢進(jìn)行分析,如果這種市場研究是針對某一具體項(xiàng)目而進(jìn)行的話,那么,無論是房地產(chǎn)的投資者還是市場分析專家,都必須親臨現(xiàn)場獲取第一手資料,有針對性的進(jìn)行市場調(diào)查。市場研究的最終目的就是要得出這樣一個(gè)結(jié)論,就是哪些人或哪些公司有可能成為項(xiàng)目發(fā)展中的未來使用者,這些使用者的態(tài)度和要求如何,總的需求數(shù)量有多大。了解了這些對一個(gè)開發(fā)商來說制定市場戰(zhàn)略,確定建筑設(shè)計(jì)都具有指導(dǎo)作用。
三、 獲取市場信息的方法
21世紀(jì)的房地產(chǎn)市場面臨著多種機(jī)遇和挑戰(zhàn),房地產(chǎn)開發(fā)商已不像過去盲目的投資,靠“短線”定位,而是要通過市場競爭定位。在推動(dòng)房地產(chǎn)市場健康有序的發(fā)展過程中,城市規(guī)劃起著重大的制約和引導(dǎo)作用,在房地產(chǎn)市場中要實(shí)行理性化管理、理性化經(jīng)營、理性化決策,就必須通過現(xiàn)代化信息系統(tǒng)深入了解城市規(guī)劃,深入了解房地產(chǎn)市場。
房地產(chǎn)市場的研究,有助于政府的宏觀調(diào)控和抑制投機(jī),目前各種類型的物業(yè)有一定數(shù)量的閑置,這屬于正常狀況,人們也希望有閑置的物業(yè),這樣可以有周轉(zhuǎn)的余地。這也是房地產(chǎn)市場的特性之一。同時(shí),房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)也是很重要的,投資者必須把自己的一只手時(shí)刻搭在市場的脈搏上,并通過與房地產(chǎn)租售代理,房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)的交流與接觸,獲得比較全面的市場信息,從而把握市場的變化,把握市場的價(jià)格,這只是獲得市場信息的一個(gè)方面。隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展,一個(gè)與房地產(chǎn)投資經(jīng)營有關(guān)的信息產(chǎn)業(yè)和服務(wù)業(yè)為主的網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)日益發(fā)展壯大。作為一種嶄新的科學(xué)技術(shù),作為一種嶄新的經(jīng)濟(jì)形態(tài),他將信息技術(shù)和電子商務(wù)有機(jī)地結(jié)合起來,創(chuàng)造了以因特網(wǎng)為基礎(chǔ)的市場模式,人們可以通過網(wǎng)上了解房地產(chǎn)市場,了解每一個(gè)地區(qū)房地產(chǎn)的需求情況和價(jià)格,可以通過網(wǎng)上了解一個(gè)地區(qū)的人口、文化、教育、經(jīng)濟(jì)等因素的影響以及房地產(chǎn)的型式和質(zhì)量。因特網(wǎng)的廣泛運(yùn)用實(shí)現(xiàn)了信息的價(jià)值,全面地改變著人們的生產(chǎn)、生活和思維方式。在宏觀上他是經(jīng)濟(jì)增長方式和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變,在微觀上則是新興商業(yè)模式的涌現(xiàn),為房地產(chǎn)開發(fā)商、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)以及消費(fèi)者提供了房地產(chǎn)服務(wù)的經(jīng)營實(shí)體。
對于不同的開發(fā)項(xiàng)目,市場研究的方式和內(nèi)容就有很大的不同。如果是住宅開發(fā),那么市場研究將包括與房地產(chǎn)代理機(jī)構(gòu)、房管人員,特別是住戶的溝通,以了解住宅的供求狀況,價(jià)格水平和對現(xiàn)有住宅的滿意程序。如果是購物中心開發(fā)項(xiàng)目,要充分考慮該項(xiàng)目所處的地區(qū)流動(dòng)人口和常住人口的數(shù)量,購買力的水平以及該地區(qū)零售業(yè)的特殊需求。
所以說,一個(gè)完善而靈活的房地產(chǎn)市場必須具備下述條件:①有一個(gè)穩(wěn)定、明朗及長遠(yuǎn)的房地產(chǎn)政策;②有一個(gè)完善的法制基礎(chǔ),使有關(guān)城市規(guī)劃、土地房產(chǎn)出讓轉(zhuǎn)讓、房屋管理、房地產(chǎn)抵押等均有法可依;③有一個(gè)統(tǒng)一、簡化、靈活而有效的現(xiàn)代化管理制度;④擁有一個(gè)完善抵押法規(guī)及房地產(chǎn)抵押市場。
參考文獻(xiàn):
1.中國房地產(chǎn)月刊(2001年2、3、5期)
2.房地產(chǎn)投資、經(jīng)營與管理