關(guān)于房地產(chǎn)市場的分析調(diào)查報(bào)告論文
關(guān)于房地產(chǎn)市場的分析調(diào)查報(bào)告論文
房產(chǎn)市場是以房子作為交易對象的流通市場，同時(shí)也是房屋商品交換關(guān)系的總和。下面是學(xué)習(xí)啦小編為大家整理的關(guān)于房地產(chǎn)市場的調(diào)查報(bào)告論文，希望能對大家有所幫助!
房地產(chǎn)市場的調(diào)查報(bào)告論文篇一：《全國房地產(chǎn)市場調(diào)查報(bào)告》
一、調(diào)查背景
在2015年的中央工作會議上，首次明確確定，出于不斷擴(kuò)大有效的需求，使得供需通道打通，不斷消化庫存的需要，要不斷的加快農(nóng)民工的城鎮(zhèn)化進(jìn)程，以此來穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。由此可見，房地產(chǎn)市場的去庫存，已成為2016年房地產(chǎn)政策的方向之一。由此看來，很有必要對我國目前房地產(chǎn)市場進(jìn)行系統(tǒng)性的調(diào)查研究，進(jìn)而深入了解我國房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)前的具體狀況。
二、中國房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀
目前我國的房地產(chǎn)市場正處在一個(gè)調(diào)整的階段，體現(xiàn)在以下方面：房地產(chǎn)投資的增速在不斷下滑、銷售增速在放緩、房地產(chǎn)庫存壓力變大、整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的景氣程度在下降;另外，由于我國人口結(jié)構(gòu)也在發(fā)生變化，使得在一個(gè)長的時(shí)期內(nèi)房地產(chǎn)市場的需求不足，整個(gè)房地產(chǎn)市場面臨著巨大的壓力，目前的這種狀況，在2016年還是很難出現(xiàn)有效的改變?；仡欉^去的11個(gè)月，房地產(chǎn)投資增速在明顯的下滑，就10月份而言，投資增速僅為10.2%。截止到今年的前10個(gè)月，房地產(chǎn)相關(guān)的投資增速已下滑到2%。國家統(tǒng)計(jì)局今年11月，發(fā)布了相關(guān)的數(shù)據(jù)，其中，全國房地產(chǎn)市場開發(fā)投資以及相關(guān)的銷售數(shù)據(jù)表明，一線城市住宅的情況在不斷的改善，但就整體走勢而言，房地產(chǎn)市場依然呈現(xiàn)疲軟態(tài)勢。相關(guān)數(shù)據(jù)表明，1-10月份，房地產(chǎn)市場的開發(fā)投資額累計(jì)約達(dá)7.88萬億元人民幣，同比漲幅僅為2%，此增長為2009年2月份以來的最低水平。同期房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積僅為1.78億平方米，較去年同期2.7億平方米顯著減少。從2014年2月份房地產(chǎn)投資增速為19.3%在以后的21個(gè)月的時(shí)間里房地產(chǎn)投資增速都是在下滑的。房地產(chǎn)的下滑直接影響中國經(jīng)濟(jì)。
商品房銷售狀況從今年1月份開始反彈，但這種反彈并不是全國所有的房地產(chǎn)銷售都出現(xiàn)了觸底反彈，而是一些一線城市、重點(diǎn)城市、包括大家比較看好的一些城市群等出現(xiàn)了銷售反彈。相關(guān)統(tǒng)計(jì)表明，在今的年1-10月份，商品房的銷售面積達(dá)到了94898萬平方米，同比漲幅為7.2%，相關(guān)的增速與1-9月份相比有所回落，回落了0.3個(gè)百分點(diǎn)。在其中，辦公樓的銷售面積增速是最快的，達(dá)到了13.4%，而就住宅銷售面積而言，增長了7.9%。另外，商品房的銷售達(dá)到了64790億元，增長了14.9%，增速有所回落，回落了0.4個(gè)百分點(diǎn)。
三、房地產(chǎn)現(xiàn)狀成因
中國的房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過10多年來的迅猛發(fā)展以后，房地產(chǎn)行業(yè)已出現(xiàn)了明顯的供給相對過剩的情況。過去國家對房地產(chǎn)市場的政策調(diào)控效果不明顯的原因是無論從人均居住面積還是房地產(chǎn)發(fā)展速度，房子的供應(yīng)都是短缺的，再加上各種投資和投機(jī)需求就直接推升了房價(jià)。再加上各地政府長期以GDP為導(dǎo)向的政策，使得房地產(chǎn)市場積累了大量的庫存。而現(xiàn)在的情況是整個(gè)住房都出現(xiàn)了全國性的相對過剩。國家統(tǒng)計(jì)局披露了相關(guān)的數(shù)據(jù)，相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，到15年10月末，全國的商品房待售面積達(dá)到了6.86億平方米，相比于9月末增加了2122萬平方米。就其中細(xì)分而言，商業(yè)營業(yè)用房的待售面積增加了709萬平方米，而住宅相關(guān)的待售面積增加了1180萬平方米，對于辦公樓待售面積而言，增加了56萬平方米。與去年同期進(jìn)行比較而言，全國的商品房待售面積增加了1億平方米，增幅達(dá)到了17.8%。截止10月末，商品房在建的面積為707805億平方米。把待售面積和在建面積加在一起大概有78億平方米。如果按人均面積35平方米來計(jì)算可以供2億人居住。在2020年以前如果不考慮購買力單從需求的角度考慮，把第一次購房需求、二套房的改善需求、農(nóng)民進(jìn)城買房需求、投資和投機(jī)需求加起來最多約有8千萬人的需求量。但是我們需要看到的是，除了北上廣深這些一線城市的房地產(chǎn)市場由于需求很旺盛以及外來人口的持續(xù)流入而處于一個(gè)供不應(yīng)求的狀態(tài)之外，我國大量城市的住房已經(jīng)嚴(yán)重過剩，形成了冰火兩重天的局面。
四、全國主要城市房地產(chǎn)價(jià)格和成交狀況的分析
中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院也發(fā)布了相關(guān)的數(shù)據(jù)，該數(shù)據(jù)主要是全國主要城市房地產(chǎn)平均價(jià)格和成交狀況，數(shù)據(jù)表明，相關(guān)的重點(diǎn)城市，房地產(chǎn)市場狀況整體上呈現(xiàn)下滑的態(tài)勢。從成交面積來看，41個(gè)城市中，環(huán)比出現(xiàn)上漲的城市有15個(gè)，26個(gè)城市出現(xiàn)不同程度的下跌。從同比來看，32個(gè)城市出現(xiàn)不同程度的上漲，9個(gè)城市出現(xiàn)下跌，其中，二線城市的表現(xiàn)較為搶眼，比如大連、長沙、西寧、深圳、南寧、西安等同比增長均超100%。就成交價(jià)格而言，在41個(gè)城市中有17個(gè)城市環(huán)比上漲，另外有24各城市出現(xiàn)了不同程度的下跌。從同比來看，28個(gè)城市出現(xiàn)不同程度的上漲，13個(gè)城市出現(xiàn)下跌，在其中，深圳、北京、溫州和上海相比去年同期房價(jià)上漲幅度分別為62%、42%、34%和30%，漲幅明顯，僅次于這三者的有石家莊、武漢和蘇州，其漲幅分別為29%、20%和19%。由于北京、上海和深圳屬于一線城市無論是就業(yè)機(jī)會還是各方面就出設(shè)施發(fā)達(dá)程度都吸引著各行各業(yè)的人流入城市，因此房地產(chǎn)市場堪稱火爆。而京津冀協(xié)同發(fā)展是的一些產(chǎn)業(yè)和資源轉(zhuǎn)移到河北省同時(shí)帶動了石家莊的房價(jià)上漲。從跌幅來看房價(jià)下跌幅度最大的是三亞為-25%其他城市漲幅度均在19%以內(nèi)，跌幅也不超過-10%。
五、未來房地產(chǎn)市場展望
盡管8月份全國房地產(chǎn)市場表現(xiàn)較為一般，但是從基本政策層面來看，仍然較為寬松。中國人民銀行決定自8月26日起，下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款和存款基準(zhǔn)利率。從9月6日開始，對金融機(jī)構(gòu)人民幣的存款準(zhǔn)備金率進(jìn)行下調(diào)，下調(diào)幅度為0.5各百分點(diǎn)。另外，存貸款利率和公積金貸款利率也全面下調(diào)，這些政策在一定程度上減輕了購房者的負(fù)擔(dān)，也在一定程度上預(yù)計(jì)會有利于房地產(chǎn)市場相關(guān)購買力的提升。
2015年11月15日，國家通過了全面二孩政策的正式實(shí)施。以社區(qū)為主體，對商業(yè)、家政、親子配套要求更加提高。很多家庭中的人口數(shù)量在不斷增加，隨之而來的，購房者對于社區(qū)配套的關(guān)注度也在增加。處于對“二孩”改善性的需求而購置的大戶型產(chǎn)品，除了考慮傳統(tǒng)的交通、商業(yè)等因素外，更多的開始重點(diǎn)考慮婦幼保健、家政、親子、兒童醫(yī)療等配套因素，因此，社區(qū)相關(guān)的服務(wù)和環(huán)境對兒童的親和度將成為產(chǎn)品的很重要的賣點(diǎn)。在房地產(chǎn)白銀時(shí)代，房產(chǎn)企業(yè)在由傳統(tǒng)是城市開發(fā)商向運(yùn)營、服務(wù)商進(jìn)行轉(zhuǎn)變的過程中，也應(yīng)當(dāng)更多的去關(guān)注社區(qū)相關(guān)的服務(wù)。在未來，隨著相關(guān)政策的改變和分開，包括二孩政策、新增人口的增加等，相關(guān)企業(yè)在進(jìn)行相關(guān)項(xiàng)目的開發(fā)時(shí)，應(yīng)不斷增強(qiáng)向少兒服務(wù)及配套設(shè)施進(jìn)行傾斜的意識。
學(xué)區(qū)房由于熱點(diǎn)的原因?qū)⒃趦r(jià)格追捧中上漲。二孩政策引起的生育高峰必將帶來學(xué)齡兒童的增加，相關(guān)資源也會緊張。特別是稀缺資源性的中學(xué)和小學(xué)，其周邊的學(xué)區(qū)房必將受追捧，使得相關(guān)房源活躍。
學(xué)區(qū)房是追捧后，優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房源價(jià)格迅猛上漲。因此，開發(fā)商在項(xiàng)目周邊引進(jìn)優(yōu)質(zhì)教育資源將成為吸引家庭購房的一大賣點(diǎn)。
六、總結(jié)及政策建議
近年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速的大幅回落已影響到GDP增速、地方財(cái)政并觸及金融風(fēng)險(xiǎn)，只有加快去庫才能緩解這些矛盾。為進(jìn)一步降低庫存，國家會出臺相關(guān)的金融、稅費(fèi)等更為寬松的相關(guān)政策，其中包括財(cái)稅、戶籍改革等一系列政策也將于明年進(jìn)行亮相。根據(jù)高盛的估測，通過降低二、三套房首付比例、下調(diào)二手房交易稅、所得稅退稅等相關(guān)政策，將對改善型購房和投資需求起到刺激性的作用，使得2016-2017年的相關(guān)房地產(chǎn)交易比2015年有所增長，增長幅度將在10-20%左右。
從總體來看，2016年的房地產(chǎn)市場將逐步趨于穩(wěn)定，并且會有冰火兩重天的態(tài)勢，估計(jì)一線如北、上、廣、深圳和二線的重點(diǎn)城市如南京和杭州等城市仍將會較為火熱，而一些三四線城市仍會面臨大批量的供給過剩。因此去庫存仍舊是2016年房地產(chǎn)市場的一項(xiàng)重要任務(wù)。
(1)國家近來不斷表明要對樓市加大刺激以此降低房企的庫存，估計(jì)未來的政策或會更加的寬松，助力地產(chǎn)股。
(2)2015年不斷負(fù)增長的新開工，也將成為2016年樓市在另外一個(gè)角度的“降庫存”。
參考文獻(xiàn)：
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房地產(chǎn)市場的調(diào)查報(bào)告論文篇二：《房地產(chǎn)市場調(diào)查研究》
摘 要：本文首先介紹了房地產(chǎn)市場調(diào)查的含義、作用，重點(diǎn)分析了房地產(chǎn)市場調(diào)查的內(nèi)容，同時(shí)指出了在房地產(chǎn)調(diào)查過程中的制約因子，并且總結(jié)了房地產(chǎn)調(diào)查的一般程序，這些對房地產(chǎn)開發(fā)商來說是至關(guān)重要的。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);市場調(diào)查;制約因子
房地產(chǎn)市場調(diào)查，就是以房地產(chǎn)為特定的商品對象，對相關(guān)的市場信息進(jìn)行系統(tǒng)的收集、整理、記錄和分析，進(jìn)而對房地產(chǎn)市場進(jìn)行研究與預(yù)測。由于土地和房屋位置的固定性(不動產(chǎn))，房地產(chǎn)市場調(diào)查也各有很深的地域特征。因此，對房地產(chǎn)市場的切入，也習(xí)慣依據(jù)地域形態(tài)，由單個(gè)樓盤到區(qū)域市場，再由區(qū)域市場到宏觀環(huán)境，然后再從宏觀環(huán)境回復(fù)到單個(gè)樓盤、區(qū)域市場。不斷的循環(huán)往復(fù)，融會貫通，才可真正把握市場的脈搏。
一、房地產(chǎn)市場調(diào)查的作用
房地產(chǎn)市場調(diào)查的作用是市場調(diào)查功能的具體體現(xiàn)，根據(jù)市場調(diào)查的認(rèn)識功能和信息功能，市場調(diào)查的作用是多方面的，主要有以下幾點(diǎn)：
1.市場調(diào)查有助于房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)現(xiàn)新的市場機(jī)會
通過市場調(diào)查可以了解市場的現(xiàn)狀及其變動趨勢，包括市場的供給情況、競爭對手的活動意向等，從而確定企業(yè)今后的經(jīng)營方向，在錯(cuò)綜復(fù)雜的市場現(xiàn)象中探求企業(yè)生存和發(fā)展的立足點(diǎn)。
2.市場調(diào)查有助于房地產(chǎn)項(xiàng)目的正確定位
通過市場調(diào)查，房地產(chǎn)商可以準(zhǔn)確的知道要“賣什么樣的房子”、“房子賣給誰”、“怎樣賣房子”，也就是說市場調(diào)查能夠幫助房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行正確的項(xiàng)目定位，包括市場定位和目標(biāo)消費(fèi)群體定位，這些正是一個(gè)項(xiàng)目成功與否的關(guān)鍵。
3.市場調(diào)查有助于房地產(chǎn)企業(yè)制定正確的營銷策略
只有通過市場調(diào)查，才有可能了解市場供需情況，進(jìn)而組織生產(chǎn)，才有可能制定出正確的產(chǎn)品策略、定價(jià)策略、銷售渠道策略和促銷策略。
4.市場調(diào)查有助于房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)行業(yè)作為資金密集型行業(yè)，項(xiàng)目運(yùn)作資金動輒上億元，絲毫的馬虎都有可能導(dǎo)致嚴(yán)重的后果。通過市場調(diào)查，使房地產(chǎn)開發(fā)商對現(xiàn)有市場充分了解，對產(chǎn)品及營銷策略進(jìn)行評估，不斷發(fā)現(xiàn)新的市場機(jī)會，解決面臨的問題，規(guī)避市場風(fēng)險(xiǎn)。
二、房地產(chǎn)市場調(diào)查的內(nèi)容
影響房地產(chǎn)市場營銷的因素有很多，對于不同的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，各個(gè)因素影響大小也不一樣，一般來說房地產(chǎn)市場調(diào)查有下面幾個(gè)部分：
1.房地產(chǎn)市場環(huán)境調(diào)查
包括政治法律環(huán)境調(diào)查、經(jīng)濟(jì)環(huán)境調(diào)查以及社區(qū)環(huán)境調(diào)查。
2.市場需求和消費(fèi)者行為調(diào)查
包括消費(fèi)者對某類地產(chǎn)的總需求量及其飽和點(diǎn)、房地產(chǎn)市場需求發(fā)展趨勢;房地產(chǎn)市場需求影響因素調(diào)查;需求動機(jī)調(diào)查;購買行為調(diào)查等。
3.市場競爭調(diào)查
一般來說房地產(chǎn)競爭樓盤可分為兩種情況，一是與所在項(xiàng)目處在同一區(qū)域的，另一是處于不同區(qū)域但定位相似的樓盤。對競爭對手的調(diào)研主要是對營銷策略組合調(diào)查與分析，包括產(chǎn)品、價(jià)格、廣告、銷售推廣和物業(yè)管理等方面的調(diào)查。
4.房地產(chǎn)產(chǎn)品調(diào)查
包括房地產(chǎn)市場現(xiàn)有產(chǎn)品的數(shù)量、質(zhì)量、結(jié)構(gòu)、性能、市場生命周期;現(xiàn)有客戶和業(yè)主對房地產(chǎn)的環(huán)境、功能、格局、售后服務(wù)的意見及對某種房地產(chǎn)產(chǎn)品的接受程度;新技術(shù)、新產(chǎn)品、新工藝、新材料的出現(xiàn)及其在房地產(chǎn)產(chǎn)品上的應(yīng)用情況;本企業(yè)產(chǎn)品的銷售潛力及市場占有率等。
5.房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)查
包括房地產(chǎn)市場供求情況和供給彈性的大小;開發(fā)商各種不同的價(jià)格策略和定價(jià)方法對房地產(chǎn)租售量的影響;開發(fā)個(gè)案所在城市及片區(qū)房地產(chǎn)市場價(jià)格;價(jià)格變動后消費(fèi)者和開發(fā)商的反應(yīng)等。
6.房地產(chǎn)營銷渠道調(diào)查
包括房地產(chǎn)營銷渠道的選擇、控制與調(diào)整情況;房地產(chǎn)市場營銷方式的采用情況、發(fā)展趨勢及其原因;代理商的數(shù)量、素質(zhì)及其代理情況;房地產(chǎn)客戶對代理商的評價(jià)。
7.房地產(chǎn)促銷調(diào)查
包括房地產(chǎn)廣告的時(shí)空分布及廣告效果測定;房地產(chǎn)廣告媒體使用情況的調(diào)查;房地產(chǎn)廣告預(yù)算與代理公司的調(diào)查;人員促銷的配備狀況;各種公關(guān)活動對租賃績效的影響;各種營業(yè)推廣活動的租售績效。
三、房地產(chǎn)市場調(diào)研的制約因子
在房地產(chǎn)市場營銷中，市場調(diào)查與研究占有極其重要的地位，然而，房地產(chǎn)市場調(diào)研受到一些來自客觀和主觀因子的制約，具體如下：
1.時(shí)間的制約
提供給市場調(diào)研人員的時(shí)間一般很短，在較短的時(shí)間內(nèi)提出一份客觀詳實(shí)的市場報(bào)告比較困難。這需要市場調(diào)研人員做好充分的籌備工作，包括和開發(fā)商的聯(lián)系，明確調(diào)查的目的和流程，并爭取開發(fā)商最有力的支持。
2.技能的制約
經(jīng)驗(yàn)豐富的市場調(diào)研人員和沒有經(jīng)驗(yàn)的市場調(diào)研人員的技巧與能力會相差很遠(yuǎn)，這種個(gè)人的市場分析能力和技能對其研究報(bào)告的可信度有直接的影響。
3.費(fèi)用的制約
所有的研究報(bào)告都有其固定的預(yù)算。市場研究者只能在其預(yù)算范圍內(nèi)作調(diào)查與研究，因此，經(jīng)常會感到無法充裕地執(zhí)行其研究計(jì)劃，造成研究成果受到多方面的限制。
4.偏見的制約
每一個(gè)人都會有主觀意識，或多或少先入為主的成見，這些都將滲入其研究成果之中。因此遇事不冷靜、容易激動以及情緒化的人不太適合做市場的調(diào)查與研究工作。
四、房地產(chǎn)市場調(diào)研的程序
營銷調(diào)研和科學(xué)調(diào)研的其它形式一樣，需要一系列相互關(guān)聯(lián)的行動。系統(tǒng)性的市場調(diào)查需要一條主要線索，要經(jīng)過周密計(jì)劃和有秩序的調(diào)查。調(diào)研階段經(jīng)常遵循一般化的模式，有以下三個(gè)階段：
第一階段調(diào)查準(zhǔn)備階段。本階段確定的問題及地域范圍，并對調(diào)查目標(biāo)進(jìn)行初步分析，在此基礎(chǔ)上制定調(diào)查計(jì)劃(如調(diào)查方式及進(jìn)度、收集信息的范圍與種類，經(jīng)費(fèi)預(yù)算、組建隊(duì)伍及人員培訓(xùn)等)。
第二階段正式調(diào)查階段。本階段確定調(diào)研資料來源及收集方法。直接資料要采取訪談、問卷、觀察等方法收集;間接資料可采取交換、購買、委托等方法。
第三階段結(jié)果處理階段。將調(diào)查收集的資料進(jìn)行交叉分析分類統(tǒng)計(jì)，得出結(jié)論，在此基礎(chǔ)上編寫調(diào)查報(bào)告。
房地產(chǎn)市場調(diào)查研究對于房地產(chǎn)開發(fā)商，是至關(guān)重要的。它不僅僅關(guān)系到項(xiàng)目本身的成敗，更關(guān)系到房地產(chǎn)開發(fā)商形象和口碑，進(jìn)而影響到房地產(chǎn)商開拓新市場效果和今后發(fā)展。
參考文獻(xiàn)：
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房地產(chǎn)市場的調(diào)查報(bào)告論文篇三：《淺談房地產(chǎn)市場調(diào)查的理論與實(shí)踐》
一 市場調(diào)查的理論
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目市場調(diào)查有兩種含義：廣義上，它是指為了解和預(yù)測房地產(chǎn)市場的產(chǎn)品供給和需求信息、把握市場現(xiàn)狀并正確判斷其發(fā)展趨勢，同時(shí)通過這項(xiàng)市場調(diào)查活動為制定科學(xué)決策提供可靠依據(jù);狹義上，房地產(chǎn)市場調(diào)查是指開發(fā)商為了項(xiàng)目開發(fā)的需要而進(jìn)行的市場調(diào)查活動。
通過市場調(diào)查，可以讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃人以及決策者充分了解感知當(dāng)前以及未來的市場，準(zhǔn)確把握產(chǎn)品定位及經(jīng)營策略，捕捉新的市場機(jī)會，同時(shí)較好地規(guī)避市場風(fēng)險(xiǎn)。具體來說，市場調(diào)查是了解市場、挖掘賣點(diǎn)、形成創(chuàng)意的必要條件，是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資機(jī)會研究、項(xiàng)目定位、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)、項(xiàng)目營銷等一系列活動的基礎(chǔ)，它貫穿著房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全程策劃的始終。
主要內(nèi)容
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目市場調(diào)查的內(nèi)容包含了很多內(nèi)容，因?yàn)槭袌霏h(huán)境處于一個(gè)不斷變化的狀態(tài)，開發(fā)商不僅要保持發(fā)展的眼光，而且需要從多種角度去研究分析，才能從瞬息萬變的市場中找到機(jī)遇。此外，不同類型項(xiàng)目的市場調(diào)查在內(nèi)容上相同，但是在側(cè)重上會有所不同。包括：宏觀環(huán)境、項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場概況、消費(fèi)者行為和市場需求容量、項(xiàng)目所在區(qū)域環(huán)境狀況、項(xiàng)目基本情況等。
原則及特點(diǎn)
原則：客觀性、全面性、經(jīng)濟(jì)性、學(xué)習(xí)性
特點(diǎn)：調(diào)查內(nèi)容的廣泛性、針對性、時(shí)效性;調(diào)查方法的多樣性、專業(yè)性;調(diào)查結(jié)果的局限性。
途徑和方法
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目市場調(diào)查需要了解大量可靠、真實(shí)和全面的資料，其主要來源于為當(dāng)前的項(xiàng)目或特定的目的而收集的原始資料(稱為一手資料)，或者是從其他項(xiàng)目已經(jīng)收集到的資料(稱為二手資料)。一般來說，市場調(diào)查都會以收集二手資料作為起點(diǎn)，優(yōu)點(diǎn)在于它成本低，可立即使用。但是，緣于資料的時(shí)效性和局限性，使得二手資料往往信息不夠準(zhǔn)確、不全面或是帶有錯(cuò)誤，這就使得市場調(diào)查人員去收集準(zhǔn)確性更高、更具針對性的一手資料。
市場調(diào)查的途徑包括政府部門、本企業(yè)內(nèi)部、社會信息咨詢機(jī)構(gòu)、各類媒體的公用信息、公共場所普查、抽查和對消費(fèi)者、競爭對手的個(gè)案調(diào)查等。
市場調(diào)查的方法(一手資料的收集方法)主要包括詢問法、觀察法、定性研究法、實(shí)驗(yàn)法。
程序
為了進(jìn)行有的放矢的市場調(diào)查，在準(zhǔn)備期間要確定研究的問題及范圍，制定一個(gè)詳盡周密的行動綱領(lǐng)，而在調(diào)查期間一定要按照這個(gè)計(jì)劃規(guī)定的時(shí)間、方法、內(nèi)容、步驟來收集信息。然后要對收集來的數(shù)據(jù)進(jìn)行各種形式的加工提煉，整理后以調(diào)查報(bào)告的方式提交給企業(yè)決策者。
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目市場分析報(bào)告
市場調(diào)查分析報(bào)告是在數(shù)據(jù)資料的基礎(chǔ)上，對整個(gè)調(diào)查過程的一個(gè)書面總結(jié)，體現(xiàn)了調(diào)查分析人員勞動與智慧的結(jié)晶。它作為一種交流的形式，旨在將調(diào)查結(jié)果、戰(zhàn)略性建議以及其他結(jié)果傳遞給決策、策劃人員或其他擔(dān)任專門職務(wù)的人員。分析報(bào)告的內(nèi)容一般必須由導(dǎo)言、正文、結(jié)尾及附件四部分組成。具體應(yīng)包含基本情況、房地產(chǎn)市場環(huán)境概況。房地產(chǎn)市場供給需求特征、房地產(chǎn)市場發(fā)展形勢及趨勢、結(jié)論和意見等。在撰寫中應(yīng)堅(jiān)持以市場調(diào)查目的為核心，前后邏輯合理、層次鮮明、圖文并茂。
二 市場調(diào)查的實(shí)踐
西咸新區(qū)作為連接西安市和咸陽市的紐帶，依托西安咸陽國際機(jī)場，將加快建設(shè)成為擁有現(xiàn)代物流和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的國際性空港和國際物流中心，也將成為我國西北地區(qū)對外開放的門戶和經(jīng)濟(jì)交流平臺，其中必然擁有著十分豐富的房地產(chǎn)商機(jī)。2010年12月，《國家主體功能區(qū)規(guī)劃》明確西咸新區(qū)為國家重點(diǎn)開發(fā)區(qū)之一，新區(qū)的建設(shè)也隨之上升為國家戰(zhàn)略。西咸新區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)，占用西安市土地128.4平方公里(占新區(qū)總面積的25.5%)，占用咸陽市土地374.6平方公里(占新區(qū)總面積的74.5%)。“兩區(qū)一帶”基本建成，即涇渭新區(qū)、灃渭新區(qū)及以渭河為軸線的渭河生態(tài)景觀帶。
宏觀環(huán)境
包括國家政策、兩市政策、兩市經(jīng)濟(jì)狀況等。
西安2011全市年生產(chǎn)總值(GDP)3864.21億元，比上年增長13.8%，增幅高于全國4.6個(gè)百分點(diǎn)。全社會固定資產(chǎn)投資3352.12億元，比上年增長30.2%，增速比上年提高0.2個(gè)百分點(diǎn)，扣除價(jià)格因素實(shí)際增長23.5%。其中，全市固定資產(chǎn)投資(不含農(nóng)戶)3279.61億元，增長29.9%。
全市房地產(chǎn)開發(fā)投資1002.67億元，比上年增長19.0%，增速比上年回落2.0個(gè)百分點(diǎn)，扣除價(jià)格因素實(shí)際增長12.9%。商品房銷售面積1796.03萬平方米，增長13.1%，回落13.3個(gè)百分點(diǎn)。
新區(qū)房地產(chǎn)市場概況
1.涇渭新區(qū)
涇渭新城居住圈位于涇河以北，西銅高速公路以東，規(guī)劃控制面積31平方公里，分為南北二區(qū)，發(fā)展人口約25萬。新區(qū)房地產(chǎn)市場分布比較集中，樓盤項(xiàng)目多聚集在緊靠涇河北側(cè)的區(qū)域。長久以來，居住圈內(nèi)大型生活社區(qū)由中國石油西安長慶油田的200多幢多層職工住宅樓構(gòu)成，成為區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)住宅市場的標(biāo)志性建筑群。
2.灃渭新區(qū)
灃渭新區(qū)位于渭河以南，舊西寶公路以北，東接西安市西三環(huán)，西接規(guī)劃中的西咸繞城新線，規(guī)劃總面積195平方公里。新區(qū)是兩市城區(qū)距離最近的接合部，是西安向國際化大都市發(fā)展的重點(diǎn)拓展區(qū)塊，發(fā)展?jié)摿薮?。同時(shí)，灃渭新區(qū)也被分為2個(gè)區(qū)劃板塊――灃西新城和灃東新城。新區(qū)發(fā)展方向在于打造城市特色功能區(qū)和生物產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)，以兩大功能區(qū)為基礎(chǔ)，建設(shè)西咸都市圈人居環(huán)境最為適宜優(yōu)美的新型都市商務(wù)中心和西部地區(qū)重要的生物及環(huán)保產(chǎn)業(yè)基地。
目前，灃渭新區(qū)在售樓盤可以按照灃東新城和灃西新城劃分為兩部分，一部分來自西安市，另一部分來自咸陽市，其中，西安市樓盤主要集中在灃東新城，咸陽市樓盤則主要集中在灃西新城。
房地產(chǎn)市場調(diào)查總結(jié)
新區(qū)內(nèi)各樓盤項(xiàng)目所提供的戶型以兩室三室為主，一室的戶型也占有相當(dāng)分量，可見這里的房地產(chǎn)市場供給主要針對經(jīng)濟(jì)能力有限的人群，以及有工作、婚姻需求的中青年置業(yè)者。
這也從消費(fèi)者的角度印證了現(xiàn)在房地產(chǎn)市場的供求特點(diǎn)，與此同時(shí)，消費(fèi)者年齡分布的區(qū)間較大，消費(fèi)者不單是中青年，也包含了20%多的青少年和中老年群體，這充分說明了西咸新區(qū)在環(huán)境、教育、商業(yè)、娛樂等基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)已近完善，所以這里將更有利于房地產(chǎn)市場投資，擁有潛在經(jīng)濟(jì)利益。
但是，根據(jù)對西咸新區(qū)內(nèi)所有房地產(chǎn)項(xiàng)目的統(tǒng)計(jì)，結(jié)合近幾年房價(jià)過高，普通老百姓很難在房地產(chǎn)市場的消費(fèi)中達(dá)到收支平衡的社會現(xiàn)實(shí)狀況，其各項(xiàng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示西咸新區(qū)房地產(chǎn)市場已經(jīng)從起初的熱銷進(jìn)入消費(fèi)者持款觀望的階段，其原因如下：央行降低存款準(zhǔn)備金率，房地產(chǎn)市場將迎來新一輪降價(jià)，同時(shí)，首套房貸利率也將下調(diào)，這意味著首次置業(yè)客戶更容易申請到貸款。而且利率的下調(diào)，月還款額也相對減少，從而刺激客戶消費(fèi)。從全國房地產(chǎn)市場來看，由于國家對房價(jià)的強(qiáng)力調(diào)控，使得土地市場也受到波及從而變得冷清，開發(fā)商熱情大幅減退，對市場信心降低，導(dǎo)致土地成交額下降。房地產(chǎn)市場的成交行情清淡，很多地區(qū)住宅供地規(guī)模也在縮水。
在房地產(chǎn)市場整體不景氣的情況下，隨著央行實(shí)行的存儲利率調(diào)整策略和政府的宏觀調(diào)控政策，以及西咸新區(qū)建設(shè)的不斷深入，其所具有的房地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿σ廊皇志薮?，且未來市場所含有的收益能量也十分可觀。
參考文獻(xiàn)：
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