房地產(chǎn)市場營銷的相關(guān)論文
房地產(chǎn)市場營銷的相關(guān)論文
房地產(chǎn)市場是區(qū)域性市場。由于房地產(chǎn)的不可移動性,房地產(chǎn)生產(chǎn)和消費都只能在特定的地點進(jìn)行,從而使得房地產(chǎn)市場具有區(qū)域性的特征。下面是學(xué)習(xí)啦小編給大家推薦的房地產(chǎn)市場營銷的相關(guān)論文,希望大家喜歡!
房地產(chǎn)市場營銷的相關(guān)論文篇一
《淺談房地產(chǎn)市場》
摘要:房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè),不僅對于實體經(jīng)濟(jì),而且對于虛體經(jīng)濟(jì)的同等重要。在2012年中央經(jīng)濟(jì)會議提出了城鎮(zhèn)化這一題材,實則是借助房地產(chǎn)來拉動中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。本文結(jié)合國內(nèi)外的經(jīng)濟(jì)形勢來,針對房地產(chǎn)市場的調(diào)控給出了幾點建議來解決房地產(chǎn)泡沫。
關(guān)鍵詞:房產(chǎn)調(diào)控;城鎮(zhèn)化;對策
溫說:房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè),對于拉動鋼鐵、建材及家電家居用品等產(chǎn)業(yè)發(fā)展舉足輕重,對金融業(yè)穩(wěn)定和發(fā)展至關(guān)重要,對于推動居民消費結(jié)構(gòu)升級、改善民生具有重要作用。根據(jù)2012年的中央經(jīng)濟(jì)會議,會議提出“要繼續(xù)堅房地產(chǎn)市場調(diào)控政策不動搖”。但是現(xiàn)實房地產(chǎn)政策中確實正在出現(xiàn)“微調(diào)”,政府已經(jīng)公開認(rèn)可首套的差別化的信貸政策、普通住宅標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整,還有最近公積金貸款政策的微調(diào),以及由于降息、降存款準(zhǔn)備金率、等貨幣政策的定向?qū)捤傻取?ldquo;微調(diào)”主要圍繞首套房“自住需求”進(jìn)行,并沒有對于投資性需求起到鼓勵入市的作用。當(dāng)前的政府層面已經(jīng)認(rèn)可這些差別化的限售與信貸政策以及其他已經(jīng)認(rèn)可的補貼和鼓勵措施。
賈康指出房地產(chǎn)稅的改革有利于實現(xiàn)中國稅制從間接稅到直接稅的改變,將更有利于社會的公平,有利于政府對土地財政的依賴,形成更趨合理的公共財政機制。但是也有人對他批評至極,譬如華遠(yuǎn)地產(chǎn)股份有限公司董事長任志強的炮轟他是在糊弄老百姓,任何與房子與持有的稅收,一定會提高房子交易的稅收,一定會推高房價,房地產(chǎn)稅一定會在租金或者房價中由消費者承擔(dān)。房產(chǎn)稅的改革太過柔性了,在個別試點的實施的效果還算不錯。例如重慶在對別墅房就收的非常順利,百分之九十九點幾都收上來,只有個別的找不到房主的人,沒辦法征稅,但考慮滿兩年公告社會:房主若再不出現(xiàn)的話,將把這種不動產(chǎn)充公??傮w來講房產(chǎn)稅是針對高級的住房而言,其效果甚微,影響面較窄。
從房地產(chǎn)市場來看,調(diào)控限購措施暫時不會取消,但是沒有理由進(jìn)一步從嚴(yán),這是經(jīng)濟(jì)上保增長、政治上維穩(wěn)大局以及解決民生問題的關(guān)鍵;以前政府一方面對房地產(chǎn)調(diào)控限購,一方面推出保障房建設(shè);新一屆政府一方面強調(diào)調(diào)控限購不動搖,一方面推出城鎮(zhèn)化這一題材,實際上仍然是變相的房地產(chǎn);這兩個互相矛盾的措施清清楚楚告訴我們政府的政策走向和房地產(chǎn)調(diào)控限購的實質(zhì);城鎮(zhèn)化的初衷是借助房地產(chǎn)想城鎮(zhèn)的延伸進(jìn)一步帶動中國經(jīng)濟(jì)的增長,但是這一題材并不現(xiàn)實。
正如許小年的觀點城鎮(zhèn)化是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個結(jié)果,而非政策工具,城鎮(zhèn)化是一個無心插柳柳成蔭的一個過程,城鎮(zhèn)化并非一劑靈丹妙藥。中國人把城鎮(zhèn)化神化,探究原因,不必要觸動復(fù)雜利益關(guān)系即可調(diào)整結(jié)構(gòu)了,只要抓住城鎮(zhèn)化這個環(huán)節(jié),中國的經(jīng)濟(jì)將以8%的速度至少再增長20年?;仡櫄v史,其實并非如此。中國20年前的城鎮(zhèn)化是20%到至今的50%。
針對房地產(chǎn)市場,并結(jié)合國內(nèi)外的經(jīng)濟(jì)形勢,給出了幾點對策。
1、建立商品房價格儲備
應(yīng)付價格戰(zhàn)的最好方法是以價格戰(zhàn)對付價格戰(zhàn)。具體的做法:在重要城市建立商品房儲備,在房價上漲過快的時,把商品房儲備有計劃投放到市場,來緩解價格上漲的壓力,從中國的歷史經(jīng)驗來看,國家有中央儲備糧和中央儲備肉,這些措施在物價上漲的年份起到了控制物價上漲的作用,至少在短期內(nèi)緩解了壓力,房地產(chǎn)業(yè)可以考慮這類的措施。國家不僅要賣出房子,也要購回房子,在房價低并威脅整個經(jīng)濟(jì)的時候,國家甚至要購回房子來穩(wěn)定房價。
2、建立獨立房地產(chǎn)監(jiān)督機構(gòu)
在未來,我國需要建立一個全新的政府機構(gòu)來監(jiān)督房地產(chǎn)市場,比如房地產(chǎn)監(jiān)督委員會,這個全新的機構(gòu)將完全地獨立,它不屬于任何一個部委,直接向國務(wù)院負(fù)責(zé)。房地產(chǎn)監(jiān)督委員會將發(fā)揮與證監(jiān)會與銀監(jiān)會類似的功能,他將擁有制定房地產(chǎn)法律法規(guī),監(jiān)督房地產(chǎn)健康發(fā)展的全部權(quán)利,其他任何和房地產(chǎn)相關(guān)部門,比如建委,土地審批,消防等都將會房監(jiān)會的監(jiān)督,這是加強房地產(chǎn)腐敗上的一個重要的環(huán)節(jié)也是必不可少的環(huán)節(jié)。
3、以時間換取空間
中國的房地產(chǎn)的價格已經(jīng)上漲到老百姓無法承擔(dān)的地步,而根本的解決方法只有以時間換取空間,具體的做法:先減少房價上漲速度,等待生產(chǎn)力和居民購買力上漲到可以負(fù)擔(dān)的階段,再全面放開房價的管制,這是唯一也是最完美的解決房地產(chǎn)泡沫的方法,在2012年中央經(jīng)濟(jì)會議提出收入倍增計劃。在我們的收入倍增的計劃完成之后,相當(dāng)于一部分的房價問題可以得到解決。
這個問題的關(guān)鍵在于如何實現(xiàn)收入倍增的計劃。GDP出來之后就由政府,企業(yè),居民三家分,要使居民收入與經(jīng)濟(jì)收入增長同步,政府與企業(yè)的收入增長不能高于經(jīng)濟(jì)的增長,否則對居民收入有擠出效應(yīng)。要政府與企業(yè)讓利,實屬不易,首先財政收入不能增加太過,財政稅收部門的工作績效應(yīng)該加上一條:不要受過頭稅,沒有完成任務(wù),稅收多了績效評估時也要扣分,在具體執(zhí)行上,可以提高個人所得稅,加大對小微企業(yè)的減稅力度,加快營改增。
企業(yè)也要向居民讓利,企業(yè)收入嚴(yán)重的苦樂不均,暴利企業(yè)在提高居民的收入收入上應(yīng)該承擔(dān)著更多實物責(zé)任,如果把存款利率提升1%,每年農(nóng)民的收入就會增加4000億元,另一個可行的的辦法是加大國有企業(yè)向國家財政分紅的比例,例如從目前的5%-10%提高到25%-30%,那么財政的收入就會增加3400億元-4500億元,國家財政在把這筆錢用來給城鄉(xiāng)低保人群與退休人員增加保障收入或提高退休金就合理了。
房地產(chǎn)市場營銷的相關(guān)論文篇二
《房地產(chǎn)市場營銷管理》
【摘要】本文講述房地產(chǎn)市場營銷管理的概念、特征、內(nèi)容,總結(jié)了房地產(chǎn)市場營銷管理的基本過程等,并對我國房地產(chǎn)業(yè)市場營銷策略問題等進(jìn)行了分析,概述了房產(chǎn)市場的現(xiàn)狀及市場營銷的一些策略,從而探討目前我國房地產(chǎn)市場中存在的一系列問題,并提出相應(yīng)的對策。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn);市場營銷管理;概念;內(nèi)容;策略;現(xiàn)狀
1房地產(chǎn)市場營銷的概念
房地產(chǎn)市場營銷是市場營銷的一個重要分支。房地產(chǎn)市場營銷與其他市場營銷一樣,也是個人和集體通過一系列的活動,特別是某些創(chuàng)造性的活動,同別的個人和集體交換產(chǎn)品和價值,以實現(xiàn)其經(jīng)營目的的一種社會過程??梢?,房地產(chǎn)營銷的實質(zhì)是以消費者對各類房地產(chǎn)商品的需求為出發(fā)點,企業(yè)通過有效地提供住宅,辦公樓,商業(yè)樓宇,廠房等建筑物及相關(guān)服務(wù)來滿足消費者生產(chǎn)或生活,物質(zhì)和精神等的需求,以獲取一定利潤的一種商務(wù)活動。與一般商品市場營銷相比,房地產(chǎn)市場營銷的主要特點是其交換對象的特殊性,房地產(chǎn)市場營銷的客體是房地產(chǎn)物質(zhì)實體和依托、物質(zhì)實體上的權(quán)益等。
2房地產(chǎn)市場的特征
1)房地產(chǎn)市場是權(quán)益交易市場。
2)房地產(chǎn)市場是區(qū)域性市場。
3)房地產(chǎn)市場是不完全競爭市場。
3房地產(chǎn)市場營銷的內(nèi)容
3.1房地產(chǎn)市場研究分析
3.1.1市場需求分析
通過對房地產(chǎn)市場調(diào)查和預(yù)測,了解房地產(chǎn)市場近期或未來需求是什么。
3.1.2房地產(chǎn)市場環(huán)境分析
分析房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營活動面臨哪些宏觀環(huán)境的影響,有利因素和不利因素各有哪些。
3.2確定房地產(chǎn)投資經(jīng)營目標(biāo)
在研究和分析市場的基礎(chǔ)上,作出經(jīng)營決策,包括選擇和確定房地產(chǎn)投資規(guī)模、投資方向、投資地區(qū)和地點以及投資方式。
3.3項目決策
3.3.1產(chǎn)品策略
確定和開發(fā)滿足市場需求的房地產(chǎn)商品。
3.3.2價格策略
根據(jù)房地產(chǎn)市場需求分析的情況,制定房地產(chǎn)價格,受國家調(diào)控的房地產(chǎn)價格的確定應(yīng)符合國家規(guī)定。
3.3.3銷售渠道選擇
選擇房地產(chǎn)租售的基本方式和途徑,房地產(chǎn)開發(fā)商自行租售與委托房地產(chǎn)中介機構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)租售代理各有特點,要進(jìn)一步結(jié)合項目情況決定經(jīng)營方式。
3.4促進(jìn)銷售
確定和使用有效的信息傳遞促進(jìn)銷售的手段,如房地產(chǎn)廣告,房地產(chǎn)交易會等,提供售前咨詢服務(wù),吸引租客或買家,促成房地產(chǎn)交易。
3.5信息反饋和物業(yè)管理
提供售后服務(wù)和良好的物業(yè)管理,并搜集反饋信息,擴大顧客群。
4房地產(chǎn)市場營銷的基本過程
4.1分析市場機會
4.2研究和選擇目標(biāo)市場
4.3制定營銷戰(zhàn)略,包括產(chǎn)品定位,建筑設(shè)計
4.4制定市場營銷策略,包括定價,銷售渠道選擇,促銷的策劃和計劃
4.5執(zhí)行和控制市場營銷工作
5我國房地產(chǎn)營銷策略的現(xiàn)狀
目前,我國常用的房地產(chǎn)營銷策略主要有房地產(chǎn)企業(yè)直接銷售、委托代理銷售和網(wǎng)絡(luò)銷售三種。
6加強我國房地產(chǎn)市場營銷管理的對策思考
6.1對房地產(chǎn)項目進(jìn)行準(zhǔn)確定位
房地產(chǎn)企業(yè)在每一個具體項目開發(fā)前就必須明確市場概念定位、形象定位、品牌定位、競爭定位、價格定位、銷售網(wǎng)絡(luò)與方式定位,并將其整合化形成整合定位。
6.2采取合理的定價與付款方式
價格是房地產(chǎn)項目策劃中直接影響盈虧狀況的決定因素,而付款方式又決了項目銷售后資金回籠的速度。因此,房地產(chǎn)營銷的核心就是價格及付款方式制定。
6.3價格的制定
價格的制定要考慮以下因素:一是心理價格的影響。二是在一定銷售周期內(nèi)的價格調(diào)整及控制。價格的調(diào)整幅度要視項目的具體情況而定。三是和同類型競爭項目的價格相比較。
6.4付款方式
付款方式的著重點在于三個地方:一是用盡量寬松的付款方式吸引更多的人買得起并產(chǎn)生實際的購買。二是使更多的對象選擇有利于發(fā)展商的付款方式購樓,保證資金回籠的速度。三是通過付款方式的設(shè)計吸引買家早入場、早落定金。
6.5采取有效地促銷策略
促銷策略可以達(dá)到如下作用:①傳遞信息②突出特點③擴大銷售。總之,房地產(chǎn)促銷的目的就是刺激或增加消費者的購買。
6.7注重物業(yè)管理的保值增值作用
所謂物業(yè)管理,其根本宗旨是為全體業(yè)主和用戶提供及保持良好的生活、工作環(huán)境,并盡可能滿足他們的合理要求。物業(yè)管理是房地產(chǎn)項目質(zhì)素的重要組成部分,也是房地產(chǎn)項目整體銷售的一個重要環(huán)節(jié)。
6.8培養(yǎng)一支高素質(zhì)的房地產(chǎn)營銷管理隊伍
如何培養(yǎng)一支高素質(zhì)的營銷管理隊伍,是我國每個房地產(chǎn)開發(fā)公司必須面對的課題。首先,要提高營銷決策者的分析能力,營銷決策者要善于分析問題;其次,要提高營銷決策者的決斷能力。決策者要具備多謀善斷的能力;最后,要提高風(fēng)險意識和控制風(fēng)險的能力,要敢于承擔(dān)風(fēng)險。
7加強市場營銷管理的對策思路
7.1品牌營銷
目前,房地產(chǎn)市場競爭日趨激烈,房地產(chǎn)品牌的作用日益凸現(xiàn)。品牌不僅是企業(yè)或產(chǎn)品標(biāo)識,更是寶貴的無形資產(chǎn),能強化企業(yè)在市場和行業(yè)中的地位,并且在企業(yè)的兼并收購、投融資等對外合作中發(fā)揮重要的作用,從而為企業(yè)創(chuàng)造更加良好的經(jīng)營效益。
要建立良好的品牌,必須要以優(yōu)良的品質(zhì),適合的價格提高品牌美譽度;同時,兼以完善的售后服務(wù)提高品牌忠誠度以及適當(dāng)?shù)臉淞⑵放菩蜗蟮氖侄翁岣咂放朴绊懥?,以及參加各類大型的房地產(chǎn)展銷會展示公司形象,推銷公司的樓盤等?! ?.2人文營銷
房地產(chǎn)營銷應(yīng)該是以人為本的,為顧客創(chuàng)造良好的環(huán)境,體現(xiàn)人文情懷。文化是人文的重要組成部分,深厚的文化底蘊或高品位文化景觀和樓盤的結(jié)合可以給顧客以享受。人文的另一個方面體現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)商與顧客的關(guān)系建立上。人文營銷的第三個方面體現(xiàn)在為買主提供最大便利上。所以,從房地產(chǎn)開發(fā)到售后的過程完整貫徹以人為本的原則,是提升銷售量的重要手段之一。
7.3知識營銷
房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)當(dāng)本著誠實的原則定期開展相關(guān)知識的宣講會,在宣講會前可以進(jìn)行問卷調(diào)查,了解消費者在此方面的困惑,在宣講會上可以針對調(diào)查結(jié)果要求相關(guān)專業(yè)人員先進(jìn)行房地產(chǎn)行業(yè)概況介紹,然后認(rèn)真耐心地回答消費者對房地產(chǎn)行業(yè)或有關(guān)樓盤的任何問題,最后總結(jié)以上的內(nèi)容,達(dá)到讓消費者獲得知識的目的。
7.4綠色營銷
居住環(huán)境的質(zhì)量已經(jīng)成為人們購房時考慮的重要因素,企業(yè)紛紛提出以環(huán)境保護(hù)為營銷理念,以綠色文化為價值觀,以綠色營銷為核心的營銷戰(zhàn)略。
在綠色營銷上,對于單純的綠地的規(guī)劃是十分必要的。而針對目前能源緊缺而提出的綠色節(jié)能住宅的概念,同樣要運用到綠色營銷中,增加社會效應(yīng)。
7.5合作營銷
房地產(chǎn)開發(fā)商與很多單位存在利益關(guān)系。
首先,應(yīng)該積極與下游供應(yīng)商進(jìn)行聯(lián)系;第二,開發(fā)商積極與金融信貸部門進(jìn)行聯(lián)合;第三,與其他開發(fā)商進(jìn)行聯(lián)合造勢,形成雙贏的格局。
7.6服務(wù)營銷
對于房地產(chǎn)產(chǎn)品的服務(wù)也分為售前、售中、售后三個服務(wù)階段。在售前服務(wù)階段,首先應(yīng)該向每位潛在的消費者提供真實的關(guān)于樓盤的資料,熱情地接受他們的咨詢,讓他們對所感興趣的樓盤有全方位地了解,從而有了初步的認(rèn)知和傾向;售中服務(wù)是開發(fā)商必須提供符合協(xié)議規(guī)定質(zhì)量合格的商品房給用戶,并協(xié)助他們辦理相關(guān)手續(xù);同時,開發(fā)商應(yīng)當(dāng)注意商品房產(chǎn)品的售后服務(wù),對業(yè)主提出的問題給予及時地反饋與維修,并自己成立物業(yè)公司或委托第三方代理物業(yè)管理,為業(yè)主提供安全、舒適、美觀的理想人居環(huán)境。
7.7社會營銷
社會營銷觀念是隨著現(xiàn)在流行的可持續(xù)發(fā)展觀念提出來的,主張企業(yè)提供的產(chǎn)品和服務(wù),不僅要滿足消費者的市場需求或短期欲望,而且要符合消費者的長期利益,不忽視社會利益。
8房地產(chǎn)營銷策略的創(chuàng)新
在房地產(chǎn)營銷策略的創(chuàng)新中,需要注意幾個關(guān)鍵的因素。第一,項目開發(fā)前的市場調(diào)查工作。第二,強化產(chǎn)品策略在營銷組合中的地位。第三,突出企業(yè)差異。第四,合理利用價格策略。第五,積極拓寬營銷理念。
9結(jié)語
總而言之,房地產(chǎn)營銷的出發(fā)點應(yīng)是以人為本和誠信經(jīng)營,這是需求導(dǎo)向型經(jīng)濟(jì)的客觀要求。從根本上說,沒有一個營銷策略優(yōu)于另外一種渠道,因此房地產(chǎn)開發(fā)商在營銷過程中應(yīng)不拘泥于一種銷售渠道,而應(yīng)根據(jù)各自的實際情況,針對不同的市場形勢、消費者情況和政策,采用多種營銷組合,充分發(fā)揮各種營銷策略的優(yōu)點。