關(guān)于物業(yè)管理?？飘厴I(yè)論文范文
關(guān)于物業(yè)管理?？飘厴I(yè)論文范文
物業(yè)管理在國(guó)外有100多年的發(fā)展歷史,而在我國(guó),物業(yè)管理作為一個(gè)新興的行業(yè),正以極快的速度走進(jìn)人們的生活。下面是學(xué)習(xí)啦小編為大家整理的物業(yè)管理?？飘厴I(yè)論文，供大家參考。
物業(yè)管理?？飘厴I(yè)論文范文一：物業(yè)管理基本問題解釋
〔摘要〕
從以建筑物區(qū)分所有權(quán)、房屋管理的公共產(chǎn)品屬性、業(yè)主的集體行動(dòng)、2016物業(yè)管理作為房屋管理的方式之一、2016物業(yè)管理市場(chǎng)的市場(chǎng)失靈和政府管制五個(gè)視角，對(duì)城鎮(zhèn)居住區(qū)2016物業(yè)管理中的幾個(gè)基本問題進(jìn)行了分析。基于以上五個(gè)研究視角構(gòu)建了城鎮(zhèn)居住區(qū)2016物業(yè)管理的基本理論框架。結(jié)果表明:2016物業(yè)管理中問題的解決有賴于建筑物所有權(quán)的明確及拓展、業(yè)主自治能力和市場(chǎng)談判能力的提高、2016物業(yè)管理市場(chǎng)價(jià)格管制的取消和信息披露方面社會(huì)管制的加強(qiáng)。
〔關(guān)鍵詞〕
所有權(quán);自治管理;2016物業(yè)管理;價(jià)格管制;信息披露
一、引言
始于上世紀(jì)80年代的住房體制改革給我國(guó)社會(huì)帶來了極大的變化，其中最根本的變化是承認(rèn)了個(gè)人對(duì)住房的所有權(quán)。雖然這一權(quán)利直到2007年《物權(quán)法》頒布才得到確認(rèn)，但實(shí)際上于1986年施行的《民法通則》已有了相關(guān)規(guī)定，同時(shí)，多年的實(shí)踐實(shí)際上也已經(jīng)承認(rèn)了個(gè)人對(duì)住房的權(quán)利。隨之而來的另一個(gè)變化是，住房不再由國(guó)家統(tǒng)一管理，而是由業(yè)主自己管理。這一變化給社會(huì)發(fā)展帶來了一系列矛盾，而城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展帶來的高層建筑的成倍出現(xiàn)，更是加劇了這一矛盾，“2016物業(yè)管理”正是在這一形勢(shì)下出現(xiàn)的一種房屋管理方式。然而，三十多年的發(fā)展使得2016物業(yè)管理在目前面臨著較多的問題，甚至有人希望取消2016物業(yè)管理制度返回以前計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代的住房管理方式。本文認(rèn)為，這些問題的出現(xiàn)很重要的一個(gè)原因在于，關(guān)于2016物業(yè)管理基本的理論體系還沒有建立起來，因而在實(shí)踐中(尤其是在立法方面)缺乏理論指導(dǎo)，從而導(dǎo)致當(dāng)前的2016物業(yè)管理出現(xiàn)了種種問題[1]。究于以上原因，本文將對(duì)2016物業(yè)管理中的一些基本問題進(jìn)行解釋，并努力嘗試構(gòu)建城鎮(zhèn)居住區(qū)2016物業(yè)管理的理論框架，進(jìn)而指導(dǎo)2016物業(yè)管理實(shí)踐。
二、以居住區(qū)區(qū)分所有權(quán)
與城鎮(zhèn)居住區(qū)內(nèi)的場(chǎng)地和設(shè)施有關(guān)的各種權(quán)利約束集合在一起構(gòu)成了一個(gè)復(fù)雜的權(quán)利體系。這一體系也可以稱之為“權(quán)利束”，2016物業(yè)管理活動(dòng)的開展有賴于對(duì)這一權(quán)利束進(jìn)行明晰，尤其是對(duì)其中的“所有權(quán)”進(jìn)行明晰，因?yàn)樗袡?quán)是其他各種權(quán)利的基礎(chǔ)。首先，需要甄別權(quán)利的本體，即權(quán)利針對(duì)的對(duì)象。該對(duì)象是城鎮(zhèn)居住區(qū)，城鎮(zhèn)居住區(qū)由于其特殊的作用，除住宅以外還配建較完善的、能滿足該區(qū)居民物質(zhì)與文化生活所需的設(shè)施，主要包括道路、綠地、公共服務(wù)設(shè)施(公共建筑)等。其次，針對(duì)不同的對(duì)象辨別其所有權(quán)性質(zhì)?！段餀?quán)法》試圖完成這一工作，其內(nèi)容主要體現(xiàn)在“建筑物區(qū)分所有權(quán)”這一章，該章首先明確了，業(yè)主對(duì)一棟建筑物內(nèi)“住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利”，即業(yè)主對(duì)套內(nèi)部分擁有“專有部分的所有權(quán)”;對(duì)同一棟建筑物內(nèi)的“共用部位”(如樓梯等)和“共用附屬設(shè)施”(如電梯等)擁有“共同所有權(quán)”。同時(shí)，該章對(duì)部分配建設(shè)施，主要是道路、綠地，對(duì)其所有權(quán)歸屬情況進(jìn)行了明確:“建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有”，“建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有”。《物權(quán)法》的若干審議稿試圖針對(duì)以上對(duì)象分別明確其所有權(quán)性質(zhì)，從而構(gòu)建居住區(qū)權(quán)利束，但是相關(guān)條款在《物權(quán)法》的最終定稿中并沒有體現(xiàn)出來。其定稿規(guī)定，“建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和2016物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有”，但是，這一條款并未明確其中“其他公共場(chǎng)所”、“公用設(shè)施”的含義，因而不但未能解決居住區(qū)2016物業(yè)管理中的相關(guān)問題，反而使權(quán)屬矛盾更為突出。本文認(rèn)為，可以將“以建筑物區(qū)分所有權(quán)”這一概念向“以居住區(qū)區(qū)分所有權(quán)”進(jìn)行拓展，在對(duì)“公共服務(wù)設(shè)施”這一概念進(jìn)行明確的基礎(chǔ)上，分別明確其中各種設(shè)施的投資義務(wù)和所有權(quán)[2]。只有在以上基礎(chǔ)上，才有可能構(gòu)建居住區(qū)各種場(chǎng)地和設(shè)施的權(quán)利束，明確相關(guān)場(chǎng)地以及設(shè)施的權(quán)責(zé)利關(guān)系，為2016物業(yè)管理的開展提供基礎(chǔ)。
三、房屋管理作為公共產(chǎn)品的屬性
1.房屋管理是業(yè)主們的共同需求
居住區(qū)建筑區(qū)劃內(nèi)業(yè)主共有場(chǎng)地和設(shè)施的自然屬性決定了這些部位需要定期進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，但是它們的所有權(quán)共有性質(zhì)又決定了這些部位的維修養(yǎng)護(hù)區(qū)別于業(yè)主的專有部分，因?yàn)槟硞€(gè)特定的業(yè)主不可能愿意像對(duì)待專有部位那樣為共有部分提供維修養(yǎng)護(hù)工作(不排除極端情況)，其原因在于其他業(yè)主存在“搭便車”的可能。本文將這種維修養(yǎng)護(hù)工作稱為“房屋管理”(“2016物業(yè)管理”是房屋管理的方式之一)，但需要指出的是，這種“房屋管理”并不包括政府部門的行政管理[3]。
2.房屋管理作為公共產(chǎn)品的一般解釋
正是由于房屋管理的上述特征，一般把房屋管理當(dāng)作一種“公共產(chǎn)品”來對(duì)待，這種解釋是根據(jù)薩繆爾森、馬斯格雷夫、布坎南等人的相關(guān)理論做出的。根據(jù)他們的理論，可以通過消費(fèi)過程中“是否排他”和“是否競(jìng)爭(zhēng)”，將產(chǎn)品的性質(zhì)區(qū)分為“私人產(chǎn)品”、“俱樂部產(chǎn)品”、“可擁擠產(chǎn)品”、“公共產(chǎn)品”四類。從這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)來看，業(yè)主共同需要的房屋管理是一種“俱樂部產(chǎn)品”，一方面只有建筑區(qū)劃內(nèi)的業(yè)主才可能獲得這種服務(wù)(排他性);另一方面，建筑區(qū)劃內(nèi)一個(gè)業(yè)主的消費(fèi)并不影響其他業(yè)主的消費(fèi)(非競(jìng)爭(zhēng)性)[4]。
3.房屋管理作為公共產(chǎn)品的一個(gè)新的解釋
但是，隨著研究的深入，不少學(xué)者也提出了疑問:“是否排他”和“是否競(jìng)爭(zhēng)”是不是兩個(gè)獨(dú)立的要素?雙重標(biāo)準(zhǔn)中哪個(gè)是基礎(chǔ)?同時(shí)，對(duì)于“排他性”，究竟是產(chǎn)品屬于個(gè)人造成了排他性還是排他性使得產(chǎn)品屬于個(gè)人所有?很明顯，上面的分類標(biāo)準(zhǔn)并沒有給出合理的解釋。近年來的研究表明，采用“是否排他”一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)完全能夠區(qū)分私人產(chǎn)品和公共產(chǎn)品，而且，就雙重標(biāo)準(zhǔn)分類法的極端情況來看，正好是競(jìng)爭(zhēng)性與排他性的結(jié)合以及非競(jìng)爭(zhēng)性與非排他性的結(jié)合，因此，“是否競(jìng)爭(zhēng)”不能成為公共產(chǎn)品的充分條件。在完全排他的私人產(chǎn)品、部分排他的準(zhǔn)公共產(chǎn)品、完全排他的純公共產(chǎn)品三種場(chǎng)合中，都存在競(jìng)爭(zhēng)性和非競(jìng)爭(zhēng)性的例子，因此完全可以從“是否排他”的角度對(duì)產(chǎn)品屬性進(jìn)行區(qū)分。這一判斷標(biāo)準(zhǔn)與巴澤爾的產(chǎn)權(quán)理論不謀而合。巴澤爾并非專門研究產(chǎn)品的屬性，但是他的產(chǎn)權(quán)理論從另外一個(gè)角度對(duì)私人產(chǎn)品和公共產(chǎn)品進(jìn)行了區(qū)分。在他的理論里，私人產(chǎn)品從個(gè)人角度看，其所有權(quán)利都得到了保證和界定，屬于可以完全排他的產(chǎn)品，可以保證自己的財(cái)產(chǎn)不淪為共同財(cái)產(chǎn)，因而也就避免了“搭便車”的問題;公共產(chǎn)品就是某方面的權(quán)利沒有界定清楚，任何人都可以不受任何限制地加以利用的產(chǎn)品，因此公共產(chǎn)品是一種產(chǎn)權(quán)形式，它不歸任何人擁有，但是又可以為任何人所使用。另外，巴澤爾從消費(fèi)和生產(chǎn)的角度分析了產(chǎn)品性質(zhì)，消費(fèi)者排他決定了產(chǎn)品是由個(gè)人使用還是由許多人共同使用;生產(chǎn)者排他解決了產(chǎn)品能否由私人生產(chǎn)并由市場(chǎng)分配的問題。因而，其理論可以從“消費(fèi)者排他”的角度將產(chǎn)品分為完全排他的私人產(chǎn)品、部分排他的準(zhǔn)公共產(chǎn)品和完全排他的公共產(chǎn)品，從“生產(chǎn)者排他”的角度判斷應(yīng)當(dāng)由哪個(gè)部門負(fù)責(zé)提供相應(yīng)的產(chǎn)品。對(duì)房屋管理而言，其在建筑區(qū)劃外可以做到消費(fèi)者的排他(即區(qū)劃范圍以外的人無法享受到服務(wù))，因此對(duì)整個(gè)區(qū)劃外而言，房屋管理無疑是“私人產(chǎn)品”;但是對(duì)于區(qū)域內(nèi)的各個(gè)業(yè)主而言，房屋管理無法達(dá)到消費(fèi)者排他的效果，即某個(gè)業(yè)主享受服務(wù)并不能阻止其他業(yè)主享受同樣的服務(wù)，從這一角度來看2016物業(yè)管理又成為了區(qū)劃以內(nèi)的“公共產(chǎn)品”(從生產(chǎn)者的角度可以做同樣的分析)。因此，作為區(qū)劃以外的“私人產(chǎn)品”和區(qū)劃以內(nèi)的“公共產(chǎn)品”，這雙重屬性一方面決定了房屋管理在建筑區(qū)劃內(nèi)應(yīng)當(dāng)由業(yè)主集體提供，在建筑區(qū)劃外可以聘請(qǐng)他人提供。
四、業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)
1.公共選擇
建筑區(qū)劃內(nèi)業(yè)主的公共選擇是一個(gè)將業(yè)主個(gè)人偏好轉(zhuǎn)化為集體偏好的過程。該過程內(nèi)含了兩個(gè)方面的問題:一是如何顯示業(yè)主的偏好;二是如何將業(yè)主的偏好加總。顯示偏好一般采用“投票”的方法，其又可以分為“直接民主制”和“間接民主制”，直接民主制反映在建筑區(qū)劃內(nèi)，即所有的業(yè)主直接參與投票決策的方法，如《物權(quán)法》明確規(guī)定:“籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意”;間接民主制反映在建筑區(qū)劃內(nèi)即由部分業(yè)主代替所有業(yè)主做決策的方法，如《2016物業(yè)管理?xiàng)l例》中關(guān)于業(yè)主委員會(huì)的相關(guān)條款。偏好加總一般采用一致同意原則、多數(shù)同意原則，如前文關(guān)于專項(xiàng)維修資金使用的條款即采用了多數(shù)同意原則。
2.直接民主制和阿羅不可能定律
直接民主制看似完美但不是免費(fèi)的午餐，業(yè)主是否積極參與決定了直接民主制能否成功，而業(yè)主是否參與投票是其對(duì)投票項(xiàng)目給自己帶來的外部成本和自己決策成本(時(shí)間距離等)之間的一種權(quán)衡。如果投票項(xiàng)目對(duì)業(yè)主產(chǎn)生的外部成本小于業(yè)主的決策成本，業(yè)主就會(huì)考慮不參與投票，從而帶來“業(yè)主冷漠”的現(xiàn)象，進(jìn)而導(dǎo)致直接民主制的失效。即使不存在“冷漠”的問題，直接民主制也不一定能夠?qū)€(gè)人偏好轉(zhuǎn)化為集體偏好。上面的情況可以總結(jié)為“阿羅不可能定律”。阿羅指出，滿足一切民主要求又能排除循環(huán)投票困境的決策機(jī)制并不存在，即無法找到一種投票規(guī)則，它產(chǎn)生的結(jié)果既不受投票程序影響，又能保證尊重每一個(gè)社會(huì)成員的偏好并將所有個(gè)人偏好轉(zhuǎn)移為社會(huì)偏好，做出一致的決策。因此，投票民主制的結(jié)果要么是循環(huán)投票，要么是多數(shù)人暴政(這在建筑區(qū)劃內(nèi)隨處可見，如將綠地改建為停車位必然帶來綠地周圍業(yè)主的利益受損)，要么是投票交易，其結(jié)果就是部分業(yè)主利益受損，建筑區(qū)劃內(nèi)業(yè)主的整體福利水平下降[5]。
3.間接民主制和集體行動(dòng)的邏輯
由于直接民主制的決策成本過大，因此就產(chǎn)生了間接民主制，即由全體投票產(chǎn)生一定數(shù)量的代表，由這些代表代替業(yè)主做決策。在2016物業(yè)管理中，“業(yè)主委員會(huì)”制代替直接民主制在一定程度上解決了決策成本過大的問題，但是該制度本身固有的問題也難以從根本上解決。間接民主制最大的問題在于特殊利益集團(tuán)、官僚的內(nèi)部效應(yīng)等，奧爾森在其《集體行動(dòng)的邏輯》中對(duì)這些問題進(jìn)行了分析。建筑區(qū)劃中的任何一項(xiàng)決策肯定會(huì)對(duì)部分業(yè)主有利，而對(duì)另外一部分業(yè)主不利，由此引發(fā)的一個(gè)不可忽略的問題是，一些人(奧爾森將其稱為“特殊利益集團(tuán)”)會(huì)通過各種手段為自己爭(zhēng)取利益，而這些人的獲利必然以其他人的境況變壞為前提，在建筑區(qū)劃中這些手段可能包括游說、施加壓力等。一般來講，這些人的活動(dòng)會(huì)導(dǎo)致建筑區(qū)劃內(nèi)資源的配置與平等公正原則相背，從而導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)效率受損。奧爾森在其著作中還提到了“官僚”會(huì)為了謀求私利，而做出違背公共利益的事情，這一現(xiàn)象在建筑區(qū)劃內(nèi)最為常見。業(yè)主委員會(huì)委員謀求私利的行為主要有:不合理地?cái)U(kuò)大業(yè)主委員會(huì)的預(yù)算，如各種會(huì)議支出和辦公支出等;積極頻繁地動(dòng)用專項(xiàng)維修資金等。這些行為的結(jié)果將會(huì)導(dǎo)致業(yè)主公共支出的增加，造成不必要的浪費(fèi)[6]。以上原因的存在，使得建筑區(qū)劃內(nèi)的業(yè)主自治產(chǎn)生了缺陷，也在一定程度上導(dǎo)致了后文會(huì)提到的2016物業(yè)管理“市場(chǎng)失靈”的狀態(tài)。對(duì)此，可以采取的行之有效的方法是加強(qiáng)業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主之間的信息溝通機(jī)制，同時(shí)對(duì)業(yè)主委員會(huì)委員的責(zé)任和權(quán)利以及激勵(lì)予以明確化。然而，無論是頂層的機(jī)制設(shè)計(jì)還是地方性的法律法規(guī)，目前都沒有將這兩方面作為重點(diǎn)進(jìn)行探討，反而準(zhǔn)備從根本上動(dòng)搖業(yè)主的自治權(quán)利，弱化業(yè)主的權(quán)利，這在理論上、法理上和情理上都是無法自圓其說的。
五、居住區(qū)房屋管理的三種方式
正如前文所說，房屋管理作為一種產(chǎn)品具有建筑區(qū)劃內(nèi)“公共產(chǎn)品(消費(fèi)角度)”的屬性。一般來說，公共產(chǎn)品的供給問題可以通過產(chǎn)權(quán)界定的方式予以解決，但是在建筑區(qū)劃內(nèi)將“共用部位和共用設(shè)施設(shè)備”等進(jìn)行產(chǎn)權(quán)界定在技術(shù)上和制度上幾乎是不可行的，因此無法通過產(chǎn)權(quán)界定的方式進(jìn)行解決。這就決定了業(yè)主需要通過公共選擇的方式共同提供該產(chǎn)品，但是業(yè)主共同提供并不必然由業(yè)主共同生產(chǎn)(雖然這也是一種方式)。
由于“房屋管理”在建筑區(qū)劃以外是“私人產(chǎn)品”(生產(chǎn)角度)，因此，業(yè)主還可以共同選擇2016物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他人來生產(chǎn)這樣的服務(wù)產(chǎn)品?！段餀?quán)法》正是以此為基礎(chǔ)明確規(guī)定:“業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托2016物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理。”這表明，業(yè)主有三種生產(chǎn)這種產(chǎn)品的方式:其一是由業(yè)主共同提供并生產(chǎn)，即自行管理;其二是業(yè)主共同提供但是由2016物業(yè)服務(wù)企業(yè)生產(chǎn)，即委托2016物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理;其三是由業(yè)主共同提供但是由其他人生產(chǎn)，即委托其他人管理。
究竟哪一種是2016物業(yè)管理?這其實(shí)是一個(gè)概念確定的問題，即這是一個(gè)人為的概念劃定問題，既可以將這三種方式籠統(tǒng)地稱為2016物業(yè)管理，也可以將其中一種方式稱為2016物業(yè)管理。毫無疑問，《2016物業(yè)管理?xiàng)l例》采用了第二種方法:“2016物業(yè)管理是指業(yè)主通過選聘2016物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和2016物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照2016物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)2016物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。”由此可見，所謂2016物業(yè)管理其實(shí)是指上述三種方式中的第二種，即“委托2016物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理”，而并不包括另外的兩種方式[7]。
本文認(rèn)為所謂的“自行管理”是指，業(yè)主自行組織相關(guān)人員對(duì)區(qū)劃內(nèi)的相關(guān)場(chǎng)地和設(shè)施進(jìn)行管理，而并不委托其他人員進(jìn)行這項(xiàng)工作。由于這種方式的特殊性，其適用于一些人數(shù)較少、業(yè)主自治能力較強(qiáng)的區(qū)域。而所謂“委托其他人管理”，即業(yè)主可以選擇一個(gè)職業(yè)經(jīng)理人(如2016物業(yè)管理師)，由該經(jīng)理人選擇各專業(yè)服務(wù)單位為業(yè)主提供專業(yè)的服務(wù)。該方式還有一種應(yīng)用，就是在一些老舊小區(qū)中，由于業(yè)主的自治能力較差，由社區(qū)成立相關(guān)專業(yè)機(jī)構(gòu)為老舊小區(qū)提供服務(wù)。
由此可見，這三種方式是有著本質(zhì)區(qū)別的，2016物業(yè)管理僅僅是業(yè)主管理房屋的方式之一。而目前在實(shí)踐中，尤其是在一些立法中并沒有明確對(duì)這三種方式進(jìn)行區(qū)分，因而造成了建筑區(qū)劃內(nèi)房屋管理的混亂，業(yè)主也失去了自主選擇管理方式的權(quán)利[8-9]。
六、2016物業(yè)管理的市場(chǎng)失靈與政府管制
根據(jù)以上分析，2016物業(yè)管理是業(yè)主市場(chǎng)化管理自己房屋的方式，在符合特定條件的前提下，2016物業(yè)管理市場(chǎng)可以形成完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)，達(dá)到福利最大化。但僅從實(shí)踐情況也可以得知，該方式非但沒有達(dá)到最優(yōu)的狀態(tài)，反而處處存在“市場(chǎng)失靈”的現(xiàn)象[1]。
1.市場(chǎng)失靈:壟斷和不完全信息
一般認(rèn)為，2016物業(yè)管理市場(chǎng)失靈的原因主要在于其“公共產(chǎn)品”的屬性，因?yàn)檫@一屬性，私人不愿意提供這樣的服務(wù)，從而導(dǎo)致市場(chǎng)失靈。但本文之前已有過分析，從是否排他的標(biāo)準(zhǔn)來看，2016物業(yè)管理在建筑區(qū)劃內(nèi)是公共產(chǎn)品，因而業(yè)主不愿意由自己提供這樣的服務(wù)，因?yàn)檫@樣無法阻擋其他業(yè)主“搭便車”。但是，在建筑區(qū)劃以外，無論是從消費(fèi)還是生產(chǎn)的角度，2016物業(yè)管理都是一個(gè)私人產(chǎn)品。
因此，簡(jiǎn)單地從公共產(chǎn)品的角度認(rèn)為2016物業(yè)服務(wù)企業(yè)不愿意提供服務(wù)是無法從理論上解釋的，更無法解釋為何2016物業(yè)服務(wù)企業(yè)既然不愿意提供服務(wù)又為何會(huì)大量出現(xiàn)的現(xiàn)象。然而，2016物業(yè)管理市場(chǎng)的失靈現(xiàn)象又是顯而易見的。本文認(rèn)為，造成2016物業(yè)管理市場(chǎng)失靈的主要原因在于壟斷，而業(yè)主和2016物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的“不完全信息”更加劇了這種市場(chǎng)失靈。居住區(qū)的2016物業(yè)管理可以分為由“建設(shè)單位選擇2016物業(yè)服務(wù)企業(yè)階段”和“業(yè)主大會(huì)選擇2016物業(yè)服務(wù)企業(yè)階段”兩種形式。
在建設(shè)單位選擇2016物業(yè)服務(wù)企業(yè)階段，從實(shí)踐情況來看，2016物業(yè)管理并不存在明顯的市場(chǎng)失靈現(xiàn)象，但是隨著業(yè)主入住，逐漸接管2016物業(yè)，市場(chǎng)失靈現(xiàn)象就會(huì)逐漸產(chǎn)生。此時(shí)，雖然2016物業(yè)管理市場(chǎng)仍然是一個(gè)充分競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)，即業(yè)主可以任意更換企業(yè)，但此時(shí)對(duì)其他企業(yè)而言卻無法進(jìn)入建筑區(qū)劃，即存在進(jìn)入障礙，原企業(yè)就成了市場(chǎng)上唯一的賣主。造成其他企業(yè)進(jìn)入障礙的原因有:業(yè)主無法組織起有效的談判機(jī)構(gòu);原2016物業(yè)服務(wù)企業(yè)會(huì)采取各種措施阻礙其他企業(yè)進(jìn)入，正是由于這兩種原因使得原企業(yè)事實(shí)上處于“壟斷”的狀態(tài)，從而出現(xiàn)了市場(chǎng)失靈現(xiàn)象。
業(yè)主和2016物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的信息不對(duì)稱則進(jìn)一步加劇了市場(chǎng)失靈。2016物業(yè)管理的產(chǎn)品是服務(wù)，因此帶有強(qiáng)烈的服務(wù)個(gè)性化、技術(shù)專業(yè)化的特征。提供服務(wù)的一方，即企業(yè)擁有相對(duì)更多的信息優(yōu)勢(shì)，在信息不對(duì)稱的基礎(chǔ)上，業(yè)主與企業(yè)往往對(duì)服務(wù)標(biāo)的的價(jià)值判斷產(chǎn)生差異，而這種差異通常因一方刻意夸大或扭曲信息，進(jìn)而導(dǎo)致價(jià)格不合理而產(chǎn)生矛盾。
2.政府管制
政府解決行業(yè)市場(chǎng)失靈主要采取了管制的方法，一般包括價(jià)格管制和社會(huì)管制兩個(gè)方面。價(jià)格管制主要是制訂收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，雖然該標(biāo)準(zhǔn)是政府指導(dǎo)價(jià)而非政府定價(jià)，但在實(shí)質(zhì)上卻起到了政府定價(jià)的作用;社會(huì)管制主要包括企業(yè)的資質(zhì)管制和企業(yè)的進(jìn)入退出管制。然而，從執(zhí)行的效果可以發(fā)現(xiàn)，這一系列措施并沒有達(dá)到預(yù)期目標(biāo)。從2016物業(yè)服務(wù)企業(yè)壟斷的本質(zhì)來看，其壟斷并不是“資源壟斷”、“自然壟斷”、“人為壟斷”中的一種，其壟斷最主要的是由于業(yè)主無法組織起有效談判而引起的。此時(shí)，政府采用價(jià)格管制非但不能有效配置資源，反而進(jìn)一步導(dǎo)致了產(chǎn)品的短缺;而同時(shí)采取的退出管制更導(dǎo)致了企業(yè)的服務(wù)不到位，這又導(dǎo)致了費(fèi)用收繳率的下降，因此陷入了“囚徒困境”，進(jìn)一步加劇了市場(chǎng)失靈現(xiàn)象的發(fā)生。而解決這一問題的根本方法不在于如何強(qiáng)化政府管制，而在于如何能夠有效地將業(yè)主組織起來。
七、城鎮(zhèn)居住區(qū)2016物業(yè)管理的基本理論框架
從以上幾個(gè)角度出發(fā)，本文構(gòu)建了城鎮(zhèn)居住區(qū)2016物業(yè)管理的基本理論框架，從理論的角度對(duì)2016物業(yè)管理市場(chǎng)出現(xiàn)的問題進(jìn)行闡述。針對(duì)一棟建筑物的“以建筑物區(qū)分所有權(quán)”已經(jīng)無法適應(yīng)2016物業(yè)管理活動(dòng)開展的需要，本文認(rèn)為應(yīng)采取以下措施:第一，將其拓展到“以居住區(qū)區(qū)分所有權(quán)”的范疇，對(duì)居住區(qū)以內(nèi)的公共服務(wù)設(shè)施進(jìn)行所有權(quán)約束，明確投資建設(shè)運(yùn)營(yíng)的權(quán)利與責(zé)任，減少爭(zhēng)議;第二，積極采用各種方法培養(yǎng)業(yè)主大會(huì)(業(yè)主委員會(huì))的自我管理能力，引導(dǎo)業(yè)主進(jìn)行市場(chǎng)談判;第三，逐步取消目前實(shí)行的價(jià)格管制，在一定程度上采用社會(huì)規(guī)制的方式代替價(jià)格管制，引導(dǎo)市場(chǎng)中資源的有效配置;第四，加強(qiáng)業(yè)主對(duì)建筑區(qū)劃內(nèi)信息的獲取，減少業(yè)主和企業(yè)之間的信息不對(duì)稱。
以上第一點(diǎn)主要解決所有權(quán)的問題，第二點(diǎn)主要解決壟斷的問題，第三點(diǎn)主要解決資源配置的問題，第四點(diǎn)主要解決信息不對(duì)稱的問題，進(jìn)而從根本上解決2016物業(yè)管理行業(yè)的市場(chǎng)失靈。本文認(rèn)為，2016物業(yè)管理亂象的根本原因在于，看似較為簡(jiǎn)單的2016物業(yè)管理，其理論門檻并不淺顯，因沒有能夠從根本上建立起理論框架而導(dǎo)致了各種亂作為，而厘清這些行為需要做一些正本清源的工作。
作者：朱新貴 黃安永 單位：三江學(xué)院2016物業(yè)研究中心 東南大學(xué)2016物業(yè)管理研究所
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物業(yè)管理?？飘厴I(yè)論文范文二：物業(yè)管理業(yè)主權(quán)益保護(hù)分析
摘要:
毋容置疑，2016物業(yè)管理行業(yè)的興起給城市化建設(shè)水平的提高帶來了一定的促進(jìn)作用。然而，2016物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的同時(shí)也給社會(huì)帶來了一系列與法律相關(guān)的問題，其中業(yè)主權(quán)益保護(hù)問題更是在目前眾多的問題中“脫穎而出”，使廣大業(yè)主的合法權(quán)益受到了不同程度的侵害，這些問題更是逐漸演變成為制約2016物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的法律瓶頸，非常不利于我國(guó)2016物業(yè)管理行業(yè)的健康、有序以及穩(wěn)步發(fā)展。鑒于此，對(duì)2016物業(yè)管理中業(yè)主權(quán)益保護(hù)工作展開研究與分析，將有著十分重要的現(xiàn)實(shí)意義。
關(guān)鍵詞:
2016物業(yè)管理;業(yè)主權(quán)益保護(hù);問題分析
一、2016物業(yè)管理中業(yè)主權(quán)益保護(hù)的意義
在社會(huì)經(jīng)濟(jì)的推動(dòng)作用下，為了順應(yīng)時(shí)代發(fā)展潮流，我國(guó)的城鎮(zhèn)住房制度早已開始進(jìn)行全面改革，房屋的所有權(quán)結(jié)構(gòu)也開始呈現(xiàn)出新的內(nèi)容和特征，發(fā)生了重大的變化，原有的公有住房目前已逐漸變成個(gè)人所有。與之相適應(yīng)，原本的公房管理者與住戶之間的管理與被管理關(guān)系也逐漸演變?yōu)?016物業(yè)管理企業(yè)與房屋所有權(quán)人的服務(wù)于被服務(wù)關(guān)系。在此背景下，2016物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)應(yīng)運(yùn)而生，并步入了高速發(fā)展的時(shí)期。據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)調(diào)查所得，廣東、山東、上海等省市的2016物業(yè)管理覆蓋面已經(jīng)高達(dá)50%，廣東省的深圳市2016物業(yè)管理覆蓋面早已經(jīng)超過了90%。2016物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，對(duì)于提高城市管理水平起著積極的推動(dòng)作用。然而，對(duì)于業(yè)主來說，由于他們與2016物業(yè)管理公司之間處于服務(wù)與被服務(wù)的關(guān)系，業(yè)主的“天然弱者”地位，使得業(yè)主的利益往往更容易受到2016物業(yè)管理公司的侵害。也正是由于業(yè)主與2016物業(yè)管理公司這種不平等地位的存在，引發(fā)了社會(huì)對(duì)業(yè)主權(quán)益保護(hù)的關(guān)注力度。開展2016物業(yè)管理業(yè)主權(quán)益保護(hù)的研究工作，為業(yè)主提供一個(gè)良好的居住環(huán)境，保護(hù)廣大業(yè)主的權(quán)益不受侵害，才能保證2016物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)得到良性發(fā)展。
二、加強(qiáng)2016物業(yè)管理中業(yè)主權(quán)益保護(hù)的有效措施
(一)加快推進(jìn)2016物業(yè)管理立法，為2016物業(yè)管理規(guī)范發(fā)展提供法律保障
2016物業(yè)管理是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)催化出來的產(chǎn)物，其本質(zhì)屬于一種房屋管理模式。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制改革深入推進(jìn)的當(dāng)前背景下，務(wù)必要使2016物業(yè)管理的各方面法律關(guān)系都十分明確，各方的權(quán)利和義務(wù)都十分嚴(yán)謹(jǐn)，才能適應(yīng)經(jīng)濟(jì)改革的發(fā)展需要。為此，首先必須要先制定國(guó)家級(jí)的《2016物業(yè)管理法》作為2016物業(yè)管理行業(yè)的根本法則。其次各地區(qū)在貫徹落實(shí)《2016物業(yè)管理法》時(shí)，要以當(dāng)?shù)貙?shí)際情況為基點(diǎn)，在深入調(diào)查的基礎(chǔ)上，樹立全局觀念，增強(qiáng)超前意識(shí)，用發(fā)展的眼光進(jìn)行長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃，以適時(shí)地制定與《2016物業(yè)管理法》條款、條例相匹配的，實(shí)用性和可操作性強(qiáng)的專項(xiàng)法規(guī)，如《2016物業(yè)管理收費(fèi)條例》等，專門規(guī)定2016物業(yè)管理費(fèi)的范圍、構(gòu)成、計(jì)算辦法、交納方式和有關(guān)當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)等。讓相關(guān)人員能夠以此為準(zhǔn)繩指導(dǎo)實(shí)踐，以增強(qiáng)2016物業(yè)管理的實(shí)效性，確保業(yè)主權(quán)益不受侵害。
(二)科學(xué)制定2016物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)
一般來說，2016物業(yè)管理費(fèi)可以分為基本費(fèi)和特別費(fèi)兩部分。其中基本費(fèi)包括:水電費(fèi)、安全保衛(wèi)費(fèi)、綠化管理費(fèi)、交通車輛保管費(fèi)、公共衛(wèi)生管理費(fèi)、消防設(shè)備維修費(fèi)等日常生活中所涉及到的公共事務(wù)費(fèi)用。特別費(fèi)是2016物業(yè)管理公司為了滿足不同需求的業(yè)主而開展的服務(wù)，這是一種按質(zhì)取費(fèi)的服務(wù)方式，只針對(duì)個(gè)別有需求的業(yè)主，并不是針對(duì)小區(qū)內(nèi)的所有業(yè)主，這部分的服務(wù)費(fèi)用也是由需要服務(wù)的業(yè)主獨(dú)自承擔(dān)。除此以外，2016物業(yè)管理公司還應(yīng)該制定科學(xué)、合理的2016物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和明細(xì)賬目，在劃分為基本費(fèi)和特別費(fèi)兩部分的整體框架下，明細(xì)各項(xiàng)分類費(fèi)用，并按照所提供的服務(wù)水平確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
(三)建設(shè)一支相素質(zhì)過硬的2016物業(yè)管理隊(duì)伍
首先，加強(qiáng)法制教育，提升法律意識(shí)。2016物業(yè)管理人員是2016物業(yè)管理工作的執(zhí)行者，要想保護(hù)好業(yè)主的合法權(quán)益，就必須要從2016物業(yè)管理人員的思想理念入手，通過法制教育活動(dòng)，轉(zhuǎn)變他們的管理理念，使他們牢固樹立為業(yè)主服務(wù)的思想，做到嚴(yán)格、公正、忠于法律。其次，加強(qiáng)培訓(xùn)，提高管理水平。隨著大量住宅小區(qū)的涌現(xiàn)，給2016物業(yè)管理工作提出了新的課題，2016物業(yè)管理人員必須要具備獨(dú)到的時(shí)代認(rèn)識(shí)和較高的業(yè)務(wù)素養(yǎng)，才能滿足時(shí)代的發(fā)展需要，才能滿足業(yè)主的服務(wù)需要。2016物業(yè)管理公司應(yīng)加強(qiáng)對(duì)2016物業(yè)管理人員的培訓(xùn)工作，通過培訓(xùn)提升人員的能力和素養(yǎng)。同時(shí)，還要培養(yǎng)2016物業(yè)管理人員的職業(yè)精神，增強(qiáng)他們的職業(yè)責(zé)任感和使命感，要求各工作人員要結(jié)合實(shí)際，從自身所處崗位的實(shí)際工作情況出發(fā)，創(chuàng)造性地開展工作，為居住用戶提供更加專業(yè)和優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。
三、結(jié)語(yǔ)
綜上所述，2016物業(yè)管理行業(yè)作為一種新型的服務(wù)性行業(yè)，它的高速發(fā)展為城市管理工作帶來便捷、高效，以及推動(dòng)國(guó)城市化進(jìn)程加快發(fā)展的同時(shí)，也給帶來了新的挑戰(zhàn)。從長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的利益來看，只有加強(qiáng)2016物業(yè)管理中業(yè)主權(quán)益的保護(hù)，以合法的方式維護(hù)業(yè)主的權(quán)益，才能夠保持業(yè)主對(duì)2016物業(yè)管理行業(yè)的信心，進(jìn)而推動(dòng)我國(guó)2016物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)發(fā)展。
作者：李彥 單位：山東司法警官職業(yè)學(xué)院
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