淺談物業(yè)管理研究論文
我國物業(yè)管理行業(yè)產(chǎn)生近三十年時(shí)間,物業(yè)管理行業(yè)仍然被稱為“朝陽行業(yè)”,未來的發(fā)展有著遠(yuǎn)大的前景。但是近年來,物業(yè)管理行業(yè)卻在蹣跚前行,不斷面臨各種挑戰(zhàn)和嚴(yán)峻的形勢。下面是學(xué)習(xí)啦小編為大家整理的物業(yè)管理研究論文,供大家參考。
物業(yè)管理研究論文范文一:物業(yè)管理人員管理現(xiàn)狀分析
摘要:新形勢下,2016物業(yè)管理企業(yè)只有采用先進(jìn)的系統(tǒng)化的人力資源管理模式,加強(qiáng)對員工的科學(xué)管理,充分發(fā)揮員工的積極性,將企業(yè)的目標(biāo)與員工個(gè)人目標(biāo)統(tǒng)一起來,這樣才能夠?qū)崿F(xiàn)更大的企業(yè)價(jià)值。
關(guān)鍵詞:物業(yè)管理;管理
一、2016物業(yè)管理企業(yè)的人員管理現(xiàn)狀
1.對人力資源管理不重視
目前,部分2016物業(yè)管理企業(yè),尤其是小型2016物業(yè)管理企業(yè)對人力資源管理的認(rèn)識還不到位,只是簡單地認(rèn)為人力資源管理部門是只花錢不掙錢的部門,不能給企業(yè)帶來實(shí)質(zhì)的效益,這就導(dǎo)致很多企業(yè)都不愿意對人力資源部門進(jìn)行資源投資。
2.企業(yè)內(nèi)部培訓(xùn)機(jī)制不完善
2016物業(yè)管理企業(yè)的內(nèi)部培訓(xùn)機(jī)制不完善,未制定相應(yīng)的員工培訓(xùn)規(guī)劃,在培訓(xùn)上投入較小,培訓(xùn)方式和內(nèi)容都較落后,采用的還是集中培訓(xùn)的方式。加上中高層管理人員對于管理技能培訓(xùn)認(rèn)識還不到位,不注重企業(yè)員工素質(zhì)的提升、企業(yè)文化的建設(shè),這樣就很容易造成員工掌握工作技能不熟練,對企業(yè)的忠誠度降低,甚至出現(xiàn)員工流失嚴(yán)重的現(xiàn)象。
3.在人員招聘方面有所欠缺
一些中小型2016物業(yè)管理企業(yè)在招聘人員過程中,未對其招聘崗位進(jìn)行分析,更沒有明確招聘崗位的職責(zé),造成招聘條件和招聘標(biāo)準(zhǔn)過于主觀;未建立一套完善的招聘管理系統(tǒng),也未對招聘工作進(jìn)行追蹤、分析和調(diào)查,這樣對招聘人員的選拔就產(chǎn)生了影響,增大了員工流動和企業(yè)用人的成本。
4.薪酬管理機(jī)制相對單一
目前,大部分企業(yè)在薪酬方面還是采用傳統(tǒng)的模式,不利于激發(fā)員工的積極性。隨著企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的深化,這種單一的薪酬管理方式很容易造成優(yōu)秀員工流失。
二、2016物業(yè)管理企業(yè)的人員管理發(fā)展趨勢
1.從業(yè)人員專業(yè)化程度不斷提升
隨著2016物業(yè)管理企業(yè)從注重?cái)?shù)量提升轉(zhuǎn)變?yōu)橘|(zhì)量和規(guī)模的增長,勢必推動2016物業(yè)管理行業(yè)整體素質(zhì)的提升,使得2016物業(yè)企業(yè)社會資源配置也能得到全面提升和優(yōu)化。實(shí)現(xiàn)集約化、規(guī)?;殉蔀?016物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展趨勢,同時(shí)也提升了對人才的要求。在人力資源管理上對人員的需求并不是簡單的人員增加,更多的需要2016物業(yè)管理企業(yè)具備更多優(yōu)秀的人員,特別是高素質(zhì)、能力強(qiáng)的復(fù)合型2016物業(yè)管理人員。這樣才能更好地推動企業(yè)發(fā)展。
2.部分專業(yè)工作將實(shí)行外包
有的2016物業(yè)管理企業(yè)為了降低成本,提高服務(wù)水平和工作效率,對部分專業(yè)工作實(shí)行外包??梢哉f,專業(yè)外包對于2016物業(yè)企業(yè)來說既有利亦有弊,需要靠企業(yè)的管理人才運(yùn)籌得當(dāng),化弊為利,實(shí)現(xiàn)低風(fēng)險(xiǎn)、高效率。在激烈的市場競爭環(huán)境下,必須樹立科學(xué)的人力資源管理理念,提升對人力資源的開發(fā)意識,配備高素質(zhì)的人事工作人員,采用先進(jìn)的經(jīng)營管理手段,運(yùn)用現(xiàn)代的科學(xué)管理方法,實(shí)現(xiàn)人力資源管理工作的高效率和最優(yōu)化。
3.網(wǎng)絡(luò)信息背景下需要復(fù)合型人才
把握現(xiàn)代管理和科學(xué)技術(shù)知識的高素質(zhì)的復(fù)合型人才,是2016物業(yè)管理企業(yè)提升自身競爭力、獲得可持續(xù)發(fā)展的重要資源。2016物業(yè)管理企業(yè)要想在鞏固現(xiàn)有市場的基礎(chǔ)上,進(jìn)行新市場的開拓,探索一條可持續(xù)發(fā)展的道路,就必須向業(yè)主提供更加優(yōu)質(zhì)的專業(yè)技術(shù)服務(wù),這也就需要企業(yè)培訓(xùn)和組建一支掌握信息化、智能化管理方式的高素質(zhì)專業(yè)技術(shù)人才隊(duì)伍,以更好地為業(yè)主提供服務(wù)。
三、新形勢下2016物業(yè)管理企業(yè)人員管理的對策
1.建設(shè)核心企業(yè)文化
結(jié)合企業(yè)的管理特點(diǎn),建設(shè)核心企業(yè)文化,營造團(tuán)結(jié)合作融洽的文化氛圍,為人才創(chuàng)造和諧穩(wěn)定的工作環(huán)境。讓員工能夠在一個(gè)和諧、輕松、公平、團(tuán)結(jié)的環(huán)境和團(tuán)隊(duì)中工作,并將人性化管理更好的滲透到每名員工的思想中,使得人性化管理得到認(rèn)同并形成強(qiáng)大凝聚力,成為企業(yè)的生產(chǎn)力。
2.把人力成本管理上升為人力價(jià)值管理
人工成本管理對企業(yè)各項(xiàng)工作的開展具有非常重要的作用,做好企業(yè)人工成本控制才能夠讓企業(yè)獲得更好、更全面的發(fā)展,進(jìn)一步提升企業(yè)人力價(jià)值。新形勢下做好企業(yè)人工成本管理十分必要。(1)實(shí)現(xiàn)人才到“人財(cái)”的轉(zhuǎn)變,為企業(yè)帶來巨大財(cái)富。當(dāng)人才感到自己是企業(yè)投資的一部分、占有一定比例時(shí),企業(yè)與人才的合作、對人才的激勵(lì)就自然成了人才是企業(yè)投資者的主人翁管理,無為而治。(2)2016物業(yè)企業(yè)想要在激烈的市場競爭中提升自身的市場競爭力,在不斷拓寬市場的同時(shí),更需要不斷擴(kuò)大生產(chǎn)規(guī)模、增加人工數(shù)量,這樣就會造成企業(yè)成本增加,導(dǎo)致人工成本管理難度的提升,因此,需要不斷強(qiáng)化人工成本管理。企業(yè)只有針對當(dāng)前市場環(huán)境進(jìn)行科學(xué)分析,積極應(yīng)對降低成本、提高效益帶來的壓力,探索出適合自身的人工管理方式,才能體現(xiàn)出人力資本價(jià)值。(3)把人力成本管理上升為人力價(jià)值管理,節(jié)約企業(yè)成本,提升企業(yè)利潤。企業(yè)想要在生產(chǎn)經(jīng)營過程中降低人工成本,就需要提升人工成本的利用效率,提高運(yùn)營效率,提升2016物業(yè)人工成本管理水平,為企業(yè)獲得更大的發(fā)展空間。
3.提升2016物業(yè)管理人員的領(lǐng)導(dǎo)力
“千里馬常有,伯樂不常有”。領(lǐng)導(dǎo)者要善于識人、知人、用人、留人。在人才問題上更新觀念,開拓創(chuàng)新,重塑人格魅力,提高管理水平。管理水平的高低,在很大程度上左右著企業(yè)的發(fā)展;領(lǐng)導(dǎo)風(fēng)格及人格魅力,在很大程度上影響員工的積極性和團(tuán)隊(duì)的穩(wěn)定性。
4.完善薪酬激勵(lì)制度
效益激勵(lì)是培養(yǎng)員工愛崗敬業(yè)的助推器。在實(shí)際操作過程中,企業(yè)能夠采取各種手段和方式對員工進(jìn)行公平公正的獎懲,并由此提升員工的上進(jìn)心和工作積極性。一旦企業(yè)沒有完善的競爭激勵(lì)制度,對員工未實(shí)行競爭約束,更未培養(yǎng)員工的競爭意識,就很難調(diào)動員工的工作積極性。企業(yè)應(yīng)在對員工日常的考核中,充分利用員工績效考核制度對員工進(jìn)行業(yè)績評價(jià),并實(shí)行等級薪金制度。對表現(xiàn)優(yōu)秀的員工給予獎勵(lì),對表現(xiàn)較差的員工予以懲罰。需要注意的是,在開展效益激勵(lì)的過程中一定要秉持公平、公正、公開的原則,不能馬虎了事。另外,在進(jìn)行效益激勵(lì)的同時(shí),對那些工作中成績較好的員工,讓他們做先進(jìn)、立標(biāo)桿、樹典型,并給予他們豐厚的獎勵(lì),以此激發(fā)其他員工的工作熱情,營造一種良好的工作氛圍。
5.構(gòu)建科學(xué)合理的薪酬管理機(jī)制
企業(yè)薪酬管理機(jī)制的公平與否,對薪酬水平、薪酬結(jié)構(gòu)的科學(xué)性和適應(yīng)性有著非常重要的影響,甚至?xí)绊懙饺藛T的穩(wěn)定性。因此,企業(yè)應(yīng)采取有效措施:
(1)構(gòu)建合理科學(xué)的薪酬管理制度,同時(shí)針對薪酬管理工作中存在的不足,及時(shí)制定出與目前企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略相適應(yīng)的薪酬管理方案,并根據(jù)形勢的變化,不斷進(jìn)行薪酬水平和薪酬結(jié)構(gòu)的調(diào)整,進(jìn)而實(shí)現(xiàn)效率、公平、合理的薪酬目標(biāo)。
(2)針對薪酬管理現(xiàn)狀,轉(zhuǎn)變過于單一化的薪酬管理理念,建立一個(gè)以市場需求為導(dǎo)向的“寬帶式薪酬管理模式”,摒棄和改變傳統(tǒng)用職稱、崗位和級別進(jìn)行薪酬評估機(jī)構(gòu),重新結(jié)合企業(yè)自身的一些特點(diǎn),建立薪酬管理體系,制定薪酬管理的方案和操作流程,促進(jìn)企業(yè)更快地適應(yīng)形勢的發(fā)展和業(yè)務(wù)的需要。
6.完善績效管理
進(jìn)行考核、評估、激勵(lì)。關(guān)注結(jié)果,還要關(guān)注過程、影響。
(1)做好績效考核各個(gè)環(huán)節(jié)的工作??茖W(xué)選擇績效考核方法,建立公平公正公開的考核機(jī)制,將考核結(jié)果作為獎罰晉升的依據(jù)。做好考核評估,績效申訴、績效反饋、績效改進(jìn)、績效面談。
(2)提高個(gè)人績效和團(tuán)隊(duì)績效??己耸鞘侄?,激勵(lì)是目的??冃Ч芾響?yīng)以激勵(lì)為立足點(diǎn)、以激勵(lì)為核心,制定相關(guān)政策和措施,避開因僵硬局限的績效考核與應(yīng)用而激化人性利益上的弱點(diǎn)和矛盾,實(shí)現(xiàn)根治。人才激勵(lì)與績效激勵(lì)是相互影響相互作用的,應(yīng)建立人才的動態(tài)調(diào)整、平衡、分析和管控機(jī)制,達(dá)到最佳效果。新形勢下,2016物業(yè)管理企業(yè)只有采用先進(jìn)的系統(tǒng)化的人力資源管理模式,加強(qiáng)對員工的科學(xué)管理,充分發(fā)揮員工的積極性,將企業(yè)的目標(biāo)與員工個(gè)人目標(biāo)統(tǒng)一起來,這樣才能夠?qū)崿F(xiàn)更大的企業(yè)價(jià)值。
物業(yè)管理研究論文范文二:業(yè)主自治——物業(yè)管理及行政管理
摘要:業(yè)主現(xiàn)有的水平距離業(yè)主自我管理還有一定差距,而2016物業(yè)管理法規(guī)滯后、可操作性不強(qiáng),甚至相互沖突,則是導(dǎo)致2016物業(yè)管理秩序混亂的根本原因。而創(chuàng)造性的2016物業(yè)管理制度建設(shè),正是推動與保障2016物業(yè)管理和業(yè)主權(quán)利的關(guān)鍵。
關(guān)鍵詞:物業(yè)管理;行政管理
一、2016物業(yè)管理在行政管理下從需求發(fā)展成產(chǎn)業(yè)的回顧
從時(shí)間順序來看,我國2016物業(yè)管理大體上可以劃分為四個(gè)階段:政府行政管理(含單位自管)階段、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理階段、按照現(xiàn)代企業(yè)制度建立2016物業(yè)管理公司的管理階段和業(yè)主自治管理階段,并在發(fā)展中成為一個(gè)獨(dú)立的產(chǎn)業(yè)。其中前三個(gè)階段又具有共性,表現(xiàn)為行政主導(dǎo)的管理或者說是這種管理理念的延伸,業(yè)主自治管理正在探索和形成之中。
(一)適應(yīng)2016物業(yè)管理需求,促成2016物業(yè)管理新生行業(yè)成長
2016物業(yè)管理是隨著深圳商品房的出現(xiàn),首先由深圳從香港引進(jìn)的。20世紀(jì)80年代起,市場經(jīng)濟(jì)日趨活躍,城市建設(shè)事業(yè)迅速發(fā)展,房地產(chǎn)經(jīng)營管理體制的改革步伐加快,當(dāng)時(shí)主要為了解決外商人員在中國大陸地區(qū)的居住問題。1981年3月18日深圳第一家涉外商品房管理的專業(yè)公司———深圳市2016物業(yè)管理公司成立,標(biāo)志著2016物業(yè)管理在中國大地的復(fù)蘇。政府運(yùn)用行政手段,通過實(shí)施一體化2016物業(yè)管理,提供高效而規(guī)范的小區(qū)2016物業(yè)管理服務(wù),使得2016物業(yè)管理在當(dāng)時(shí)作為一新生事物很快為眾多業(yè)主和使用者所接受,甚至成為某種身份的象征。同時(shí),該2016物業(yè)公司作為一個(gè)政府機(jī)構(gòu),履行政府與企業(yè)雙重職能,我國的2016物業(yè)管理就這樣在行政管理模式下運(yùn)行起來。雖然后來隨著政府改革的深入,2016物業(yè)管理公司最終被定義為企業(yè)從政府部門剝離出來,但這套行政管理模式特別是其中的一體化2016物業(yè)管理方式被延續(xù)下來。
(二)成立了專門的2016物業(yè)管理部門或企業(yè),2016物業(yè)管理進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理新階段
進(jìn)入20世紀(jì)90年代,2016物業(yè)管理隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的升溫而進(jìn)入快速成長階段,2016物業(yè)管理在全國普遍推開,開發(fā)商紛紛成立自己的2016物業(yè)管理部門或企業(yè)接管所開發(fā)的2016物業(yè)。在這個(gè)階段,2016物業(yè)管理公司70%都是開發(fā)商自辦的企業(yè)。在管理方法上,經(jīng)歷了由引入國外的管理方法、模式加以模仿、消化和借鑒,到結(jié)合國情、探討2016物業(yè)管理的本土化實(shí)施的過程,走出了一條積極探索之路。1994年6月,深圳市人大會通過了深圳第一部2016物業(yè)管理?xiàng)l例《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)2016物業(yè)管理?xiàng)l例》,標(biāo)志著在經(jīng)濟(jì)特區(qū)深圳,2016物業(yè)管理進(jìn)入了法制化階段。
(三)社會需要規(guī)范化的2016物業(yè)管理,促使我國2016物業(yè)管理進(jìn)入按照現(xiàn)代企業(yè)制度建立2016物業(yè)管理公司的階段
2003年6月8日,以中華人民共和國國務(wù)院令形式頒布的《2016物業(yè)管理?xiàng)l例》在全國施行,按照現(xiàn)代企業(yè)制度的要求建立2016物業(yè)管理公司,實(shí)施一體化2016物業(yè)管理,標(biāo)志著2016物業(yè)管理在我國進(jìn)入法制化、規(guī)范化的新階段。在這種背景下,許多沒有開發(fā)商背景的2016物業(yè)公司大量出現(xiàn),依靠提升服務(wù)和2016物業(yè)管理品質(zhì)求得生存和發(fā)展,推進(jìn)了我國2016物業(yè)管理的大發(fā)展。我國于2007年出臺《物權(quán)法》,將業(yè)主的權(quán)益法制化。同時(shí),我國對《2016物業(yè)管理?xiàng)l例》進(jìn)行了修改,2016物業(yè)管理企業(yè)也改名為2016物業(yè)服務(wù)企業(yè)。該法確定了業(yè)主的主體地位,2016物業(yè)服務(wù)真正成為2016物業(yè)服務(wù)企業(yè)“產(chǎn)品”的賣點(diǎn)。這樣,強(qiáng)勢的行政管理逐步弱化,轉(zhuǎn)變服務(wù)態(tài)度和提供更好的服務(wù)質(zhì)量讓業(yè)主滿意,成為2016物業(yè)服務(wù)企業(yè)生存和發(fā)展的根本。
(四)2016物業(yè)成為業(yè)主最重要的財(cái)富,2016物業(yè)管理將迎來業(yè)主自治管理階段
從2010年開始,以北京業(yè)主為代表的部分業(yè)主的2016物業(yè)所有者自治意識開始覺醒,并自發(fā)在個(gè)別住宅小區(qū)管理中進(jìn)行以業(yè)主組織主導(dǎo)的2016物業(yè)管理嘗試。在這種自治管理方式下,更多選擇權(quán)將由業(yè)主組織自行決定,一體化2016物業(yè)管理可能被直接對業(yè)主或業(yè)主組織負(fù)責(zé)的專業(yè)化管理代替或與之并存。這一現(xiàn)象也已經(jīng)反映到一些地方政府2016物業(yè)管理的規(guī)定中,如《北京市2016物業(yè)管理辦法》第二條條文特別強(qiáng)調(diào)業(yè)主自行管理或者通過他人實(shí)施對2016物業(yè)管理區(qū)域的管理,與目前普遍實(shí)施的必須由2016物業(yè)服務(wù)企業(yè)來管理業(yè)主的2016物業(yè)形成強(qiáng)烈的對比。相似的情況在我國東部經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)也多地出現(xiàn)。業(yè)主自行(自治)管理已被提到制度層面上,并將通過業(yè)主組織實(shí)現(xiàn)對2016物業(yè)的完全控制和管理,按照2016物業(yè)自身的特點(diǎn)和業(yè)主的需要來自行管理2016物業(yè)將會實(shí)現(xiàn),業(yè)主自治管理是未來2016物業(yè)管理的發(fā)展趨勢。
二、行政管理下2016物業(yè)管理的沖突與反思
行政管理下的一體化2016物業(yè)管理,雖然在一定歷史階段促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和百姓生活水平的提高,但隨著我國經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展和人民生活水平的大幅提高,這種管理模式也存在許多問題。
(一)政府對2016物業(yè)管理大包大攬,重審批,輕監(jiān)管,缺乏過程管理
在現(xiàn)實(shí)中,我國政府職能轉(zhuǎn)變還沒有完全到位,服務(wù)型政府的建立還有一個(gè)過程,政府治理在制度化層面的水平低,小政府、大社會的格局并沒有形成。政府這支有形的手同市場這只無形的手并沒有嚴(yán)格區(qū)分,在2016物業(yè)管理方面反映出的問題是政府大包大攬,管得過寬,重審批,輕監(jiān)管,服務(wù)能力差,無過程管理,習(xí)慣于命令式指揮,習(xí)慣于用行政強(qiáng)制手段來代替市場無形的手,造成市場混亂,脫離市場實(shí)際與老百姓的生活需求。
我國政府的政策目標(biāo)一直停留在便民利民的初級階段,難以適應(yīng)現(xiàn)代社會以公共服務(wù)為主的2016物業(yè)管理服務(wù)對政府服務(wù)的需求。具體表現(xiàn)在:一是2016物業(yè)管理體制沒有理順。政府沒有把包括2016物業(yè)管理在內(nèi)的社會公共福利制度的制定和完善提到工作日程,2016物業(yè)管理中的公共事業(yè)服務(wù)、業(yè)主自我服務(wù)、2016物業(yè)經(jīng)營性服務(wù)還沒有區(qū)分,而2016物業(yè)服務(wù)提供方有選擇性提供服務(wù),造成經(jīng)濟(jì)效益好的一些服務(wù)項(xiàng)目多而重復(fù),而另一些經(jīng)濟(jì)效益差的和需要補(bǔ)貼的項(xiàng)目少或存在空白。二是2016物業(yè)政策方面政府供給的不足。公共選擇理論學(xué)者提出了“政府失敗理論”,政府同其他組織和個(gè)人一樣可能犯錯(cuò),打破了政府永遠(yuǎn)是天使的神話。如在維修基金的政策安排上,不但業(yè)主所有的專項(xiàng)維修資金很難由業(yè)主組織自己管理,而且專項(xiàng)維修資金由政府代管的情況下使用極為艱難。
據(jù)統(tǒng)計(jì)截至2013年6月,全國千億元住宅專項(xiàng)維修資金沉睡,全國各地省級專項(xiàng)維修資金最高使用率僅為1.47%。又如,在業(yè)主委員會制度安排上,房地產(chǎn)行政主管部門獲得了控制和影響業(yè)主委員會的權(quán)力。2016物業(yè)管理?xiàng)l例賦予業(yè)主委員會和業(yè)主的權(quán)利是有限的,不利于業(yè)主維護(hù)自己的合法權(quán)益。業(yè)主組織還沒有獲得獨(dú)立的法律地位,代表業(yè)主自己管理、維護(hù)2016物業(yè)的能力還很弱小,政府也未有意識培訓(xùn)他們管理2016物業(yè)的經(jīng)驗(yàn)和能力。
(二)2016物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會不為業(yè)主考慮,反而更多地為政府分擔(dān)、為開發(fā)商服務(wù)
2016物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會本質(zhì)上應(yīng)是行業(yè)自律組織。我國現(xiàn)行的2016物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會是以2016物業(yè)服務(wù)企業(yè)為主體,相關(guān)企業(yè)參加,按照有關(guān)法律、法規(guī)自愿組成的行業(yè)性自律組織,具有社團(tuán)法人資格。按照規(guī)定,2016物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)積極參加2016物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會的活動,接受其業(yè)務(wù)指導(dǎo)。我國2016物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會在三個(gè)方面偏離了業(yè)主的利益和需求,成為一個(gè)沒有業(yè)主支持的協(xié)會。首先在橋梁和紐帶作用方面,2016物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會應(yīng)當(dāng)起到業(yè)主、政府與企業(yè)之間的橋梁和紐帶作用,在為業(yè)主爭取利益和權(quán)利的同時(shí),也維護(hù)2016物業(yè)企業(yè)的利益。
但在現(xiàn)實(shí)中,2016物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會鮮與業(yè)主聯(lián)系,不為業(yè)主爭取權(quán)益,而是站在政府的角度,執(zhí)行政府政策和政府意志,成為政府的宣傳部門。其次在調(diào)研和督察作用方面,2016物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會應(yīng)當(dāng)調(diào)查了解整個(gè)行業(yè)狀況,維護(hù)行業(yè)的整體利益,促進(jìn)企業(yè)之間的公平競爭。但在實(shí)際操作中,2016物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會維護(hù)的是會員企業(yè)的權(quán)益,對業(yè)主的權(quán)益很少予以考慮。第三是交流和服務(wù)作用,開展省市區(qū)之間、港澳臺地區(qū)及國際2016物業(yè)服務(wù)同行聯(lián)絡(luò)和合作,為行業(yè)和社會各界提供相關(guān)的信息咨詢服務(wù)。但在現(xiàn)實(shí)中,沒有真正了解業(yè)主利益和需求,不去督促2016物業(yè)企業(yè)提升服務(wù)品質(zhì),2016物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會難以得到業(yè)主的支持。
(三)2016物業(yè)公司以盈利為目的,公益服務(wù)無法體現(xiàn),2016物業(yè)從業(yè)人員問題不斷2016物業(yè)管理服務(wù)特別是住宅小區(qū)的2016物業(yè)管理服務(wù)具有一定公共利益的性質(zhì),需要相關(guān)組織和人員提供部分公益性服務(wù)。而住宅小區(qū)由2016物業(yè)公司實(shí)施一體化管理,雖然極大地減輕了社會管理的成本,減少了政府支出,但2016物業(yè)公司逐利的本性使其不惜采用一切手段降低成本或增加收入,這同業(yè)主逐漸覺醒的維權(quán)意識沖突不斷并已成為社會焦點(diǎn)。
反映在整個(gè)2016物業(yè)服務(wù)過程中,從房屋接管、裝修、日常設(shè)施設(shè)備的維修,到對環(huán)境衛(wèi)生、安全保衛(wèi)、客戶服務(wù)等各個(gè)方面,業(yè)主與2016物業(yè)公司難以達(dá)成一致意見。且在我國目前的低水平2016物業(yè)管理下,大多小區(qū)實(shí)施的是包干制收費(fèi)管理,2016物業(yè)公司為了節(jié)約成本支出,往往盡量少做事甚至不做事,給業(yè)主的感覺就是2016物業(yè)管理就是成天收費(fèi)。同時(shí),2016物業(yè)管理行業(yè)屬于勞動密集型產(chǎn)業(yè),部分2016物業(yè)管理人員素質(zhì)低、形象差、不負(fù)責(zé)任,保安動粗打人已不是新聞。
(四)業(yè)主更關(guān)心專有部分,對公共部分關(guān)心甚少,對2016物業(yè)管理現(xiàn)狀不滿意見很多,缺乏主人翁精神
對大多數(shù)業(yè)主來說,只有房屋專有部分是自己獨(dú)有的,而共有部分大家都在使用,所以業(yè)主普通更關(guān)注專有部分,對公共部分往往不愿意出面得罪人。同時(shí),我國法律對建筑物以外的部分也不進(jìn)行登記,業(yè)主根本無維權(quán)的可能性。在2016物業(yè)管理實(shí)踐中,單個(gè)業(yè)主的利益與業(yè)主共同利益的平衡,共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的利用與收益的歸屬,2016物業(yè)管理服務(wù)的質(zhì)量,專項(xiàng)維修資金的使用等等,都是容易出現(xiàn)糾紛的熱點(diǎn)問題。當(dāng)對2016物業(yè)管理現(xiàn)狀不滿意時(shí),大多業(yè)主不去思考如何改善2016物業(yè)管理品質(zhì),而是在私下議論或是拒交2016物業(yè)費(fèi),較少有業(yè)主采取理智的行為。
小區(qū)業(yè)主與2016物業(yè)公司矛盾的癥結(jié)其實(shí)還隱含著深層次的利益關(guān)系,部分政府部門對2016物業(yè)公司藐視法律的行為姑息縱容,卻對業(yè)主依法自治百般刁難,這幕后往往都有利益在作怪。當(dāng)業(yè)主與2016物業(yè)公司發(fā)生糾紛時(shí),一般業(yè)主較難采取正確的維權(quán)方式,大多業(yè)主的維權(quán)武器是不交2016物業(yè)費(fèi),導(dǎo)致在訴訟中大多敗訴。各地法院遇到的情況相類似,據(jù)上海法院系統(tǒng)的統(tǒng)計(jì),通過法院審結(jié)2016物業(yè)糾紛案件中,9成以上被告為久拖2016物業(yè)費(fèi)的業(yè)主,且結(jié)果往往是業(yè)主敗訴。
(五)業(yè)主組織如業(yè)主大會、業(yè)主管理委員會的作用有待發(fā)揮
我國的業(yè)主組織以管理好本小區(qū)為目標(biāo),在性質(zhì)上屬于群眾自治組織,包括業(yè)主大會、業(yè)主委員會等,目前還沒有形成合力也缺乏實(shí)力。業(yè)主組織的弱化造成小區(qū)2016物業(yè)管理水平完全由2016物業(yè)公司控制,業(yè)主組織真正發(fā)揮的作用有限。以2016物業(yè)業(yè)主委員會為例,據(jù)上海社會科學(xué)院發(fā)布的《上海藍(lán)皮書•社會(2008)》指出,上海業(yè)主委員會存在5大難問題:業(yè)主大會召開難、業(yè)主委員會籌建難、正常運(yùn)作難、司法維權(quán)難以及對業(yè)主委員會及其成員監(jiān)督難。
如今,這5大難題一個(gè)也沒有減少。業(yè)主委員會與2016物業(yè)公司契約關(guān)系的構(gòu)建,也被復(fù)雜的行政與利益關(guān)系所滲透、包圍,他們之間的矛盾與沖突對社會的和諧穩(wěn)定已造成很大影響。而業(yè)主大會往往1年甚至多年才能召開一次,召開時(shí)參加的業(yè)主積極性也不高,真正關(guān)心并參與小區(qū)2016物業(yè)管理的業(yè)主也不多。即使在這種情況下,業(yè)主組織要發(fā)揮作用也要受到居委會的管理和制約。居委會同業(yè)主委員會都同屬群眾自治組織,但居委會由于有政府行政權(quán)力撐腰,成為凌駕于業(yè)委會的頂頭上司,常見的如居委會干涉業(yè)委會的換屆選舉等。因此,在當(dāng)前的管理體制中,要想成立真正屬于業(yè)主的、不受操控的業(yè)委會就有一定的難度。
三、做好業(yè)主自治管理下的2016物業(yè)管理工作
雖然受到各種因素的制約,但業(yè)主自己管理自己的2016物業(yè)是不可阻擋的歷史潮流。要搞好業(yè)主自治管理下的2016物業(yè)管理,需要從以下幾方面開展工作:
(一)政府做好管理與服務(wù),充分尊重業(yè)主2016物業(yè)管理的自治權(quán)
政府應(yīng)放心讓業(yè)主自己管理自己的2016物業(yè),從管理型政府向服務(wù)型政府轉(zhuǎn)變,有意識培育業(yè)主組織的治理能力,幫助業(yè)主及業(yè)主組織提升2016物業(yè)管理能力。我國政府一直在探索政府管理職能實(shí)現(xiàn)三大轉(zhuǎn)變:即政府管理的范圍要從大政府向小政府轉(zhuǎn)變,政府管理的理念要從管理型政府向服務(wù)型政府轉(zhuǎn)變,政府管理的方式要從主要依靠行政命令向主要依靠市場選擇轉(zhuǎn)變。反映在2016物業(yè)管理行業(yè),政府要充分尊重業(yè)主管理2016物業(yè)的自治權(quán),放手讓業(yè)主自己管理自己的2016物業(yè),充分發(fā)揮市場在資源配置中的作用,調(diào)動各方面的積極性參與2016物業(yè)管理。
同時(shí),政府還需要作好2016物業(yè)管理行業(yè)的服務(wù),促進(jìn)2016物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展,發(fā)揮好政府的指導(dǎo)和引導(dǎo)作用。特別是政府要組織研究力量,搞清楚2016物業(yè)管理行業(yè)的內(nèi)在發(fā)展規(guī)律,引領(lǐng)2016物業(yè)管理的發(fā)展方向。同時(shí),要加強(qiáng)2016物業(yè)管理政策法規(guī)的制定、修改并及時(shí)發(fā)布,根據(jù)人民的生活需要和2016物業(yè)自身的管理要求適時(shí)調(diào)整2016物業(yè)管理政策,促使2016物業(yè)管理行業(yè)良性發(fā)展。
(二)業(yè)主及業(yè)主組織在2016物業(yè)管理中發(fā)揮主體地位和主導(dǎo)作用
業(yè)主應(yīng)盡可能擺脫政府對2016物業(yè)管理的控制和對2016物業(yè)管理公司的依賴,積累并形成自身的2016物業(yè)管理治理能力,2016物業(yè)的保值增值完全由業(yè)主自己承擔(dān)。我國目前的2016物業(yè)管理由于沒有業(yè)主的主動積極參與,使得2016物業(yè)管理驅(qū)動力不足,在專業(yè)化、職業(yè)化方面程度低。
因此,有必要對2016物業(yè)管理進(jìn)行制度改革、機(jī)制創(chuàng)新和資源整合,對業(yè)主及業(yè)主組織重新進(jìn)行角色與功能定位,制約和均衡行政權(quán)力在2016物業(yè)管理中的作用,充分發(fā)揮業(yè)主及業(yè)主組織的主體地位和主導(dǎo)作用。加強(qiáng)業(yè)主自治能力的培養(yǎng),在論證研究的基礎(chǔ)上可以率先在部分條件好的小區(qū)實(shí)施2016物業(yè)管理示范區(qū)試點(diǎn),全面培養(yǎng)業(yè)主自我管理能力,通過業(yè)主組織企業(yè)化方式培育、積累業(yè)主自治能力,真正實(shí)現(xiàn)業(yè)主自己的2016物業(yè)自己負(fù)責(zé)經(jīng)營和管理。
還可以借鑒其他行業(yè)的管理經(jīng)驗(yàn),在2016物業(yè)管理行業(yè)引進(jìn)職業(yè)經(jīng)理人制度,充分發(fā)揮職業(yè)經(jīng)理人在現(xiàn)代管理中的作用,協(xié)助業(yè)主和業(yè)主組織實(shí)現(xiàn)規(guī)范化、科學(xué)化、高效率的2016物業(yè)管理工作,改變目前小區(qū)2016物業(yè)管理中對2016物業(yè)公司的依賴,從而在整體上帶動業(yè)主的管理能力,提升2016物業(yè)的管理水平和可持續(xù)發(fā)展能力。理順?biāo)袡?quán)關(guān)系,2016物業(yè)的保值增值本是業(yè)主自己的事,完全應(yīng)該由業(yè)主決策和承擔(dān),即使委托2016物業(yè)公司管理,這個(gè)責(zé)任也仍然在業(yè)主自己身上,而不是2016物業(yè)公司。
(三)2016物業(yè)服務(wù)企業(yè)或職業(yè)經(jīng)理人等經(jīng)營單位要提供高效的服務(wù)能力
經(jīng)營單位狠抓經(jīng)營管理,充分運(yùn)行現(xiàn)代科學(xué)技術(shù),更好地促進(jìn)業(yè)主及業(yè)主組織提升2016物業(yè)管理能力。我國2016物業(yè)管理行業(yè)雖然經(jīng)歷了30多年的發(fā)展,取得了一定的發(fā)展。但總的來說,與發(fā)達(dá)國家相比還有許多不完善的方面,需要不斷地改進(jìn)和提高。例如,2016物業(yè)服務(wù)企業(yè)或職業(yè)經(jīng)理人等經(jīng)營單位經(jīng)營理念還比較落后,服務(wù)能力還很弱,現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)在2016物業(yè)管理行業(yè)的應(yīng)用還不夠充分。不少2016物業(yè)服務(wù)企業(yè)依靠房地產(chǎn)企業(yè)的支撐,自身經(jīng)營和盈利能力較差,沒有創(chuàng)造良好的品牌效應(yīng),在施行一體化的2016物業(yè)管理過程中,沒有自己的服務(wù)特色和技術(shù)特長,依舊停留在簡單勞動和勞動密集型產(chǎn)業(yè)的傳統(tǒng)管理上,缺乏高素質(zhì)人才,管理效率低下,沒有走技術(shù)創(chuàng)新和管理創(chuàng)新之路。
在2016物業(yè)管理中引進(jìn)職業(yè)經(jīng)理人的還很少,錯(cuò)失了這一在眾多行業(yè)中普遍采用的高效的現(xiàn)代管理方法,使2016物業(yè)管理企業(yè)間的競爭和行業(yè)內(nèi)部的管理創(chuàng)新缺乏動力。因此,建議現(xiàn)有的2016物業(yè)服務(wù)企業(yè)在參與2016物業(yè)管理外,還可大膽引進(jìn)職業(yè)經(jīng)理人制度,促進(jìn)2016物業(yè)管理行業(yè)的適度競爭,通過市場引導(dǎo)各經(jīng)營單位不斷提升服務(wù)能力,強(qiáng)化內(nèi)部經(jīng)營管理,以業(yè)主和業(yè)主組織為中心,提升2016物業(yè)管理服務(wù)能力,更好地為業(yè)主的2016物業(yè)服務(wù),這樣2016物業(yè)保值增值才具有持續(xù)的保障。
四、業(yè)主自治管理的突破
業(yè)主及業(yè)主組織對2016物業(yè)的自治管理是歷史的必然選擇,要從根本上理順2016物業(yè)管理關(guān)系,推行2016物業(yè)管理區(qū)域?qū)嶓w化,建立2016物業(yè)管理區(qū)域科學(xué)合理的管理層次和管理機(jī)制,就要破除并改革當(dāng)前2016物業(yè)服務(wù)企業(yè)對2016物業(yè)管理權(quán)的壟斷。在業(yè)主自治進(jìn)程中,政府要大力宣傳、制定政策主動引導(dǎo)推進(jìn);2016物業(yè)服務(wù)企業(yè)和職業(yè)經(jīng)理人等經(jīng)營單位要主動調(diào)整管理方式、運(yùn)作模式并真正落實(shí)以業(yè)主服務(wù)為宗旨工作思路和工作作風(fēng);業(yè)主及業(yè)主組織站在本2016物業(yè)管理區(qū)域自身的角度,根據(jù)本區(qū)域?qū)嶋H狀況創(chuàng)造性地開展工作,不但要做好治安維護(hù)、清潔衛(wèi)生工作,更要培育自治能力和管理水平,增強(qiáng)自治能力,使業(yè)主權(quán)利得以維護(hù)和2016物業(yè)保值增值的目標(biāo)得以實(shí)現(xiàn),促進(jìn)居民安居樂業(yè),解決好我國最基本的民生問題———住的問題。
同時(shí),需要清醒認(rèn)識到業(yè)主自治管理在我國的形成還有一個(gè)過程,在現(xiàn)有2016物業(yè)管理現(xiàn)狀下,要實(shí)施業(yè)主自治管理,還需要推動2016物業(yè)管理行業(yè)在三個(gè)層面有實(shí)質(zhì)性的突破:一是在2016物業(yè)管理思想觀念方面的突破與創(chuàng)新。在思想觀念上要由行政管理向業(yè)主自治管理轉(zhuǎn)變,政府由行政管理轉(zhuǎn)向市場服務(wù)。
認(rèn)識到2016物業(yè)管理是政府、市場與業(yè)主不同利益主體多元互動下業(yè)主的自治管理。二是在2016物業(yè)管理制度上的突破與創(chuàng)新。我國要想通過2016物業(yè)管理搞好社會治理提升城市管理水平,必須要有系統(tǒng)的、配套的制度設(shè)計(jì)與安排,解決好當(dāng)前2016物業(yè)管理過度行政化干涉的問題、開發(fā)商遺留事項(xiàng)讓2016物業(yè)公司受傷的問題、強(qiáng)勢的政府行政權(quán)力與業(yè)主自治邊界問題等。
此外,業(yè)主現(xiàn)有的水平距離業(yè)主自我管理還有一定差距,而2016物業(yè)管理法規(guī)滯后、可操作性不強(qiáng),甚至相互沖突,則是導(dǎo)致2016物業(yè)管理秩序混亂的根本原因。而創(chuàng)造性的2016物業(yè)管理制度建設(shè),正是推動與保障2016物業(yè)管理和業(yè)主權(quán)利的關(guān)鍵。
三是在2016物業(yè)管理機(jī)制方面的突破與創(chuàng)新。良好的2016物業(yè)管理必須是業(yè)主廣泛參與的過程與結(jié)果,但據(jù)對業(yè)主的調(diào)查統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示,在2016物業(yè)小區(qū)里積極維權(quán)的業(yè)主大約占10%,保持沉默的也大約占10%,有80%的業(yè)主不大關(guān)心2016物業(yè)管理和小區(qū)事務(wù)。必須創(chuàng)造性地開展工作,將廣大業(yè)主發(fā)動起來,使全體業(yè)主共同關(guān)心、支持并參與家園管理與建設(shè);明確業(yè)主組織在2016物業(yè)管理中的核心作用,做好相關(guān)業(yè)主組織的職責(zé)、權(quán)力設(shè)計(jì),鼓勵(lì)、支持業(yè)主組織參與并提升小區(qū)2016物業(yè)管理水平;可以大膽在2016物業(yè)管理區(qū)域施行實(shí)體化管理并引入職業(yè)經(jīng)理人制度,開創(chuàng)2016物業(yè)管理新局面。
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