淺談物業(yè)管理研究論文
我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)產(chǎn)生近三十年時(shí)間,物業(yè)管理行業(yè)仍然被稱為“朝陽(yáng)行業(yè)”,未來的發(fā)展有著遠(yuǎn)大的前景。但是近年來,物業(yè)管理行業(yè)卻在蹣跚前行,不斷面臨各種挑戰(zhàn)和嚴(yán)峻的形勢(shì)。下面是學(xué)習(xí)啦小編為大家整理的物業(yè)管理研究論文，供大家參考。
物業(yè)管理研究論文范文一：物業(yè)管理人員管理現(xiàn)狀分析
摘要：新形勢(shì)下，2016物業(yè)管理企業(yè)只有采用先進(jìn)的系統(tǒng)化的人力資源管理模式，加強(qiáng)對(duì)員工的科學(xué)管理，充分發(fā)揮員工的積極性，將企業(yè)的目標(biāo)與員工個(gè)人目標(biāo)統(tǒng)一起來，這樣才能夠?qū)崿F(xiàn)更大的企業(yè)價(jià)值。
關(guān)鍵詞：物業(yè)管理;管理
一、2016物業(yè)管理企業(yè)的人員管理現(xiàn)狀
1.對(duì)人力資源管理不重視
目前，部分2016物業(yè)管理企業(yè)，尤其是小型2016物業(yè)管理企業(yè)對(duì)人力資源管理的認(rèn)識(shí)還不到位，只是簡(jiǎn)單地認(rèn)為人力資源管理部門是只花錢不掙錢的部門，不能給企業(yè)帶來實(shí)質(zhì)的效益，這就導(dǎo)致很多企業(yè)都不愿意對(duì)人力資源部門進(jìn)行資源投資。
2.企業(yè)內(nèi)部培訓(xùn)機(jī)制不完善
2016物業(yè)管理企業(yè)的內(nèi)部培訓(xùn)機(jī)制不完善，未制定相應(yīng)的員工培訓(xùn)規(guī)劃，在培訓(xùn)上投入較小，培訓(xùn)方式和內(nèi)容都較落后，采用的還是集中培訓(xùn)的方式。加上中高層管理人員對(duì)于管理技能培訓(xùn)認(rèn)識(shí)還不到位，不注重企業(yè)員工素質(zhì)的提升、企業(yè)文化的建設(shè)，這樣就很容易造成員工掌握工作技能不熟練，對(duì)企業(yè)的忠誠(chéng)度降低，甚至出現(xiàn)員工流失嚴(yán)重的現(xiàn)象。
3.在人員招聘方面有所欠缺
一些中小型2016物業(yè)管理企業(yè)在招聘人員過程中，未對(duì)其招聘崗位進(jìn)行分析，更沒有明確招聘崗位的職責(zé)，造成招聘條件和招聘標(biāo)準(zhǔn)過于主觀;未建立一套完善的招聘管理系統(tǒng)，也未對(duì)招聘工作進(jìn)行追蹤、分析和調(diào)查，這樣對(duì)招聘人員的選拔就產(chǎn)生了影響，增大了員工流動(dòng)和企業(yè)用人的成本。
4.薪酬管理機(jī)制相對(duì)單一
目前，大部分企業(yè)在薪酬方面還是采用傳統(tǒng)的模式，不利于激發(fā)員工的積極性。隨著企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的深化，這種單一的薪酬管理方式很容易造成優(yōu)秀員工流失。
二、2016物業(yè)管理企業(yè)的人員管理發(fā)展趨勢(shì)
1.從業(yè)人員專業(yè)化程度不斷提升
隨著2016物業(yè)管理企業(yè)從注重?cái)?shù)量提升轉(zhuǎn)變?yōu)橘|(zhì)量和規(guī)模的增長(zhǎng)，勢(shì)必推動(dòng)2016物業(yè)管理行業(yè)整體素質(zhì)的提升，使得2016物業(yè)企業(yè)社會(huì)資源配置也能得到全面提升和優(yōu)化。實(shí)現(xiàn)集約化、規(guī)?；殉蔀?016物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)，同時(shí)也提升了對(duì)人才的要求。在人力資源管理上對(duì)人員的需求并不是簡(jiǎn)單的人員增加，更多的需要2016物業(yè)管理企業(yè)具備更多優(yōu)秀的人員，特別是高素質(zhì)、能力強(qiáng)的復(fù)合型2016物業(yè)管理人員。這樣才能更好地推動(dòng)企業(yè)發(fā)展。
2.部分專業(yè)工作將實(shí)行外包
有的2016物業(yè)管理企業(yè)為了降低成本，提高服務(wù)水平和工作效率，對(duì)部分專業(yè)工作實(shí)行外包?？梢哉f，專業(yè)外包對(duì)于2016物業(yè)企業(yè)來說既有利亦有弊，需要靠企業(yè)的管理人才運(yùn)籌得當(dāng)，化弊為利，實(shí)現(xiàn)低風(fēng)險(xiǎn)、高效率。在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境下，必須樹立科學(xué)的人力資源管理理念，提升對(duì)人力資源的開發(fā)意識(shí)，配備高素質(zhì)的人事工作人員，采用先進(jìn)的經(jīng)營(yíng)管理手段，運(yùn)用現(xiàn)代的科學(xué)管理方法，實(shí)現(xiàn)人力資源管理工作的高效率和最優(yōu)化。
3.網(wǎng)絡(luò)信息背景下需要復(fù)合型人才
把握現(xiàn)代管理和科學(xué)技術(shù)知識(shí)的高素質(zhì)的復(fù)合型人才，是2016物業(yè)管理企業(yè)提升自身競(jìng)爭(zhēng)力、獲得可持續(xù)發(fā)展的重要資源。2016物業(yè)管理企業(yè)要想在鞏固現(xiàn)有市場(chǎng)的基礎(chǔ)上，進(jìn)行新市場(chǎng)的開拓，探索一條可持續(xù)發(fā)展的道路，就必須向業(yè)主提供更加優(yōu)質(zhì)的專業(yè)技術(shù)服務(wù)，這也就需要企業(yè)培訓(xùn)和組建一支掌握信息化、智能化管理方式的高素質(zhì)專業(yè)技術(shù)人才隊(duì)伍，以更好地為業(yè)主提供服務(wù)。
三、新形勢(shì)下2016物業(yè)管理企業(yè)人員管理的對(duì)策
1.建設(shè)核心企業(yè)文化
結(jié)合企業(yè)的管理特點(diǎn)，建設(shè)核心企業(yè)文化，營(yíng)造團(tuán)結(jié)合作融洽的文化氛圍，為人才創(chuàng)造和諧穩(wěn)定的工作環(huán)境。讓員工能夠在一個(gè)和諧、輕松、公平、團(tuán)結(jié)的環(huán)境和團(tuán)隊(duì)中工作，并將人性化管理更好的滲透到每名員工的思想中，使得人性化管理得到認(rèn)同并形成強(qiáng)大凝聚力，成為企業(yè)的生產(chǎn)力。
2.把人力成本管理上升為人力價(jià)值管理
人工成本管理對(duì)企業(yè)各項(xiàng)工作的開展具有非常重要的作用，做好企業(yè)人工成本控制才能夠讓企業(yè)獲得更好、更全面的發(fā)展，進(jìn)一步提升企業(yè)人力價(jià)值。新形勢(shì)下做好企業(yè)人工成本管理十分必要。(1)實(shí)現(xiàn)人才到“人財(cái)”的轉(zhuǎn)變，為企業(yè)帶來巨大財(cái)富。當(dāng)人才感到自己是企業(yè)投資的一部分、占有一定比例時(shí)，企業(yè)與人才的合作、對(duì)人才的激勵(lì)就自然成了人才是企業(yè)投資者的主人翁管理，無為而治。(2)2016物業(yè)企業(yè)想要在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中提升自身的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，在不斷拓寬市場(chǎng)的同時(shí)，更需要不斷擴(kuò)大生產(chǎn)規(guī)模、增加人工數(shù)量，這樣就會(huì)造成企業(yè)成本增加，導(dǎo)致人工成本管理難度的提升，因此，需要不斷強(qiáng)化人工成本管理。企業(yè)只有針對(duì)當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境進(jìn)行科學(xué)分析，積極應(yīng)對(duì)降低成本、提高效益帶來的壓力，探索出適合自身的人工管理方式，才能體現(xiàn)出人力資本價(jià)值。(3)把人力成本管理上升為人力價(jià)值管理，節(jié)約企業(yè)成本，提升企業(yè)利潤(rùn)。企業(yè)想要在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過程中降低人工成本，就需要提升人工成本的利用效率，提高運(yùn)營(yíng)效率，提升2016物業(yè)人工成本管理水平，為企業(yè)獲得更大的發(fā)展空間。
3.提升2016物業(yè)管理人員的領(lǐng)導(dǎo)力
“千里馬常有，伯樂不常有”。領(lǐng)導(dǎo)者要善于識(shí)人、知人、用人、留人。在人才問題上更新觀念，開拓創(chuàng)新，重塑人格魅力，提高管理水平。管理水平的高低，在很大程度上左右著企業(yè)的發(fā)展;領(lǐng)導(dǎo)風(fēng)格及人格魅力，在很大程度上影響員工的積極性和團(tuán)隊(duì)的穩(wěn)定性。
4.完善薪酬激勵(lì)制度
效益激勵(lì)是培養(yǎng)員工愛崗敬業(yè)的助推器。在實(shí)際操作過程中，企業(yè)能夠采取各種手段和方式對(duì)員工進(jìn)行公平公正的獎(jiǎng)懲，并由此提升員工的上進(jìn)心和工作積極性。一旦企業(yè)沒有完善的競(jìng)爭(zhēng)激勵(lì)制度，對(duì)員工未實(shí)行競(jìng)爭(zhēng)約束，更未培養(yǎng)員工的競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)，就很難調(diào)動(dòng)員工的工作積極性。企業(yè)應(yīng)在對(duì)員工日常的考核中，充分利用員工績(jī)效考核制度對(duì)員工進(jìn)行業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)，并實(shí)行等級(jí)薪金制度。對(duì)表現(xiàn)優(yōu)秀的員工給予獎(jiǎng)勵(lì)，對(duì)表現(xiàn)較差的員工予以懲罰。需要注意的是，在開展效益激勵(lì)的過程中一定要秉持公平、公正、公開的原則，不能馬虎了事。另外，在進(jìn)行效益激勵(lì)的同時(shí)，對(duì)那些工作中成績(jī)較好的員工，讓他們做先進(jìn)、立標(biāo)桿、樹典型，并給予他們豐厚的獎(jiǎng)勵(lì)，以此激發(fā)其他員工的工作熱情，營(yíng)造一種良好的工作氛圍。
5.構(gòu)建科學(xué)合理的薪酬管理機(jī)制
企業(yè)薪酬管理機(jī)制的公平與否，對(duì)薪酬水平、薪酬結(jié)構(gòu)的科學(xué)性和適應(yīng)性有著非常重要的影響，甚至?xí)绊懙饺藛T的穩(wěn)定性。因此，企業(yè)應(yīng)采取有效措施：
(1)構(gòu)建合理科學(xué)的薪酬管理制度，同時(shí)針對(duì)薪酬管理工作中存在的不足，及時(shí)制定出與目前企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略相適應(yīng)的薪酬管理方案，并根據(jù)形勢(shì)的變化，不斷進(jìn)行薪酬水平和薪酬結(jié)構(gòu)的調(diào)整，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)效率、公平、合理的薪酬目標(biāo)。
(2)針對(duì)薪酬管理現(xiàn)狀，轉(zhuǎn)變過于單一化的薪酬管理理念，建立一個(gè)以市場(chǎng)需求為導(dǎo)向的“寬帶式薪酬管理模式”，摒棄和改變傳統(tǒng)用職稱、崗位和級(jí)別進(jìn)行薪酬評(píng)估機(jī)構(gòu)，重新結(jié)合企業(yè)自身的一些特點(diǎn)，建立薪酬管理體系，制定薪酬管理的方案和操作流程，促進(jìn)企業(yè)更快地適應(yīng)形勢(shì)的發(fā)展和業(yè)務(wù)的需要。
6.完善績(jī)效管理
進(jìn)行考核、評(píng)估、激勵(lì)。關(guān)注結(jié)果，還要關(guān)注過程、影響。
(1)做好績(jī)效考核各個(gè)環(huán)節(jié)的工作?？茖W(xué)選擇績(jī)效考核方法，建立公平公正公開的考核機(jī)制，將考核結(jié)果作為獎(jiǎng)罰晉升的依據(jù)。做好考核評(píng)估，績(jī)效申訴、績(jī)效反饋、績(jī)效改進(jìn)、績(jī)效面談。
(2)提高個(gè)人績(jī)效和團(tuán)隊(duì)績(jī)效。考核是手段，激勵(lì)是目的?？?jī)效管理應(yīng)以激勵(lì)為立足點(diǎn)、以激勵(lì)為核心，制定相關(guān)政策和措施，避開因僵硬局限的績(jī)效考核與應(yīng)用而激化人性利益上的弱點(diǎn)和矛盾，實(shí)現(xiàn)根治。人才激勵(lì)與績(jī)效激勵(lì)是相互影響相互作用的，應(yīng)建立人才的動(dòng)態(tài)調(diào)整、平衡、分析和管控機(jī)制，達(dá)到最佳效果。新形勢(shì)下，2016物業(yè)管理企業(yè)只有采用先進(jìn)的系統(tǒng)化的人力資源管理模式，加強(qiáng)對(duì)員工的科學(xué)管理，充分發(fā)揮員工的積極性，將企業(yè)的目標(biāo)與員工個(gè)人目標(biāo)統(tǒng)一起來，這樣才能夠?qū)崿F(xiàn)更大的企業(yè)價(jià)值。
物業(yè)管理研究論文范文二：業(yè)主自治——物業(yè)管理及行政管理
摘要：業(yè)主現(xiàn)有的水平距離業(yè)主自我管理還有一定差距，而2016物業(yè)管理法規(guī)滯后、可操作性不強(qiáng)，甚至相互沖突，則是導(dǎo)致2016物業(yè)管理秩序混亂的根本原因。而創(chuàng)造性的2016物業(yè)管理制度建設(shè)，正是推動(dòng)與保障2016物業(yè)管理和業(yè)主權(quán)利的關(guān)鍵。
關(guān)鍵詞：物業(yè)管理;行政管理
一、2016物業(yè)管理在行政管理下從需求發(fā)展成產(chǎn)業(yè)的回顧
從時(shí)間順序來看，我國(guó)2016物業(yè)管理大體上可以劃分為四個(gè)階段:政府行政管理(含單位自管)階段、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理階段、按照現(xiàn)代企業(yè)制度建立2016物業(yè)管理公司的管理階段和業(yè)主自治管理階段，并在發(fā)展中成為一個(gè)獨(dú)立的產(chǎn)業(yè)。其中前三個(gè)階段又具有共性，表現(xiàn)為行政主導(dǎo)的管理或者說是這種管理理念的延伸，業(yè)主自治管理正在探索和形成之中。
(一)適應(yīng)2016物業(yè)管理需求，促成2016物業(yè)管理新生行業(yè)成長(zhǎng)
2016物業(yè)管理是隨著深圳商品房的出現(xiàn)，首先由深圳從香港引進(jìn)的。20世紀(jì)80年代起，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)日趨活躍，城市建設(shè)事業(yè)迅速發(fā)展，房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理體制的改革步伐加快，當(dāng)時(shí)主要為了解決外商人員在中國(guó)大陸地區(qū)的居住問題。1981年3月18日深圳第一家涉外商品房管理的專業(yè)公司———深圳市2016物業(yè)管理公司成立，標(biāo)志著2016物業(yè)管理在中國(guó)大地的復(fù)蘇。政府運(yùn)用行政手段，通過實(shí)施一體化2016物業(yè)管理，提供高效而規(guī)范的小區(qū)2016物業(yè)管理服務(wù)，使得2016物業(yè)管理在當(dāng)時(shí)作為一新生事物很快為眾多業(yè)主和使用者所接受，甚至成為某種身份的象征。同時(shí)，該2016物業(yè)公司作為一個(gè)政府機(jī)構(gòu)，履行政府與企業(yè)雙重職能，我國(guó)的2016物業(yè)管理就這樣在行政管理模式下運(yùn)行起來。雖然后來隨著政府改革的深入，2016物業(yè)管理公司最終被定義為企業(yè)從政府部門剝離出來，但這套行政管理模式特別是其中的一體化2016物業(yè)管理方式被延續(xù)下來。
(二)成立了專門的2016物業(yè)管理部門或企業(yè)，2016物業(yè)管理進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理新階段
進(jìn)入20世紀(jì)90年代，2016物業(yè)管理隨著我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的升溫而進(jìn)入快速成長(zhǎng)階段，2016物業(yè)管理在全國(guó)普遍推開，開發(fā)商紛紛成立自己的2016物業(yè)管理部門或企業(yè)接管所開發(fā)的2016物業(yè)。在這個(gè)階段，2016物業(yè)管理公司70%都是開發(fā)商自辦的企業(yè)。在管理方法上，經(jīng)歷了由引入國(guó)外的管理方法、模式加以模仿、消化和借鑒，到結(jié)合國(guó)情、探討2016物業(yè)管理的本土化實(shí)施的過程，走出了一條積極探索之路。1994年6月，深圳市人大會(huì)通過了深圳第一部2016物業(yè)管理?xiàng)l例《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)2016物業(yè)管理?xiàng)l例》，標(biāo)志著在經(jīng)濟(jì)特區(qū)深圳，2016物業(yè)管理進(jìn)入了法制化階段。
(三)社會(huì)需要規(guī)范化的2016物業(yè)管理，促使我國(guó)2016物業(yè)管理進(jìn)入按照現(xiàn)代企業(yè)制度建立2016物業(yè)管理公司的階段
2003年6月8日，以中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院令形式頒布的《2016物業(yè)管理?xiàng)l例》在全國(guó)施行，按照現(xiàn)代企業(yè)制度的要求建立2016物業(yè)管理公司，實(shí)施一體化2016物業(yè)管理，標(biāo)志著2016物業(yè)管理在我國(guó)進(jìn)入法制化、規(guī)范化的新階段。在這種背景下，許多沒有開發(fā)商背景的2016物業(yè)公司大量出現(xiàn)，依靠提升服務(wù)和2016物業(yè)管理品質(zhì)求得生存和發(fā)展，推進(jìn)了我國(guó)2016物業(yè)管理的大發(fā)展。我國(guó)于2007年出臺(tái)《物權(quán)法》，將業(yè)主的權(quán)益法制化。同時(shí)，我國(guó)對(duì)《2016物業(yè)管理?xiàng)l例》進(jìn)行了修改，2016物業(yè)管理企業(yè)也改名為2016物業(yè)服務(wù)企業(yè)。該法確定了業(yè)主的主體地位，2016物業(yè)服務(wù)真正成為2016物業(yè)服務(wù)企業(yè)“產(chǎn)品”的賣點(diǎn)。這樣，強(qiáng)勢(shì)的行政管理逐步弱化，轉(zhuǎn)變服務(wù)態(tài)度和提供更好的服務(wù)質(zhì)量讓業(yè)主滿意，成為2016物業(yè)服務(wù)企業(yè)生存和發(fā)展的根本。
(四)2016物業(yè)成為業(yè)主最重要的財(cái)富，2016物業(yè)管理將迎來業(yè)主自治管理階段
從2010年開始，以北京業(yè)主為代表的部分業(yè)主的2016物業(yè)所有者自治意識(shí)開始覺醒，并自發(fā)在個(gè)別住宅小區(qū)管理中進(jìn)行以業(yè)主組織主導(dǎo)的2016物業(yè)管理嘗試。在這種自治管理方式下，更多選擇權(quán)將由業(yè)主組織自行決定，一體化2016物業(yè)管理可能被直接對(duì)業(yè)主或業(yè)主組織負(fù)責(zé)的專業(yè)化管理代替或與之并存。這一現(xiàn)象也已經(jīng)反映到一些地方政府2016物業(yè)管理的規(guī)定中，如《北京市2016物業(yè)管理辦法》第二條條文特別強(qiáng)調(diào)業(yè)主自行管理或者通過他人實(shí)施對(duì)2016物業(yè)管理區(qū)域的管理，與目前普遍實(shí)施的必須由2016物業(yè)服務(wù)企業(yè)來管理業(yè)主的2016物業(yè)形成強(qiáng)烈的對(duì)比。相似的情況在我國(guó)東部經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)也多地出現(xiàn)。業(yè)主自行(自治)管理已被提到制度層面上，并將通過業(yè)主組織實(shí)現(xiàn)對(duì)2016物業(yè)的完全控制和管理，按照2016物業(yè)自身的特點(diǎn)和業(yè)主的需要來自行管理2016物業(yè)將會(huì)實(shí)現(xiàn)，業(yè)主自治管理是未來2016物業(yè)管理的發(fā)展趨勢(shì)。
二、行政管理下2016物業(yè)管理的沖突與反思
行政管理下的一體化2016物業(yè)管理，雖然在一定歷史階段促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和百姓生活水平的提高，但隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展和人民生活水平的大幅提高，這種管理模式也存在許多問題。
(一)政府對(duì)2016物業(yè)管理大包大攬，重審批，輕監(jiān)管，缺乏過程管理
在現(xiàn)實(shí)中，我國(guó)政府職能轉(zhuǎn)變還沒有完全到位，服務(wù)型政府的建立還有一個(gè)過程，政府治理在制度化層面的水平低，小政府、大社會(huì)的格局并沒有形成。政府這支有形的手同市場(chǎng)這只無形的手并沒有嚴(yán)格區(qū)分，在2016物業(yè)管理方面反映出的問題是政府大包大攬，管得過寬，重審批，輕監(jiān)管，服務(wù)能力差，無過程管理，習(xí)慣于命令式指揮，習(xí)慣于用行政強(qiáng)制手段來代替市場(chǎng)無形的手，造成市場(chǎng)混亂，脫離市場(chǎng)實(shí)際與老百姓的生活需求。
我國(guó)政府的政策目標(biāo)一直停留在便民利民的初級(jí)階段，難以適應(yīng)現(xiàn)代社會(huì)以公共服務(wù)為主的2016物業(yè)管理服務(wù)對(duì)政府服務(wù)的需求。具體表現(xiàn)在:一是2016物業(yè)管理體制沒有理順。政府沒有把包括2016物業(yè)管理在內(nèi)的社會(huì)公共福利制度的制定和完善提到工作日程，2016物業(yè)管理中的公共事業(yè)服務(wù)、業(yè)主自我服務(wù)、2016物業(yè)經(jīng)營(yíng)性服務(wù)還沒有區(qū)分，而2016物業(yè)服務(wù)提供方有選擇性提供服務(wù)，造成經(jīng)濟(jì)效益好的一些服務(wù)項(xiàng)目多而重復(fù)，而另一些經(jīng)濟(jì)效益差的和需要補(bǔ)貼的項(xiàng)目少或存在空白。二是2016物業(yè)政策方面政府供給的不足。公共選擇理論學(xué)者提出了“政府失敗理論”，政府同其他組織和個(gè)人一樣可能犯錯(cuò)，打破了政府永遠(yuǎn)是天使的神話。如在維修基金的政策安排上，不但業(yè)主所有的專項(xiàng)維修資金很難由業(yè)主組織自己管理，而且專項(xiàng)維修資金由政府代管的情況下使用極為艱難。
據(jù)統(tǒng)計(jì)截至2013年6月，全國(guó)千億元住宅專項(xiàng)維修資金沉睡，全國(guó)各地省級(jí)專項(xiàng)維修資金最高使用率僅為1.47%。又如，在業(yè)主委員會(huì)制度安排上，房地產(chǎn)行政主管部門獲得了控制和影響業(yè)主委員會(huì)的權(quán)力。2016物業(yè)管理?xiàng)l例賦予業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主的權(quán)利是有限的，不利于業(yè)主維護(hù)自己的合法權(quán)益。業(yè)主組織還沒有獲得獨(dú)立的法律地位，代表業(yè)主自己管理、維護(hù)2016物業(yè)的能力還很弱小，政府也未有意識(shí)培訓(xùn)他們管理2016物業(yè)的經(jīng)驗(yàn)和能力。
(二)2016物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)不為業(yè)主考慮，反而更多地為政府分擔(dān)、為開發(fā)商服務(wù)
2016物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)本質(zhì)上應(yīng)是行業(yè)自律組織。我國(guó)現(xiàn)行的2016物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會(huì)是以2016物業(yè)服務(wù)企業(yè)為主體，相關(guān)企業(yè)參加，按照有關(guān)法律、法規(guī)自愿組成的行業(yè)性自律組織，具有社團(tuán)法人資格。按照規(guī)定，2016物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)積極參加2016物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)的活動(dòng)，接受其業(yè)務(wù)指導(dǎo)。我國(guó)2016物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)在三個(gè)方面偏離了業(yè)主的利益和需求，成為一個(gè)沒有業(yè)主支持的協(xié)會(huì)。首先在橋梁和紐帶作用方面，2016物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)起到業(yè)主、政府與企業(yè)之間的橋梁和紐帶作用，在為業(yè)主爭(zhēng)取利益和權(quán)利的同時(shí)，也維護(hù)2016物業(yè)企業(yè)的利益。
但在現(xiàn)實(shí)中，2016物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)鮮與業(yè)主聯(lián)系，不為業(yè)主爭(zhēng)取權(quán)益，而是站在政府的角度，執(zhí)行政府政策和政府意志，成為政府的宣傳部門。其次在調(diào)研和督察作用方面，2016物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)調(diào)查了解整個(gè)行業(yè)狀況，維護(hù)行業(yè)的整體利益，促進(jìn)企業(yè)之間的公平競(jìng)爭(zhēng)。但在實(shí)際操作中，2016物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)維護(hù)的是會(huì)員企業(yè)的權(quán)益，對(duì)業(yè)主的權(quán)益很少予以考慮。第三是交流和服務(wù)作用，開展省市區(qū)之間、港澳臺(tái)地區(qū)及國(guó)際2016物業(yè)服務(wù)同行聯(lián)絡(luò)和合作，為行業(yè)和社會(huì)各界提供相關(guān)的信息咨詢服務(wù)。但在現(xiàn)實(shí)中，沒有真正了解業(yè)主利益和需求，不去督促2016物業(yè)企業(yè)提升服務(wù)品質(zhì)，2016物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)難以得到業(yè)主的支持。
(三)2016物業(yè)公司以盈利為目的，公益服務(wù)無法體現(xiàn)，2016物業(yè)從業(yè)人員問題不斷2016物業(yè)管理服務(wù)特別是住宅小區(qū)的2016物業(yè)管理服務(wù)具有一定公共利益的性質(zhì)，需要相關(guān)組織和人員提供部分公益性服務(wù)。而住宅小區(qū)由2016物業(yè)公司實(shí)施一體化管理，雖然極大地減輕了社會(huì)管理的成本，減少了政府支出，但2016物業(yè)公司逐利的本性使其不惜采用一切手段降低成本或增加收入，這同業(yè)主逐漸覺醒的維權(quán)意識(shí)沖突不斷并已成為社會(huì)焦點(diǎn)。
反映在整個(gè)2016物業(yè)服務(wù)過程中，從房屋接管、裝修、日常設(shè)施設(shè)備的維修，到對(duì)環(huán)境衛(wèi)生、安全保衛(wèi)、客戶服務(wù)等各個(gè)方面，業(yè)主與2016物業(yè)公司難以達(dá)成一致意見。且在我國(guó)目前的低水平2016物業(yè)管理下，大多小區(qū)實(shí)施的是包干制收費(fèi)管理，2016物業(yè)公司為了節(jié)約成本支出，往往盡量少做事甚至不做事，給業(yè)主的感覺就是2016物業(yè)管理就是成天收費(fèi)。同時(shí)，2016物業(yè)管理行業(yè)屬于勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)，部分2016物業(yè)管理人員素質(zhì)低、形象差、不負(fù)責(zé)任，保安動(dòng)粗打人已不是新聞。
(四)業(yè)主更關(guān)心專有部分，對(duì)公共部分關(guān)心甚少，對(duì)2016物業(yè)管理現(xiàn)狀不滿意見很多，缺乏主人翁精神
對(duì)大多數(shù)業(yè)主來說，只有房屋專有部分是自己獨(dú)有的，而共有部分大家都在使用，所以業(yè)主普通更關(guān)注專有部分，對(duì)公共部分往往不愿意出面得罪人。同時(shí)，我國(guó)法律對(duì)建筑物以外的部分也不進(jìn)行登記，業(yè)主根本無維權(quán)的可能性。在2016物業(yè)管理實(shí)踐中，單個(gè)業(yè)主的利益與業(yè)主共同利益的平衡，共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的利用與收益的歸屬，2016物業(yè)管理服務(wù)的質(zhì)量，專項(xiàng)維修資金的使用等等，都是容易出現(xiàn)糾紛的熱點(diǎn)問題。當(dāng)對(duì)2016物業(yè)管理現(xiàn)狀不滿意時(shí)，大多業(yè)主不去思考如何改善2016物業(yè)管理品質(zhì)，而是在私下議論或是拒交2016物業(yè)費(fèi)，較少有業(yè)主采取理智的行為。
小區(qū)業(yè)主與2016物業(yè)公司矛盾的癥結(jié)其實(shí)還隱含著深層次的利益關(guān)系，部分政府部門對(duì)2016物業(yè)公司藐視法律的行為姑息縱容，卻對(duì)業(yè)主依法自治百般刁難，這幕后往往都有利益在作怪。當(dāng)業(yè)主與2016物業(yè)公司發(fā)生糾紛時(shí)，一般業(yè)主較難采取正確的維權(quán)方式，大多業(yè)主的維權(quán)武器是不交2016物業(yè)費(fèi)，導(dǎo)致在訴訟中大多敗訴。各地法院遇到的情況相類似，據(jù)上海法院系統(tǒng)的統(tǒng)計(jì)，通過法院審結(jié)2016物業(yè)糾紛案件中，9成以上被告為久拖2016物業(yè)費(fèi)的業(yè)主，且結(jié)果往往是業(yè)主敗訴。
(五)業(yè)主組織如業(yè)主大會(huì)、業(yè)主管理委員會(huì)的作用有待發(fā)揮
我國(guó)的業(yè)主組織以管理好本小區(qū)為目標(biāo)，在性質(zhì)上屬于群眾自治組織，包括業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)等，目前還沒有形成合力也缺乏實(shí)力。業(yè)主組織的弱化造成小區(qū)2016物業(yè)管理水平完全由2016物業(yè)公司控制，業(yè)主組織真正發(fā)揮的作用有限。以2016物業(yè)業(yè)主委員會(huì)為例，據(jù)上海社會(huì)科學(xué)院發(fā)布的《上海藍(lán)皮書•社會(huì)(2008)》指出，上海業(yè)主委員會(huì)存在5大難問題:業(yè)主大會(huì)召開難、業(yè)主委員會(huì)籌建難、正常運(yùn)作難、司法維權(quán)難以及對(duì)業(yè)主委員會(huì)及其成員監(jiān)督難。
如今，這5大難題一個(gè)也沒有減少。業(yè)主委員會(huì)與2016物業(yè)公司契約關(guān)系的構(gòu)建，也被復(fù)雜的行政與利益關(guān)系所滲透、包圍，他們之間的矛盾與沖突對(duì)社會(huì)的和諧穩(wěn)定已造成很大影響。而業(yè)主大會(huì)往往1年甚至多年才能召開一次，召開時(shí)參加的業(yè)主積極性也不高，真正關(guān)心并參與小區(qū)2016物業(yè)管理的業(yè)主也不多。即使在這種情況下，業(yè)主組織要發(fā)揮作用也要受到居委會(huì)的管理和制約。居委會(huì)同業(yè)主委員會(huì)都同屬群眾自治組織，但居委會(huì)由于有政府行政權(quán)力撐腰，成為凌駕于業(yè)委會(huì)的頂頭上司，常見的如居委會(huì)干涉業(yè)委會(huì)的換屆選舉等。因此，在當(dāng)前的管理體制中，要想成立真正屬于業(yè)主的、不受操控的業(yè)委會(huì)就有一定的難度。
三、做好業(yè)主自治管理下的2016物業(yè)管理工作
雖然受到各種因素的制約，但業(yè)主自己管理自己的2016物業(yè)是不可阻擋的歷史潮流。要搞好業(yè)主自治管理下的2016物業(yè)管理，需要從以下幾方面開展工作:
(一)政府做好管理與服務(wù)，充分尊重業(yè)主2016物業(yè)管理的自治權(quán)
政府應(yīng)放心讓業(yè)主自己管理自己的2016物業(yè)，從管理型政府向服務(wù)型政府轉(zhuǎn)變，有意識(shí)培育業(yè)主組織的治理能力，幫助業(yè)主及業(yè)主組織提升2016物業(yè)管理能力。我國(guó)政府一直在探索政府管理職能實(shí)現(xiàn)三大轉(zhuǎn)變:即政府管理的范圍要從大政府向小政府轉(zhuǎn)變，政府管理的理念要從管理型政府向服務(wù)型政府轉(zhuǎn)變，政府管理的方式要從主要依靠行政命令向主要依靠市場(chǎng)選擇轉(zhuǎn)變。反映在2016物業(yè)管理行業(yè)，政府要充分尊重業(yè)主管理2016物業(yè)的自治權(quán)，放手讓業(yè)主自己管理自己的2016物業(yè)，充分發(fā)揮市場(chǎng)在資源配置中的作用，調(diào)動(dòng)各方面的積極性參與2016物業(yè)管理。
同時(shí)，政府還需要作好2016物業(yè)管理行業(yè)的服務(wù)，促進(jìn)2016物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展，發(fā)揮好政府的指導(dǎo)和引導(dǎo)作用。特別是政府要組織研究力量，搞清楚2016物業(yè)管理行業(yè)的內(nèi)在發(fā)展規(guī)律，引領(lǐng)2016物業(yè)管理的發(fā)展方向。同時(shí)，要加強(qiáng)2016物業(yè)管理政策法規(guī)的制定、修改并及時(shí)發(fā)布，根據(jù)人民的生活需要和2016物業(yè)自身的管理要求適時(shí)調(diào)整2016物業(yè)管理政策，促使2016物業(yè)管理行業(yè)良性發(fā)展。
(二)業(yè)主及業(yè)主組織在2016物業(yè)管理中發(fā)揮主體地位和主導(dǎo)作用
業(yè)主應(yīng)盡可能擺脫政府對(duì)2016物業(yè)管理的控制和對(duì)2016物業(yè)管理公司的依賴，積累并形成自身的2016物業(yè)管理治理能力，2016物業(yè)的保值增值完全由業(yè)主自己承擔(dān)。我國(guó)目前的2016物業(yè)管理由于沒有業(yè)主的主動(dòng)積極參與，使得2016物業(yè)管理驅(qū)動(dòng)力不足，在專業(yè)化、職業(yè)化方面程度低。
因此，有必要對(duì)2016物業(yè)管理進(jìn)行制度改革、機(jī)制創(chuàng)新和資源整合，對(duì)業(yè)主及業(yè)主組織重新進(jìn)行角色與功能定位，制約和均衡行政權(quán)力在2016物業(yè)管理中的作用，充分發(fā)揮業(yè)主及業(yè)主組織的主體地位和主導(dǎo)作用。加強(qiáng)業(yè)主自治能力的培養(yǎng)，在論證研究的基礎(chǔ)上可以率先在部分條件好的小區(qū)實(shí)施2016物業(yè)管理示范區(qū)試點(diǎn)，全面培養(yǎng)業(yè)主自我管理能力，通過業(yè)主組織企業(yè)化方式培育、積累業(yè)主自治能力，真正實(shí)現(xiàn)業(yè)主自己的2016物業(yè)自己負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)和管理。
還可以借鑒其他行業(yè)的管理經(jīng)驗(yàn)，在2016物業(yè)管理行業(yè)引進(jìn)職業(yè)經(jīng)理人制度，充分發(fā)揮職業(yè)經(jīng)理人在現(xiàn)代管理中的作用，協(xié)助業(yè)主和業(yè)主組織實(shí)現(xiàn)規(guī)范化、科學(xué)化、高效率的2016物業(yè)管理工作，改變目前小區(qū)2016物業(yè)管理中對(duì)2016物業(yè)公司的依賴，從而在整體上帶動(dòng)業(yè)主的管理能力，提升2016物業(yè)的管理水平和可持續(xù)發(fā)展能力。理順?biāo)袡?quán)關(guān)系，2016物業(yè)的保值增值本是業(yè)主自己的事，完全應(yīng)該由業(yè)主決策和承擔(dān)，即使委托2016物業(yè)公司管理，這個(gè)責(zé)任也仍然在業(yè)主自己身上，而不是2016物業(yè)公司。
(三)2016物業(yè)服務(wù)企業(yè)或職業(yè)經(jīng)理人等經(jīng)營(yíng)單位要提供高效的服務(wù)能力
經(jīng)營(yíng)單位狠抓經(jīng)營(yíng)管理，充分運(yùn)行現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)，更好地促進(jìn)業(yè)主及業(yè)主組織提升2016物業(yè)管理能力。我國(guó)2016物業(yè)管理行業(yè)雖然經(jīng)歷了30多年的發(fā)展，取得了一定的發(fā)展。但總的來說，與發(fā)達(dá)國(guó)家相比還有許多不完善的方面，需要不斷地改進(jìn)和提高。例如，2016物業(yè)服務(wù)企業(yè)或職業(yè)經(jīng)理人等經(jīng)營(yíng)單位經(jīng)營(yíng)理念還比較落后，服務(wù)能力還很弱，現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)在2016物業(yè)管理行業(yè)的應(yīng)用還不夠充分。不少2016物業(yè)服務(wù)企業(yè)依靠房地產(chǎn)企業(yè)的支撐，自身經(jīng)營(yíng)和盈利能力較差，沒有創(chuàng)造良好的品牌效應(yīng)，在施行一體化的2016物業(yè)管理過程中，沒有自己的服務(wù)特色和技術(shù)特長(zhǎng)，依舊停留在簡(jiǎn)單勞動(dòng)和勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)的傳統(tǒng)管理上，缺乏高素質(zhì)人才，管理效率低下，沒有走技術(shù)創(chuàng)新和管理創(chuàng)新之路。
在2016物業(yè)管理中引進(jìn)職業(yè)經(jīng)理人的還很少，錯(cuò)失了這一在眾多行業(yè)中普遍采用的高效的現(xiàn)代管理方法，使2016物業(yè)管理企業(yè)間的競(jìng)爭(zhēng)和行業(yè)內(nèi)部的管理創(chuàng)新缺乏動(dòng)力。因此，建議現(xiàn)有的2016物業(yè)服務(wù)企業(yè)在參與2016物業(yè)管理外，還可大膽引進(jìn)職業(yè)經(jīng)理人制度，促進(jìn)2016物業(yè)管理行業(yè)的適度競(jìng)爭(zhēng)，通過市場(chǎng)引導(dǎo)各經(jīng)營(yíng)單位不斷提升服務(wù)能力，強(qiáng)化內(nèi)部經(jīng)營(yíng)管理，以業(yè)主和業(yè)主組織為中心，提升2016物業(yè)管理服務(wù)能力，更好地為業(yè)主的2016物業(yè)服務(wù)，這樣2016物業(yè)保值增值才具有持續(xù)的保障。
四、業(yè)主自治管理的突破
業(yè)主及業(yè)主組織對(duì)2016物業(yè)的自治管理是歷史的必然選擇，要從根本上理順2016物業(yè)管理關(guān)系，推行2016物業(yè)管理區(qū)域?qū)嶓w化，建立2016物業(yè)管理區(qū)域科學(xué)合理的管理層次和管理機(jī)制，就要破除并改革當(dāng)前2016物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)2016物業(yè)管理權(quán)的壟斷。在業(yè)主自治進(jìn)程中，政府要大力宣傳、制定政策主動(dòng)引導(dǎo)推進(jìn);2016物業(yè)服務(wù)企業(yè)和職業(yè)經(jīng)理人等經(jīng)營(yíng)單位要主動(dòng)調(diào)整管理方式、運(yùn)作模式并真正落實(shí)以業(yè)主服務(wù)為宗旨工作思路和工作作風(fēng);業(yè)主及業(yè)主組織站在本2016物業(yè)管理區(qū)域自身的角度，根據(jù)本區(qū)域?qū)嶋H狀況創(chuàng)造性地開展工作，不但要做好治安維護(hù)、清潔衛(wèi)生工作，更要培育自治能力和管理水平，增強(qiáng)自治能力，使業(yè)主權(quán)利得以維護(hù)和2016物業(yè)保值增值的目標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)，促進(jìn)居民安居樂業(yè)，解決好我國(guó)最基本的民生問題———住的問題。
同時(shí)，需要清醒認(rèn)識(shí)到業(yè)主自治管理在我國(guó)的形成還有一個(gè)過程，在現(xiàn)有2016物業(yè)管理現(xiàn)狀下，要實(shí)施業(yè)主自治管理，還需要推動(dòng)2016物業(yè)管理行業(yè)在三個(gè)層面有實(shí)質(zhì)性的突破:一是在2016物業(yè)管理思想觀念方面的突破與創(chuàng)新。在思想觀念上要由行政管理向業(yè)主自治管理轉(zhuǎn)變，政府由行政管理轉(zhuǎn)向市場(chǎng)服務(wù)。
認(rèn)識(shí)到2016物業(yè)管理是政府、市場(chǎng)與業(yè)主不同利益主體多元互動(dòng)下業(yè)主的自治管理。二是在2016物業(yè)管理制度上的突破與創(chuàng)新。我國(guó)要想通過2016物業(yè)管理搞好社會(huì)治理提升城市管理水平，必須要有系統(tǒng)的、配套的制度設(shè)計(jì)與安排，解決好當(dāng)前2016物業(yè)管理過度行政化干涉的問題、開發(fā)商遺留事項(xiàng)讓2016物業(yè)公司受傷的問題、強(qiáng)勢(shì)的政府行政權(quán)力與業(yè)主自治邊界問題等。
此外，業(yè)主現(xiàn)有的水平距離業(yè)主自我管理還有一定差距，而2016物業(yè)管理法規(guī)滯后、可操作性不強(qiáng)，甚至相互沖突，則是導(dǎo)致2016物業(yè)管理秩序混亂的根本原因。而創(chuàng)造性的2016物業(yè)管理制度建設(shè)，正是推動(dòng)與保障2016物業(yè)管理和業(yè)主權(quán)利的關(guān)鍵。
三是在2016物業(yè)管理機(jī)制方面的突破與創(chuàng)新。良好的2016物業(yè)管理必須是業(yè)主廣泛參與的過程與結(jié)果，但據(jù)對(duì)業(yè)主的調(diào)查統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示，在2016物業(yè)小區(qū)里積極維權(quán)的業(yè)主大約占10%，保持沉默的也大約占10%，有80%的業(yè)主不大關(guān)心2016物業(yè)管理和小區(qū)事務(wù)。必須創(chuàng)造性地開展工作，將廣大業(yè)主發(fā)動(dòng)起來，使全體業(yè)主共同關(guān)心、支持并參與家園管理與建設(shè);明確業(yè)主組織在2016物業(yè)管理中的核心作用，做好相關(guān)業(yè)主組織的職責(zé)、權(quán)力設(shè)計(jì)，鼓勵(lì)、支持業(yè)主組織參與并提升小區(qū)2016物業(yè)管理水平;可以大膽在2016物業(yè)管理區(qū)域施行實(shí)體化管理并引入職業(yè)經(jīng)理人制度，開創(chuàng)2016物業(yè)管理新局面。
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