房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理論文
房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理論文
我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理本科專業(yè)經(jīng)歷了興起、快速發(fā)展、被分拆合并和重新開(kāi)設(shè)的歷程。下面是學(xué)習(xí)啦小編為大家整理的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理論文，供大家參考。
房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理論文篇一
房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理
房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理論文摘要
摘 要：房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)與其他商品的開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)相比,具有涉及范圍廣、經(jīng)手環(huán)節(jié)多、形式多樣等特點(diǎn),因而在開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)過(guò)程中會(huì)表現(xiàn)出難度大、風(fēng)險(xiǎn)高以及受政策等因素影響更強(qiáng)等特點(diǎn)。因此在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中,進(jìn)行大膽的改革與創(chuàng)新,具有十分重要的意義。
房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理論文內(nèi)容
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);企業(yè);經(jīng)營(yíng)管理
中圖分類號(hào)：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：
引言
品牌經(jīng)營(yíng)是房地產(chǎn)企業(yè)核心經(jīng)營(yíng)的核心,它對(duì)消費(fèi)者和房地產(chǎn)企業(yè)都具有非常重要的意義,對(duì)提高房地產(chǎn)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)能力,要求轉(zhuǎn)變企業(yè)的經(jīng)營(yíng)機(jī)制,強(qiáng)化企業(yè)人才培養(yǎng)機(jī)制和人力資源管理機(jī)制,提升企業(yè)的融資能力,提高企業(yè)營(yíng)銷策劃能力,建立企業(yè)文化和誠(chéng)信機(jī)制,增強(qiáng)企業(yè)的團(tuán)體凝聚力,進(jìn)行企業(yè)的技術(shù)創(chuàng)新、管理創(chuàng)新和品牌創(chuàng)新。
1.房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)基本要素
1.1房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部管理
內(nèi)部管理大體上可以總結(jié)為一個(gè)根本、兩個(gè)側(cè)重點(diǎn)和三個(gè)建設(shè)。一個(gè)根本就是指在管理上,房地產(chǎn)企業(yè)要做到以人為本;兩個(gè)側(cè)重點(diǎn)就是指房地產(chǎn)企業(yè)要做到標(biāo)準(zhǔn)化管理并且要實(shí)施IS09000質(zhì)量保證體系;而三個(gè)建設(shè)是指房地產(chǎn)企業(yè)要不斷地進(jìn)行進(jìn)步的制度建設(shè)、先進(jìn)的企業(yè)文化建設(shè)和有競(jìng)爭(zhēng)能力的組織建設(shè)。
1.1.1必須具有自己獨(dú)特的企業(yè)經(jīng)營(yíng)理念和企業(yè)精神,更要尊重人性,盡可能多地考慮企業(yè)員工和客戶的利益,為社會(huì)做盡可能多的益事,并把以人為本的這一理念作為指導(dǎo)企業(yè)發(fā)展的最高行為準(zhǔn)則,也可以說(shuō)實(shí)施以人為本的管理是房地產(chǎn)企業(yè)成功的根本所在。
1.1.2房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施IS09000質(zhì)量保證體系是非常迫切和必要的,它是企業(yè)成功經(jīng)營(yíng)的基礎(chǔ)。而IS09000質(zhì)量保證體系是全世界頂級(jí)專家經(jīng)過(guò)對(duì)全球成千上萬(wàn)的成功企業(yè)的質(zhì)量管理進(jìn)行總結(jié),并且經(jīng)過(guò)科學(xué)周密的研究論證而形成的企業(yè)管理質(zhì)量體系。
1.1.3房地產(chǎn)企業(yè)要取得成功,就必需進(jìn)行與時(shí)俱進(jìn)的制度建設(shè)、先進(jìn)的文化建設(shè)、有競(jìng)爭(zhēng)能力的組織建設(shè),這也可以說(shuō)是房地產(chǎn)企業(yè)成功經(jīng)營(yíng)的前提條件。
1.2外包管理
隨著經(jīng)濟(jì)全球化和社會(huì)分工的不斷發(fā)展,企業(yè)的專業(yè)化的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)要求越來(lái)越強(qiáng)。房地產(chǎn)企業(yè)也不例外,必需不斷培養(yǎng)自己的專業(yè)化經(jīng)營(yíng),把更多的優(yōu)勢(shì)資源配置在自己專業(yè)化的領(lǐng)域,發(fā)揮自己更大的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。這就要求房地產(chǎn)企業(yè)必需把大多數(shù)的工作,如項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)、建設(shè)管理、監(jiān)理、銷售等,以外包的形式分包出去。房地產(chǎn)企業(yè)切忌“小而全、大而全”的思想,應(yīng)在充分發(fā)揮自身優(yōu)勢(shì)的基礎(chǔ)上,通過(guò)外包充分合理地利用外部?jī)?yōu)秀的專業(yè)化資源進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理,從而達(dá)到提高生產(chǎn)效率、降低成本,增加資本流通效率和企業(yè)應(yīng)對(duì)各種風(fēng)險(xiǎn)的能力。這樣企業(yè)就可以把自己的主要資源充分合理的利用在培養(yǎng)自己核心競(jìng)爭(zhēng)能力的方面,從而不斷地提高企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)能力。因此房地產(chǎn)企業(yè)必須培養(yǎng)自己的優(yōu)質(zhì)的外包管理素質(zhì)。
2. 房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理
2.1制定長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃,用科學(xué)、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膽B(tài)度尋求開(kāi)發(fā)適銷對(duì)路的產(chǎn)品
作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè),自成立以來(lái).在制定最初的經(jīng)營(yíng)管理思路時(shí),就要有長(zhǎng)遠(yuǎn)的規(guī)劃,并將這種規(guī)劃與當(dāng)前社會(huì)發(fā)展緊密結(jié)合起來(lái),在企業(yè)規(guī)劃中,要有一定的前瞻性,時(shí)刻把握宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展趨勢(shì),這樣才能使企業(yè)的決策建立在一種科學(xué)的態(tài)度上,避免企業(yè)經(jīng)營(yíng)陷入戰(zhàn)略性發(fā)展瓶頸。在房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)產(chǎn)品定位階段,開(kāi)發(fā)適銷對(duì)路的產(chǎn)品是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)實(shí)體, 房地產(chǎn)企業(yè)必須要用科學(xué)、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膽B(tài)度來(lái)研究和了解城市建設(shè)發(fā)展的總體規(guī)劃情況,及時(shí)掌握當(dāng)年或近期內(nèi)城市建設(shè)發(fā)展的意向。要根據(jù)企業(yè)的發(fā)展規(guī)劃擬定新開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目意向,切實(shí)加強(qiáng)市場(chǎng)調(diào)查研究,掌握消費(fèi)者心理,以便生產(chǎn)出適銷對(duì)路的產(chǎn)品來(lái)滿足用戶的需要,以便達(dá)到企業(yè)制定的發(fā)展和戰(zhàn)略目標(biāo),并取得最佳的經(jīng)濟(jì)效益。
2.2積極進(jìn)行經(jīng)營(yíng)機(jī)制創(chuàng)新
全面激發(fā)企業(yè)活力房地產(chǎn)業(yè)屬于高度競(jìng)爭(zhēng)的行業(yè),將公有資產(chǎn)逐步從企業(yè)中退出,引入外資、民營(yíng)資產(chǎn)或其他優(yōu)良資產(chǎn),實(shí)行投資主體多元化,盤活存量資本,擴(kuò)大增量資本,是進(jìn)一步煥發(fā)企業(yè)活力的有效途徑。通過(guò)吸收外資和有實(shí)力的民營(yíng)企業(yè)資本,引進(jìn)其先進(jìn)的理念、經(jīng)營(yíng)機(jī)制和內(nèi)部管理方式。甚至在項(xiàng)目融資或吸納外部資金上也可以創(chuàng)新經(jīng)營(yíng)管理方式,本著加大激勵(lì)與加大風(fēng)險(xiǎn)相結(jié)合,放開(kāi)經(jīng)營(yíng)與強(qiáng)化管理相結(jié)合的原則,界定責(zé)權(quán)利關(guān)系,實(shí)行利益與風(fēng)險(xiǎn)對(duì)等政策,調(diào)動(dòng)各方經(jīng)營(yíng)的積極性。實(shí)行經(jīng)濟(jì)責(zé)任追究制,凡因管理不善造成虧損的,嚴(yán)肅追究經(jīng)營(yíng)管理者的經(jīng)濟(jì)責(zé)任甚至法律責(zé)任。
2.3努力實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的各項(xiàng)指標(biāo),優(yōu)化節(jié)能設(shè)計(jì)
項(xiàng)目產(chǎn)品定位后,在進(jìn)行項(xiàng)目規(guī)劃方案產(chǎn)品設(shè)計(jì)時(shí),一定要由專業(yè)設(shè)計(jì)人員、專業(yè)策劃人員、專業(yè)銷售人員、專業(yè)施工管理人員、以及公司決策層高管組成的專業(yè)小組仔細(xì)推敲產(chǎn)品的戶型、功能、面積、采光,通風(fēng)、經(jīng)濟(jì)性、開(kāi)發(fā)周期等各項(xiàng)指標(biāo),同時(shí)要認(rèn)真考慮建筑產(chǎn)品的節(jié)能指標(biāo),因?yàn)槲覈?guó)是個(gè)人口大國(guó),隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民生活水平的日益提高,社會(huì)資源的需求越來(lái)越大,同時(shí),社會(huì)資源的浪費(fèi)也越來(lái)越大,因此在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃方案設(shè)計(jì)時(shí),就要充分考慮產(chǎn)品的節(jié)能設(shè)計(jì),優(yōu)化節(jié)能設(shè)計(jì),這一要求,既是建立節(jié)約、環(huán)保型社會(huì)的要求,同時(shí)也是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)盡的社會(huì)義務(wù)。因此,專業(yè)小組要通過(guò)大量的市場(chǎng)調(diào)查,了解當(dāng)前本地市場(chǎng)的需求,同時(shí)借鑒本地一些目的成功開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn),只有這樣,規(guī)劃方案產(chǎn)品的確定才是科學(xué)地、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)?、能?jīng)得住市場(chǎng)的選擇,也才能使產(chǎn)品的各項(xiàng)指標(biāo)最終達(dá)到合理的地步。
2.4合理制定產(chǎn)品的價(jià)格
根據(jù)國(guó)家現(xiàn)行房地產(chǎn)銷售制度,項(xiàng)目只有施工至一定階段時(shí),才能銷售這一規(guī)定,企業(yè)在這一階段要進(jìn)行項(xiàng)目銷售實(shí)施方案制定,銷售方案中最主要的是項(xiàng)目產(chǎn)品的銷售定價(jià),定價(jià)除要參考本地區(qū)同類產(chǎn)品的價(jià)格外,還要把握宏觀經(jīng)濟(jì)的走勢(shì),以及銀行的存貸款政策,還有稅務(wù)政策,同時(shí)結(jié)合項(xiàng)目自身情況來(lái)確定銷售價(jià)位,并在執(zhí)行中,輔以靈活性,做到定價(jià)切合市場(chǎng)實(shí)際。切忌定價(jià)過(guò)高,因?yàn)橐坏╉?xiàng)目定價(jià)過(guò)高,脫離市場(chǎng),就容易造成產(chǎn)品積壓,企業(yè)資金周轉(zhuǎn)困難。
2.5經(jīng)營(yíng)制度管理
2.5.1加強(qiáng)資金管理
資金運(yùn)用和管理的好壞,直接關(guān)系到企業(yè)的正常運(yùn)行和整體效益,提高資金的運(yùn)行效率就顯得尤為重要。所以對(duì)企業(yè)內(nèi)部資金運(yùn)行應(yīng)進(jìn)行靜態(tài)控制、實(shí)時(shí)監(jiān)控、動(dòng)態(tài)管理、集中管理、統(tǒng)一調(diào)配、監(jiān)督控制,實(shí)行資金按調(diào)度使用,制定嚴(yán)格的用款制度,重點(diǎn)掌握工程項(xiàng)目資金的來(lái)龍去脈。通過(guò)加強(qiáng)資金管理也可以做到深化成本管理。
2.5.2實(shí)行質(zhì)量安全目標(biāo)管理
工程項(xiàng)目各項(xiàng)工作的質(zhì)量安全管理如何,是建設(shè)項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵。加強(qiáng)管理,保證質(zhì)量、保證安全,才能實(shí)現(xiàn)我們的投資期望。作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè),是工程項(xiàng)目的主體單位,應(yīng)對(duì)項(xiàng)目的質(zhì)量安全管理負(fù)總責(zé)。同時(shí),通過(guò)簽訂各種合同將有關(guān)工作的質(zhì)量安全責(zé)任分解到有關(guān)單位。在簽訂合同之前,我們必須通過(guò)有效、科學(xué)的方法和程序擇優(yōu)選定有資質(zhì)、有實(shí)力、有合作誠(chéng)意和熱情的相關(guān)單位,并在合同實(shí)施過(guò)程當(dāng)中,隨時(shí)跟蹤項(xiàng)目的質(zhì)量安全管理實(shí)際,保證項(xiàng)目按預(yù)期的目標(biāo)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)和聲譽(yù)的雙豐收。
2.5.3加強(qiáng)項(xiàng)目綜合管理
為保證項(xiàng)目總體目標(biāo)的實(shí)現(xiàn),必須對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行綜合管理。因?yàn)轫?xiàng)目管理是多個(gè)群體參與、多項(xiàng)工作相互交叉,需要多種資源、實(shí)現(xiàn)多個(gè)具體目標(biāo)的集合體,它有一個(gè)共同的整體要求和目標(biāo),但同時(shí)又存在不同的認(rèn)知、矛盾和沖突。對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行綜合管理的目的是為了保證項(xiàng)目整體目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn),及時(shí)進(jìn)行統(tǒng)籌安排,溝通、協(xié)調(diào)各方的要求,解決項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中的各種矛盾沖突,并通過(guò)實(shí)施對(duì)項(xiàng)目范圍、質(zhì)量、進(jìn)度、費(fèi)用、.安全、資源、環(huán)境、信息、風(fēng)險(xiǎn)、溝通、收尾管理等目標(biāo)的綜合管理,使項(xiàng)目管理工作形成有效的整體。為了考核實(shí)施活動(dòng)過(guò)程的結(jié)果,應(yīng)用考核結(jié)果的描述來(lái)確定績(jī)效的高低,做出綜合性的評(píng)價(jià),并形成績(jī)效評(píng)價(jià)報(bào)告。通過(guò)此報(bào)告所反映的綜合狀態(tài)信息,我們可以對(duì)企業(yè)管理和項(xiàng)目管理有一個(gè)動(dòng)態(tài)的控制、跟蹤和掌握,也以便我們及時(shí)對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的漏洞和不足做出改進(jìn)和彌補(bǔ)。
3.結(jié)語(yǔ)
房地產(chǎn)企業(yè)要在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中掌握主動(dòng),站穩(wěn)腳跟,棋高一著,做大做強(qiáng),關(guān)鍵是要緊緊抓住經(jīng)營(yíng)管理創(chuàng)新這根主線,牢牢把握經(jīng)營(yíng)管理機(jī)制中的關(guān)鍵環(huán)節(jié),勇于持續(xù)不斷地進(jìn)行創(chuàng)新。用客觀、科學(xué)的態(tài)度,合理、大膽、有效的創(chuàng)新,企業(yè)才能在競(jìng)爭(zhēng)中不但安身立命,充滿發(fā)展的活力,而且能夠始終立于不敗之地。
房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理論文文獻(xiàn)
[1] 賈強(qiáng). 試論新形勢(shì)下房地產(chǎn)公司經(jīng)營(yíng)與管理[J]. 經(jīng)濟(jì)師. 2011(12)
[2] 陳侃如. 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理的實(shí)踐與探索[J]. 商業(yè)文化(學(xué)術(shù)版). 2010(07)
房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理論文篇二
房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理的概述
房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理論文摘要
摘要：現(xiàn)階段，關(guān)于房地產(chǎn)的各方面知識(shí)也被人們廣為學(xué)習(xí)和研究，而房地產(chǎn)業(yè)為社會(huì)各階層提供的職業(yè)崗位已儼然成為就業(yè)機(jī)會(huì)一支強(qiáng)大的力量。房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的體制、決策與管理也是愈來(lái)愈完善。然而，并不是每個(gè)人都可以在房地產(chǎn)業(yè)界駕馭自如、獨(dú)占鰲頭，精通并且熟練的把握房地產(chǎn)管理方面的技巧才會(huì)是真正的贏家。下面就房地產(chǎn)多方面的知識(shí)及現(xiàn)階段的概況進(jìn)行一下論述。
房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理論文內(nèi)容
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);項(xiàng)目;經(jīng)營(yíng)管理
Abstract: At present, on the real estate of all aspects of knowledge has been widely study and research, and the real estate industry occupation post all sectors of society to provide employment opportunities has become a strong force. Real estate management system, decision-making and management is also more and more perfect. However, not everyone can be in the real estate industry, its handle, master and grasp the real estate management, skilled techniques will be is the real winner. The following general aspects of knowledge and the present real estate are discussed.
Keywords: real estate; project management;
中圖分類號(hào): F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼文章編號(hào)
1 經(jīng)營(yíng)管理的概述
房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)是從事房地產(chǎn)業(yè)的人對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行的經(jīng)濟(jì)營(yíng)建,主要表現(xiàn)了房地產(chǎn)企業(yè)與房地產(chǎn)市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)關(guān)系.而房地產(chǎn)管理是房地產(chǎn)從業(yè)者對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的資源,方案進(jìn)行人性化,科學(xué)化,經(jīng)濟(jì)化的優(yōu)化操作和整合.其實(shí),房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)已經(jīng)貫穿房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)與管理中,或者說(shuō)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理涵蓋在房地產(chǎn)的整個(gè)流程,通過(guò)合理,有效的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理以達(dá)到房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)最大化,風(fēng)險(xiǎn)最小化,資源整合最優(yōu)化,最終實(shí)現(xiàn)社會(huì)責(zé)任化。
房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理戰(zhàn)略的目的就是企業(yè)在未來(lái)發(fā)展的途徑上如何適應(yīng)市場(chǎng)，將企業(yè)所具有的資源如何配置，并形成和加強(qiáng)自身的獨(dú)特的核心競(jìng)爭(zhēng)力，實(shí)現(xiàn)預(yù)期目標(biāo)。從這一目的來(lái)看，首先就必須解決好企業(yè)所在行業(yè)的準(zhǔn)確預(yù)測(cè)，清晰地判斷所從事行業(yè)的發(fā)展階段、發(fā)展周期、發(fā)展空間等，進(jìn)而正確預(yù)測(cè)產(chǎn)品市場(chǎng)，分析產(chǎn)品市場(chǎng)走向、產(chǎn)品發(fā)展趨勢(shì)、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)程度、客戶滿意度、忠誠(chéng)度、客戶的需求愛(ài)好以及區(qū)域、國(guó)家的宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展等。真正做好行業(yè)及市場(chǎng)的準(zhǔn)確預(yù)測(cè)，就能較清晰地看清未來(lái)市場(chǎng)及產(chǎn)品發(fā)展趨勢(shì)，為企業(yè)發(fā)展指明方向，企業(yè)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略才有了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，因此經(jīng)營(yíng)管理戰(zhàn)略作用發(fā)揮對(duì)外依賴于行業(yè)及市場(chǎng)的準(zhǔn)確預(yù)測(cè)和把握。
2 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理
房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱,指的是房地產(chǎn)具有某種特定的財(cái)產(chǎn)權(quán)利，其物質(zhì)形態(tài)是土地和房屋。它包括兩方面的含義：首先，它是一種客觀存在的物質(zhì)形態(tài);其次，它是一項(xiàng)法律意義上的財(cái)產(chǎn) 。房地產(chǎn)的商品包括建筑地塊、房屋、房地產(chǎn)服務(wù)等等。房地產(chǎn)管理是企業(yè)為了實(shí)現(xiàn)一定的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，對(duì)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所進(jìn)行的計(jì)劃、指揮、協(xié)調(diào)、監(jiān)督、檢查等組織工作。企業(yè)管理是一個(gè)統(tǒng)一整體，它由五個(gè)方面構(gòu)成：管理主體--誰(shuí)來(lái)管;管理客體--管什么;管理目標(biāo)--為什么要管;管理手段--怎么管;管理評(píng)估--結(jié)果如何。
房地產(chǎn)項(xiàng)目管理是工程項(xiàng)目管理的一個(gè)分類，是房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理者運(yùn)用系統(tǒng)工程的觀點(diǎn)、理論和方法，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)和使用進(jìn)行全過(guò)程和全方位的綜合管理，實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)要素在房地產(chǎn)項(xiàng)目上的優(yōu)化配置，為用戶提供優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品。爭(zhēng)取項(xiàng)目的成功實(shí)施是項(xiàng)目管理的總目標(biāo)。一個(gè)成功的項(xiàng)目應(yīng)該具有以下條件：①要在限定的費(fèi)用條件下，盡可能地降低項(xiàng)目的費(fèi)用消耗，減少資金的占用，達(dá)到項(xiàng)目預(yù)定的使用功能和使 用效果，使項(xiàng)目在使用過(guò)程中能經(jīng)濟(jì)、安全、高效地運(yùn)行。②要在預(yù)定的時(shí)間內(nèi)完成項(xiàng)目的建設(shè)，不拖延，及時(shí)地實(shí)現(xiàn)投資目的，達(dá)到預(yù)定的項(xiàng)目總目標(biāo)和要求。③要使項(xiàng)目能合理地有效地利用各種資源，使項(xiàng)目具有可持續(xù)發(fā)展的潛力。必須使項(xiàng)目能為使用者(顧客或用戶)所接受、認(rèn)可，同時(shí)要照顧到社會(huì)各方面及各參加者的利益，使各方面都感到滿意⑼④必須使項(xiàng)目與環(huán)境協(xié)調(diào)。這是“以人為本”思想在房地產(chǎn)項(xiàng)目的具體體現(xiàn)，包括與自然環(huán)境的協(xié)調(diào)，與人文環(huán)境的協(xié)調(diào)，與社會(huì)環(huán)境的協(xié)調(diào)。⑤必須使項(xiàng)目實(shí)施按計(jì)劃、有秩序地進(jìn)行，盡可能降低工程變更和事故發(fā)生，較好地解決項(xiàng)目過(guò)程中出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)、困難和干擾，使項(xiàng)目的損失降低到最低限度。要使項(xiàng)目完全符合上述每一個(gè)條件，幾乎是不可能的。因?yàn)樵谝粋€(gè)具體的項(xiàng)目中各個(gè)評(píng)價(jià)指標(biāo)的重要地位不同，常常需要確定它們的優(yōu)先級(jí)，如有的指標(biāo)必須保證，有的指標(biāo)盡可能照顧，有的指標(biāo)是不可能完全得到保證，甚至有些指標(biāo)之間是相互矛盾的等。因此，在具體項(xiàng)目中，我們應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目的具體特點(diǎn)，確定各個(gè)指標(biāo)的優(yōu)先等級(jí)，保證項(xiàng)目總體目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，這一工作實(shí)質(zhì)是屬于項(xiàng)目目標(biāo)優(yōu)化的工作內(nèi)容。房地產(chǎn)項(xiàng)目管理是一個(gè)具有寬泛意義的名詞，包括成本管理、工期管理、質(zhì)量管理、現(xiàn)場(chǎng)管理、合同管理、風(fēng)險(xiǎn)管理等等多方面的內(nèi)容，因此，若想對(duì)房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)靈活多變的操縱，就必須熟練掌握多方面的知識(shí)，還要善于開(kāi)動(dòng)腦筋，對(duì)方位的思考和運(yùn)籌。
3 營(yíng)銷管理
房地產(chǎn)商品投放市場(chǎng)進(jìn)行交換需要通路，營(yíng)銷學(xué)稱為營(yíng)銷渠道。 成功的房地產(chǎn)銷售過(guò)程一般包括：宣傳、溝通階段， 談判階段， 簽約階段。從房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷的具體方式來(lái)看，主要分為開(kāi)發(fā)商自行租售和委托代理兩種。 ① 開(kāi)發(fā)商自行租售。由于委托物業(yè)代理要支付相當(dāng)于售價(jià)1%～3%的傭金，所以有時(shí)開(kāi)發(fā)商愿意 自行租售。一般在下述情況下開(kāi)發(fā)商愿采取這樣的營(yíng)銷方式：第一，大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，他們往往有自己專門的市場(chǎng)營(yíng)銷隊(duì)伍和世界或地區(qū)性的銷售網(wǎng)絡(luò)。第二，在房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格高漲、市場(chǎng)供應(yīng)短缺期。第三，開(kāi)發(fā)商所發(fā)展的項(xiàng)目已有較明確、甚至是固定的銷售對(duì)象。②物業(yè)代理。經(jīng)紀(jì)人和代理商是從事購(gòu)買或銷售或二者兼?zhèn)涞那⑸坦ぷ?，房地產(chǎn)市場(chǎng)上的經(jīng)紀(jì)人或代理商通常被稱為物業(yè)代理。傳統(tǒng)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人留給人們的印象是，通過(guò)傳遞信息、居間介紹，待交易成功后收取傭金?，F(xiàn)代的物業(yè)代理則是一個(gè)全新的念，已經(jīng)從單純的協(xié)助推銷逐漸發(fā)展為參與開(kāi)發(fā)項(xiàng)目市場(chǎng)營(yíng)銷工作的全過(guò)程，其所提供的服務(wù)具有很高的專業(yè)技術(shù)含量。它包括聯(lián)合代理與獨(dú)家代理，買方代理、賣方代理和雙重代理，首席代理和分代理三種形式。但是不論是采用哪種代理或代理組合，很重要的一點(diǎn)是在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期就盡快確 定下來(lái)，以使物業(yè)代理公司能就項(xiàng)目發(fā)展的規(guī)劃、設(shè)計(jì)和評(píng)估有所貢獻(xiàn)。
4物業(yè)管理
物業(yè)管理是一種和現(xiàn)代化房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)相配套的綜合性管理，是隨著住房制度改革的推進(jìn)而形成的統(tǒng)一管理方式，它是和社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制相適應(yīng)的管理形式。所謂物業(yè)管理，簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，就是人們對(duì)物業(yè)的管理活動(dòng)。物業(yè)管理泛指一切有關(guān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、租賃、銷售及租售后的管理和服務(wù)。一般只限于對(duì)該物業(yè)進(jìn)行管理服務(wù)，其主要的任務(wù)是對(duì)物業(yè)的維護(hù)、管理共用的機(jī)電設(shè)備和公共設(shè)施，也包括治安保衛(wèi)、分送信報(bào)、清潔衛(wèi)生、綠化養(yǎng)護(hù)等服務(wù)項(xiàng)目。歸納物業(yè)管理的定義可以為是指物業(yè)管理企業(yè)受物業(yè)所有人(業(yè)主)的委托，依據(jù)物業(yè)管理委托合同，以及國(guó)家有關(guān)的法律法規(guī)，對(duì)物業(yè)的房屋建筑及其設(shè)備、市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)、修繕和整治，并向物業(yè)所有人和使用人提供綜合性的有償服務(wù)。物業(yè)管理具有社會(huì)化、專業(yè)化、市場(chǎng)化、管理形式的規(guī)范化等特征。
物業(yè)管理的對(duì)象、范圍相當(dāng)廣泛，但其基本內(nèi)容是一樣的。按服務(wù)的性質(zhì)和提供的方式，物業(yè)管理可分為常規(guī)性的公共服務(wù)、針對(duì)性的專項(xiàng)服務(wù)以及委托性的特約服務(wù)三大類。物業(yè)管理基本原則包括：用戶至上、服務(wù)第一的原則;業(yè)主自治管理與專業(yè)管理相結(jié)合的原則;統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)、綜合管理的原則;社會(huì)化管理、企業(yè)化經(jīng)營(yíng)的原則;合理競(jìng)爭(zhēng)的原則;依法管理與服務(wù)的原則。 另一方面而言，物業(yè)管理的運(yùn)作，既是管理思想的體現(xiàn)，又是管理理論的實(shí)踐，是全部物業(yè)管理活動(dòng)的總和。為保證物業(yè)管理有條不紊地順利啟動(dòng)和正常進(jìn)行，從規(guī)劃設(shè)計(jì)開(kāi)始到管理工作的全面運(yùn)作，有若干環(huán)節(jié)不容忽視。這些基本環(huán)節(jié)分別包括在：物業(yè)管理的策劃階段、物業(yè)管理的前期準(zhǔn)備階段、物業(yè)管理的啟動(dòng)階段、物業(yè)管理的日常運(yùn)作階段。只有做好這些環(huán)節(jié)，才能保證物業(yè)管理的流暢。另外，物業(yè)管理程序的順利進(jìn)行，充足的經(jīng)費(fèi)才是最后重要的保證，經(jīng)費(fèi)包括維護(hù)類、養(yǎng)護(hù)類以及修繕類等等，通過(guò)受益人出資，產(chǎn)權(quán)單位出資，物業(yè)開(kāi)發(fā)單位出資的渠道來(lái)獲取必要的經(jīng)費(fèi)。
5 結(jié)束語(yǔ)
房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理是房地產(chǎn)的高層領(lǐng)導(dǎo)人在現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)觀念的指導(dǎo)下，為構(gòu)建和維持長(zhǎng)久的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，通過(guò)對(duì)外部環(huán)境和內(nèi)部條件的全面估量和分析，從企業(yè)發(fā)展全局出發(fā)而作出的較長(zhǎng)時(shí)期的總體性的謀劃和行動(dòng)綱領(lǐng)。近幾年,企業(yè)經(jīng)過(guò)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的洗禮,在房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理思想、理念以及管理方式、方法、手段等方面都有了較大進(jìn)步,但與現(xiàn)代企業(yè)管理要求還有一定距離。
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