個人學(xué)術(shù)論文(2)
個人學(xué)術(shù)論文篇二
淺談個人合作建房
【摘要】住房是關(guān)系民生的大問題，個人合作建房是社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然產(chǎn)物，需要來自社會、法律等各方面的支持，為社會和諧發(fā)展提供條件。
【關(guān)鍵詞】個人合作建房;法律;和諧;發(fā)展
合作建房，在法律意義上指由一方提供土地使用權(quán)，另一方提供資金。個人合作建房指的是一群志同道合的居民集合在一起，共同出資，選購合適地塊，以非盈利方式一起建自己的房子。概況為共同出資、籌劃方案、選購地塊、設(shè)計房屋、建設(shè)施工、驗收入住。
一、個人合作建房的歷史
合作建房作為法律術(shù)語，最早見于最高人民法院公布的《關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)經(jīng)營案件若干問題的解答》即(法發(fā)〔1996〕2號)文件。
作為城鎮(zhèn)公民，能夠切身感受到近年來我國商品房價格一路高飛猛進(jìn)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了普通購買者的承受能力。沿海地區(qū)近十年房價普遍上漲迅猛，以廣州的一手房價為例，2001年均價為4220元/平，到了2011年均價為13401元/平。國家密切關(guān)注高房價與民生關(guān)系，并制定一系列相關(guān)政策抑制房價，同時民間的有識之士也在積極探索，為解決特定社會群體的住房問題，個人合作建房模式應(yīng)運(yùn)而生。
2003年12月1日，北京于凌罡做為發(fā)起人標(biāo)志著中國的個人合作建房模式的誕生。于凌罡多次高調(diào)競拍土地，但拍地計劃流產(chǎn)，后調(diào)整戰(zhàn)略，與房企聯(lián)手，這些做法遭到會員質(zhì)疑和反對，北京的個人合作建房實驗沒有成功。此后全國個人合作建房者風(fēng)起云涌，許多城市以網(wǎng)站作為窗口，吸收相關(guān)人士參與其中，探索各種可行方案并付諸實施。溫州發(fā)起人趙智強(qiáng)成功拿地，成為全國個人合作建房中的“先驅(qū)”。
2008年出現(xiàn)了全球性的金融危機(jī)，為積極應(yīng)對國際金融危機(jī)對我國的不利影響，提出“保增長、擴(kuò)內(nèi)需、調(diào)結(jié)構(gòu)”目標(biāo)。國務(wù)院辦公廳曾出臺“國辦發(fā) 〔2008〕131號”文件《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見 》，在這一政策的促進(jìn)下，2009年，我國房地產(chǎn)市場迅速走出低迷，投資、銷售實現(xiàn)較快增長，房價出現(xiàn)漲幅過快的苗頭。個人合作建房在這一大環(huán)境下，有了更大的發(fā)展空間。
二、個人合作建房的意義
個人合作建房的發(fā)展如此艱難，還有必要發(fā)展下去嗎?國內(nèi)很多專業(yè)媒體也參與到探討當(dāng)中，一般認(rèn)為，在中國合作建房發(fā)展有很大優(yōu)勢，比如合作建房能解決中下層次老百姓的自住房問題，讓居者有其屋，促進(jìn)社會和諧，以較低的消費(fèi)達(dá)到減小生活環(huán)境差距，緩解收入與支出之間的矛盾;也比如合作建房可以讓一群年齡相仿，層次、愛好相近的朋友可以共同規(guī)劃、建設(shè)自己理想的美好家園，鄰里和睦，社區(qū)祥和，營造更穩(wěn)定的生活圈交際圈;還比如合作建房可以一定程度實現(xiàn)設(shè)計、施工乃至后期物業(yè)服務(wù)管理自主，更能實現(xiàn)家的愿望……
而筆者認(rèn)為，探索出一種新的房產(chǎn)開發(fā)模式與傳統(tǒng)的房產(chǎn)開發(fā)模式并存，作為傳統(tǒng)模式的補(bǔ)充，這本身就十分有意義，況且能夠解決一部分特定的群體住房問題，也是替政府分憂愁，值得相關(guān)專業(yè)人士去努力探索。
三、小產(chǎn)權(quán) “悲催之路”的教訓(xùn)
在個人合作建房之前，我國房地產(chǎn)發(fā)展過程中滋生了另一種模式，就是“小產(chǎn)權(quán)房屋”(鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房屋)，小產(chǎn)權(quán)在發(fā)展之初就爭議不斷，由于存在各方利益，一直在紅火的房地產(chǎn)市場中頑強(qiáng)的生存。國家法律規(guī)定的非常明確，集體土地它的宅基地包括它的土地轉(zhuǎn)讓性質(zhì)，就是只能在屬于農(nóng)民范疇內(nèi)運(yùn)轉(zhuǎn)，不能轉(zhuǎn)賣給集體之外的用戶。這使得小產(chǎn)權(quán)的房屋觸及法律紅線，國家逐漸加大力度治理和整頓小產(chǎn)權(quán)房屋，而真正清理小產(chǎn)權(quán)問題則解決的不只是法律問題，同時牽涉到廣泛的社會問題、甚至是政治問題。
北京市國土局發(fā)布，自2012年6月中旬起，本市開展“小產(chǎn)權(quán)房”的清理整治工作。重點(diǎn)清理在建、在售項目。對在建項目將責(zé)令停工、停售，查封工地，拆除售樓處，查封施工機(jī)械，遣散施工隊伍。至此小產(chǎn)權(quán)房屋的發(fā)展走到衰退。
個人合作建房一定要吸取小產(chǎn)權(quán)的教訓(xùn)，避免只顧某些利益、畸形發(fā)展。
四、個人合作建房的生存發(fā)展之路
盡管個人合作建房艱難的發(fā)展了近十年，但是還沒有真正的走進(jìn)普通百姓，就是很多專業(yè)人士也對此了解甚少，產(chǎn)生偏見。如何克服其自身的局限性，能夠在我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中占有一席之地，筆者認(rèn)為應(yīng)從以下幾個方面入手。
1.認(rèn)清地位爭取到政策的支持
在降低房價的探索中我們國家大力提倡保障房建設(shè)，而個人合作建房是屬于整合民間的資源發(fā)展起來的，力量薄弱，只能作為一種新的補(bǔ)充模式。保障房建設(shè)得到國家的大力扶持，在各個方面是符合國家政策的。而個人合作建房就凸顯出很不適應(yīng)政策的環(huán)節(jié)，在發(fā)展中決不能與保障房建設(shè)產(chǎn)生沖突。2007年3月，全國十六城市個人合作建房發(fā)起人代表進(jìn)京向“兩會”代表進(jìn)言獻(xiàn)策合作建房，提議修改1992年的《住宅合作社暫行辦法》，將個人合作建房加入《住宅合作社暫行辦法》，并在全國進(jìn)行試點(diǎn)。“兩會”代表委員對個人合作建房的積極支持讓全國個人合作建房人看到了希望的曙光。更完善的模式應(yīng)該出現(xiàn)在各級議案中，爭取到更多政府部門、領(lǐng)導(dǎo)的支持。
2.獲得法律的支持
法律上避免陷入現(xiàn)有的法律漏洞之中，小產(chǎn)權(quán)房屋就是鉆法律的空子，似乎合理但不合法，即便發(fā)展到現(xiàn)在依然逃脫不了違法的事實。而個人合作建房最容易出現(xiàn)的非法集資問題，雖然發(fā)部分發(fā)起者一直在規(guī)避這個問題，但依然游走在公司法、合同法等諸多法律的邊緣。個人合作建房的行為決不能在灰色地帶發(fā)展，這一行為的合法化是當(dāng)今支持個人合作建房的法律界人士的當(dāng)務(wù)之急。
3.公平合理的利益分配及風(fēng)險規(guī)避
作為一種生產(chǎn)模式，不僅滿足房屋所有人的個人利益，更不可以忽視了國家、地方政府、集體的利益，否則因社會效益不佳而難以獲得持續(xù)有力的支持，最終還是走向淘汰;房地產(chǎn)開發(fā)項目周期較長，有許多不確定的因素影響著房屋價格的走勢，我國的房價的走勢更多的依賴政策的影響，所以房地產(chǎn)開發(fā)的風(fēng)險很大，對于投資的角度想得到高的回率，自然也能承受高風(fēng)險。只有降低個人合作建房的風(fēng)險，才能獲得更多人的青睞。
4.取得媒體、輿論的支持
百姓在呼吁高房價的同時并不認(rèn)同個人合作建房。首先個人合作建房并沒有真正走進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)，即使很多專業(yè)人士也對此不甚了解，出現(xiàn)誤解、歪曲甚至詆毀的現(xiàn)象。發(fā)達(dá)的媒體能產(chǎn)生強(qiáng)大的輿論攻勢。雖然2007年各大媒體爭先報道過一段時間，但只是曇花一現(xiàn)，現(xiàn)在很少聲音出現(xiàn)在主流媒體。個人合作建房還只是停留在在少數(shù)專業(yè)人士的腦海中，即便有自己的網(wǎng)站，但要通過讓更多的人了解個合作的可行性，先進(jìn)性，同時也不要避諱個人合作建房還有很多不完善的地方，需要參與者來呵護(hù)培養(yǎng)。
我們國家已經(jīng)由單一追求GDP的增長，調(diào)整到優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、提高經(jīng)濟(jì)效率上來。個人合作建房促使“低房價”的產(chǎn)生，這符合提“高經(jīng)濟(jì)效率”的要求，滿足中低層的公民住房意愿，保障社會和諧發(fā)展，有著一定的積極性，能否克服艱難險阻突破重圍，可以預(yù)見個人合作建房一定會有更大的發(fā)展空間。
參考文獻(xiàn)：
[1]新華網(wǎng)，近年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策回顧與思考，國家信息中心房地產(chǎn)信息處，2012.3.
[2]溫州商報，理想佳苑亂象深度調(diào)查，商報記者，2011.4.
作者簡介：
宿敏，女，1971年3月出生，遼寧省新民縣人，副教授，浙江工業(yè)職業(yè)技術(shù)學(xué)院
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