土地買賣規(guī)定
土地買賣規(guī)定
土地買賣即以土地作為商品進行買賣、租賃、抵押和交換等的活動，是在相對開放的平臺下進行的活動，只有在開放公平的環(huán)境下進行才能完善土地交易的規(guī)則制度。土地買賣有什么規(guī)定呢?下面是學習啦小編為大家整理的關于：土地買賣規(guī)定。歡迎閱讀!
土地買賣規(guī)定
為加強對農村土地經(jīng)營權流轉交易市場的工作指導，依法推進土地經(jīng)營權有序流轉，依據(jù)《農村土地承包法》《農村土地承包經(jīng)營權流轉管理辦法》《農村土地承包經(jīng)營權證管理辦法》等法律、規(guī)章及相關政策，制定本規(guī)范。
第一條 在農村土地經(jīng)營權流轉交易市場內，進行農村土地經(jīng)營權流轉交易的，適用本規(guī)范。
本規(guī)范所指農村土地經(jīng)營權流轉交易市場，是指為農村土地經(jīng)營權依法流轉交易提供服務的平臺，主要包括農村土地經(jīng)營權流轉服務中心、農村集體資產(chǎn)管理交易中心、農村產(chǎn)權交易中心(所)等。
第二條 農村土地經(jīng)營權流轉交易應具備以下條件：
(一)權屬清晰無爭議;
(二)交易雙方必須是具有完全民事權利能力和民事行為能力的自然人、法人或其他組織，且有流轉交易的真實意愿;
(三)流出方必須是產(chǎn)權權利人，或者受產(chǎn)權權利人委托的組織或個人;
(四)流轉交易要符合法律法規(guī)和環(huán)境保護規(guī)劃、農業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)一體化建設規(guī)劃等政策規(guī)定。
第三條 農村土地經(jīng)營權流轉交易市場的交易品種包括：
(一)家庭承包方式取得的土地經(jīng)營權;
(二)其他承包方式取得的土地經(jīng)營權;
(三)集體經(jīng)濟組織未發(fā)包的土地經(jīng)營權;
(四)其他依法可流轉交易的土地經(jīng)營權。
第四條 農村集體經(jīng)濟組織、承包農戶、家庭農場、專業(yè)大戶、農民專業(yè)合作社、農業(yè)企業(yè)等各類農業(yè)經(jīng)營主體，以及具備農業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營能力的其他組織或個人均可以依法在農村土地經(jīng)營權流轉交易市場進行交易。
第五條 流出方在農村土地經(jīng)營權流轉交易市場進行交易，應提交以下材料：
(一)家庭承包方式取得的土地經(jīng)營權：
1.身份證明;
2.《農村土地承包經(jīng)營權證》;
3.農村集體經(jīng)濟組織或中介組織(個人)受托流轉承包土地的，應當提供書面委托書;
4.土地情況介紹書(主要包括土地位置、四至、面積、質量等級、利用現(xiàn)狀、預期價格、流轉方式、流轉用途等內容);
5.農村土地經(jīng)營權流轉交易市場要求提供的其他材料。
(二)其他承包方式取得的土地經(jīng)營權：
1.身份證明;
2.《農村土地承包經(jīng)營權證》或其他權屬證明材料;
3.土地情況介紹書(主要包括土地位置、四至、面積、質量等級、利用現(xiàn)狀、預期價格、流轉方式、流轉用途等內容);
4.農村土地經(jīng)營權流轉交易市場要求提供的其他材料。
(三)農村集體經(jīng)濟組織未發(fā)包的土地經(jīng)營權：
1.農村集體經(jīng)濟組織主體資格證明材料;
2.具體承辦人的身份證明;
3.集體土地所有權權屬證明材料;
4.農村集體經(jīng)濟組織成員的村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表簽署同意流轉土地的書面證明;
5.土地情況介紹書(主要包括土地位置、四至、面積、質量等級、利用現(xiàn)狀、預期價格及作價依據(jù)、流轉方式、流轉用途等內容);
6.農村土地經(jīng)營權流轉交易市場要求提供的其他材料。
(四)其他依法可流轉交易的土地經(jīng)營權參照以上情形，按照農村土地經(jīng)營權流轉交易市場要求提供相關材料。
第六條 流入方在農村土地經(jīng)營權流轉交易市場進行交易，應提交以下材料：
(一)身份證明等主體資格證明材料;
(二)流入申請(主要包括流入土地的用途、面積、期限等內容);
(三)流入土地超過當?shù)匾?guī)定標準的，需提供農業(yè)經(jīng)營能力等證明，項目可行性報告，以及有權批準機構準予流轉交易的證明;
(四)農村土地經(jīng)營權流轉交易市場要求提供的其他材料。
第七條 交易雙方應當對所提交材料的真實性、完整性、合法性、有效性負責。
第八條 流出方和流入方與農村土地經(jīng)營權流轉交易市場簽署流轉交易服務協(xié)議，明確農村土地經(jīng)營權流轉交易市場提供的服務內容及協(xié)議雙方的權利、義務。
第九條 農村土地經(jīng)營權流轉交易市場公開發(fā)布供求信息。信息主要包括以下內容：
(一)流轉土地的基本情況(主要包括土地位置、四至、面積、質量等級、利用現(xiàn)狀、預期價格、流轉方式、流轉用途等內容);
(二)流出方或流入方的基本情況和相關條件;
(三)需要公布的其他事項。
第十條 土地經(jīng)營權流轉信息的發(fā)布公示期限不少于10個工作日。同一宗土地的經(jīng)營權再次流轉交易須設定間隔期限。在公示期限內，如出現(xiàn)重大變化，應及時發(fā)布變更信息，并重新計算公示期限。公示期結束后，農村土地經(jīng)營權流轉市場組織交易。
第十一條 土地經(jīng)營權流出方或流入方可以委托具有資質的評估機構對土地經(jīng)營權流轉交易價格進行評估。
第十二條 集體經(jīng)濟組織未發(fā)包的土地經(jīng)營權流轉交易底價應當由農民集體民主協(xié)商決定。
第十三條 交易雙方應參照土地經(jīng)營權流轉交易合同示范文本訂立合同，主要包括以下內容：
(一)雙方的基本信息;
(二)流轉土地的四至、坐落、面積、質量等級;
(三)流轉的期限和起止日期;
(四)流轉土地的用途;
(五)流轉價款及支付方式;
(六)合同到期后地上附著物及相關設施的處理;
(七)雙方的權利和義務;
(八)雙方的違約責任、爭議解決方式、合同變更和解除的條件;
(九)雙方認為需要約定的其他事項。
第十四條 流轉交易合同到期后，流入方在同等條件下可優(yōu)先續(xù)約。
第十五條 按照農村土地經(jīng)營權流轉交易市場的相關要求，流轉交易雙方簽訂合同后，可以獲得農村土地經(jīng)營權流轉交易市場提供的流轉交易鑒證。
第十六條 農村土地經(jīng)營權流轉交易鑒證應載明如下事項：
(一)項目編號;
(二)簽約日期;
(三)流出方及委托人全稱;
(四)流入方及委托人全稱;
(五)合同期限和起止日期;
(六)成交金額;
(七)支付方式;
(八)其他事項。
第十七條 交易過程中，交易雙方合同簽訂前，有以下情形之一的，經(jīng)流出方、流入方或者第三方提出申請，農村土地經(jīng)營權流轉交易市場確認后，可以中止交易：
(一)農村土地經(jīng)營權存在權屬爭議且尚未解決的;
(二)因不可抗力致使交易活動不能按約定的期限和程序進行的;
(三)其他情況導致交易中止的。
第十八條 交易過程中，交易雙方合同簽訂前，有以下情形之一的，農村土地經(jīng)營權流轉交易市場可以終止交易：
(一)中止交易后未能消除影響交易中止的因素導致交易無法繼續(xù)進行的;
(二)人民法院、仲裁機構等單位依法發(fā)出終止交易書面通知的;
(三)其他需要終止交易的。
第十九條 經(jīng)有權機關授權，農村土地經(jīng)營權流轉交易市場可以開展土地經(jīng)營權抵押登記。
第二十條 土地經(jīng)營權抵押人向農村土地經(jīng)營權流轉交易市場提出抵押登記申請的，應提供以下材料：
(一)農村土地經(jīng)營權抵押申請;
(二)抵押登記申請人身份證明，法人和其他組織還需提供統(tǒng)一社會信用代碼、工商營業(yè)執(zhí)照副本或其他證明材料;
(三)相關方同意土地經(jīng)營權用于抵押和合法再流轉的證明;
(四)土地經(jīng)營權權屬證明材料或土地經(jīng)營權流轉交易鑒證;
(五)農村土地經(jīng)營權流轉交易市場要求提供的其他材料。
第二十一條 農村土地經(jīng)營權流轉交易市場應當將交易過程中形成的文字、圖片等相關資料妥善保存，建立健全檔案管理制度。
第二十二條 相關權利人可以獲得檔案信息查詢服務，農村土地經(jīng)營權流轉交易市場在提供檔案查詢服務時,不得損害國家安全和利益,不得損害社會和其他組織的利益,不得侵犯他人合法權益。
第二十三條 農村土地經(jīng)營權流轉交易市場應交易雙方要求，可以組織提供法律咨詢、資產(chǎn)評估、會計審計、項目策劃、金融保險等服務。提供有關服務的收費標準，根據(jù)相關規(guī)定由當?shù)匚飪r部門核定并予以公示。
第二十四條 農村土地經(jīng)營權流轉交易市場應當制定工作規(guī)程和采取必要措施，保障農村土地經(jīng)營權流轉交易公開、公正、規(guī)范運行，自覺接受社會公眾監(jiān)督和依法接受有關部門管理。
第二十五條 農村土地經(jīng)營權流轉交易發(fā)生爭議或者糾紛，相關權利人可以依法申請調解、仲裁或提起訴訟。
土地流轉的《規(guī)范》的看點
看點一：信息要公示，交易受監(jiān)督
截至2015年底，已有1231個縣(市)、17826個鄉(xiāng)鎮(zhèn)建立了土地流轉服務中心，覆蓋了全國約43%的縣級行政區(qū)劃單位，流轉合同簽訂率達到67.8%。
但從實踐看，各地土地流轉交易市場發(fā)展并不均衡，有的運行時間較長，交易也比較規(guī)范;有的剛剛起步，需要逐步建立健全相應制度。
《規(guī)范》提出：流轉市場要做好信息公示和發(fā)布，流轉合同訂立應參照土地經(jīng)營權流轉交易合同示范文本，交易雙方可以獲得交易市場提供的流轉交易鑒證，合同到期后流入方在同等條件下可優(yōu)先續(xù)約。
實踐中，隨著交易雙方對土地經(jīng)營權流轉交易服務的需求不斷提高，交易市場的服務內容也不斷增加和完善。
《規(guī)范》提出：市場可以為交易雙方組織提供法律咨詢、資產(chǎn)評估、會計審計、項目策劃、金融保險等服務，但收費標準應根據(jù)相關規(guī)定，由當?shù)匚飪r部門核定并予以公示。
同時，為保障農村土地經(jīng)營權流轉公開、公平、規(guī)范運行，市場應該自覺接受社會公眾的監(jiān)督和依法接受有關部門的管理。
看點二：土地流轉交易平臺包括哪些?
進行土地流轉，那么就一定需要一個交易的平臺，需要一個健康、有序的農村土地經(jīng)營權流轉交易市場，依照市場規(guī)律，為交易雙方提供服務。
目前，多數(shù)土地經(jīng)營權流轉交易市場是依托農業(yè)系統(tǒng)經(jīng)營管理部門成立的事業(yè)單位或國有企業(yè)，也有一些是民營企業(yè)利用互聯(lián)網(wǎng)等手段建立的流轉交易平臺。
《規(guī)范》指出，農村土地經(jīng)營權流轉交易市場，是指為農村土地經(jīng)營權依法流轉交易提供服務的平臺，主要包括農村土地經(jīng)營權流轉服務中心、農村集體資產(chǎn)管理交易中心、農村產(chǎn)權交易中心(所)等。
看點三：農村土地經(jīng)營權流轉交易應具備的條件
農村土地經(jīng)營權交易應具備的條件主要有四個
(一)權屬清晰無爭議;
(二)交易雙方必須是具有完全民事權利能力和民事行為能力的自然人、法人或其他組織，且有流轉交易的真實意愿;
(三)流出方必須是產(chǎn)權權利人，或者受產(chǎn)權權利人委托的組織或個人;
(四)流轉交易要符合法律法規(guī)和環(huán)境保護規(guī)劃、農業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)一體化建設規(guī)劃等政策規(guī)定。
需要注意的是，流轉交易必須是交易雙方的真實意愿，另外則是必須符合環(huán)保規(guī)劃、城鄉(xiāng)一體化建設規(guī)劃等政策規(guī)定。如果這四個條件其中之一不具備，交易不應成立。
看點四：農村土地經(jīng)營權流轉交易市場的交易品種
農村土地經(jīng)營權流轉市場的交易品種，主要包括四種：家庭承包方式取得的土地經(jīng)營權;其他承包方式取得的土地經(jīng)營權;集體經(jīng)濟組織未發(fā)包的土地經(jīng)營權;其他依法可流轉交易的土地經(jīng)營權。
看點五：農村土地經(jīng)營權流轉交易主體
《規(guī)定》明確，農村集體經(jīng)濟組織、承包農戶、家庭農場、專業(yè)大戶、農民專業(yè)合作社、農業(yè)企業(yè)等各類農業(yè)經(jīng)營主體，以及具備農業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營能力的其他組織或個人均可以依法在農村土地經(jīng)營權流轉交易市場進行交易。
看點六：集體土地經(jīng)營權流轉須2/3村民代表同意
現(xiàn)在，整村整組流轉土地的有很多，越來越多的集體對外流轉交易土地的現(xiàn)象出現(xiàn)。集體流轉中，可能在提高議價能力、為農民爭取更大利益方面發(fā)揮了積極作用。
當時，也可能會出現(xiàn)某些人并不同意流轉，或是出現(xiàn)少數(shù)基層干部私相授受、謀取私利的現(xiàn)象。信息不公開、不透明，也很容易導致糾紛等問題。
因此，《規(guī)范》特別提出，在流入方進場交易時，集體在組織統(tǒng)一流轉農戶通過家庭承包方式取得的經(jīng)營權時，要有書面委托書。
另外，未發(fā)包集體土地經(jīng)營權流轉時，要提供農村集體經(jīng)濟組織成員的村民會議三分之二以上成員，或者三分之二以上村民代表簽署同意流轉土地的書面證明。
看點七：工商資本下鄉(xiāng)需提供經(jīng)營能力證明
近年來，在農村土地流轉中，工商資本下鄉(xiāng)租賃農地的發(fā)展日益加快，2015年流入企業(yè)的農戶承包地面積達到4600萬畝，占流轉土地總面積的10.4%。
對此，中央高度重視，強調對工商資本租賃農地要有嚴格的門檻，租賃的耕地只能搞農業(yè)，不能改變用途。
什么東西都有個利弊之分，工商資本進入農業(yè)，雖然可以帶來資金、技術和先進的經(jīng)營模式，但另一方面，工商資本長時間、大面積租賃農地，很容易出現(xiàn)擠占農民就業(yè)空間，加劇耕地“非糧化”和“非農化”傾向。
為了進一步規(guī)范工商資本下鄉(xiāng)行為，此次《規(guī)范》強調，流入的土地超過當?shù)匾?guī)定標準以上的，需提供農業(yè)經(jīng)營能力等證明、項目可行性報告，以及有權批準機構準予流轉交易的證明。
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