融創(chuàng)中國憑什么收購萬達
融創(chuàng)中國憑什么收購萬達
融創(chuàng)中國最近十分紅火，前期是因為接盤樂視，最近還收購了萬達的大量資產(chǎn)，它們的實力從何而來呢?下面就是學(xué)習(xí)啦小編給大家整理的融創(chuàng)中國憑什么收購萬達內(nèi)容，希望大家喜歡。
融創(chuàng)收購萬達
2017年7月10日，當(dāng)融創(chuàng)與萬達聯(lián)合宣布，以632億元收購萬達旗下13個文旅項目和76間酒店時，融創(chuàng)董事局主席孫宏斌對外表示，交易涉及資金完全來自融創(chuàng)自有資金，截止2017年6月30日，公司賬上還有900多億元現(xiàn)金。
融創(chuàng)董事局主席孫宏斌(資料圖)
騰訊財經(jīng)查詢?nèi)趧?chuàng)年報以及其他公開信息獲悉，這632億元雖是融創(chuàng)的自有資金，但穿透其資金來源可知，絕大部分還是源于融創(chuàng)的借貸。而融創(chuàng)資金鏈因此承壓的同時，還得以收獲近3000萬平方米的土地儲備，同時進軍孫宏斌覬覦已久的文旅領(lǐng)域。
借貸系融創(chuàng)收購款主要來源
以2016年全年為例，融創(chuàng)錄得合同銷售金額達到約1506億元，其經(jīng)營收入達到353億元，同比增幅分別高達120%和54%。2017年上半年，融創(chuàng)又錄得合同銷售額約1100億元，預(yù)計全年銷售業(yè)績將超過3000億元。
騰訊財經(jīng)梳理融創(chuàng)2016年年報發(fā)現(xiàn)，截止2016年12月31日，融創(chuàng)公司賬面現(xiàn)金約698億元，除卻178億元的受限資金之外，融創(chuàng)可由自由支配的現(xiàn)金約520億元。不過，520億元非受限資金當(dāng)中，僅46億元來自經(jīng)營業(yè)務(wù)收入，其他近400億元歸因于借貸收入。
如是觀察，借貸正是支撐融創(chuàng)賬面現(xiàn)金數(shù)字以及此次大手筆收購的關(guān)鍵要素之一。
融創(chuàng)2016年年報顯示，截止2016年12月30日，該公司借貸本息總額約1128億元。相對2015年底的418億元，增幅約170%。
融創(chuàng)的融資工具可謂豐富。在非即期借貸中，融創(chuàng)有抵押的銀行借款約312億元，其他借貸約357億元，優(yōu)先票據(jù)約28億元，資產(chǎn)支持證券約32億元，也就是說，有抵押的借貸額約728億元;在無抵押借貸中，融創(chuàng)的銀行借款0.76億元元，其他借貸約36億元，公司債券約99億元，非公開發(fā)行公司境內(nèi)公司債券約148億元。
萬達融創(chuàng)閃電交易背后原因
萬達商業(yè)與融創(chuàng)中國(1918.HK，下稱“融創(chuàng)”)10日聯(lián)合發(fā)布重大公告稱，萬達將13個文旅項目的91%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給融創(chuàng)，代價為295.75億元，并由融創(chuàng)承擔(dān)項目貸款;融創(chuàng)房地產(chǎn)集團以335.95億元收購萬達76個酒店項目。兩項收購的總代價高達631.7億元。截至10日收盤，萬達酒店發(fā)展(0169.HK)大漲46.55%。
針對此次交易，萬達集團董事長王健林10日上午表示，轉(zhuǎn)讓項目能大幅降低萬達商業(yè)的負債，并進一步實現(xiàn)輕資產(chǎn)化運營。融創(chuàng)董事會主席孫宏斌則稱，交易所涉資金全部源自融創(chuàng)自有資金，截至6月30日，公司賬上還有900多億元現(xiàn)金;融創(chuàng)今年上半年的銷售業(yè)績?yōu)?100多億元，全年將超3000億元。
買方總資產(chǎn)2932億元，賣方總資產(chǎn)8826億元;一家做高端住宅，一家做商業(yè)地產(chǎn)，創(chuàng)始人也都是商界熱點人物，可之前從未傳出生意交集。如此兩家公司，突然將一宗世紀(jì)大買賣拋向了市場。王健林為何要賣，孫宏斌為何要買，王健林又為何要賣給孫宏斌?這些疑問相互交織，讓這筆交易顯得頗為蹊蹺。
“王健林應(yīng)該是已經(jīng)預(yù)見了萬達現(xiàn)金流可能會緊張。”某總部在北京的地產(chǎn)機構(gòu)高層10日對第一財經(jīng)記者表示。
王健林為何“割肉”
萬達商業(yè)旗下酒店資產(chǎn)頗多，除國內(nèi)已開業(yè)的102家酒店及在建酒店外，在國外還有8家酒店。
上述13個計劃交易的文化旅游城項目則包括西雙版納萬達文旅項目、南昌萬達文旅項目、合肥萬達文旅項目、哈爾濱萬達文旅項目、無錫萬達文旅項目、青島萬達文旅項目、廣州萬達文旅項目、成都萬達文旅項目、重慶萬達文旅項目、桂林萬達文旅項目、濟南萬達文旅項目、昆明萬達文旅項目、?？谌f達文旅項目。其中5個已經(jīng)運營，8個在建。這意味著，萬達選擇將所有文旅項目一次性清空，打包賣給孫宏斌。
雙方同意在7月31日前簽訂詳細協(xié)議，并盡快完成付款、資產(chǎn)及股權(quán)交割。如此速度，令人咋舌。
6月22日早間，萬達一度遭遇“債股雙殺”。當(dāng)日萬達電影股價下跌9.91%，萬達電影也在午間臨時停牌。當(dāng)天晚間，萬達方面發(fā)布澄清公告稱，網(wǎng)上炒作屬于謠言，萬達集團經(jīng)營一切良好。然而，股債風(fēng)暴剛剛過去，王健林為何就大手筆出售資產(chǎn)?這不免讓市場產(chǎn)生對萬達現(xiàn)金流的擔(dān)憂。
上述地產(chǎn)機構(gòu)高層對第一財經(jīng)記者分析，擬轉(zhuǎn)讓的萬達城近300億元的交易額，基本相當(dāng)于萬達已經(jīng)投入的資金，而全部建成則需要2000億元以上，萬達很可能難以通過貸款、發(fā)債等方式補空，所以最好的方法是轉(zhuǎn)讓。
為何選擇售出大量酒店?房地產(chǎn)資深觀察人士黃立沖對第一財經(jīng)表示，酒店回報率非常低，低價轉(zhuǎn)讓后，萬達可以進一步弱化地產(chǎn)標(biāo)簽。至于文旅項目，他認為，旅游地產(chǎn)短期難以為萬達帶來利潤回報，無法為萬達造血，因此也成為“割肉”首選。
萬達集團創(chuàng)立于1988年，以地產(chǎn)起家，目前旗下有商業(yè)、文化、網(wǎng)絡(luò)、金融四大產(chǎn)業(yè)集團。而萬達商業(yè)(3699.HK)為萬達集團旗下的地產(chǎn)平臺，2014年12月在香港交易所主板上市，收入來源包括物業(yè)銷售、投資物業(yè)租賃管理及酒店運營。
與許多內(nèi)地房產(chǎn)股一樣，王健林認為香港資本市場對萬達商業(yè)估值太低，因此計劃回歸A股。2016年9月，萬達商業(yè)成功從香港退市。
值得一提的是，投行人士10日提供給第一財經(jīng)的一份未經(jīng)萬達核實的《萬達商業(yè)私有化投資基金推介說明書》顯示，如果私有化完成后萬達商業(yè)未能完成在內(nèi)地上市，萬達集團或?qū)⒁悦磕?0%向基金回購全部股權(quán)，費用前總回報約為20%。該說明書日期為2016年6月。
孫宏斌意在土地
融創(chuàng)為何此時接手如此大的資產(chǎn)包?考慮到限購以及增量天花板，孫宏斌剛剛表達過對房地產(chǎn)成交的悲觀，如今大手筆吞入地產(chǎn)項目，是否意味著他對市場的邏輯判斷發(fā)生逆轉(zhuǎn)?
對此，海通證券分析師姜超評價稱，萬達獲取土地的成本低，資產(chǎn)質(zhì)量高。黃立沖則指出，孫宏斌看中的是萬達文旅項目的土地，這筆買賣背后動因在土地儲備。
萬達集團發(fā)布的2017年上半年工作簡報顯示，截至2017年6月30日，萬達商業(yè)累計持有物業(yè)面積3387萬平方米，比2016年底增加4.8%;累計土地儲備高達7332.6萬平方米。
融創(chuàng)是并購之王
孫宏斌的投資邏輯是：買對地方、買對時間、多借點錢。
在并購市場，這條邏輯被貫穿始終，促成了多起并購案的完成。
最近的一次是12月20日，融創(chuàng)中國宣布，公司間接全資附屬公司將以8.59億元總代價收購杭州金翰及金成房地產(chǎn)持有的杭州余杭區(qū)47號地塊、余杭區(qū)41號地塊以及余杭區(qū)英特學(xué)府共三個項目公司的34%股權(quán)。
早在今年8月及9月份，融創(chuàng)已經(jīng)從上述三個項目的賣方金成集團手中接盤了博鰲金灣項目以及杭州西溪海等項目，其中收購博鰲金灣項目50%股權(quán)及債權(quán)作價達20.54億元，項目總占地面積約為164.75萬平方米，總可售面積約為164.75萬平方米，目前已經(jīng)開始對外出售。
梳理融創(chuàng)近兩年來的擴張之路，并購是關(guān)鍵詞。憑借2012年和綠城的合作，融創(chuàng)用33億的投入撬動了上海區(qū)域近300億的銷售額，并順利進駐一向高門檻的長三角區(qū)域。
在對綠城、佳兆業(yè)和雨潤的并購接連失敗后，融創(chuàng)也并非一無所獲。由于在并購市場打響了名聲，諸多項目和公司主動找上門來談合作，這為融創(chuàng)創(chuàng)造了主動權(quán)。
2015年，通過對中渝置地、西安天朗、江蘇四方、武漢美聯(lián)以及煙臺?；脴I(yè)的項目并購，融創(chuàng)將規(guī)模擴展到成都、濟南、西安、南京、武漢及海南萬寧等二線城市。
2016年5月，融創(chuàng)中國宣布以42.25億元收購萊蒙國際位于上海、南京、杭州、深圳及惠州等地的6個項目公司的所有股權(quán)。借助對萊蒙國際的并購，融創(chuàng)首次進入了孫宏斌極為看重的深圳市場。
2016年下半年，融創(chuàng)的并購步伐加速。9月19日，融創(chuàng)宣布擬收購聯(lián)想控股附屬公司融科智地旗下41間目標(biāo)公司的相關(guān)股權(quán)及債權(quán)，總代價約137.88億元。交易完成后，融創(chuàng)中國將持有融科智地41個目標(biāo)公司的42個項目的權(quán)益，分別位于北京、天津、重慶、杭州等16個中國城市，總建筑面積約1802萬平方米，其中未售面積約730萬平方米。
相比于公開市場拿地，融創(chuàng)對融科智地的收購降低了獲取土地的成本。標(biāo)普預(yù)計，收購物業(yè)組合的平均土地成本約僅為每平方米3000元人民幣。
融創(chuàng)方面表示，通過此次交易將進一步鞏固融創(chuàng)集團的區(qū)域布局，擴大融創(chuàng)集團在一二線核心城市的土地儲備和市場份額。同時，融創(chuàng)將借此首次進入大慶、煙臺、大連、景德鎮(zhèn)、昆明、長沙等城市。
2016年11月29日，融創(chuàng)宣布以36.62億元人民幣，收購恒大控股的嘉凱城集團位于青島李滄區(qū)的時代城項目，該項目占地106.61萬平米，主要為住宅及商業(yè)用途，目前尚背負18.5億元貸款、凈資產(chǎn)為8.79億元。為完成這起收購，融創(chuàng)首先須在一個月內(nèi)支付收購總價的一半18.31億元，剩余一半在12個月內(nèi)支付。
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