今年地產(chǎn)股一直維持著低迷的走勢，從1月至今，房地產(chǎn)概念已跌超20%，市值蒸發(fā)超萬億元。

　　雖然七月流火，但對(duì)房企來說，卻是寒冬蕭瑟。

　　6月29日，萬科召開2017年度股東大會(huì)。萬科董事會(huì)主席郁亮表示，要把“地產(chǎn)”這幾個(gè)字都拿掉，改作美好生活的服務(wù)商。

　　無獨(dú)有偶，碧桂園近日也處在輿論的風(fēng)口浪尖。雖然“碧桂園三四五線城市‘全覆蓋’在內(nèi)部已明確叫停”被其稱為誤讀，但以高周轉(zhuǎn)著稱的碧桂園，卻曾在一周之內(nèi)連發(fā)三份內(nèi)部文件，要求提高三四五線城市項(xiàng)目周轉(zhuǎn)速度，依舊令業(yè)內(nèi)瞠目結(jié)舌。

　　上述龍頭房企或許是今年房地產(chǎn)企業(yè)的縮影，房企似乎開始集體焦慮了。Wind數(shù)據(jù)顯示，今年地產(chǎn)股一直維持著低迷的走勢，從1月至今，房地產(chǎn)概念已跌超20%，市值蒸發(fā)超萬億元。

　　萬科宣布要“拋棄房地產(chǎn)”?

　　6月29日，萬科召開股東大會(huì)，會(huì)上傳出一個(gè)令人吃驚的消息：萬科要“拋棄房地產(chǎn)”!

　　萬科董事會(huì)主席郁亮在會(huì)上發(fā)表諸多觀點(diǎn)，把重要信息劃個(gè)重點(diǎn)：

　　1、十年后，萬科還會(huì)是地產(chǎn)公司嗎?我想不是了，如果還是，那也是慘淡經(jīng)營了。

　　2、我現(xiàn)在在琢磨我們各地的公司把‘地產(chǎn)’這幾個(gè)字都拿掉，萬科的名字取得太好了，沒有叫萬科地產(chǎn)，而是萬科企業(yè)。

　　3、方向是明確的，路徑是不清晰的。我無法回答十年之后物流占多少，商業(yè)占多少。但可以清晰的是，萬科未來是美好生活的服務(wù)商，未來想到萬科，想到的是美好生活，不是幾棟房子。

　　從郁亮的表述來看，萬科已開始開始逐步跟“房地產(chǎn)”說“拜拜”了。不僅在戰(zhàn)略目標(biāo)上，已經(jīng)定位為“美好生活的服務(wù)商”，而此前是“城市配套服務(wù)商”。

　　知名財(cái)經(jīng)評(píng)論員劉曉博認(rèn)為，開發(fā)商僅僅依靠“建房子——賣房子”，利潤率越來越低，風(fēng)險(xiǎn)越來越大。

　　他認(rèn)為，萬科不會(huì)真正拋棄房地產(chǎn)，房地產(chǎn)是萬科的“流量入口”，萬科更希望通過這個(gè)入口，打開一個(gè)全新的世界，最終實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型。

　　從另一個(gè)角度講，房地產(chǎn)大佬高調(diào)或無聲的轉(zhuǎn)型，或許又透露出意味深長的信號(hào)。

　　碧桂園：4月連發(fā)三文急提周轉(zhuǎn)速度，楊國強(qiáng)稱開盤太慢

　　7月4日，有媒體報(bào)道稱，來自碧桂園內(nèi)部的知情人士透露，三四五線城市“全覆蓋”在內(nèi)部已經(jīng)明確叫停，暫不對(duì)外宣揚(yáng)。不過當(dāng)天碧桂園一位高層回應(yīng)，“肯定沒有叫停，三四五線不僅是碧桂園的戰(zhàn)略，也是碧桂園布局的藍(lán)海地帶，不可能叫停。”

　　無論市場傳言真假，股市倒是迅速做出了反應(yīng)。Wind金融終端港股行情顯示，當(dāng)天，碧桂園股價(jià)一度跌近8%，截至收盤該股跌5.78%。而自市場傳出棚改傳言以來，股價(jià)已經(jīng)重挫18.67%，市值蒸發(fā)500億元。

　　圖片來源：Wind金融終端港股行情

　　屋漏偏逢連夜雨。Wind數(shù)據(jù)顯示，內(nèi)資對(duì)碧桂園不斷減持，減持股份已經(jīng)超5000萬股，滬深股通持股比例也從1.62%到目前的1.37%。

　　圖片來源：Wind金融終端

　　不過業(yè)內(nèi)人士稱，雖然碧桂園高層對(duì)傳聞進(jìn)行了重新解讀，稱“三四五線城市‘全覆蓋’在內(nèi)部已經(jīng)明確叫停傳聞為誤讀，但碧桂園在加速高周轉(zhuǎn)，保證現(xiàn)金流早已不是傳聞那么簡單了。

　　早在今年4月，以高周轉(zhuǎn)著稱的碧桂園即在一周之內(nèi)連發(fā)三份內(nèi)部文件，要求提高三四五線城市項(xiàng)目周轉(zhuǎn)速度、報(bào)建速度、供貨速度。

　　三份文件分別包括：4月5日簽發(fā)的《關(guān)于提高周轉(zhuǎn)速度、加快有質(zhì)量供貨的緊急通知》和4月11日簽發(fā)的《關(guān)于提高集團(tuán)各單位工作效率、促進(jìn)項(xiàng)目高周轉(zhuǎn)的通知》以及《關(guān)于項(xiàng)目報(bào)建高周轉(zhuǎn)的通知》。

　　碧桂園實(shí)際控制人楊國強(qiáng)甚至提出，摘牌到開盤5.2個(gè)月，完全無法達(dá)到集團(tuán)高周轉(zhuǎn)的要求。為確保高周轉(zhuǎn)，碧桂園在集團(tuán)層面設(shè)置集團(tuán)大運(yùn)營工作組，各中心線條配合做好高周轉(zhuǎn)工作，大運(yùn)營工作組組長有經(jīng)濟(jì)決策權(quán)，人事任免權(quán)，可先斬后奏。

　　一位來自碧桂園區(qū)域公司的內(nèi)部人士表示，現(xiàn)在做項(xiàng)目“一切為了現(xiàn)金流”，如果項(xiàng)目不能做到高周轉(zhuǎn)，不能快速回流現(xiàn)金，則寧可不做。

　　地產(chǎn)股上半年蒸發(fā)超萬億元

　　實(shí)際上，上述2家龍頭房企可謂是整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的縮影。

　　近日，地產(chǎn)股連續(xù)大幅下跌，盡管7月3日有所回暖，但總體來看走勢依然慘淡。Wind數(shù)據(jù)顯示，自6月25日爆出棚改暫停傳聞至7月4日一周多時(shí)間內(nèi)，房地產(chǎn)指數(shù)已經(jīng)跌去11.39%。而從今年來看，地產(chǎn)股一直維持著低迷的走勢，從1月至今，房地產(chǎn)指數(shù)已跌超20%，市值蒸發(fā)超萬億元。

　　圖片來源：Wind金融終端

　　龍頭房企紛紛回購股份

　　在公司股價(jià)出現(xiàn)較大波動(dòng)之后，上市公司回購公司股份往往是護(hù)盤大招。而在近幾個(gè)交易日，地產(chǎn)板塊出現(xiàn)大跌后，眾多大型上市房地產(chǎn)企業(yè)也紛紛大手筆回購股票。

　　中國恒大在港交所公告稱，公司7月3日以2.86億港元回購1412.9萬股股份?；刭弮r(jià)格區(qū)間在19.32至20.8港元之間。自2009年上市以來，恒大共斥資242億港元回購股票，累計(jì)回購數(shù)量約46.6億股。

　　6月27日，碧桂園在港交所回購了800萬股，耗資1.02億港元，回購均價(jià)為12.79港元;6月28日，碧桂園回購了1500萬股公司股份，耗資1.86億港元，回購均價(jià)約為12.41港元。至此，碧桂園于本年度內(nèi)累計(jì)回購2300萬股，占已發(fā)行股本的0.106%。

　　6月28日，龍湖地產(chǎn)有限公司發(fā)布公告稱，公司一名主要股東Charm Talent International Limited在6月25日至6月27日期間于公開市場增持510.6萬股普通股公司股份，平均價(jià)格約為每股股份21.54港元，耗資11億港元。

　　6月28日，中國金茂控股集團(tuán)有限公司發(fā)布公告稱，該公司獲公司執(zhí)行董事、管理層增持162萬股股份，平均價(jià)為每股3.77港元，總金額合計(jì)610.74萬港元。

　　6月28日，中駿置業(yè)控股有限公司發(fā)布公告稱，由本公司執(zhí)行董事、主席及控股股東黃朝陽全資持有的新升控股有限公司，于6月28日以每股均價(jià)3.5865港元，增持100萬股每股面值0.10港元的普通股。

　　爭取現(xiàn)金流背后，房企銷售破紀(jì)錄

　　雖然地產(chǎn)股走勢較弱，今年上半年房地產(chǎn)行業(yè)卻交出一份靚麗的成績單。

　　從地產(chǎn)銷售額來看，上半年最亮眼的是碧桂園，達(dá)到了4136.8億元，也就是說日賺22.9億元，碧桂園的大部分項(xiàng)目分布在三四線城市，正好為上半年熱銷的主要領(lǐng)域。

　　圖片來源：中國基金報(bào)

　　恒大和萬科的銷售額不相上下，都是3000億元出頭，分別日賺17億和16.7億元。

　　第四名和第五名分別為保利地產(chǎn)和融創(chuàng)中國，銷售額接近2000億元，對(duì)應(yīng)日均賺10億到11億之間。

　　其次是綠地、中海、新城控股、龍湖和華夏幸福，銷售額在825億到1635億之間。

　　另外，據(jù)廣發(fā)證券發(fā)展研究中心數(shù)據(jù)顯示，八年時(shí)間，房企前15名從10%的行業(yè)集中度升到了40%。

　　地產(chǎn)股為什么會(huì)走弱?

　　既然銷售狀況看來不錯(cuò)，為啥近期地產(chǎn)股卻持續(xù)走弱?在業(yè)內(nèi)人士看來，近期房地產(chǎn)板塊走弱主要有三個(gè)原因：棚改收緊、人民幣貶值、發(fā)改委限制發(fā)外債。

　　業(yè)內(nèi)人士稱，“棚改一刀切”傳聞?dòng)绊懀墙诘禺a(chǎn)股走弱的導(dǎo)火索。雖然國家開發(fā)銀行對(duì)相關(guān)言論給予否認(rèn)，但業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，棚戶區(qū)改造貨幣化的初衷是房地產(chǎn)去庫存，隨著房地產(chǎn)去庫存階段結(jié)束，貨幣化安置也應(yīng)逐步退出。在此背景下，近一年瘋狂的三四線城市房地產(chǎn)熱潮或?qū)⒂兴禍亍?/p>

　　第二，六月下旬開始，人民幣大幅貶值。美元指數(shù)走強(qiáng)、中美貿(mào)易摩擦相互拉鋸等原因使得匯市產(chǎn)生波動(dòng)，市場上的擔(dān)憂情緒反映在了人民幣的匯率上，人民幣甚至創(chuàng)下近一年來的新低。

　　圖片來源：Wind金融終端

　　第三，近日，發(fā)改委會(huì)同財(cái)政部聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于完善市場約束機(jī)制嚴(yán)格防范外債風(fēng)險(xiǎn)和地方債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的通知》。這意味著企業(yè)境外融資的路，也難于上青天了。

　　綜上所述，受到棚改貨幣化安置下降、匯率大幅下跌、價(jià)值境外融資被堵的利空等因素影響，碧桂園、恒大這種重點(diǎn)布局三四線，且依賴境外融資的公司，最近股價(jià)大跌也就不難理解了。

　　投資者應(yīng)該注意什么?

　　對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)走向，業(yè)內(nèi)人士大多持謹(jǐn)慎態(tài)度，不過無需太過悲觀，依舊存在一定的機(jī)會(huì)。

　　銀河證券指出，展望未來，房企收入端增速在逐步放緩，隨著土地購置價(jià)格的上漲，預(yù)計(jì)行業(yè)利潤空間中長期或?qū)⒚媾R下行壓力，未來結(jié)算利潤率水平也將會(huì)觸頂回落。另外，房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)分化，一二線房企銷售增速和投資力度均高于三線房企;同時(shí)隨著行業(yè)信貸的不斷收緊，行業(yè)負(fù)債率再度上升，未來規(guī)模房企將強(qiáng)者恒強(qiáng)，行業(yè)集中度仍將不斷提升。

　　交通銀行夏丹表示，房地產(chǎn)作為去杠桿的重點(diǎn)領(lǐng)域，融資環(huán)境十分嚴(yán)峻，各項(xiàng)渠道都在明顯收緊，在嚴(yán)監(jiān)管環(huán)境下，大型房企在資源和資金獲取上的優(yōu)勢凸顯，特別是國資背景的房企。

　　中信建投地產(chǎn)首席分析師陳慎表示，就目前而言，地產(chǎn)股的估值已經(jīng)相對(duì)便宜，投資者不需過于悲觀，而從未來來看，地產(chǎn)股或許將呈現(xiàn)出分化的狀態(tài)，大公司不會(huì)有太大的問題，而小公司的問題可能會(huì)多一些。

　　深圳一家私募高管則坦言，目前應(yīng)該回避地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈，雖然看起來估值好像挺便宜，但是未來業(yè)績前景不佳，有可能繼續(xù)下跌。相反，一些醫(yī)療股、消費(fèi)股、科技股短期估值較高，但未來增長確定，反而值得配置。

　　前海開源首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家楊德龍稱，地產(chǎn)板塊近期受政策影響較大，而未來調(diào)控仍將持續(xù)，因此地產(chǎn)股走勢估計(jì)一般。對(duì)于地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的一些龍頭品種，如果業(yè)績能持續(xù)增長，依然存在一定的機(jī)會(huì)。

　　不過也有不一致的意見。業(yè)內(nèi)人士稱，經(jīng)過近日來的持續(xù)暴跌，房地產(chǎn)板塊的估值偏低。

　　美國前4大龍頭地產(chǎn)公司2018年市盈率平均為12.1倍，而中國的龍頭房企的市盈率已經(jīng)到了個(gè)位數(shù)。其中萬科A最新PE僅約7.7倍，保利地產(chǎn)、新城控股、招商蛇口最新PE也分別下降至7.3、8.1和9.8倍的較低水平。

　　摩根大通房地產(chǎn)分析師李洛衡等人在研報(bào)中寫道，市場對(duì)近期的負(fù)面消息“反應(yīng)過度”，現(xiàn)在是買入中國地產(chǎn)股的“黃金時(shí)間”，估計(jì)中國房地產(chǎn)投資2018年將增長7.2%。