2017北京房價走勢預測是漲還是跌
2017北京房價走勢預測是漲還是跌
北京市房地產市場將迎來進一步的調控。從相關部門獲悉，為落實中央經濟工作會議提出的“房子是用來住的、不是用來炒的”的政策定位，結合京津冀協(xié)同發(fā)展成略，北京市相關部門正在研究房地產市場供給側結構性改革的具體舉措，2017北京房價是漲還是跌?以下是學習啦小編分享給大家的關于2017北京房價走勢預測，一起來看看北京房價2017走勢吧!
2017北京房價走勢預測
(原標題：2017北京房價走勢最新消息:北京房貸利率升至9折起)
2016年年末的時候就是有消息傳出15家銀行的北京分行簽署了一份公約，自2017年1月1日起的時候貸款利率將不低于銀行基準利率的0.9倍。
記者調查發(fā)現，傳言果然變成了現實——房貸利率最低九折的約定已經于元旦當天正式實施。
如果以商業(yè)貸款300萬元、基準利率4.9%、按揭30年、采取等額本息還款方式來計算，房貸利率八五折優(yōu)惠時，執(zhí)行利率為4.165%，月均還款14609元，還款總額525.9萬元;房貸利率九折優(yōu)惠時，利率為4.41%，月均還款15041元，還款總額541.5萬元。也就是說，房貸利率從八五折提升至九折后，貸款300萬元月均還款額增加432元，還款總額增加15.6萬元。
首套房房貸利率提升至九折起
元旦當天，《證券日報》記者分別從多家銀行和房地產中介處證實房貸利率優(yōu)惠收緊的消息。自2017年1月1日起，北京地區(qū)大部分銀行將執(zhí)行貸款利率九折起的優(yōu)惠政策。
早在去年年底，就有貸款利率折扣將提升至九折的消息傳出，本報記者當時也曾經走訪多家銀行和中介機構，但是他們均表示并不知曉這一消息。
據了解，8月份，基本各個銀行都統(tǒng)一將房屋貸款利率提升至八五折起。9月份，樓市政策收緊后，市場一直有房貸利率上調至九折起的傳言，但始終沒有執(zhí)行。幾度傳聞之后，這次“狼終于來了”。
實際上，去年四季度以來，監(jiān)管層對樓市的去杠桿力度持續(xù)加碼，調控政策多維度落地。無論是首付比例的提升，還是房屋貸款利率優(yōu)惠的減少，均與購房者的利益直接相關，利率優(yōu)惠的收緊將增加購房者的資金壓力，從而降低購房意愿。
根據最新的房貸利率，如果以商業(yè)貸款300萬元、基準利率4.9%、按揭30年、采取等額本息還款方式來計算，房貸利率從八五折提升至九折后，貸款300萬元月均還款額增加432元，還款總額增加15.6萬元。
另外，《證券日報》記者了解到，此次的政策對于之前買房貸款的購房者沒有任何影響，無論一手房還是二手房都是以網簽時間為界，1月1日之后的都是按照九折起來執(zhí)行，而在這之前的就按照當時的利率優(yōu)惠實行。
對于房貸利率做出的這一調整，業(yè)內人士表示，本輪樓市牛市行情的推手之一，就是低成本資金和高杠桿的作用，利率優(yōu)惠的收緊不僅提高購房成本，更重要的是對購房者預期的打壓，以組合拳的方式抑制投資，同時意味著北京的緊縮調控將會長期持續(xù)，因此會對購房需求形成新一輪打壓。
二套房房貸利率或受影響
去年四季度以來，樓市調控政策密集發(fā)布。另外，不管是銀行還是房地產中介均紛紛表示，“購房者的首付必須通過自有資金，或者可以向親戚朋友等借錢籌集，但是不能通過消費貸、抵押貸、信用貸來幫助購房者首付提供資金。”
當《證券日報》記者問及是否有其他渠道還可以享受八五折的優(yōu)惠時，一家北京中介機構告訴本報記者：“目前已經確認銀行貸款利率折扣最高九折，但各個銀行具體方案還沒有具體出來，估計要等到這個月的3號、4號，根據不同銀行具體的情況來看，是否可以打擦邊球。但目前已經有購房者按九折的貸款利率簽合同。”
房屋貸款利率提升至九折起也成為很多購房者最為關注的焦點。奚先生是典型的工薪階層“剛需購房者”，由于貸款利率增加，奚先生準備購房的意愿被打消了。他告訴本報記者：“首付的比例剛提升不久，現在貸款利率又增加，調控在進一步加強，還是等一等再決定短期內是否買房吧。”
銀行業(yè)內人士認為，房貸利率收緊是繼去年9月份首付比例提升后的又一動作，貸款利率折扣減少，是信貸政策收緊的一種表現，從側面也說明對于購房市場的部分投資投機行為并不歡迎，這也會進一步抬高2017年買房的門檻，進而對房價進行抑制。另外，首套住房的利率優(yōu)惠收緊也會影響二套房的房貸政策，進而使得二套房房貸的利率可能會有所提高。
北京承諾2017年房價環(huán)比不漲
北京樓市調控將維持高壓的跡象更加清晰。日前，北京代市長蔡奇在聽取北京市房地產調控和住房保障工作匯報時指出，要加大普通商品住房供給力度，確保明年房價環(huán)比不增長，“要合理增加住宅用地供應，從源頭穩(wěn)定市場預期，培育和規(guī)范住房租賃市場，把‘租房住’作為實現住有所居的重要手段”。在業(yè)內看來，結合市級有關房價的前后表態(tài)以及先后出臺的調控政策可見，明年北京將由多角度出手穩(wěn)定房價，全市新房均價與實際二手房成交價低于當前幾成定局。
堅決打擊操控價格
蔡奇指出，明年北京要“三房”并舉，做好住房保障工作。“一是組織好定向安置房建設，輸入區(qū)盡早形成供應，輸出區(qū)要組織好優(yōu)質教育醫(yī)療等資源的輸出，確保安置人口享有的公共服務水平不降低;二是大力發(fā)展公租房，著力解決市民住房問題;三是加大自住型商品房供應，發(fā)揮其改善民生、平抑房價的作用。”據了解，在同日赴昌平區(qū)融澤嘉園調研西城區(qū)定向安置房建設情況時，蔡奇還明確要求加強住房市場的監(jiān)管和整頓，堅決查處、打擊捂盤惜售，操控價格、虛假信息等違法違規(guī)行為。
實際上，這已不是北京市級領導人首次對房價調控做出表態(tài)。在此前召開的中共北京市委十一屆十二次全會上，北京市委書記郭金龍就曾明確，解決好房地產問題，必須堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”這個定位，緊密結合棚戶區(qū)改造、城鄉(xiāng)接合部地區(qū)城市化等工作，合理提高住宅用地比例，加大改善性自住房建設力度。
樓市降溫幾成定局
分析認為，蔡奇之所以如此看重環(huán)比漲幅，是考慮到每一年樓市大環(huán)境均有所差異，同比漲幅可參考度不高，環(huán)比變動才是反映房地產市場真實情況的比例尺。而這一最新表態(tài)，是對市委全會既定目標的進一步量化，結合此前已公布的政策判斷，明年北京將繼續(xù)增加住宅土地供應，同時優(yōu)化土地結構，踐行“9070”政策，鼓勵自住房、遏制豪宅化將成為大概率事件。
在上海易居房地產研究院副院長楊紅旭看來，“確保明年房價環(huán)比不增長”的說法隱含國家相關部門對16個熱點城市控房價的細化要求，但是“環(huán)比不增長”可有兩種含義：一是全年12個月，月月都不能漲;二是全年12個月可以有時漲、有時跌，但12個月平均值不能漲。“不管哪種含義，一年后北京房價低于當前基本定型，全市新房均價與實際二手房成交價皆如此。”楊紅旭表示。
不過也有分析認為，受到“高價地”因素的制約，北京新房市場全面高端化的趨勢仍在繼續(xù)，新房市場也成為中高端需求的主戰(zhàn)場，中低端需求則不得不轉戰(zhàn)二手市場以及商辦市場，而這一趨勢也將延續(xù)至明年。因此雖然收緊調控對于市場預期產生了一定制約，并且在土地方面也將進一步增加保障性產品的供應，用以對沖整體市場價格水平，但是純商住宅價格在明年仍將維持高位企穩(wěn)的態(tài)勢。
土地供應與購房限制兼顧
“所謂‘從源頭穩(wěn)定市場預期’，其實包含兩層含義”，亞豪機構市場研究部總監(jiān)郭毅告訴北京商報記者，首先就土地供應而言，如何控制純商品住宅的地價一直是北京土地市場調控難啃的骨頭，如何管制拿地房企的資金面，遏制過高地價必定是明年的核心工作，“此外，北京房價此前之所以漲勢驚人，主要原因就是高價房頻出，出現了結構性拉動，因而加大自住房供應，確保剛需有更多選擇，也應是關注的重點。”
具體到執(zhí)行層面，郭毅建議，目前多數房企資金雄厚且依舊看好北京市場，未來調控可通過加大住宅自持化等方式控制、收緊這類企業(yè)的資金鏈，同時加強對拿地資金的監(jiān)控，盡可能提高企業(yè)拿地開發(fā)成本。“與此同時，北京的購房資格也待進一步提高，例如學習上海、深圳的‘認房又認貸’，卡住一部分非剛性需求，保證市場供需趨于平衡，此類手段相對多樣，而且見效較快”，郭毅表示，在二手房交易方面，則可以考慮通過削減優(yōu)惠、提高交易稅率，避免房主過快套現，抑制炒房現象。
2017北京房價是漲還是跌，北京房價2017走勢
1、商鋪面臨價值重估。
商鋪面臨的最大問題是，“提袋消費”(服裝、鞋帽、家電等)日益被網購取代，支撐商鋪價值的只剩下“體驗式消費”(餐飲、電影、培訓、溜冰場)。傳 統(tǒng)商業(yè)旺 區(qū)的街鋪，可能是最危險的資產，因為單價太高。此外是人口流失城市的郊區(qū)、新區(qū)的綜合體。“一鋪養(yǎng)三代”越來越困難，“三代養(yǎng)一鋪”的悲劇隨時發(fā)生。
2、大城市的房價還有一段上漲空間。
中國的城市模式完全不同于美國。我們是摞起來的城市，密度高，人口高度集中。這種趨勢一旦形成，很難改變。你讓中國人過“買個牙刷也要開車10分鐘”的生活，是不可能的。所以，有人口增量的城市，房價很難回落。加上人民幣貨幣供應量長期偏高，所以房價只能不斷上漲。
3、未來將有部分將淪為鬼城或空城。
未來三、四線城市人口總體將持續(xù)外流，而一、二線城市人口總體將繼續(xù)保持流入態(tài)勢。三、四線城市目前商品住房高庫存及滯銷問題已經較為嚴重，而其未來的人口又呈流出態(tài)勢，隨著住房供給結構性過剩問題的突出，未來將有部分新城將淪為鬼城或空城。
4、逆城市化很難出現。
很多國家在充分城市化之后，會出現逆城市化。也就是城里人到農村買地，建別墅。未來10到20年，中國很難出現這種局面。因為中國人多，耕地少，土地國家所有。此外，公共資源的不均衡分配，也讓去農村居住的人，生活不方便、不安全。
6、寫字樓跟住宅價格將長期倒掛。
在一線城市，一直存在一種現象：同樣地段、同樣檔次的住宅和寫字樓(含商務公寓)，住宅更貴。為什么?原因有三：
第一，商業(yè)物業(yè)基本上沒有學位，不能落戶口;第二，商業(yè)物業(yè)土地使用年限短;第三，管理費水電價格高，一般不能通煤氣。
網絡時代，在家辦公、分散辦公、郊區(qū)辦公正在成為時尚，寫字樓的“剛需色彩”不足。一個人在辦公室，可能只需要3平米就夠用了，但對住宅面積的需求 是多多益善。未來這種現象將持續(xù)，投資房地產還是要首選大城市中心區(qū)的住宅。當然，如果你希望現金流充裕，就是要投資好的寫字樓。
7、計劃生育政策并不會改變樓市發(fā)展大勢。
全面放開二胎，這雖然確實是一個很大的利好，但還沒到足以改變整個樓市發(fā)展大勢的程度。好處還是一定有的。有經濟學家分析說，日本和歐洲部分國家過 去的教訓表明，人口拐點到來前后，經濟危機如影隨形，首當其沖是對房地產的沖擊。從這個意義上說，二胎政策的放開，對樓市來說將猶如一場及時雨;即將終結 的人口紅利，有望因此重獲生機。
8、房地產企業(yè)將大量消亡、轉型。
曾經有無數專家在說，中國樓市正在上演大逃亡，逃亡的路線包括：逃離三四線城市、逃出郊區(qū)、逃離高債務、逃向多元化、逃往海外?，F在看來，都應驗 了。未來10年，這種趨勢將延續(xù)下去，大量中小房企將被收購，轉型，或者死亡。最終，國內也許只剩下一百來家大房企，而且是多元化發(fā)展的。大量的人員，將 離開這個行業(yè)另謀出路。
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