澳洲銀行怎么批房貸
澳洲銀行怎么批房貸
澳洲聯(lián)邦銀行(CBA)，西太平洋銀行(WBC)，澳紐銀行(ANZ)和澳洲國民銀行(NAB)是澳洲的四大銀行，它們的評級屬于全球最高的評級之列，在審批貸款時通常采取比較謹(jǐn)慎的標(biāo)準(zhǔn)。下面由學(xué)習(xí)啦小編為你分享澳洲銀行怎么批房貸的相關(guān)內(nèi)容，希望對大家有所幫助。
澳洲銀行是如何房貸的呢?
在澳洲買房，能向銀行借多少錢?需要有多少收入?銀行批準(zhǔn)貸款的標(biāo)準(zhǔn)是什么呢?
首先，銀行要求你有足夠的還款能力，每個月的收入扣除支出以外，還能付得起貸款。
其次，萬一你還不起錢，銀行會收回房產(chǎn)，對外拍賣，所以它要保證房產(chǎn)物有所值，不至虧本。
所以，銀行通常會對兩個方面進(jìn)行審核：
借貸安全性(Security)：銀行通過貸款價值比率(Loan to Valuation Ratio，簡稱LVR)指標(biāo)來判斷和控制你作為貸款人的風(fēng)險。
你的還款能力(Servicing)：為確保貸款在你的財務(wù)承受范圍內(nèi)，銀行要統(tǒng)計你的收入支出，看是否有盈余來負(fù)擔(dān)還款，同時也要考慮你的信用記錄、存款和就業(yè)情況等因素。
能向澳洲銀行借多少錢?
銀行用LVR來控制把錢借給你的風(fēng)險：
LVR=貸款額/房產(chǎn)價值。
這個房產(chǎn)價值不是指買房價格，而是銀行委托的專業(yè)估價師評估的房產(chǎn)實際市場價值。
每家銀行對LVR的要求不同，一般認(rèn)為，貸款額如果不超過住宅物業(yè)價值的80%，那么風(fēng)險還在比較可控的范圍內(nèi)。
有些房產(chǎn)可能因為位置、類型、面積或其它原因只能用來借更低的比例，甚至不被接受作為抵押物。
LVR越高，對于銀行來說，承受的風(fēng)險就越大。
有的銀行允許LVR超過80%，甚至可高達(dá)95%，但要求你繳納一定數(shù)額的房貸保險(Lender Mortgage Insurance，簡稱LMI)，以保護(hù)銀行自己的利益。
這是你給銀行買的保險。萬一你違約不還錢，銀行拍賣你的房子收不回本錢，房貸保險供應(yīng)商會彌補(bǔ)這個差額，同時向你追債。
房貸保險通常占房貸金額的1-4%左右，保險費從幾千到幾萬不等，可一次性支付，也可以和貸款一起分期償還。
比如，你要買一套50萬澳元的房子。
估價若是60萬，按80%的LVR，銀行可貸48萬。
估價若是40萬，銀行只可貸32萬，你自己要準(zhǔn)備18萬的首付款。
如果銀行允許90%的LVR，那么你能借到36萬，自己準(zhǔn)備14萬首付款，還要支付幾千澳元的房貸保險。
但如果你是高收入的專業(yè)人士，比如醫(yī)生、會計師、律師或礦業(yè)工程師之類，有的銀行可以免掉你的房貸保險。
澳洲銀行借款需要有多少收入?
除了考慮借貸安全性以外，銀行還要確保你有能力還錢。
每個銀行對還款能力的具體計算公式不同，但原則上都會比較你的收入和支出，計算財務(wù)盈余：
財務(wù)盈余=稅后收入 – 所有貸款 – 生活支出 – 一定的緩沖額。
如果盈余大于零的話，你被視為基本上有還款能力。
計算稅后收入時，除了基本工資外，有時銀行能將加班費、獎金、傭金和政府補(bǔ)貼也全部或部分算作收入。
比如，你領(lǐng)取家庭稅務(wù)補(bǔ)貼(Family Tax Benefit A/B), 而且孩子不到11歲的話，這筆補(bǔ)貼能被算作收入。
很關(guān)鍵的一點是，投資房的租金收入也被算作收入?？紤]到會有出租管理費、市政費等支出，租金收入被承認(rèn)的比例一般在80%左右，有的銀行還會考慮負(fù)扣稅因素。
由此可見，投資房貸款對工資收入的要求一般要低于自住房。
計算貸款支出的時候，銀行一般會作比較保守的計算，使用的利率要高于當(dāng)前利率。
如果你有信用卡的話，就算沒有透支，銀行也可能將信用額度的2-3%算作每月還款。
也就是說，信用卡過多，額度過高，都會降低你的貸款能力。
生活支出方面，銀行一般會讓你自己給個估算值，然后比較相似家庭類型的常規(guī)支出，選擇兩者中較高的那個數(shù)據(jù)。
如果你的配偶不工作，銀行也會將你配偶和子女的生活支出計算在內(nèi)，保證你在還款的同時還能養(yǎng)家。
稅后收入去掉貸款額和生活支出之外，一般還會再減去個緩沖額，確保萬無一失。
剩下的就是你的財務(wù)盈余，如果不是負(fù)數(shù)的話，銀行才會進(jìn)一步考慮你的貸款申請。
假設(shè)你單身，稅前工資為10萬，每月支出為2千，沒有其它收入和債務(wù)，要買自住房，貸款30年，等額本息還款。
那么，在利率為6%的情況下，你的借款額約為59萬(根據(jù)NAB銀行網(wǎng)頁的計算器)，每月還款額為3500澳元左右。
如果LVR為80%，你可以貸款購買價值在74萬左右的自住房。
如果你還想買套50萬的投資房，只還利息，LVR為80%，租金回報率為5%。
那么需要的稅前工資收入大概為14萬3千，也就是說，你的年收入要提高4萬多澳元。
各大銀行和貸款經(jīng)紀(jì)公司網(wǎng)頁上都有計算貸款額和還款能力的計算器，以上結(jié)果是用NAB銀行的計算器估算的，未征求過專業(yè)人士意見，不保證正確性。
除了LVR和還款能力計算外，銀行還會綜合考慮你的信用記錄、存款和工作情況，來決定要不要給你貸款。
如果你經(jīng)常更換地址，頻繁跳槽，在多家銀行登記過房貸咨詢，還老是長期拖欠信用卡、電話和水電煤賬單，那么你的信用評分估計很低，很可能影響貸款審批。
最后，即便銀行通過了各項指標(biāo)的審核，你自己也要算一下賬，看包括首付和還款額在內(nèi)的總支出是否符合家庭預(yù)算和規(guī)劃。
如果你有買車的打算，同時計劃要把孩子送到私校，還要給父母辦理付費移民，那就要提前制定預(yù)算，準(zhǔn)備好充足資金，應(yīng)對所有開支。
最后要提醒的是，近來澳洲投資房政策有所收緊，一些銀行有降低貸款額度和減少投資房利息折扣的舉動，可能會引起申請者借款額度和借款能力一定程度的下降。關(guān)于貸款方面最新的政策，請務(wù)必向銀行或貸款經(jīng)紀(jì)咨詢。
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