2017年北京房?jī)r(jià)預(yù)測(cè)是漲還是跌
2017年北京房?jī)r(jià)預(yù)測(cè)是漲還是跌
很多人想在首都北京買房子，那么2017年北京房?jī)r(jià)是漲還是跌?2017年北京房?jī)r(jià)走勢(shì)是怎么樣的?下面是有2017年北京房?jī)r(jià)是漲還是跌分析，歡迎參閱。
2017年北京房?jī)r(jià)是漲還是跌分析
據(jù)偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)市場(chǎng)研究院統(tǒng)計(jì)，2016年10月中上旬(1日-20日)，北京全市二手住宅共網(wǎng)簽12400套，與9月中上旬相比下降了25.9%。其中，國(guó)慶節(jié)7天長(zhǎng)假過(guò)后，共網(wǎng)簽12191套，日均網(wǎng)簽938套，較9月日均網(wǎng)簽量下降7.8%。而在之后的10月21日，北京二手房網(wǎng)簽量驟然腰斬，交易量創(chuàng)下了“十一”之后的最低值。
偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉分析，網(wǎng)簽數(shù)據(jù)較市場(chǎng)真實(shí)交易有一定的滯后性，所以雖然上周北京二手住宅的網(wǎng)簽量在環(huán)比增加，但這反映的其實(shí)是國(guó)慶前的交易狀況。而從我愛(ài)我家北京公司的實(shí)際交易數(shù)據(jù)來(lái)看，“9·30”新政以來(lái)，二手住宅交易降溫明顯，41周(10月3日-9日)、42周(10月10日-16日)、43周(10月17日-23日)的簽單量連續(xù)下滑，較9月高點(diǎn)時(shí)已下降了7成左右。同時(shí)，10月中上旬新增合同簽訂量較9月同期幾近腰斬。
網(wǎng)簽數(shù)據(jù)將進(jìn)一步下滑
從7月至今的周網(wǎng)簽數(shù)據(jù)走勢(shì)可以看出，剛剛過(guò)去的第42周網(wǎng)簽量與7、8、9月各周的交易量相比并不算太低。胡景暉分析認(rèn)為，國(guó)慶長(zhǎng)假后的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)雖然還不算太低，但10月新達(dá)成的交易量的下滑卻毋庸置疑，相信隨著時(shí)間的推移，實(shí)際交易的低迷也將傳導(dǎo)到網(wǎng)簽數(shù)據(jù)上，10月21日網(wǎng)簽量腰斬就是信號(hào)。
“這是因?yàn)?0月以來(lái)網(wǎng)簽的客戶，大部分都是在新政出臺(tái)前就已簽署了購(gòu)房合同的客戶，新政影響下，部分客戶延緩或取消了購(gòu)房計(jì)劃，違約現(xiàn)象確有發(fā)生，但是大規(guī)模違約的現(xiàn)象并未出現(xiàn)，絕大部分客戶還是選擇了完成交易。”胡景暉表示。
同時(shí)，根據(jù)房天下數(shù)據(jù)研究中心顯示，10月第2周，北京二手房網(wǎng)簽量節(jié)后回穩(wěn)，整體水平恢復(fù)至低于9月同期、高于7月同期的水平，說(shuō)明新政抑制了10月網(wǎng)簽過(guò)熱的情況，但市場(chǎng)走勢(shì)仍在穩(wěn)定區(qū)間。房天下統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)還顯示，10月以來(lái)，北京二手房73.7%的關(guān)注度集中在朝陽(yáng)、海淀、豐臺(tái)、昌平、房山、大興、西城，其中昌平、房山、大興關(guān)注度高但房?jī)r(jià)并未居高。通州二手房掛牌均價(jià)則已經(jīng)脫離城六區(qū)的一梯隊(duì)，并且關(guān)注度表現(xiàn)平平，由“副中心”帶來(lái)的熱度正逐步回歸冷靜。
“房?jī)r(jià)四小龍”成交遇冷
今年以來(lái)，由于房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，廈門、南京、合肥、蘇州被業(yè)內(nèi)稱為“房?jī)r(jià)四小龍”。截至目前，上述四個(gè)城市均已重啟了限購(gòu)政策。
按照國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，今年8月份，70個(gè)大中城市中有64個(gè)城市的房?jī)r(jià)上漲，其中廈門、合肥的新建商品住宅價(jià)格同比上漲超過(guò)40%。
10月2日晚8時(shí)30份，合肥市政府緊急召開(kāi)新聞發(fā)布會(huì)，宣布10條調(diào)控措施，政策主要包括，合肥市將加大居住用地供應(yīng)力度;市區(qū)范圍內(nèi)開(kāi)展限購(gòu);異地公積金貸款停售;加強(qiáng)商品住房銷售明碼標(biāo)價(jià)備案管理等多項(xiàng)措施。
值得關(guān)注的是，合肥上一輪限購(gòu)始于2011年，至2014年8月結(jié)束，限購(gòu)范圍僅限于廬陽(yáng)、蜀山、包河、瑤海四大老城區(qū)。新一輪調(diào)控，合肥規(guī)定在市區(qū)范圍內(nèi)(不含四縣一市)限購(gòu)，市區(qū)成交量應(yīng)聲回落。
按照中原研究咨詢部的數(shù)據(jù)，國(guó)慶節(jié)7天，合肥市區(qū)住宅備案為0套，史無(wú)前例，自2013年-2015年國(guó)慶期間合肥市區(qū)分別為640、399、722套，2016年同比跌幅100%。
中原研究咨詢部高級(jí)研究經(jīng)理龔敏認(rèn)為，從節(jié)后反應(yīng)來(lái)看，限購(gòu)后將純投資者拒之門外，后續(xù)要看是否有空間可操作是關(guān)鍵，購(gòu)房者觀望態(tài)勢(shì)開(kāi)始加強(qiáng)。合肥沒(méi)有對(duì)四縣一市限購(gòu)，也沒(méi)對(duì)本市居民限制購(gòu)買存量住宅，所以非限購(gòu)的地區(qū)加緊推盤(pán)，成交量升溫，中介也正在擴(kuò)張。合肥周邊的城市因未限購(gòu)也迎來(lái)機(jī)遇。
2017年北京房?jī)r(jià)走勢(shì)
2017年北京房?jī)r(jià)會(huì)下跌嗎?2017年北京房?jī)r(jià)預(yù)測(cè)將全面下滑是真的嗎?北京房?jī)r(jià)之高已經(jīng)世界馳名。北京的高房?jī)r(jià)不僅讓進(jìn)京挖金的外地人難以容忍，就連北京本地的“老北京”也難以忍受。長(zhǎng)久以來(lái)，大家都在問(wèn)，“北京房?jī)r(jià)會(huì)下降嗎?北京房?jī)r(jià)居高不下的原因是什么?”上述問(wèn)題的答案有成千上百種。那么，北京房?jī)r(jià)究竟會(huì)下降嗎?是什么理由使得北京房?jī)r(jià)居高不下?
中國(guó)的城市水平只有百分之四十多此，而發(fā)達(dá)國(guó)家的平均水平是70%以上，中國(guó)離這個(gè)水平還有很大的差距，這就意味著還有大量的農(nóng)民要進(jìn)城，這些進(jìn)城的農(nóng)民需要住房，住房需求空間非常龐大。中國(guó)正處于經(jīng)濟(jì)調(diào)整增長(zhǎng)中，城市化進(jìn)程正在加速，城市化進(jìn)程的加速，必然伴隨大量非城市人口涌入城市。
要知道，中國(guó)是個(gè)農(nóng)業(yè)大國(guó)，農(nóng)村人口占了大多數(shù)，光進(jìn)城的農(nóng)民，就是住房消費(fèi)中一個(gè)非常誘人的數(shù)字，除非城市化進(jìn)程停滯，農(nóng)民才不會(huì)進(jìn)城。
2017年北京房?jī)r(jià)會(huì)下跌嗎?2017年北京房?jī)r(jià)預(yù)測(cè)將全面下滑是真的嗎?君不見(jiàn)北京擴(kuò)容簡(jiǎn)直就是加速度前進(jìn)，今天的一個(gè)城市，幾年前的城區(qū)范圍還很小，三五年后，城區(qū)范圍就成倍數(shù)擴(kuò)大。其他一線城市也是一樣，拿廣州來(lái)說(shuō)，幾年前城區(qū)范圍只有一千多平方公里，今天已經(jīng)擴(kuò)大到3800多平方公里，城市的快速擴(kuò)張，必然導(dǎo)致大拆大建，擴(kuò)張后，需要大量的居住、工作人口相匹配。
王健林：未來(lái)5-10年內(nèi)北京房?jī)r(jià)會(huì)繼續(xù)上漲真的會(huì)突破10萬(wàn)嗎?
問(wèn)及原因，王健林分析，因?yàn)槟壳斑€找不到可以取代這個(gè)行業(yè)的“大火車”。房地產(chǎn)現(xiàn)在占GDP的12%-13%，再加上相關(guān)產(chǎn)業(yè)，比如建材建筑機(jī)電裝修，估計(jì)占到中國(guó)GDP四分之一到30%左右，這么大的火車頭現(xiàn)在不跑，想要靠別的產(chǎn)業(yè)推上去，效果不大。
大家比較關(guān)心的問(wèn)題是：未來(lái)，北京房?jī)r(jià)會(huì)漲到多少呢?真的會(huì)突破10萬(wàn)嗎?王健林說(shuō)自己也不好預(yù)計(jì)，但是他強(qiáng)調(diào)這一定是一個(gè)持續(xù)走高的過(guò)程。
2017年房?jī)r(jià)預(yù)測(cè)
商鋪面臨價(jià)值重估
商鋪面臨的最大問(wèn)題是，“提袋消費(fèi)”(服裝、鞋帽、家電等)日益被網(wǎng)購(gòu)取代，支撐商鋪價(jià)值的只剩下“體驗(yàn)式消費(fèi)”(餐飲、電影、培訓(xùn)、溜冰場(chǎng))。傳統(tǒng)商業(yè)旺區(qū)的街鋪，可能是最危險(xiǎn)的資產(chǎn)，因?yàn)閱蝺r(jià)太高。此外是人口流失城市的郊區(qū)、新區(qū)的綜合體。“一鋪養(yǎng)三代”越來(lái)越困難，“三代養(yǎng)一鋪”的悲劇隨時(shí)發(fā)生。
大城市的房?jī)r(jià)還有一段上漲空間
中國(guó)的城市模式完全不同于美國(guó)。我們是摞起來(lái)的城市，密度高，人口高度集中。這種趨勢(shì)一旦形成，很難改變。你讓中國(guó)人過(guò)“買個(gè)牙刷也要開(kāi)車10分鐘”的生活，是不可能的。所以，有人口增量的城市，房?jī)r(jià)很難回落。加上人民幣貨幣供應(yīng)量長(zhǎng)期偏高，所以房?jī)r(jià)只能不斷上漲。
未來(lái)將有部分將淪為鬼城或空城
未來(lái)三、四線城市人口總體將持續(xù)外流，而一、二線城市人口總體將繼續(xù)保持流入態(tài)勢(shì)。三、四線城市目前商品住房高庫(kù)存及滯銷問(wèn)題已經(jīng)較為嚴(yán)重，而其未來(lái)的人口又呈流出態(tài)勢(shì)，隨著住房供給結(jié)構(gòu)性過(guò)剩問(wèn)題的突出，未來(lái)將有部分新城將淪為鬼城或空城。
逆城市化很難出現(xiàn)
很多國(guó)家在充分城市化之后，會(huì)出現(xiàn)逆城市化。也就是城里人到農(nóng)村買地，建別墅。未來(lái)10到20年，中國(guó)很難出現(xiàn)這種局面。因?yàn)橹袊?guó)人多，耕地少，土地國(guó)家所有。此外，公共資源的不均衡分配，也讓去農(nóng)村居住的人，生活不方便、不安全。
寫(xiě)字樓跟住宅價(jià)格將長(zhǎng)期倒掛
在一線城市，一直存在一種現(xiàn)象：同樣地段、同樣檔次的住宅和寫(xiě)字樓(含商務(wù)公寓)，住宅更貴。為什么?原因有三：
第一，商業(yè)物業(yè)基本上沒(méi)有學(xué)位，不能落戶口;第二，商業(yè)物業(yè)土地使用年限短;第三，管理費(fèi)水電價(jià)格高，一般不能通煤氣。
網(wǎng)絡(luò)時(shí)代，在家辦公、分散辦公、郊區(qū)辦公正在成為時(shí)尚，寫(xiě)字樓的“剛需色彩”不足。一個(gè)人在辦公室，可能只需要3平米就夠用了，但對(duì)住宅面積的需求是多多益善。未來(lái)這種現(xiàn)象將持續(xù)，投資房地產(chǎn)還是要首選大城市中心區(qū)的住宅。當(dāng)然，如果你希望現(xiàn)金流充裕，就是要投資好的寫(xiě)字樓。
計(jì)劃生育政策并不會(huì)改變樓市發(fā)展大勢(shì)
全面放開(kāi)二胎，這雖然確實(shí)是一個(gè)很大的利好，但還沒(méi)到足以改變整個(gè)樓市發(fā)展大勢(shì)的程度。好處還是一定有的。有經(jīng)濟(jì)學(xué)家分析說(shuō)，日本和歐洲部分國(guó)家過(guò)去的教訓(xùn)表明，人口拐點(diǎn)到來(lái)前后，經(jīng)濟(jì)危機(jī)如影隨形，首當(dāng)其沖是對(duì)房地產(chǎn)的沖擊。從這個(gè)意義上說(shuō)，二胎政策的放開(kāi)，對(duì)樓市來(lái)說(shuō)將猶如一場(chǎng)及時(shí)雨;即將終結(jié)的人口紅利，有望因此重獲生機(jī)。
房地產(chǎn)企業(yè)將大量消亡、轉(zhuǎn)型
曾經(jīng)有無(wú)數(shù)專家在說(shuō)，中國(guó)樓市正在上演大逃亡，逃亡的路線包括：逃離三四線城市、逃出郊區(qū)、逃離高債務(wù)、逃向多元化、逃往海外。現(xiàn)在看來(lái)，都應(yīng)驗(yàn)了。未來(lái)10年，這種趨勢(shì)將延續(xù)下去，大量中小房企將被收購(gòu)，轉(zhuǎn)型，或者死亡。最終，國(guó)內(nèi)也許只剩下一百來(lái)家大房企，而且是多元化發(fā)展的。大量的人員，將離開(kāi)這個(gè)行業(yè)另謀出路。
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