土地轉(zhuǎn)讓糾紛案例

　　土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓糾紛案在現(xiàn)實生活中屢有發(fā)生,隨著國有土地使用權(quán)制度的改革,土地出讓、轉(zhuǎn)讓糾紛增多,以下是學(xué)習(xí)啦小編為大家整理的關(guān)于土地轉(zhuǎn)讓糾紛案例，歡迎大家前來觀看!

　　土地轉(zhuǎn)讓糾紛案例篇1

　　【案情簡介】

　　上訴人(一審原告)：昆明威恒利商貿(mào)有限責任公司。住所地：昆明市西昌路204—206號。

　　法定代表：陳美莉，該公司總經(jīng)理。

　　委托代理人：馬懷德，北京市杰通律師事務(wù)所律師。

　　委托代理人李夢欣，北京市尚龔律師事務(wù)所。

　　被上訴人(一審被告)：昆明市規(guī)劃局。住所地：昆明市拓東路118號。

　　法定代表人：周峰越，該局局長。

　　委托代理人：熊斌，云南劉胡樂律師事務(wù)所律師。

　　委托代理人：金曦，云南劉胡樂律師事務(wù)所律師。

　　一審第三人：昆明市盤龍區(qū)人民政府東華街道辦事處。住所地昆明市白龍路19號

　　法定代表人：華丕瑞，該辦事處主任。

　　委托代理人：陳磊，建緯(昆明)律師事務(wù)所律師。委托代理人：袁仲斌，建緯(昆明)律師事務(wù)所。

　　2006年4月昆明威恒利商貿(mào)有限責任公司(以下簡稱威恒利公司)投巨資建蓋翡翠大樓，大樓才開始建蓋時，就有群眾向12345市長熱線進行舉報，市長熱線將這一案件交給了昆明市規(guī)劃局查辦，之后昆明市規(guī)劃局又收到了市信訪辦轉(zhuǎn)來的一份緊急報告，進一步點明了大樓是無證建蓋。昆明市規(guī)劃局立案調(diào)查后，于2006年7月27日下達了停工通知，可大樓的施工沒有停止。

　　2006年10月12日，昆明市規(guī)劃局依據(jù)《“12345”市政府市長熱線受理交辦件》和中共昆明市委、昆明市人民政府《信(訪)事項轉(zhuǎn)辦函》，經(jīng)現(xiàn)場勘查測繪后以第三人東華街道處在小龍路建設(shè)面積為14 953.44平方米的六層綜合樓(地下一層建筑面積2469.28平方米;地上五層建筑面積12 484.16平方米)，未經(jīng)規(guī)劃行政主管部門審批，違反《中華人民共和國城市規(guī)劃法》第三十二條、《云南省城市規(guī)劃管理條例》第二十七條的規(guī)定，屬于違法建筑，依據(jù)《中華人民共和國城市規(guī)劃法》第四十條的規(guī)定，《云南省城市規(guī)劃管理條例》四十一條的規(guī)定，作出了昆規(guī)法罰(2006)0063號違法建設(shè)行政處罰的決定，認定辦事處“在小龍路建設(shè)的六層綜合樓，屬于違法建設(shè)”，限第三人東華街道辦事處于2006年10月31日前自行拆除違法所建的綜合樓工程。原告昆明威恒利公司不服，以小龍路綜合樓是自己投資建設(shè)的，被告昆明市規(guī)劃局的處罰決定認定事實不清、程序違法且越權(quán)行政，侵犯了原告昆明威恒利公司的合法權(quán)益為由向高院提起行政訴訟。訴求依法撤銷被告昆明市規(guī)劃局昆規(guī)法罰(2006)0063號《違法建設(shè)行政處罰決定書》，判令將處罰措施變更為罰款并補辦手續(xù)，判令被告承擔全部訴訟費用。在訴訟過程中，被告昆明市規(guī)劃局于2007年10月11日以市規(guī)(2007)217號《昆明市規(guī)劃局關(guān)于撤銷<違法建設(shè)行政處罰決定書>(昆規(guī)法罰[2006]0063號)決定》，撤銷了被訴具體行政行為。

　　【法院判決】

　　云南省高級人民法院經(jīng)審理認為：

　　根據(jù)《中華人民共和國行政處罰法》第三十二條的規(guī)定，行政機關(guān)在作出行政處罰決定之前，應(yīng)當告知當事人作出行政處罰決定的事實、理由及依據(jù)，并告知當事人依法有的權(quán)利。被告昆明市規(guī)劃局作出昆規(guī)法罰(2006)0063號處罰決定之前，沒有告知第三人東華街道辦事處作出處罰決定的事實、理由及依據(jù)和第三人東華街道辦事處依法享有的權(quán)利，程序違法。根據(jù)《中華人民共和國城市規(guī)劃法》第四十條“在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者違反建設(shè)工程規(guī)劃許可證進行建設(shè)，嚴重影響城市規(guī)劃的，由縣級以上地方人民政府規(guī)劃行政主管部門責令停止建設(shè)，限期拆除或者沒收違法建筑物、構(gòu)筑物或者其他設(shè)施;影響城市規(guī)劃，尚可采取改正措施的，由縣級以上地方人民政府城市規(guī)劃行政主管部門責令限期改正，并處罰款”的規(guī)定，未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證件或者違反建設(shè)工程規(guī)劃許可證件的規(guī)定進行建設(shè)的處罰對象是違法建設(shè)的建設(shè)者，且只有在違法建設(shè)達到“嚴重影響城市規(guī)劃”的情況下才能作出限期拆除的處罰決定。被告昆明市規(guī)劃局提供的證據(jù)不足以證明本案小龍路綜合樓的建設(shè)者是第三人東華街道辦事處及小龍路綜合樓的建設(shè)已經(jīng)達到“嚴重影響城市規(guī)劃”的事實，作出被訴具體行政行為的主要證據(jù)不足。

　　本案被訴的具體行政行為證據(jù)不足，程序違法，應(yīng)予撤銷，但在訴訟過程中被告昆明規(guī)劃局已經(jīng)作出了撤銷決定，根據(jù)最高人民法院《關(guān)于執(zhí)行<中華人民共和國行政訴訟法>若干問題的解釋》第五十條第三款“被告改變具體行政行為，原告不撤訴，人民法院經(jīng)過審查認為原具體行政行為違法的，應(yīng)當作出確認其違法的判決;認為原具體行政行為合法的，應(yīng)當駁回原告的訴訟請求。”的規(guī)定，人民法院應(yīng)當作出確認其違法的判決。被訴具體行政行為在訴訟過程中已由被告昆明市規(guī)劃局自行撤銷，因此，原告昆明威恒利公司“請求判令將昆明市規(guī)劃局的處罰措施變更為罰款并補辦手續(xù)”的主張不能成立。判決確認被告昆明市規(guī)劃局2006年10月12日作出昆規(guī)法罰(2006)0063號《違法建設(shè)行政處罰決定書》違法。駁回原告昆明威恒利商貿(mào)有限責任公司要求判令將昆明市規(guī)劃局的處罰措施變更為罰款并補辦手續(xù)的訴訟請求。

　　昆明威恒利公司不符一審判決向最高法院提起上訴稱：涉案工程系政府工程和政府招商引資項目，沒有達到“嚴重影響城市規(guī)劃”必須拆除處理的地步，被訴行政行為顯失公正，一審判決僅確認被訴行政處罰決定違法是不夠的，應(yīng)當從保護當事人信賴利益的角度對顯失公正的處罰決定予以變更。訴求撤銷一審的第二項判決，判令昆明市規(guī)劃局將其處罰決定變更為罰款補辦手續(xù)。

　　最高法院二審認為：

　　根據(jù)《中華人民共和國行政處罰法》第三十二條規(guī)定，行政機關(guān)在作出行政處罰決定之前，應(yīng)當告知當事人作出行政處罰決定的事實、理由及依據(jù)，并告知當事人依法享有的權(quán)利。被上訴人昆明市規(guī)劃局作出昆規(guī)法罰(2006)0063號行政處罰決定之前，沒有告知第三人東華街道辦事處作出處罰決定的事實、理由及依據(jù)和第三人東華街道辦事處依法享有權(quán)利，一審判決認定程序違法，并無不當。

　　《中華人民共和國城市規(guī)劃法》第四十條規(guī)定：“在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證件或者違反建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進行建設(shè)，嚴重影響城市規(guī)劃的，由縣級以上地方人民政府城市規(guī)劃行政主管部門責令停止建設(shè)，限期拆除或者沒收違法建筑物、構(gòu)筑物或者其他設(shè)施;影響城市規(guī)劃，尚可采取改正措施的，由縣級以上地方人民政府城市規(guī)劃行政主管部門責令限期改正，并處罰款。”據(jù)此，未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證件或者違反建設(shè)工程規(guī)劃許可證件的規(guī)定進行建設(shè)的處罰對象是違法建設(shè)的建設(shè)者，且只有在違法建設(shè)達到“嚴重影響城市規(guī)劃”的情況才能作出限期拆除的處罰決定。被上訴人昆明市規(guī)劃局提供的證據(jù)不足以證明小龍路綜合樓的建設(shè)者是第三人東華街道辦事處及小龍路綜合樓的建設(shè)已經(jīng)達到了“嚴重影響城市規(guī)劃”的事實，一審判決認定作出被訴具體行政行為的主要證據(jù)不足，有事實和法律依據(jù)。

　　一審訴訟過程中，昆明市規(guī)劃局作出了撤銷原具體行政行為的決定，昆明威恒利公司不撤訴，云南省高級人民法院作出確認被訴具體行政行為違法的判決，符合最高人民法院《關(guān)于執(zhí)行<中華人民共和國行政訴訟法>若干解釋》第五十條第三款的規(guī)定。上訴人昆明威恒利公司要求判令昆明市規(guī)劃局將其處罰決定變更為罰款補辦手續(xù)，因被訴具體行政行為在訴訟過程中已由昆明市規(guī)劃局自行撤銷，一審判決駁回其該項訴訟請求，并無不妥，上訴人的上訴理由不能成立。

　　綜上，一審判決認定事實清楚，適用法律法規(guī)正確，審判程序合法。根據(jù)《中華人民共和國行政訴訟》第六十一條第(一)項之規(guī)定，判決：駁回上訴，維持原判。

　　【案例啟示】

　　本案是昆明威恒利公司以規(guī)劃局的行政處罰決定認定事實不清、程序違法且越權(quán)行政，侵犯了原告的合法權(quán)益為由對昆明市規(guī)劃局提起的行政訴訟。由于本案涉及到法院對規(guī)劃局處罰行為的合法性的審查，以及規(guī)劃局在一審期間撤銷了該處罰決定，且涉案標的額高，社會影響較大，具有一定的代表性和典型性，其中涉及到的法律問題也值得我們深思。

　　(一)規(guī)劃局行政處罰決定的合法性問題

　　行政機關(guān)在作出具體行政行為的時候，不僅要考慮合法性，還要考慮合理性，尤其是行政處罰牽涉到行政相對人的實體利益，但是在行政訴訟中，法院只對具體行政行為的合法性予以審查，而不需要考慮該具體行政行為的合理性。本案中爭議的焦點之一就是該規(guī)劃局行政處罰決定的合法性問題。根據(jù)《中華人民共和國城市規(guī)劃法》第四十條的規(guī)定：“在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證件或者違反建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進行建設(shè)，嚴重影響城市規(guī)劃的，由縣級以上地方人民政府城市規(guī)劃行政主管部門責令停止建設(shè)，限期拆除或者沒收違法建筑物、構(gòu)筑物或者其他設(shè)施;影響城市規(guī)劃，尚可采取改正措施的，由縣級以上地方人民政府城市規(guī)劃行政主管部門責令限期改正，并處罰款。”規(guī)劃局的處罰決定存在以下兩點不合法之處：第一，處罰的對象不合法。未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證件或者違反建設(shè)工程規(guī)劃許可證件的規(guī)定進行建設(shè)的處罰對象是違法建設(shè)的建設(shè)者，而該處罰決定的對象東華街道辦事處并不是該違法建筑的建造者，該建筑的實際建造者是原告威恒利公司，所以該處罰決定的處罰對象不符合法律的規(guī)定。這也是昆明市規(guī)劃局在一審期間撤銷該處罰決定的主要原因。第二，拆除該樓不合法。根據(jù)以上規(guī)定，違法建筑是否需要拆除判定的關(guān)鍵就在于：該建筑是否達到了“嚴重影響城市規(guī)劃”的程度。對于“嚴重影響城市規(guī)劃”的界定，事實上法律并沒有作出明確的界定標準，行政機關(guān)對此有一定的自由裁量權(quán)，但是其自由裁量必須基于已有的證據(jù)。根據(jù)行政訴訟法的規(guī)定，行政機關(guān)對其具體行政行為的合法性負有舉證責任，而法院認定昆明市規(guī)劃局所提供的證據(jù)不足以證明違法建筑小龍綜合樓的建設(shè)已經(jīng)達到了“嚴重影響城市規(guī)劃”的事實。所以昆明市規(guī)劃局對該建筑作出拆除的處罰是不符合法律規(guī)定的。

　　(二)規(guī)劃局作出處罰決定的程序性問題

　　行政處罰的作出不僅要依法有據(jù)，還必須遵循法律規(guī)定的程序，《行政訴訟法》就作出了規(guī)定，具體行政行為違反法定程序的，判決撤銷或者部分撤銷，并可以判決被告重新作出具體行政行為?！缎姓幜P法》第四十一條也做出了規(guī)定：“行政機關(guān)及其執(zhí)法人員在作出行政處罰決定之前，不依照本法第三十一條、第三十二條的規(guī)定向當事人告知給予行政處罰的事實、理由和證據(jù)，或者拒絕聽取當事人的陳述和申辯，行政處罰不能成立;當事人放棄陳述或者申辯權(quán)利的除外。由此可見，行政機關(guān)作出行政行為的程序合法性將直接影響該行政行為的成立與否。同時《中華人民共和國行政處罰法》第三十二條規(guī)定，行政機關(guān)在作出行政處罰決定之前，應(yīng)當告知當事人作出行政處罰決定的事實、理由及依據(jù)，并告知當事人依法享有的權(quán)利。被上訴人昆明市規(guī)劃局作出昆規(guī)法罰(2006)0063號行政處罰決定之前，沒有告知第三人東華街道辦事處作出處罰決定的事實、理由及依據(jù)和第三人東華街道辦事處依法享有權(quán)利，在程序上是不合法的。

　　(三)關(guān)于變更處罰決定為罰款并補辦手續(xù)的問題

　　本案中，原告訴求法院依法撤銷被告昆明市規(guī)劃局昆規(guī)法罰(2006)0063號《違法建設(shè)行政處罰決定書》，判令將處罰措施變更為罰款并補辦手續(xù)。至今該大樓的建設(shè)仍未經(jīng)任何規(guī)劃行政主管部門批準，未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，性質(zhì)上仍屬于違法建筑。由于昆明市規(guī)劃局在一審期間撤銷了其處罰決定，所以該處罰已不存在，當然也就無法變更了，自然也不存在補辦手續(xù)的問題。而是否對該違章建筑罰款是規(guī)劃局的職權(quán)范圍，法院無權(quán)直接指令。至于補辦手續(xù)的問題，是要先由當事人自行向規(guī)劃局提出申請，再有規(guī)劃局依職權(quán)作出決定，不屬于法院的審查范圍。所以法院判決駁回這一訴訟請求，并無不妥，當事人的上訴理由不能成立

　　土地轉(zhuǎn)讓糾紛案例篇2

　　【案情簡介】

　　上訴人某某房地產(chǎn)有限公司(以下簡稱某某公司)為與被上訴人某某房屋土地資源管理局(以下簡稱某某房地局)土地使用權(quán)出讓合同糾紛一案，不服上海市高級人民法院(2000)滬高民初字第5號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭公開開庭審理了本案，現(xiàn)已審理終結(jié)。

　　經(jīng)審理查明：1992年6月8日，中美聯(lián)合信托公司(以下簡稱信托公司)、上海新城房產(chǎn)企業(yè)公司(以下簡稱新城公司)、上海市虹口區(qū)房屋綜合開發(fā)經(jīng)營公司(以下簡稱開發(fā)公司)與某某房地局簽訂滬土(1992)出讓合同第13號《上海市土地使用權(quán)出讓合同》(以下簡稱A地塊出讓合同)約定：信托公司、新城公司、開發(fā)公司以4，205，800美元的土地使用權(quán)出讓金獲得上海市吳淞路31號街坊A地塊的土地使用權(quán)，土地使用權(quán)期限自1992年8月15日至2042年8月14日止。1993年2月24日，信托公司、新城公司與開發(fā)公司經(jīng)當?shù)毓ど绦姓芾聿块T批準投資組成合資企業(yè)某某公司，上述A地塊土地使用權(quán)即轉(zhuǎn)為某某公司。1994年9月10日，某某公司與某某房地局又簽訂滬土(1994)出讓合同第75號《上海市國有土地使用權(quán)出讓合同》(以下簡稱B地塊出讓合同)約定：某某公司取得上海市吳淞路31號街坊B地塊的土地使用權(quán);某某公司如不按與上海市虹口區(qū)人民政府(以下簡稱虹口區(qū)政府)簽訂的《委托拆遷和市政配套合同》支付費用，某某房地局有權(quán)解除本出讓合同，已付的土地出讓金不予退還。同日，某某公司與某某房地局簽訂《A地塊出讓合同備忘錄》載明：雙方同意將A地塊的土地使用權(quán)期限延長至2043年10月8日止，與B地塊土地使用權(quán)期限相同。同年9月9日、9月10日，某某公司分別與案外人虹口區(qū)政府簽訂《虹口區(qū)大市政配套費合同》、《補充協(xié)議》、《委托拆遷和市政配套合同》，約定了虹口區(qū)政府的拆遷范圍、拆遷期限、拆遷費用數(shù)額及違約責任等事宜。在某某公司與虹口區(qū)政府履行上述合同、協(xié)議過程中，某某公司發(fā)現(xiàn)受讓的地塊存在民防工程。

　　1996年10月，某某公司以虹口區(qū)政府違反《委托拆遷和市政配套合同》、《虹口區(qū)大市政配套費合同》及《補充協(xié)議》約定的拆遷期限、且在拆遷過程中發(fā)現(xiàn)該受讓的土地存在民防工程為由，向上海市高級人民法院提起訴訟，請求判令依法解除拆遷合同，由虹口區(qū)政府返還其支付的動遷費，并支付違約金、設(shè)計費、勘察費及A地塊土地使用年限減少等損失。

　　【法院判決】

　　1、一審判決

　　上海市高級人民法院審理認為：

　　(1)合同性質(zhì)。某某房地局代表國家以合同形式將訟爭國有土地使用權(quán)出讓給某某公司，雙方因土地使用權(quán)合同權(quán)利義務(wù)履行而發(fā)生的糾紛，屬于平等主體間的民事糾紛，某某房地局要求以行政合同定性，不予支持。

　　(2)訴訟時效。某某房地局就某某公司訴訟已超過時效所提供的證據(jù)為復(fù)印件，依法不能作為認定事實的根據(jù);即便某某房地局提供的虹口區(qū)民防辦談話通知書能證明某某公司已于1995年1月12日知悉訟爭地塊有民防工程，但是，早在1996年11月1日，某某公司已提出質(zhì)疑，因此，某某房地局認為某某公司起訴已超過訴訟時效的理由不能成立。可認定某某房地局出讓給某某公司的地塊是有瑕疵的，對此，依法應(yīng)由某某房地局承擔相應(yīng)的民事責任。

　　(3)合同效力。已生效的最高人民法院[1998]民終字第161號民事判決，可以確認某某公司與虹口區(qū)政府之間的《拆遷合同》等有效，并繼續(xù)履行。而《拆遷合同》又是本案B地塊出讓合同解除與否的前提，且某某公司關(guān)于解除本案訟爭合同的主張，不符合法律規(guī)定的解除條件，因此，對某某公司請求解除B地塊土地使用權(quán)出讓金合同及返還土地出讓金的請求，不予支持。

　　(4)責任承擔。對某某公司提出的賠償經(jīng)濟損失的主張，因民防工程拆除費用為49，511.98元，應(yīng)由某某房地局承擔。已生效的民事判決書確認某某公司在委托拆遷及市政配套方面也存在違約，因此，某某公司的違約行為亦是造成其土地開發(fā)工作閑置的原因之一，某某公司亦應(yīng)承擔相應(yīng)的民事責任。某某房地局提供的土地存在瑕疵，土地使用權(quán)又是有價值的，故可延長土地使用權(quán)年限來折價賠償。

　　上海市高級人民法院于1998年9月18日以(1996)滬高民初字第15號民事判決書判決：一、某某公司與虹口區(qū)政府之間有關(guān)上海市吳淞路31號街坊B地塊的《委托拆遷和市政配套合同》及《虹口區(qū)大市政配套費合同》有效，繼續(xù)履行;二、虹口區(qū)政府于判決生效后10日內(nèi)償付某某公司賠償金2，645，912.13美元;三、虹口區(qū)政府于判決生效后10日內(nèi)賠償某某公司受讓的A地塊土地使用年限減少損失130，146.91美元;四、某某公司的其它訴訟請求不予支持;五、某某公司于判決生效后10日內(nèi)支付虹口區(qū)政府委托動遷費7，170，505美元，并自1997年6月17日至本判決生效之日止以7，170，505美元為總值按每日萬分之三給付滯納金。

　　某某公司不服一審法院判決，向最高法院提起上訴稱：某某房地局出讓的A、B地塊存在民防工程，致使其不能達到簽訂土地出讓合同預(yù)期的經(jīng)濟利益，某某房地局應(yīng)當賠償土地出讓金、拆遷費、工程設(shè)計費及利息等經(jīng)濟損失;中南會計師事務(wù)所對其受讓的A、B地塊拆除民防工程費用評估為49，511.98元，并非實際發(fā)生的費用，該費用的數(shù)額應(yīng)當以實際拆除所發(fā)生的費用損失為依據(jù)。為此，請求二審法院撤銷一審法院判決，依法予以改判。某某房地局答辯同意一審法院判決，請求二審法院予以維持，駁回某某公司的上訴請求。

　　2、二審判決

　　最高法院審理認為：

　　某某公司在二審期間申請追加某某房地局作為第三人參加訴訟，實際是對雙方簽訂的土地出讓合同有爭議，屬于另一個性質(zhì)的法律關(guān)系，不屬于本案第三人。由于虹口區(qū)政府并非在合同約定的14個月內(nèi)完成拆遷，某某公司根據(jù)不安抗辯和同時履行抗辯的原則，有權(quán)延遲付款。在某某公司訴訟后，虹口區(qū)政府在一審法院開庭時才主張已經(jīng)完成拆遷，且雙方對拆遷范圍存在爭議因此，在法院沒有做出判決上的認定前，不能以開庭日作為已經(jīng)履行的日期，應(yīng)當以法院判決生效的日期作為某某公司付款的日期，一審法院判決某某公司自1997年6月17日至判決生效之日止以7，170，505美元為總值每日按萬分之三給付滯納金，缺乏依據(jù)，依法應(yīng)當糾正。

　　據(jù)此，最高法院判決：

　　一、維持原判(一)、(二)、(三)、(四)項。

　　二、變更原判第五項為：某某公司于本判決生效后10內(nèi)支付虹口區(qū)政府委托動遷費7，170，505美元。

　　最高人民法院審理認為：某某公司依據(jù)與某某房地局簽訂的《A地塊出讓合同》及《B地塊出讓合同》的約定，繳納的土地出讓金已經(jīng)列入國家財政預(yù)算，用于城市建設(shè)和土地開發(fā)，某某房地局依約交付了出讓的A、B地塊，且某某公司對一審法院判決駁回其解除土地出讓合同的主張及以延長某某公司受讓的A、B地塊土地使用權(quán)年限作為某某公司使用土地年限減少的損失之判決沒有提起上訴，因此，某某公司上訴主張某某房地局賠償其土地出讓金及利息，依據(jù)不足，不予支持。

　　某某房地局與某某公司之間不存在拆遷補償?shù)姆申P(guān)系，在某某公司與虹口區(qū)政府之間履行《委托拆遷和市政配套合同》及《虹口區(qū)大市政配套費的合同》中，由于虹口區(qū)政府對B地塊逾期拆遷，導(dǎo)致某某公司已經(jīng)受讓的A地塊延期開發(fā)建設(shè)，為此，最高院已經(jīng)判令虹口區(qū)政府償付某某公司賠償金2，645，912.13美元，賠償某某公司A地塊土地使用年限減少的損失130，146.91美元。某某公司與虹口區(qū)政府之間的拆遷合同合法有效，已經(jīng)履行，因此，某某公司主張某某房地局支付其拆遷費及利息損失，缺乏依據(jù)，不予支持。

　　根據(jù)《中華人民共和國人民防空法》及《上海市民防工程管理辦法》的有關(guān)規(guī)定，民防工程系防空設(shè)施，不得擅自拆除。拆除民防工程必須由用地單位提出申請，經(jīng)批準后方可拆除。某某公司至今尚未向有關(guān)民防部門提出拆除民防工程的申請，該工程項目用地至今亦尚未開發(fā)建設(shè)，且本院(1998)民終字第161號民事判決已經(jīng)認定：“某某公司在委托拆遷及大市政配套方面也存在違約”，因此，某某公司的違約行為亦是造成其土地開發(fā)工作閑置的原因之一。某某公司主張某某房地局賠償工程設(shè)計費、工程款等費用，事實根據(jù)和法律依據(jù)不足，本院不予采納。

　　因某某公司沒有辦理拆除民防工程的報批手續(xù)，民防工程尚未實際拆除，一審法院委托中南會計事務(wù)所對該民防工程的評估結(jié)論，應(yīng)當作為某某房地局支付某某公司拆除民防工程費用的依據(jù)，某某公司以中南會計師事務(wù)所評估非實際發(fā)生的費用為由主張某某房地局再行支付民防工程的拆除費用，沒有事實根據(jù)。一審法院根據(jù)某某房地局在履行雙方簽訂的《A地塊出讓合同》及《B地塊出讓合同》中，沒有將某某公司受讓的土地存在民防工程的現(xiàn)狀告知某某公司的違約事實，判決由某某房地局賠償某某公司受讓取得的A、B地塊使用權(quán)年限，即從2002年1月1日起算持續(xù)50年，某某房地局已經(jīng)承擔了相應(yīng)的違約責任，某某公司沒有舉證證明其他實際經(jīng)濟損失發(fā)生的事實，本院不予認定。

　　綜上，一審法院判決認定事實清楚，適用法律正確，應(yīng)當予以維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第(一)項之規(guī)定，于2002年6月20日以[2002]民一終字第15號民事判決書，判決如下：駁回上訴，維持原判。二審案件受理費571，410.30元，由某某公司負擔。

　　三、案件啟示

　　本案涉及國土局出讓的土地存在瑕疵，其違約責任的認定及處理的問題。雙方的爭議焦點是：(1)某某房地局出讓給某某公司A、B地塊存在民防工程，這一瑕疵是否構(gòu)成違約;(2)上海房地產(chǎn)是否應(yīng)向某某公司支付土地出讓金、拆遷費經(jīng)濟損失。但是案件卻上訴到最高法院，而且一審與二審的判決也存在不少差異，這其中有許多問題值得我們思考。

　　(一)國有土地使用權(quán)出讓合同的性質(zhì)

　　根據(jù)《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地出讓與轉(zhuǎn)讓暫行條例》第8條和城市房地產(chǎn)管理法第7條的規(guī)定，土地使用權(quán)出讓是指國家以土地所有者身份將土地使用權(quán)在一定期限內(nèi)出讓與土地使用者并由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出的行為。《國有土地使用權(quán)出讓合同》應(yīng)為民事合同還是行政合同，在學(xué)術(shù)界存在爭議，如果說出讓合同是民事合同，那么土地管理機關(guān)作為合同當事人常常是擁有實權(quán)并凌駕在另一方當事人之上;如果說該合同是行政合同，又不利于保護行政相對人，而且國家也可以作為特殊的民事主體。從保護合同相對方的角度出發(fā)，應(yīng)該將《國有土地使用權(quán)出讓合同》應(yīng)為民事合同，視為國家行政管理機關(guān)代表國家，作為土地所有者，將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或出讓給土地使用者，性質(zhì)上為商品買賣。另外，2001年1月1日施行的《最高人民法院關(guān)于印發(fā)民事案件案由規(guī)定(試行)的通知》規(guī)定，土地使用權(quán)出讓合同糾紛屬于民事案件案由，因此國有土地使用權(quán)出讓合同糾紛屬于民事糾紛，應(yīng)由民事審判庭負責審理，更為恰當。

　　(二)某某房地局出讓的土地存在瑕疵是否構(gòu)成合同違約

　　既然《國有土地使用權(quán)出讓合同》為民事合同，那么就可以適用《合同法》，《合同法》107條規(guī)定,當事人一方不履行合同義務(wù)或履行合同義務(wù)不符合規(guī)定的，應(yīng)當承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。2001年7月1日起施行的《上海市土地使用權(quán)出讓辦法》第16條也規(guī)定“出讓人應(yīng)當向有意受讓土地使用者提供……(六)出讓地塊的地面現(xiàn)狀……(十三)其他有關(guān)資料。”根據(jù)上述法律、規(guī)章的規(guī)定，作為合同一方，國家負有告知土地受讓者土地現(xiàn)狀、保證出讓的土地不存在瑕疵的法定義務(wù)。本案中，某某房地局與某某公司簽訂土地出讓合同時，沒有履行告知某某公司受讓的土地存在民防工程這一法定義務(wù)，因此，其行為已經(jīng)構(gòu)成違約，而且違反了誠實信用原則。其以不存在違約為由，拒絕承擔違約責任依法無據(jù)。

　　行政主體在于民事主體簽訂合同時，往往因為自身擁有一定的行政權(quán)而凌駕在合同的另一方之上，在履行合同時也未能夠盡心盡責的履行合同義務(wù)，但是作為平等的主體，行政主體作為合同的當事人時要做好角色定位。

　　(三)應(yīng)否支持某某公司有關(guān)土地出讓金及其他經(jīng)濟損失的訴訟主張

　　第一、關(guān)于賠償土地出讓金的住張。1990年5月19日國務(wù)院頒布的《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》低50條規(guī)定：“依照本條例收取的土地使用權(quán)出讓金列入財政預(yù)算，作為專項基金管理，主要用于城市建設(shè)和土地開發(fā)。”同時，城市房地產(chǎn)管理法第16條規(guī)定：“土地使用者按照出讓合同約定支付土地使用權(quán)出讓金的，市、縣人民政府土地管理部門必須按照出讓合同約定，提供出讓的土地;未按照出讓合同約定提供出讓的土地的，土地使用者有權(quán)解除合同，由土地管理部門返還土地使用權(quán)出讓金，土地使用者并可以請求違約賠償。”本案中，某某房地局與某某公司簽訂的土地出讓合同合法有效，而且，某某公司交納的土地出讓金已經(jīng)列入國家財政預(yù)算，用于土地開發(fā)和城市建設(shè)，某某公司主張某某房地局賠償其土地出讓金的主張依據(jù)不足，不予支持。

　　第二、關(guān)于賠償拆遷費用的主張。本案中，某某公司與某某房地局之間沒有拆遷合同關(guān)系。案外人虹口區(qū)政府與之有拆遷合同關(guān)系，但也已經(jīng)承擔了違反《委托拆遷和市政配套合同》逾期拆遷給某某公司造成的經(jīng)濟損失，某某公司由此遭受的經(jīng)濟損失已經(jīng)得到了有效的救濟。另外，某某房地局在履行雙方簽訂的《A地塊土地出讓合同》、《B地塊土地出讓合同》中，所出讓的土地只是存在瑕疵，合同大部分已經(jīng)履行，而非根本性違約。而且，生效的民事判決認定某某公司在履行《委托拆遷和市政配套合同》中也存在違約行為，這也是不能及時開發(fā)某某公司所受讓土地的一個重要原因。因此，某某公司上訴主張某某房地局賠償上述經(jīng)濟損失，不予支持。

　　(四) 中南審計事務(wù)所出具的評估報告能否作為上海房地產(chǎn)賠償某某公司民防工程費用的證據(jù)

　　具備相應(yīng)資格的鑒定單位或評估單位，通過合法的鑒定或評估程序而做出的相關(guān)結(jié)論，應(yīng)否作為人民法院認定事實的證據(jù)，這涉及到法院對證據(jù)采信的問題。不具備資格的機構(gòu)或不按法定程序做出的結(jié)論當然不被采納，而合資格的機構(gòu)按法定程序做出的結(jié)論一般是應(yīng)當采納的，當然法院在對評估結(jié)論懷疑的情況下可以重新鑒定。

　　本案中，某某公司沒有依據(jù)當?shù)赜嘘P(guān)部門的要求申請報批民防工程，使得A、B地塊存在的民防工程沒有拆除，在此情況下，一審法院委托中南審計師事務(wù)所評估該民防工程拆除的價格，而且某某公司對中南審計師事務(wù)所的評估主體資格、評估程序以及評估結(jié)論均無異議，因此該事務(wù)所所作的評估結(jié)論理應(yīng)作為某某房地局支付某某公司民防工程拆遷費用的證據(jù)，應(yīng)予采納。

>>>下一頁更多土地轉(zhuǎn)讓糾紛案例