買房子為什么要找中介原因是什么
買房子為什么要找中介原因是什么
房產(chǎn)中介有直營為主的公司、加盟為主的公司以及個體經(jīng)紀(jì)人。但是人們都不解為什么買房子一定要找中介。接下來就和學(xué)習(xí)啦小編一起去看看買房要找中介的原因吧。
買房子找中介的原因
在人們所熟知的傳統(tǒng)二手房、租房交易中，中介的參與似乎已經(jīng)成為大家公認(rèn)的租房和購買二手房的必經(jīng)流程。中介能夠為房客提供充足的房源信息，并幫助房客代辦各種復(fù)雜的房屋交易手續(xù)，為沒有足夠時間或缺乏經(jīng)驗的房客提供有效的幫助。
二手房交易我們建議最好找中介
聯(lián)想到中介，首先我們要想到要為中介支付一筆中介費(fèi)，但從客觀來說找中介的話，可以為消費(fèi)者省去很多繁雜的手續(xù)辦理?；旧现薪楣究梢詭椭谐绦?。 而且一些有實(shí)力的中介公司在過戶和交稅方面也能為大家提供很多方便，基本上也能為大家省出中介費(fèi)了。這個在這里就不詳細(xì)為大家解釋了。
自行交易要提防對方不誠信
首先我們來說自行成交，選擇自行成交是要面臨很大風(fēng)險的。首先就是銀行貸款，作為房產(chǎn)中介來說熟知銀行貸款的規(guī)則與流程，可以大大提高貸款的通過率;而自己去跑銀行貸款，很可能因為某些原因造成貸款被拒，即便是可以拿到貸款，自己去跑銀行也會浪費(fèi)很多的時間，得不償失。
另一方面，如果自行交易的雙方是熟人親戚，問題或許不大。反正互相認(rèn)識，知根知底，誰也跑不了。不過熟人也要考慮到很多問題熟人之間更不好溝通，很多問題不好意思說，到最后也許因為買房，搞的互不愉快。
如果不是熟人呢那問題就更多了，試想一下，這買房賣房是先過戶還是先給錢?要是先過了戶，你不給錢了咋辦?賣家拿著房產(chǎn)證原件根本沒用的，你到房管局去申請丟失重新申辦一個就行了，賣家沒保障吧?那如果你先給錢，定金加首付少則幾十萬多則上百萬，到時候賣家不過戶咋辦?你能去打他?還不得折騰到法院自行上訴，勞心傷神呀。
如需中介，請謹(jǐn)慎選擇
如果選擇中介呢，不僅可以幫購房者省去很多繁雜的手續(xù)辦理，還能幫購房者規(guī)避掉不少買房的風(fēng)險。
一家好的中介公司，會根據(jù)買房者的實(shí)際經(jīng)濟(jì)能力，給客戶提供可購房的建議，然后幫助客戶選擇合適的房屋。一家稱職的中介公司，既能為客戶貸到最高限額的款，也能夠為客戶找到最合適的房子，還能夠讓客戶的資金得到最有效地發(fā)揮。
同時，中介還可以幫購房者審查所賣房屋的合法性，以及有無歷史遺留問題。中介提供的居間服務(wù)，可以幫購房者審核更多的房源信息，會審查所售房屋是不是房屋所有人的財產(chǎn)，有無貸款未付清的情況，房子是否可以依法買賣。其次是所售房子有無歷史遺留問題：如是否已經(jīng)到了翻新的年限、是不是規(guī)劃中將拆除的房屋;房子存不存在內(nèi)部結(jié)構(gòu)問題，以及有無債券、債務(wù)涉及到所售房屋。
其實(shí)，目前之所以大家對房產(chǎn)中介帶上有色眼鏡，就是因為一顆老鼠屎壞了一鍋湯，相信目前市場上的良心中介還是占據(jù)大多數(shù)的，這就要求我們在買房賣房時選對靠譜中介。
房產(chǎn)中介的責(zé)任義務(wù)
一、在房價攀升的背景下，房產(chǎn)中介的負(fù)面新聞頻頻出現(xiàn)
今年2月23日，上海市消保委在其召開的月度新聞通氣會上，發(fā)布了上海市房產(chǎn)中介消費(fèi)者滿意度調(diào)查報告，并安排購房者一方陳述“鏈家出售問題房源”、“推銷高息貸款墊資”等引發(fā)的糾紛，同時安排了記者與“鏈家”代表的答問環(huán)節(jié)(注：北京鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司是的“鏈家”商標(biāo)的注冊人，德佑房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司、上海鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司均系其位于上海的全資子公司，本文所稱鏈家僅指上海子公司)。
4月23日，中國銀監(jiān)會上海監(jiān)管局確認(rèn)下發(fā)了《上海銀監(jiān)局關(guān)于個人住房貸款稽查的監(jiān)管意見》(滬銀監(jiān)發(fā)〔2016〕61號)，從4月25日起，暫停轄內(nèi)各商業(yè)銀行與鏈家、太平洋、我愛我家等6家房地產(chǎn)中介公司的業(yè)務(wù)合作1個月，并要求貸款銀行嚴(yán)格審查購房人首付款資金來源及其償債能力，一旦發(fā)現(xiàn)借款人通過P2P、房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)等渠道違規(guī)獲取首付款資金的，應(yīng)拒絕其貸款申請并列入黑名單。
上述新聞經(jīng)由電視、報紙、網(wǎng)絡(luò)、微信等媒體的報道和傳播，使得鏈家及房產(chǎn)中介行業(yè)，又一次站到了風(fēng)口浪尖。鏈家是否在簽約前向購房者隱瞞房屋存在抵押的信息，是否從事借用員工名義向不特定購房者放貸的非法經(jīng)營行為，尚待行政部門、司法機(jī)關(guān)的調(diào)查核實(shí)。從預(yù)防糾紛的角度而言，仍有更多問題值得探討。
二手房交易過程中，房屋買方、賣方與中介方之間的法律關(guān)系，是居間合同關(guān)系。因此，在法治的思維之下，從合同視角考察房產(chǎn)中介的行為，或許比“媒治”更有助于相關(guān)糾紛的預(yù)防和解決。
二、房產(chǎn)中介在締約過程中的如實(shí)報告、促成交易義務(wù)
居間合同是居間人向委托人報告訂立合同的機(jī)會或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報酬的合同。
居間合同具有雙務(wù)有償?shù)奶卣鳎且环N特殊的委托合同。委托人與居間人理應(yīng)和諧共處，但僅僅一成的滿意率則反映事實(shí)并非如此。此次消保委在新聞通氣會中指出，投訴產(chǎn)生的原因主要是：
(1)中介利用信息不對稱的優(yōu)勢，侵害消費(fèi)者的權(quán)益。如中介未提前告知重要事項，或作出不實(shí)承諾，導(dǎo)致消費(fèi)者交易失敗或財產(chǎn)損失。
(2)中介刻意隱瞞重要事項，影響消費(fèi)者做決策。主要包括房源信息(比如違章建筑、房型、面積、產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、年限、抵押情況、質(zhì)量、裝修狀況、學(xué)區(qū)房、戶口)，以及購房人資格(包括限購、稅收、貸款額度)等。
(3)中介不履行約定義務(wù)。如中介不協(xié)助辦理過戶手續(xù)，不協(xié)助辦理貸款，不及時轉(zhuǎn)交房款等。
上述投訴原因，從多個側(cè)面反映我國《合同法》在第23章中所明確的居間人如實(shí)報告、促成交易的義務(wù)，在房產(chǎn)中介中并未得到很好的尊重和履行，未來之路任重道遠(yuǎn)。
值得指出的是，為房產(chǎn)中介敲響警鐘的“李彥東訴上海漢宇房地產(chǎn)顧問有限公司居間合同糾紛案”(刊于《最高人民法院公報》2015年第2期)，其所給出的裁判規(guī)則，即“在房屋買賣居間合同中，中介公司(居間人)對于受托事項及居間服務(wù)應(yīng)承擔(dān)符合專業(yè)主體要求的注意義務(wù)，注重審查核實(shí)與交易相關(guān)的主體身份、房屋權(quán)屬、委托代理、信用資信等證明材料的真實(shí)性。中介公司因未盡必要的注意義務(wù)而未能發(fā)現(xiàn)一方提供的相關(guān)材料存在重大瑕疵、缺陷，由此使另一方受欺詐遭受損失的，應(yīng)根據(jù)其過錯程度在相應(yīng)的范圍內(nèi)承擔(dān)賠償責(zé)任。”對于類似居間合同糾紛的解決具有指導(dǎo)意義，房產(chǎn)中介在合同管理過程中，應(yīng)當(dāng)將其視為行為準(zhǔn)則，真正以品質(zhì)贏得客戶、留住客戶。
鏈家的廣告宣傳圖
三、房屋買賣居間協(xié)議等格式合同，在制定時應(yīng)當(dāng)恪守公平原則和提醒、說明義務(wù)
隨著上海的發(fā)展，土地資源日益稀缺，一手房供應(yīng)越來越受到限制。二手房市場無論從交易數(shù)量、交易面積還是交易金額方面，都大大超過了一手房市場。上海市統(tǒng)計局于2016年2月5日發(fā)布的《2015年本市房地產(chǎn)市場綜述》顯示，上海存量住宅交易量超3千萬平方米，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過新建住宅2千萬平方米的銷售面積，且市場化新建住宅網(wǎng)上可售面積下降?？梢?，二手房交易已經(jīng)成為上海房地產(chǎn)市場交易的主要形式。
面對巨大的商機(jī)，房產(chǎn)中介為了簡化締約過程，提高交易效率，絕大多數(shù)會自行擬定好固定內(nèi)容的合同。但筆者在執(zhí)業(yè)過程中，接觸到的房產(chǎn)中介擬定的格式居間合同，在權(quán)利義務(wù)的安排上難言公平，甚至沒有以任何方式提醒對方，這些都使得這些房產(chǎn)中介在發(fā)生糾紛時可能面臨不利局面。
基于對弱勢一方的保護(hù)，《合同法》在第40條中規(guī)定“免除自身責(zé)任、加重對方責(zé)任、排除對方主要權(quán)利的格式條款無效”，在第41條確立了“不利于格式條款制作人”的解釋原則。這些都提醒房產(chǎn)中介在制定格式合同時，應(yīng)當(dāng)慎重確定委托人的權(quán)利義務(wù)條款。
四、房屋買賣居間協(xié)議等格式合同，應(yīng)當(dāng)履行備案或修改的義務(wù)
為了規(guī)范合同中的格式條款，防止濫用格式條款獲取不正當(dāng)利益，保護(hù)消費(fèi)者的合法權(quán)益，本市立法機(jī)關(guān)早于2000年即制定了《上海市合同格式條款監(jiān)督條例》。按照該條例的規(guī)定，房屋的買賣、租賃及其居間、委托合同采用格式條款的，提供方應(yīng)當(dāng)將合同文本報市工商局備案。
市工商局在備案審查、日常監(jiān)督檢查、受理消費(fèi)者申訴等過程中，若發(fā)現(xiàn)格式條款含有免除提供方“因違約依法應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的違約責(zé)任”，或者包含“違約金或者損害賠償金超過合理數(shù)額”等內(nèi)容，可以要求提供方修改。經(jīng)備案的格式條款內(nèi)容需變更的，應(yīng)重新報送備案。此外，經(jīng)備案及聽證的格式條款，并不排除提供方因格式條款損害消費(fèi)者權(quán)益應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的民事責(zé)任。
按照條例規(guī)定，市工商局對備案的格式條款，應(yīng)當(dāng)建立公開查閱制度。筆者在撰寫此文時，曾試圖查詢購房者在上述新聞通氣會上出示的那份《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議(201502版)》是否履行備案手續(xù)，但遺憾的是，數(shù)次電話聯(lián)系未果。在此，建議市工商局建立網(wǎng)上公開查詢制度，同時在已備案的格式合同上加注備案信息，以方便消費(fèi)者查閱和社會監(jiān)督。
格式條款若含有上述違規(guī)內(nèi)容，或者提供方違反備案規(guī)定，依照上海市工商局發(fā)布的行政處罰裁量基準(zhǔn)，將面臨警告、責(zé)令改正、罰款等行政處罰。與此同時，執(zhí)法單位應(yīng)當(dāng)主動在本單位門戶網(wǎng)站、“全國企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)”等平臺，公開前述行政處罰案件的處罰信息，公開期限為5年。
由此可見，本市對于格式條款的管制不可謂不嚴(yán)厲，建議房產(chǎn)中介對此予以足夠重視。
五、房產(chǎn)中介負(fù)有訂立合法有效合同的義務(wù)
上述調(diào)查報告顯示，消費(fèi)者與房產(chǎn)中介簽約時，73.9%關(guān)注“合同是否完備”、、46.7%關(guān)注“違約責(zé)任和相關(guān)條款”。盡管如此，買賣雙方大多數(shù)缺乏訂立完備合同的能力，通常采用的仍然是房產(chǎn)中介提供的格式合同或模板，且多數(shù)由中介人員代為執(zhí)筆確定補(bǔ)充條款，這就要求房產(chǎn)中介必須遵守法定義務(wù)。
(一)不得幫助客戶做高或做低房價，變相突破住房信貸政策或逃避稅費(fèi)
出于促成交易的目的，不少房產(chǎn)中介會積極出謀劃策，其中部分涉及騙取銀行貸款或減少國家稅收等行為。
例如，因買方資金不足，達(dá)不到貸款銀行的首付比例要求，部分房產(chǎn)中介會提供一份補(bǔ)充協(xié)議，約定買賣雙方之間的真實(shí)房價，在提交房產(chǎn)交易中心備案登記的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》則約定一個較高價格的合同，以期獲得銀行發(fā)放更多的房貸。
此外，由于房屋交易過程中所涉的契稅、營業(yè)稅、個人所得稅，因普通住宅和非普通住宅的區(qū)別而存在較大差異。在買方或賣方咨詢?nèi)绾螠p少稅費(fèi)時，部分房產(chǎn)中介亦會建議，在備案登記的買賣合同中約定符合普通住宅標(biāo)準(zhǔn)的交易價格，在其提供的另一份補(bǔ)充協(xié)議中，以“裝修補(bǔ)償款”等名義約定差額房款，或者直接約定真實(shí)的房款。
上述陰陽合同的存在，既為買賣雙方埋下糾紛的隱患，又損害了銀行、國家的利益。按照《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》等規(guī)定，“為交易當(dāng)事人規(guī)避房屋交易稅費(fèi)等非法目的，就同一房屋簽訂不同交易價款的合同提供便利”，是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和經(jīng)紀(jì)人員的禁止性行為。觸犯這一紅線的，房地產(chǎn)主管部門應(yīng)責(zé)令限期改正，記入信用檔案;對經(jīng)紀(jì)人員處以1萬元罰款;對經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，則取消網(wǎng)上簽約資格，處以3萬元罰款。由此可見，部分房產(chǎn)中介的風(fēng)險隱患極大。
(二)不得簽署顯失公平、約定過高違約責(zé)任的獨(dú)家委托代理協(xié)議
在一線樓市房價飆升的背景之下，不少媒體在報道上海市房產(chǎn)中介消費(fèi)者滿意度調(diào)查結(jié)果的同時，還將矛頭指向鏈家獨(dú)家代理房源的問題，認(rèn)為其涉嫌壟斷房源，哄抬房價。
據(jù)了解，房產(chǎn)中介對于部分房源在辦理獨(dú)家委托時，通常會要求客戶將房屋鑰匙、產(chǎn)證交由其保管，并與客戶簽署《限時出售定金收付書》之類的協(xié)議。該協(xié)議一般會規(guī)定委托期限、委托房價款、房產(chǎn)中介向賣方支付的限時出售定金，并規(guī)定該房產(chǎn)中介系賣方待售房屋的唯一受托方，賣方承諾房產(chǎn)中介享有獨(dú)家出售的權(quán)利，產(chǎn)權(quán)人本人或其他第三方均不得享有此權(quán)利;若賣方違反規(guī)定，則應(yīng)雙倍返還限時出售定金、房產(chǎn)中介向潛在買方代收的購房定金，并向房產(chǎn)中介支付相當(dāng)于委托房價款2%的違約金。
盡管上述獨(dú)家代理協(xié)議的內(nèi)容，并不違反法律、行政法規(guī)的效力性強(qiáng)制規(guī)定，但賣方若因遭受欺詐、重大誤解而訂立或者在訂立合同時顯失公平的，則仍然可以請求法院或仲裁機(jī)構(gòu)變更或撤銷。
此外，根據(jù)《合同法》規(guī)定，一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應(yīng)相當(dāng)于因違約所造成的損失。若在約定的委托期限內(nèi)，房產(chǎn)中介沒有盡職盡責(zé)地提供、尋到合適的客源(甚至低于委托房價對外掛牌促銷)，賣方在沒有利用該房產(chǎn)中介提供的機(jī)會或信息的情況下，與第三方最終成交，則委托房價2%的違約金可能會過分高于該中介的損失，將面臨被法院或仲裁機(jī)構(gòu)調(diào)整的風(fēng)險(該房產(chǎn)中介甚至可能需向賣方承擔(dān)違約責(zé)任)。
六、在居間合同、買賣合同中，如實(shí)簽名、蓋章的義務(wù)
上述調(diào)查報告指出，由于消費(fèi)者獲得信息的渠道有限，在交易時相對中介處于劣勢，消費(fèi)者與房產(chǎn)中介簽約時也只能關(guān)注諸如經(jīng)辦人是否有經(jīng)紀(jì)人證書、中介機(jī)構(gòu)的資質(zhì)等一些形式上的內(nèi)容。
然而，“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格許可”的要求已于2014年被國務(wù)院取消，人社部和住建部目前僅對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)專業(yè)人員實(shí)行水平評價類執(zhí)業(yè)資格制度。換言之，是否擁有經(jīng)紀(jì)人證書，并不妨礙中介人員提供居間服務(wù)。
但需要指出的是，中介人員在居間合同、登記備案的買賣合同上簽名，仍屬于其應(yīng)當(dāng)遵守的義務(wù)。在實(shí)際居間過程中，居間合同上經(jīng)紀(jì)人簽章名實(shí)不符的現(xiàn)象，屢見不鮮，這給消費(fèi)者的投訴無形中設(shè)置了障礙。
根據(jù)《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》的規(guī)定，實(shí)際從事該業(yè)務(wù)的中介人員在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同上簽名，屬于其必須遵守的法律義務(wù)，否則將面臨記入信用檔案，個人和所在機(jī)構(gòu)均被處以罰款的行政法律責(zé)任。
此外，根據(jù)媒體的報道，市住建委于上述新聞通氣會后次日約談“鏈家”公司相關(guān)負(fù)責(zé)人，表示已展開正式調(diào)查，即日起暫停鏈家公司涉事門店和相關(guān)經(jīng)紀(jì)人員的網(wǎng)上簽約資格。但與會消費(fèi)者提供的《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》落款處的居間方一欄，加蓋的是“德佑房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司”而非門店或分公司的印章，且鏈家等部分房產(chǎn)中介實(shí)際上已經(jīng)設(shè)立專門的簽約中心，不少門店并不負(fù)責(zé)網(wǎng)上簽約工作。因此，暫停涉事門店網(wǎng)簽資格的行政措施，缺乏有效的約束力。從另一層面分析，上海鏈家在格式合同上事先加蓋好總公司的印章，盡管可以通過限制其一千多家門店(分公司)的民事權(quán)利以防范經(jīng)營風(fēng)險，但卻造成一家門店違法，整個公司被暫停網(wǎng)簽資格的巨大法律風(fēng)險。
買房找中介才便宜的原因
中介定價專業(yè)
外行看熱鬧，內(nèi)行看門道。一個購房者，即便看了一百套房子，也不能說就了解房子的真正價值，還是需要專業(yè)的房產(chǎn)中介去幫助分析、研判。買房找中介，他們會幫你做專業(yè)的價格分析和市場研判，幫你買到最適合自己的房子。
中介談判專業(yè)
談判桌上是購房者虧錢最容易的地方，動輒上萬。同樣是找業(yè)主談判，可能你一分錢砍不動，而專業(yè)的房產(chǎn)中介能夠憑借嫻熟的談判技巧，不斷磨價，幫你談到心目中理想的價格。談判是斗智斗勇的游戲，經(jīng)常參與房屋買賣談判的房產(chǎn)中介，不僅熟悉談判規(guī)則，也更清楚如何摸透人心，反復(fù)斡旋議價談價，幫助客戶獲取最大的利益。
中介貸款專業(yè)
買房就要貸款，可是你知道首付幾成、月供多少、找哪家銀行利率便宜、不用贖樓罰息?更別說，有些樓齡長面積小的房子，銀行甚至都不愿意給你房貸了。買房找中介，他們是房貸專家，熟悉各大銀行的房貸經(jīng)理，首付、利率、月供門清，不僅隨時提供咨詢，還可以幫你拿到利息低、貸款額度高的貸款。
中介服務(wù)專業(yè)
房產(chǎn)中介行業(yè)，其實(shí)也是服務(wù)行業(yè)，中介會為客戶提供看房、實(shí)勘、估價、簽約、法務(wù)、貸款、產(chǎn)權(quán)過戶、水電燃?xì)夤芾硖庍^戶等一條龍服務(wù)。在此過程中，房產(chǎn)中介憑借自身專業(yè)性，幫助客戶規(guī)避購房風(fēng)險，比方說簽約前的確權(quán)，核實(shí)產(chǎn)權(quán)的真實(shí)有效;簽約后全程陪你走完流程，比如做公證、去銀行做資金監(jiān)管、找擔(dān)保公司做擔(dān)保贖樓……全程跟蹤協(xié)助。讓客戶避免上當(dāng)受騙的同時，節(jié)約了大量時間和精力。
專業(yè)的事要交給專業(yè)的人來做!在買房的過程中，有時難免會遇到一些亂七八糟、光靠自己難以解決的問題，甚至一不小心，就會掉入房財兩空的陷阱里。買房要想買得實(shí)惠、安全、順心，還是要找專業(yè)的房產(chǎn)中介。你剛好需要，他們恰好專業(yè)，僅此而已!
看了買房子為什么要找中介還看：