簽訂購房合同后多久辦理購房貸款
簽訂購房合同后多久辦理購房貸款
購房者在買房時，會經(jīng)歷從簽訂購房合同到辦理入住以及到辦理房屋產(chǎn)權(quán)證等幾個不同階段，購房合同簽訂后辦理購房貸款需要一段過渡的時間。以下是學(xué)習(xí)啦小編為大家整理的關(guān)于簽訂購房合同辦理購房貸款問題解答，希望能給大家?guī)韼椭?
簽訂購房合同辦理購房貸款時間
辦理貸款只是一種付款方式，你應(yīng)該看一下你的購房合同中對付款期限的約定，如果付款期限充許的話，你可以半年后再辦?，F(xiàn)在房產(chǎn)銷售越來越難，開發(fā)商也有可能愿意等你辦公積金貸款。
一般開發(fā)商只會約定客戶提交資料的時間，因為銀行貸款(或者公積金貸款)不是客戶自己就能夠辦理完畢的。“開發(fā)商說簽訂購房合同后兩個月內(nèi)。否則房屋不予保留，定金不退”這個你不要管他，只要合同上沒有明確約定就不對你起任何約束作用。
通常情況下，會要求客戶在7天內(nèi)提交相關(guān)資料(比如收入證明等)至于辦理的時間，不做強行規(guī)定，只要客戶配合就好，如果不配合，也不會直接收房子，是需要先發(fā)送律師函(用于開發(fā)商免責(zé))催促，再不履行義務(wù)，才開始走法律程序起訴收回房屋的。
購房按揭簽合同買房的注意事項
一般情況下，交付定金當(dāng)天，與開發(fā)商簽訂購房協(xié)議，約定購房價,付款方式等。大概一周后，交付首期款，與開發(fā)商簽訂正式的購房合同，對購房/收樓等事項做出明確約定(一般為房管部門的固定版本)，現(xiàn)在很多城市都實行網(wǎng)簽了。簽訂合同后一個月內(nèi),開發(fā)商需持購房合同到房管部門辦理預(yù)告登記手續(xù)(合同備案)。余款按合同約定繳交。
近日，隨著一些樓房的開盤，欲購買樓房的市民的疑問也多起來，他們想了解：買什么樣的樓房沒有風(fēng)險?
“我聽說有的樓房沒有預(yù)售許可證，這樣的樓房能買嗎?”讓胡路區(qū)居民高先生急切地問。
為此，記者采訪了大慶市資深律師王帆、郭斌和白宇宙，請他們詳盡解答讀者的疑惑。 “可千萬擦亮眼睛，防止個別開發(fā)商設(shè)下的售房陷阱。”早有耳聞個別樓盤存在許多問題，按揭合同什么時候簽?因購房引發(fā)的糾紛每年都呈上升態(tài)勢，3名律師異口同聲地表明，有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)事先嚴(yán)查違規(guī)售房行為，以免購房者掉進購房陷阱，錢房兩空。
A、預(yù)售樓4個條件缺一不可
記者：現(xiàn)售和預(yù)售有區(qū)別嗎?市民在購房時應(yīng)注意哪些問題?
王帆：
根據(jù)法律規(guī)定，商品房預(yù)售實行許可制度。開發(fā)企業(yè)進行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門申請預(yù)售許可，取得商品房預(yù)售許可證。未取得商品房預(yù)售許可證的，不得進行商品房預(yù)售。
商品房預(yù)售須滿足以下條件：
1.已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書;2.持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證;3.按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已確定施工進度和竣工交付日期;4.取得商品房預(yù)售許可證明。
簽合同前，要看清楚您所預(yù)購的房屋是不是在預(yù)售范圍之內(nèi)，按揭合同什么時候簽?以確保將來順利辦理產(chǎn)權(quán)證。
商品房現(xiàn)售，應(yīng)當(dāng)符合以下條件：1.現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書;2.取得土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準(zhǔn)文件;3.持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證;4.已通過竣工驗收;5.拆遷安置已落實;6.供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進度和交付日期;7.物業(yè)管理方案已落實。
B、開發(fā)樓盤須“五證”齊全 記者：什么情況下可以售樓?
王帆：一個開發(fā)商如果要開發(fā)一個樓盤，必須“五證”齊全。
“五證”第一是建設(shè)用地規(guī)劃許可證，第二是建設(shè)工程規(guī)劃許可證，第三是建設(shè)工程開工證，第四是國有土地使用證，第五是商品房預(yù)售許可證，簡稱叫“五證”。
其中前兩個證是由市規(guī)劃委員會核發(fā)的，開工證是由市建委核發(fā)的，國有土地使用證和商品房預(yù)售許可證是由市土地資源和房產(chǎn)管理局核發(fā)的。
如果因為“五證”不全，交首付時不能簽合同，只能開收據(jù)，當(dāng)然也不能辦貸款，只有有了商品房預(yù)售許可證，才能辦貸款。這“五證”最主要的應(yīng)該看兩證，一個是國有土地使用證，一個是預(yù)售許可證，其中預(yù)售許可證更為重要。
白宇宙：除此之外還有“二書”，“二書”是指住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書，這也是法律對銷售方的基本要求。特別要提醒的是，購房者在查看“五證”的時候一定要看原件，復(fù)印件容易作弊。
有些開發(fā)商(售樓人員)為了掩蓋虛假情況，經(jīng)常找借口不出示這些文件的原件，要么說正拿著相關(guān)文件在報批某項手續(xù)，要么就說文本放在離售樓處很遠的公司本部。售樓人員往往會先要求客戶簽訂認(rèn)購書或合同，而客戶一旦交完定金或購房款，再有什么問題，開發(fā)商(售樓人員)便會即刻變臉，客戶再也見不到售樓人員在推銷房屋時那充滿春意的笑臉。
C、對違規(guī)售樓如何處罰
記者：沒取得預(yù)售許可證而預(yù)售商品房的，應(yīng)該怎樣處罰?出賣人對于購房者會承擔(dān)什么樣的責(zé)任呢?
郭斌：根據(jù)《城市商品房預(yù)售管理辦法》第13條規(guī)定，開發(fā)企業(yè)未按本辦法辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證預(yù)售商品房的，責(zé)令停止預(yù)售、補辦手續(xù)，沒收違法所得。
王帆：樓盤沒有預(yù)售證是不能收取定(訂)金的，如果是代理公司銷售樓盤，被舉報提前收取定金，會取消其代理資格，開發(fā)公司自己銷售的樓盤會被責(zé)令整改,取消其銷售的權(quán)利，并處以一定的罰款。
郭斌：沒取得預(yù)售許可證而預(yù)售商品房的，由縣級以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門責(zé)令停止違法行為，沒收違法所得，可以并處已收取的預(yù)付款1%以下的罰款。
同時，如果出賣人訂立商品房買賣合同時，故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證的事實或者提供虛假商品房預(yù)售許可證，導(dǎo)致合同無效或被撤銷、解除的，購房者可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。
這里需要提醒購房者的是，雖然出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，因此必然導(dǎo)致與購房者人訂立的商品房預(yù)售合同無效，但是出賣人如果在購房者提起訴訟之前取得商品房預(yù)售許可證明的，就可以認(rèn)定預(yù)售合同有效。
D、購房者可能錢房兩空 記者：對于購樓者風(fēng)險多大?
王帆：開發(fā)商必須取得銷售許可證方能進行商品房預(yù)售，否則無法辦理買賣合同的預(yù)售預(yù)購登記手續(xù)。此時購買存在較大風(fēng)險，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第2條規(guī)定，出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。
導(dǎo)致合同無效即購買者購買房屋的合同目的無法實現(xiàn)，但購樓者可以依據(jù)合同要求開發(fā)商返還價款，當(dāng)然這是指與具備極強的經(jīng)濟實力和信用能力的開發(fā)商簽訂合同。
如果是與實力與信用能力不是很強的開發(fā)商或掛靠單位簽訂的買賣合同，在出現(xiàn)問題時有可能給購樓者造成財去樓空的重大經(jīng)濟損失，類似的例子在我市及至全國均有不少例子，這與建筑市場不規(guī)范、政府監(jiān)管不嚴(yán)有一定的關(guān)系，但購樓者自己意識不到風(fēng)險，不注意防范也是造成這些問題的原因之一。
郭斌：購買沒有取得預(yù)售許可證的商品房，風(fēng)險是不言自明的，且不論所造成的經(jīng)濟上的損失，單只買賣雙方為處理此事長期博弈交涉的過程就會拖得雙方精疲力盡。而且最重要的是，最終可能購房者都難以實現(xiàn)自己的安全購房目的。
所以對于購房者來說，想要安全交易，最好的辦法就是在購買預(yù)售商品房時按前面所說的條件來檢驗一下預(yù)售者的資質(zhì)，必要時可到房地產(chǎn)管理部門查詢一下出賣人的預(yù)售資質(zhì)。
白宇宙：根據(jù)我國相關(guān)法律規(guī)定，沒有取得預(yù)售許可證的房屋出售是違法違規(guī)的。出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。如果預(yù)售許可證一直辦不下來，合同就無效。房屋就不能合法交房入住，也不可能辦理房屋產(chǎn)權(quán)證和土地使用證。更不用說房屋買賣、繼承、抵押等等了。甚至有可能發(fā)生購房者錢房兩空的情況。
很多爛尾樓和無證房主要原因就是當(dāng)初沒有辦理房屋預(yù)售許可證造成的。 E、律師對購房者的忠告
記者：請律師給購房者一個建設(shè)性的提醒?
王帆：市民決定購房，得與開發(fā)商簽訂商品房買賣合同。一般情況下，開發(fā)商(售樓人員)會遞給客戶一份擬好的合同，合同會有許多空白的地方，有些地方是有待雙方確定后注入相關(guān)內(nèi)容的，而有些選擇性填寫處可能還空著。這時，購房者往往以為該說的都已注明了，合同就算是完成了，殊不知就是這些空白處為開發(fā)商日后作弊提供了條件。
比如，標(biāo)準(zhǔn)合同第15條“遲延辦理產(chǎn)權(quán)證的，違約金每日按購房全款的萬分之三計算”，但一不留神，開發(fā)商(售樓人員)便將此條款設(shè)計成按已付房款的萬分之三承擔(dān)違約責(zé)任。前不久我們從報上看到過這樣的案例：遲延辦證1年多，只賠付96元。
還有的合同中寫明的違約條款表面上貌似公平，實際不公平。例如：約定任何一方解除購房合同都要支付總房款40%的違約金。這實際上只是限制購房人，開發(fā)商一般不可能將賣出去的房子再收回不賣。
記者：對于購房者有何忠告?
王帆：為避免購房人吃虧上當(dāng)，特別提醒市民應(yīng)掌握售房陷阱對策：
第一，要有強烈的法律意識。對于購房人來說，挑選所購房屋的位置和壓低價格固然重要，但我們認(rèn)為更重要的是要看到在尚不規(guī)范的房地產(chǎn)市場中，陷阱無處不在。
因此，學(xué)習(xí)了解有關(guān)法律、法規(guī)，向?qū)I(yè)人士(特別是專業(yè)律師)咨詢、了解有關(guān)購房方面的法規(guī)、知識是十分必要的，唯此，才有可能較好地維護自己的合法權(quán)益。
其次，要充分行使法律賦予的權(quán)利，在交易過程中始終堅持平等互利、協(xié)商一致的原則。平等交易是一個法律原則。
目前在房地產(chǎn)交易過程中，開發(fā)商(售樓人員)處在強勢地位，與購房者之間信息極不對稱，存在開發(fā)商(售樓人員)做霸王買賣的現(xiàn)象。為此，消費者要擺正心態(tài)，購房時要把問題搞清、搞細(xì)，對合同條款有異議、約定不明確、不滿意的，就堅決不簽，堅決不買，該堅持的原則一定要堅持。
再次，要認(rèn)真簽約，保留好證據(jù)。在購房過程中，不要輕信一些開發(fā)商(售樓人員)的花言巧語。在簽署合同時一定要認(rèn)真審查每一個條款，把相關(guān)問題問清楚、搞清楚;您希望得到的一切承諾，和雙方業(yè)已形成的協(xié)議內(nèi)容，務(wù)必以書面形式記錄下來，以免日后空口無憑。
收樓時和入住后，一旦發(fā)現(xiàn)問題，應(yīng)保存好各種證據(jù)，必要時對相關(guān)事實可以通過辦理公證的方式保留證據(jù)，以證明侵權(quán)事實的存在。
白宇宙：物業(yè)管理也是買房時候需要關(guān)注的方面。購房人越來越成熟，應(yīng)該在買房前弄清楚物業(yè)的收費標(biāo)準(zhǔn)，以免在入住后發(fā)生糾紛。而在購房的時候還需要注意的一點是，要看所購買的房屋是否已經(jīng)被按揭過或被抵押過。
購房手續(xù)費計算方法及相關(guān)規(guī)定
購房者在買房時，會經(jīng)歷從簽訂購房合同到辦理入住以及到辦理房屋產(chǎn)權(quán)證等幾個不同階段，在每個階段購房者該如何辦理手續(xù)?購房者都需要交納哪些費用?購房手續(xù)費計算方法又是什么?具體可參考如下內(nèi)容。
第一步：交首付款，簽買賣合同應(yīng)注意購房合同的內(nèi)容。
在您選好房并交付了一定的定房費用(也就是所說的定金)后，開發(fā)商會通知您什么時候簽訂購房合同。那么在您簽訂合同時，應(yīng)注意些什么呢?首先您要明確和開發(fā)商簽署的《商品房買賣合同文本》是由北京市國土資源和房屋管理局統(tǒng)一印制的合同文本，并且一定要查明代表開發(fā)商簽字的人是否是其法人，如不是，則其是否持有“授權(quán)委托書”，同時還應(yīng)該要求開發(fā)商在合同上加蓋公章。
在簽訂合同的同時您一定要認(rèn)真閱讀合同文本，確認(rèn)雙方所簽訂的內(nèi)容，如果您所關(guān)心的內(nèi)容合同里沒有體現(xiàn)的話，那么就要與開發(fā)商簽訂補充協(xié)議或者特別約定。簽訂購房合同時別忘了查驗“兩書”。在簽訂合同的同時，開發(fā)商要提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》，以便于在收樓時能夠順利使用該房產(chǎn)及該房產(chǎn)內(nèi)的設(shè)備，并享受開發(fā)商提供的保修服務(wù)的通行證，有這兩書在手，就說明您得到的房產(chǎn)還是比較可信的。交完首付款還應(yīng)交印花稅 在簽訂了購房合同后，別忘了在交納首付款的同時，還需交納印花稅：按照總房價的0.5‰交納。
第二步：辦理購房貸款，交納相關(guān)費用。
選擇適合自己的貸款方式。在簽訂好購房合同后，緊接著您就該辦理購房貸款了。那么對個人來講，您應(yīng)選擇哪種貸款方式更適合呢?下面就將公積金貸款與商業(yè)貸款以及組合貸款做以介紹，您可根據(jù)自己的實際情況選擇適合自己的貸款方式。
辦理貸款要交的費用。在選擇好貸款方式后，購房者就可以到相關(guān)部門辦理貸款手續(xù)，在辦理貸款手續(xù)的同時，還需要交納律師費、公證費、保險費。在這里需要說明的是，律師費和公證費不是必須發(fā)生的費用，但由于辦理上述手續(xù)時，程序比較復(fù)雜，所以大多數(shù)買方都委托開發(fā)商、律師所或其他中介機構(gòu)統(tǒng)一辦理。如果不需要委托代理辦理或者公證的，就不需要交納這兩項費用。
第三步：辦理房屋產(chǎn)權(quán)費用。
等到一切手續(xù)都辦妥后，開發(fā)商會通知您房屋的公共維修基金也是您應(yīng)該繳納的費用。您在未來的居住生活中可能會遇到房屋的大型維修，如果不繳納這筆費用，您正當(dāng)?shù)臋?quán)益將得不到維護。即使您信不過開發(fā)商，也千萬要認(rèn)識到，這筆占到總房款2%的公共維修基金只是開發(fā)商替政府代收的，開發(fā)商根本無權(quán)動用。最后，辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，購房者在這個階段需要交納的費用有：契稅、共用部位共用設(shè)施維修基金、房屋產(chǎn)權(quán)登記費、印花貼稅等費用。
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