為何中國走不出高房價困局
百業(yè)低迷,唯地產(chǎn)不破。當(dāng)前經(jīng)濟(jì),房地產(chǎn)幾乎成了唯一的亮點(diǎn)。那么,為何中國走不出高房價困局?下面就由學(xué)習(xí)啦小編告訴大家為何中國走不出高房價困局吧!
為何中國走不出高房價困局?
房價調(diào)控問題之難,難就難在房地產(chǎn)具有居住、投機(jī)和抵押物的多重屬性,尤其是在房產(chǎn)的抵押物屬性里,房價下降會導(dǎo)致抵押物貶值,金融機(jī)構(gòu)會形成不良和嚴(yán)重的信貸緊縮效應(yīng),所以房價不能降。
不能降,只能不停地升,可持續(xù)地升下去也不是個事,畢竟實(shí)體經(jīng)濟(jì)也需要發(fā)展空間。前幾日,華為離開深圳的傳聞沸沸揚(yáng)揚(yáng),是房地產(chǎn)業(yè)擠壓實(shí)體經(jīng)濟(jì)的一個注腳。
如何解除高房價困局,理論界和實(shí)務(wù)界討論很多,但并無廣泛認(rèn)可的辦法。在筆者看來,可能要從長期和短期兩個層面解決這個難題,長期看要去除房地產(chǎn)的質(zhì)押物屬性,短期內(nèi)可能不得不飲鴆止渴——再造一個泡沫。
信貸偏好房地產(chǎn)帶來了經(jīng)濟(jì)泡沫化
解決房地產(chǎn)的問題要從高杠桿著手,高杠桿的實(shí)質(zhì)是高負(fù)債,咱們就先來聊聊負(fù)債。經(jīng)濟(jì)體中有四個部門,國家、金融企業(yè)、非金融企業(yè)和居民,金融企業(yè)負(fù)責(zé)資金的融通,可大致看作借貸發(fā)生的中介平臺,非金融企業(yè)是負(fù)債方,居民是儲蓄方。
我國是間接融資為主的金融體系,銀行是放貸的主體。銀行歸集居民儲蓄資金,自主進(jìn)行放貸,自擔(dān)風(fēng)險、自負(fù)盈虧。所以,貸給誰、不貸給誰,基本由銀行的信貸偏好說了算。而銀行的信貸偏好由其風(fēng)險政策說了算,銀行風(fēng)險政策的特點(diǎn)是什么呢?偏好抵質(zhì)押和擔(dān)保。所以,大量的資金貸給了重資產(chǎn)行業(yè),如鋼鐵煤炭等能源企業(yè)、房地產(chǎn)企業(yè)、貿(mào)易類企業(yè)等等。不難理解,土地、房產(chǎn)是主流的抵押物,資源、大宗商品是主流的質(zhì)押物。
然而,國際金融危機(jī)以來,大宗商品價格起起伏伏,整體是大幅下行的趨勢,導(dǎo)致側(cè)重于大宗商品質(zhì)押的行業(yè)先后曝出高不良,典型的如貿(mào)易融資(鋼貿(mào)、煤貿(mào)等)、資源型行業(yè)(煤炭、鋼鐵等行業(yè))。相反,土地、房產(chǎn)基本是一路升值的,由此,側(cè)重于不動產(chǎn)抵押貸款的行業(yè)整體可正常還本付息,貸款開始向能提供土地和房產(chǎn)抵押的行業(yè)集聚。
問題來了,誰擁有最多的土地?地方政府。所以,銀行對地方政府融資平臺一直是大力支持的,即便監(jiān)管曾嚴(yán)加管控,也未曾阻斷銀行通過影子銀行渠道放貸的決心。除了融資平臺,銀行對地方政府主導(dǎo)的基建投資也是大力支持的,一方面是出于保增長的需要,另一方面也是更為重要的——政府有那么多土地,有啥可以擔(dān)心的呢!
信貸資金集中于土地和房產(chǎn)相關(guān)領(lǐng)域帶來了經(jīng)濟(jì)的泡沫化和空心化等問題,大量的制造型企業(yè)得不到資金支持,經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)升級難以奏效。這種局面有沒有風(fēng)險?對銀行而言恐怕是沒有風(fēng)險的,至少原來是這樣。有問題而無風(fēng)險,銀行從自身的理性出發(fā),給房地產(chǎn)相關(guān)領(lǐng)域放貸自然是大干快上,畢竟發(fā)展才是硬道理。銀行也是上市企業(yè),要對股東負(fù)責(zé),需要漂亮的利潤增速和貸款增速數(shù)據(jù)。
分業(yè)監(jiān)管下的調(diào)控干預(yù)以失效告終
這時候,就需要“有形的手”來進(jìn)行干預(yù)了。
仔細(xì)梳理監(jiān)管機(jī)構(gòu)文件可以發(fā)現(xiàn),早在2012年8月,銀監(jiān)會就開始關(guān)注銀行同業(yè)代付問題的資金投向問題。2013年12月,國務(wù)院辦公廳下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)影子銀行業(yè)務(wù)若干問題的通知》(著名的107號文),對影子銀行相關(guān)業(yè)務(wù)做了原則性監(jiān)管規(guī)定。影子銀行的主要流向,自然還是地產(chǎn)和融資平臺。從后續(xù)出臺的一系列規(guī)定看,銀行同業(yè)業(yè)務(wù)和信托通道業(yè)務(wù)是嚴(yán)加監(jiān)管的對象。
不過,銀監(jiān)會剛關(guān)上了一扇門,證監(jiān)會和保監(jiān)會就為市場打開了一扇窗。也是在2013年,為抓住資管業(yè)務(wù)的藍(lán)海,監(jiān)管機(jī)構(gòu)放松了保險資金投資范圍,基金子公司也橫空出世。基金子公司具有萬能通道功能,且沒有資本金監(jiān)管,業(yè)務(wù)空間大,借著監(jiān)管機(jī)構(gòu)對信托嚴(yán)加監(jiān)管的好時機(jī),很快靠低費(fèi)率打開市場。各類理財和資管資金借助這些新的通道,繼續(xù)注入房地產(chǎn)和融資平臺領(lǐng)域。
在影子銀行的輸血支持下,房地產(chǎn)行業(yè)渡過了“資本寒冬”的艱難時期。2015年7月股災(zāi)后,依靠資本市場實(shí)現(xiàn)穩(wěn)增長和調(diào)結(jié)構(gòu)的努力化為泡影,政策重回地產(chǎn)保增長和去庫存的路子。2015年下半年,購房首付比例和二套房政策相繼放松,房地產(chǎn)終于在2015年下半年再次迎來快速上漲期。
去除房地產(chǎn)抵押物屬性是治本之策
一直這么下去,是不是也挺好的?還真不是。十多年來,很多生產(chǎn)要素漲漲跌跌,但房價和地價基本就沒跌過,并逐漸成為經(jīng)濟(jì)運(yùn)行高成本的罪魁禍?zhǔn)?,不得不予以解決。權(quán)威人士解讀中國經(jīng)濟(jì),明確提出“房子是給人住的,這個定位不能偏離”,這意味著,不到一年的時間內(nèi)房地產(chǎn)政策可能要再次轉(zhuǎn)向。
但是,又能轉(zhuǎn)向哪里呢?金融體系有句名言——大而不能倒。土地和房產(chǎn)作為最大的抵質(zhì)押物,其份量顯然比最大的金融機(jī)構(gòu)還要大。鐵礦石等大宗商品的降價曾引發(fā)全國性鋼貿(mào)貸款的大不良,土地和房產(chǎn)一旦貶值,又會帶來多大的不良?不敢想象!所以,土地價格和房價降不得。
這是過去幾年房地產(chǎn)調(diào)控的邏輯。漲不得,也降不得,最終的結(jié)果只能是漲得降不得。因?yàn)閮r格平盤一段時間總要突破,不能向下突破,自然只能向上突破。于是,“漲一段、停一段、漲一段、停一段”成為房地產(chǎn)市場的常態(tài)。從當(dāng)前一系列政策看,房地產(chǎn)市場又要進(jìn)入停一段的時期了。只是,不知道停一段之后,是不是還是接著再漲一段。
如此糾結(jié)的困局究竟該怎么破?去除房地產(chǎn)的抵押物屬性是治本之策,即大力發(fā)展信用融資逐步置換房地產(chǎn)抵押貸款。不過,這是個長期政策,需緩緩圖之。短期內(nèi)想破局,可能要飲鴆止渴——從資金流動的角度看,再制造一個泡沫,資金自然會離開房地產(chǎn)領(lǐng)域。那么下一個泡沫在哪里呢?也許是股權(quán)市場。