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房地產(chǎn)市場預(yù)測:房地產(chǎn)市場的未來政策走勢的幾點猜想

時間: 曉晴1082 分享

  大會上再次強(qiáng)調(diào):“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位”,并提出:“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度,讓全體人民住有所居”。

  這句話有三個要點需要學(xué)習(xí)。第一,“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位”。如果中央堅持房地產(chǎn)不應(yīng)是投機(jī)品,進(jìn)而從源頭抑制投機(jī)則有必要。貨幣政策是資本市場的源頭,從央行現(xiàn)行政策來看,今年3月以來央行已經(jīng)開始堅定執(zhí)行對房地產(chǎn)市場開發(fā)商和購房者的貸款限制,沒有資金支持,想在房地產(chǎn)長期、大規(guī)模投機(jī)難。當(dāng)然,政策實施效果會有時滯,大會開完,政策效果會更快得顯露出來。第二,“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”。這句話表明:在全國房地產(chǎn)市場商業(yè)化近20年后,我們要返本歸源,中央要在房地產(chǎn)市場增加非商品屬性的房源供給。既然是非商品屬性的房源,那么也不是以追求商業(yè)利潤為目標(biāo)的房源,這塊成為保障房的公共品類別房源則有望開始加大幅度進(jìn)入住房市場。只要學(xué)過經(jīng)濟(jì)學(xué)的供求原理就會明白,加大非盈利的保障性住房供給對房地產(chǎn)市場意味著什么(真正有動作和喊口號是兩碼事)。第三,“讓全體人民住有所居”。這是一個偉大愿景,需要有政策跟進(jìn),下面接著分析。

  簡單溯源,之所以提出:“房子是用來住的、不是用來炒的”這一論斷,其實已經(jīng)敏銳意識到,房地產(chǎn)已經(jīng)全面推高了中國制造成本(極大削弱了中國外貿(mào)競爭力)、影響了全國人民的民生。如果繼續(xù)放任房地產(chǎn)市場的野蠻生長,昨天小川行長說的“明斯基”時刻就會到來。作為最高決策者不希望,也絕不允許這樣的影響產(chǎn)生。這也是各位中央部委領(lǐng)導(dǎo)在這半年,在各大場會議上反復(fù)強(qiáng)調(diào)要防控風(fēng)險的原因。前天,在大會期間,寧夏頒布了一條“老房地產(chǎn)稅”的修訂政策,一時間激起千層浪。業(yè)內(nèi)人士都知道,這是“老房地產(chǎn)稅”的簡單修訂,但在這一時間點發(fā)布,不得不讓大家猜測其背后的政策用意。

  由于房地產(chǎn)市場體量已經(jīng)發(fā)展到對經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)能夠產(chǎn)生巨大影響的水平,因此如何調(diào)控房地產(chǎn)市場是令領(lǐng)導(dǎo)非常頭疼的事情。對于房地產(chǎn)市場未來政策走勢,想必是大家都非常關(guān)心的問題。由于這個問題有點sensitive,所以只想在這里簡單聊幾句。第一,為了抑制投機(jī),未來全國會把限售進(jìn)行到底,并且把限售時間繼續(xù)延長,有非常大的概率接下來全國會以5-8年限售作為各地城市的標(biāo)配。在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型完成和新增長點培養(yǎng)成型前,領(lǐng)導(dǎo)人知道一定會有一個不短的政策陣痛期。在陣痛期內(nèi),為了保障房地產(chǎn)市場平穩(wěn),要盡可能抑制投機(jī)資金出來砸盤,所以鎖定房地產(chǎn)市場投機(jī)資金的流動性是調(diào)控的第一步。第二,由于房地產(chǎn)流動性的缺失,房地產(chǎn)投機(jī)(投機(jī))價值的消退,房地產(chǎn)市場的整體需求也一定會大幅下降,進(jìn)而影響到各地土地出讓金的積累。因此,在抑制投機(jī)政策執(zhí)行到一定階段后(1-3年),各地土地出讓金已無法覆蓋地方財政支出時,中央地方財政分成改革也必然同步推進(jìn),其中最大的動作應(yīng)該是出臺真正意義上的房產(chǎn)稅,使其作為地稅的新財源。全國不動產(chǎn)登記聯(lián)網(wǎng)工作今年年底即將完成,這也為房地產(chǎn)稅的開征提供了技術(shù)準(zhǔn)備。

  雄安新區(qū)、粵港澳大灣區(qū)、一帶一路、創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新等等,都是中央在尋找下一個能和房地產(chǎn)相匹配的經(jīng)濟(jì)增長點。在不同階段有不同階段的主要矛盾,改革就是在矛盾中前進(jìn),如果我們靜態(tài)地觀察問題,那勢必會刻舟求劍、緣木求魚。


  【本文作者:陳和】

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房地產(chǎn)市場預(yù)測:房地產(chǎn)市場的未來政策走勢的幾點猜想

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