在房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)流傳著這樣一句話——看懂了人口就看懂了房地產(chǎn)，這說(shuō)明了人口因素對(duì)房地產(chǎn)的發(fā)展有著密切的關(guān)系。今天學(xué)習(xí)啦小編就帶你們一起去看看房?jī)r(jià)下跌的因素是什么。

　　據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，自1998年以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)的快速發(fā)展與第二次生育高峰期進(jìn)入消費(fèi)期密切相關(guān)。

　　可以想像，當(dāng)我國(guó)第三次生育高峰人群成熟后，隨著我國(guó)城市建設(shè)進(jìn)程的加快，會(huì)有越來(lái)越多的人涌入城市，對(duì)樓市需求起到推波助瀾的作用。

　　融360發(fā)現(xiàn)，近25年數(shù)據(jù)顯示，雖然中國(guó)房?jī)r(jià)增幅存在跌宕，但其絕對(duì)值一直處于增漲狀態(tài)，尤其是大中城市房?jī)r(jià)漲幅基本在5倍以上。

　　自2003年以來(lái)，中國(guó)房產(chǎn)泡沫一直處于膨脹狀態(tài)。同時(shí)，我國(guó)城鎮(zhèn)化率從1978年的17.9%提升至2014年的54.8%，年均增長(zhǎng)1.02個(gè)百分點(diǎn)。2014年，我國(guó)城鎮(zhèn)常住人口比上年末增加了1800多萬(wàn)，有觀點(diǎn)認(rèn)為，未來(lái)我國(guó)樓市需求仍然會(huì)穩(wěn)定釋放，樓市仍將面臨較長(zhǎng)時(shí)間的“白銀”時(shí)代。

　　分析十多年來(lái)，樓市投資增速和人口增長(zhǎng)間的關(guān)系，不難發(fā)現(xiàn)，在人口負(fù)增長(zhǎng)但樓市投資依舊高速增長(zhǎng)的城市里，房?jī)r(jià)是在不斷的下跌。而在人口呈凈流入城市中，房?jī)r(jià)則保持著上漲乃至暴漲的趨勢(shì)。

　　以深圳為例，這個(gè)被稱(chēng)為樓市“風(fēng)向標(biāo)”和“優(yōu)等生”的城市，房?jī)r(jià)漲幅在今年內(nèi)一直領(lǐng)先全國(guó)：久違的“日光盤(pán)”又回來(lái)了;二手房業(yè)主一夜反價(jià)50萬(wàn)也被買(mǎi)家欣然接受;熱點(diǎn)片區(qū)一房難求，用中介的話來(lái)說(shuō)“出一套、賣(mài)一套”;新房?jī)r(jià)格“跳漲”以萬(wàn)元為單位。

　　融360認(rèn)為，特殊的人口結(jié)構(gòu)是導(dǎo)致房?jī)r(jià)漲跌的重要因素。在一線城市，深圳不同于北京、上海和廣州，深圳在房改前就有大量的存量住房供應(yīng)，且本地人早已實(shí)現(xiàn)住房自有，我們既可以將其形容為一個(gè)蓄水池，也可以說(shuō)是穩(wěn)定器。

　　但自上世紀(jì)80年代來(lái)，外來(lái)人口不斷像潮水般涌入深圳，因存量住房供應(yīng)主體歷史而遺留下來(lái)大量的違法建筑，即俗稱(chēng)的“小產(chǎn)權(quán)房”，并沒(méi)有像北上廣等城市一樣，存在大量的存量“適居”住房。

　　據(jù)世聯(lián)行的統(tǒng)計(jì)，按常住人口計(jì)算，深圳商品住宅戶(hù)均住房?jī)H為0.4套，遠(yuǎn)低于全國(guó)戶(hù)均1套的平均水平。目前，深圳超過(guò)1100萬(wàn)的常住人口中，70%的人口無(wú)自有房，大量的人口要在深圳安家落戶(hù)，這一潛在的剛性需求隨時(shí)都有入市的可能。

　　融360認(rèn)為，伴隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型、人口遷移等多重因素影響將直接作用于樓市回暖和城市投資吸引力。市場(chǎng)各方需根據(jù)區(qū)域政策導(dǎo)向、產(chǎn)業(yè)特征、人口流動(dòng)方向，把握不同區(qū)域及城市特點(diǎn)，合理調(diào)整區(qū)域投資布局，適應(yīng)環(huán)境變化。

　　同時(shí)，城市集聚的資源多、就業(yè)機(jī)會(huì)廣、財(cái)富生產(chǎn)能力強(qiáng)，對(duì)高房?jī)r(jià)的支持力就會(huì)較高，反之就降低。在當(dāng)前的市場(chǎng)情況下，如果城市發(fā)展不能解決房地產(chǎn)持續(xù)上漲的內(nèi)因——人口結(jié)構(gòu)變化，房地產(chǎn)穩(wěn)定的機(jī)制就不存在，且未來(lái)城市和區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的差異沒(méi)有縮小，那么房地產(chǎn)的區(qū)域差異也將繼續(xù)擴(kuò)大。