房貸，也被稱為房屋抵押貸款。房貸，是由購房者向銀行填報房屋抵押貸款的申請，并提供合法文件如身份證、收入證明、房屋買賣合同、擔保書等所規(guī)定必須提交的證明文件，銀行經(jīng)過審查合格，向購房者承諾發(fā)放貸款，并根據(jù)購房者提供的房屋買賣合同和銀行與購房者所訂立的抵押貸款合同，辦理房地產(chǎn)抵押登記和公證，銀行在合同規(guī)定的期限內(nèi)把所貸出的資金直接劃入售房單位在該行的帳戶上。

　　每年的年底年初都是房貸提前還貸的高峰，很多手頭有了寬?，F(xiàn)金的貸款購房者在考慮是否提前還貸。不過，去年以來，市場上的理財產(chǎn)品選擇多了起來，余額寶等產(chǎn)品收益率也居高不下，閑置資金除了提前還貸外有了更多選擇。有購房者就在是否房貸提前還款上拿不定主意，究竟該還款減輕貸款壓力，還是應該投資理財來抵消貸款利息?理財專家指出，雖然當前市面上各種理財產(chǎn)品收益率攀高，甚至還高出貸款利率，但這只是短期現(xiàn)象，因此就放棄房貸提前還款計劃并不明智。不過，對于一些已經(jīng)享受了利率優(yōu)惠的購房者，房貸提前還款并不合算。

　　房貸提前還款辦理程序說明

　　1.房貸提前全部還款：由貸款銀行審核相關材料無誤后，辦理提前全部還款手續(xù)。

　　2.房貸提前部分還款且貸款期限不變：貸款銀行指導借款人填寫相關協(xié)議。如果原貸款擔保方式為抵押+保險且抵押登記尚未辦理的，還需持保單正本、本人身份證和相關協(xié)議到市中心指定的保險公司辦理減保手續(xù)，最后簽訂完的協(xié)議應由貸款銀行及時送交相應分中心。

　　3.原貸款擔保方式選擇抵押+保險且抵押登記已完成的，和選擇非抵押+保險的借款人，申請?zhí)崆安糠诌€款同時縮短貸款期限：貸款銀行指導借款人填寫相關協(xié)議，簽訂完的協(xié)議應由貸款銀行及時送交相應分中心。

　　4.原貸款擔保方式選擇抵押+保險仍在保險期內(nèi)，且抵押登記尚未完成：借款人申請?zhí)崆安糠诌€款同時縮短貸款期限，可直接到擔保中心辦理。

　　房貸提前還款手續(xù)

　　根據(jù)銀行的規(guī)定，房貸提前還款的客戶需提前一周至一個月提出書面申請,并約定房貸提前還款日期。然后按照約定的日期，攜帶身份證、和銀行簽訂的貸款合同到銀行填寫還貸申請表和提前還貸協(xié)議，并按銀行的要求，將需要還貸的款項存到你扣繳貸款本息的賬戶上，由銀行自動扣收。

　　各家銀行對于房貸提前還款并沒有次數(shù)的限制，可以一次全部還清，也可部分歸還貸款。只是每次還貸的起點金額各銀行規(guī)定不一，有的規(guī)定是1萬元或1萬元的倍數(shù)，有的銀行則規(guī)定千元以上就可以提前部分還貸。

　　部分提前還貸的貸款者，可以選擇兩種方式：一是減少每月還款額，還款期限不變;另一種是縮短還款期限,每月還款額不變。如果貸款人的收入不斷增加，可以選擇縮短貸款期限的還款方式，盡早實現(xiàn)無債一身輕的愿望。如果收入沒有太大增加，可以采取減少還款額、還款期限不變的方式，這樣會減輕還貸壓力。

　　值得一提的是，《提前還款申請表》一經(jīng)借款人銀行確認后便不可撤銷，并作為借款合同的補充條款，與借款合同具有同等法律效力。如貸款購房人不論任何原因，未能按照其向借款人銀行出具的提前還款申請中規(guī)定的日期與金額提前還款，則視為逾期還款，貸款購房人按借款合同承擔相應的違約責任。

　　房貸提前還款注意事項

　　適合房貸提前還款情況

　　1、不愿意有負債，不想承受過大生活壓力的人，關鍵是無債一身輕。

　　2、貸款當時實行上浮利率的貸款人。受國家房地產(chǎn)政策變化影響，有些客戶在購房時并未能享受利率優(yōu)惠，甚至可能利率上浮，此類貸款人提前還貸，相對會比較劃算。

　　3、希望將房子作為融資工具、從銀行獲取更多貸款的情況。由于近年房價上漲較快，部分房屋評估價值相比購買初期已經(jīng)上漲較多，如果將房屋按揭貸款還清，再以房產(chǎn)抵押從銀行貸款往往能獲得更大授信額度。

　　4、購房不久，處于還款初期的人。由于剛開始還貸，本金基數(shù)大，利息相應高，如果手頭有無投向的閑置資金，可提前還貸。

　　不建議房貸提前還貸情況

　　1、如果市民享受7折貸款利率，不必著急還款，因為這種情況的折后貸款利率比存款利率還低。

　　2、 公積金貸款買房用著急提前還貸,公積金貸款因為含有一定福利，貸款利率相對商業(yè)貸款更低 。

　　3、 對于還款3-5年以上的房貸者不建議提前還貸。 由于等額本息法采用的是先還息后還本的方式，將全部貸款本息分攤到各月收取，前期月供中本金占比較低，歸還的大多是利息，還款在3-5年以上，利息已還了不少，越往后越相當于免息分期，這個時候提前還貸，無異于主動放棄低成本的資金使用權，肯定不劃算。

　　4、做生意往往需要拆借資金，一旦需要用錢，到銀行辦理貸款的話，利率會比房貸高出很多，不建議生意人提前還貸。

　　公積金貸款提前還款辦法

　　公積金貸款和商業(yè)按揭貸款，在提前還款上有不同的規(guī)定。公積金貸款還款沒有商業(yè)按揭提前還貸那樣靈活，因此我們需要提前了解公積金貸款提前還款都需要什么手續(xù)。

　　個人貸款程序

　　1、簽定認購書：客戶與已和銀行簽約的房地產(chǎn)開發(fā)公司簽定認購書，并向房地產(chǎn)開發(fā)公司交納首期購房款;

　　2、辦理申請：客戶到銀行委托的律師事務所辦理按揭申請手續(xù),包括交驗個人資料、交納各項費用、填寫法律文件;

　　3、貨款審查：律師事務所對客戶申請進行初審，之后由銀行進行審批;若審查不合格，退回客戶資料和所收取的費用;

　　4、其他法律手續(xù)：律師事務所代辦保險、公證及抵押物的抵押登記、備案;

　　5、貸款的發(fā)放：銀行將貸款款項劃至發(fā)展商帳戶，并通知客戶開始供樓。

　　個人貸款的償還方式

　　辦理流程及費用：

　　1、按所簽的貨款合同規(guī)定分月等額償還貸款?？蛻魬谫J款合同規(guī)定的每月還款日前主動在其購房儲蓄帳戶上存足其每月應還的貸款本息，由銀行扣收每月應還款;

　　2、提前還款:客戶應提前一個月向銀行提出申請，能免去所提前時間的貸款利息，但利率仍按原貸款期限的同期利率執(zhí)行。

　　房貸提前還款特別提醒

　　房貸提前還款提醒一：不要忘了退保

　　在提前還清全部貸款后，購房者要記住到保險公司等部門退保。專家提醒，在貸款人提前償還全部貸款后，原個人住房貸款房屋保險合同也提前終止，按有關規(guī)定，貸款人可以攜帶保險單正本和提前還清貸款證明，到保險公司按月退還提前交的保費。提前還清貸款所退還保險費，是已交保險費在提前歸還時的現(xiàn)值，減去提前歸還前占用保險費在提前歸還時的現(xiàn)值。

　　房貸提前還款提醒一：不要忘了退保

　　在提前還清全部貸款后，購房者要記住到保險公司等部門退保。專家提醒，在貸款人提前償還全部貸款后，原個人住房貸款房屋保險合同也提前終止，按有關規(guī)定，貸款人可以攜帶保險單正本和提前還清貸款證明，到保險公司按月退還提前交的保費。提前還清貸款所退還保險費，是已交保險費在提前歸還時的現(xiàn)值，減去提前歸還前占用保險費在提前歸還時的現(xiàn)值。

　　房貸提前還款提醒三：辦理抵押注銷

　　銀行人士指出，由于許多貸款人對抵押權比較淡漠，提前還款后往往忘記了去產(chǎn)權部門辦理抵押注銷，這樣貸款雖然還清了，但房屋仍在產(chǎn)權部門備案，會為日后的房屋交易帶來不必要的麻煩。貸款人辦理注銷時需要在銀行申領退還的抵押權證明書，去房屋抵押產(chǎn)權部門領申請注銷登記表(注意不要跨區(qū)辦理)，最后附上購房合同或產(chǎn)權證辦理抵押注銷。

　　提醒四：提前還貸后，市民最好與銀行重新簽訂一份補充協(xié)議

　　因各大銀行以及各分行對于房貸利率的下限都沒有最終確定，所以市民在剩余供樓款的利率等方面存在一些不確定因素。所以應當盡可能向銀行提供以前優(yōu)良的還貸記錄、信用度證明及良好的收入水平證明等，以盡可能取得銀行的最低房貸利率下限。