自1996年起步以來(lái),天津市物業(yè)管理保持了快速、健康的良好發(fā)展勢(shì)頭,截至2007年12月25日,全市實(shí)施物業(yè)管理面積達(dá)到了16108.07萬(wàn)建筑平方米,物業(yè)管理覆蓋率達(dá)到87.77%。物業(yè)服務(wù)企業(yè)886家,在物業(yè)管理項(xiàng)目中提供服務(wù)的從業(yè)人員近12萬(wàn)人,全市物業(yè)服務(wù)企業(yè)年?duì)I業(yè)收入16.7億元,形成了住宅小區(qū)物業(yè)管理持續(xù)增長(zhǎng),商貿(mào)辦公、醫(yī)院學(xué)校、工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)等非住宅物業(yè)管理全面發(fā)展的新格局。以下是學(xué)習(xí)啦小編今天為大家精心準(zhǔn)備的：南京市版物業(yè)管理?xiàng)l例的全文。歡迎閱讀和參考!

　　南京市版物業(yè)管理?xiàng)l例全文如下：

　　第一章 總 則

　　第一條 為規(guī)范物業(yè)管理行為，維護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，推動(dòng)物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展，根據(jù)《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》等有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。

　　第二條 本辦法適用于本市市區(qū)范圍內(nèi)的物業(yè)管理。

　　新建住宅區(qū)和配套設(shè)施齊全的原有住宅區(qū)，應(yīng)當(dāng)實(shí)行物業(yè)管理。

　　配套設(shè)施不全的原有住宅區(qū)，由各區(qū)人民政府組織整治，逐步創(chuàng)造條件，實(shí)行物業(yè)管理。

　　配套設(shè)施齊全的大廈、工業(yè)區(qū)等其他物業(yè)，推行物業(yè)管理。

　　第三條 南京市房產(chǎn)管理局是本市物業(yè)管理行政主管部門，負(fù)責(zé)組織實(shí)施本辦法。各區(qū)房產(chǎn)管理部門按照規(guī)定職責(zé)負(fù)責(zé)本轄區(qū)物業(yè)管理的行政管理工作。

　　建設(shè)、規(guī)劃、市政公用、市容、環(huán)保、園林、工商行政、價(jià)格、公安、民政等有關(guān)部門和街道辦事處及社區(qū)居民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在各自職責(zé)范圍內(nèi)協(xié)同做好物業(yè)管理工作。

　　第四條 物業(yè)管理行業(yè)應(yīng)當(dāng)逐步建立專業(yè)化、社會(huì)化、市場(chǎng)化的物業(yè)管理機(jī)制，提高物業(yè)管理水平。

　　物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理市場(chǎng)的監(jiān)督檢查，依法建立健全物業(yè)管理的各項(xiàng)制度。

　　物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)遵循有償服務(wù)、自負(fù)盈虧的原則自主經(jīng)營(yíng)，按照有關(guān)規(guī)定享受第三產(chǎn)業(yè)的優(yōu)惠政策。

　　第二章 業(yè)主自治管理

　　第五條 業(yè)主通過業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)對(duì)物業(yè)實(shí)施自治管理。業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成。業(yè)主人數(shù)少于五人的，物業(yè)管理的組織形式可以由業(yè)主決定;業(yè)主人數(shù)多于一百人的，可以按幢或者單元推選代表組成業(yè)主代表大會(huì)(以下統(tǒng)稱業(yè)主大會(huì))。

　　物業(yè)管理區(qū)域的范圍，由各區(qū)物業(yè)管理行政主管部門按照物業(yè)以及共用設(shè)備設(shè)施的相關(guān)情況劃定，原則上以封閉的住宅小區(qū)、大廈、工業(yè)區(qū)予以確定。

　　第六條 業(yè)主享有下列權(quán)利：

　　(一)參加業(yè)主大會(huì)，對(duì)有關(guān)業(yè)主利益的重大事項(xiàng)進(jìn)行表決;

　　(二)業(yè)主委員會(huì)委員的選舉權(quán)和被選舉權(quán);

　　(三)監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作;

　　(四)選擇物業(yè)管理企業(yè);

　　(五)與所交納物業(yè)管理費(fèi)用相符的服務(wù);

　　(六)監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的管理服務(wù)活動(dòng);

　　(七)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

　　業(yè)主承擔(dān)下列義務(wù)：

　　(一)遵守物業(yè)管理的法律、法規(guī)和規(guī)章;

　　(二)遵守業(yè)主公約;

　　(三)遵守業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的有關(guān)決定;

　　(四)按照合同約定交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi);

　　(五)按照有關(guān)規(guī)定交納維修基金;

　　(六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

　　第七條 業(yè)主大會(huì)行使下列職權(quán)：

　　(一)審議、修改、通過業(yè)主公約和業(yè)主委員會(huì)章程;

　　(二)選舉、撤換業(yè)主委員會(huì)的組成人員;

　　(三)審議業(yè)主委員會(huì)的工作報(bào)告;

　　(四)監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作，改變或者撤銷業(yè)主委員會(huì)不適當(dāng)?shù)臎Q定;

　　(五)審議批準(zhǔn)業(yè)主委員會(huì)選聘或者解聘物業(yè)管理企業(yè)的報(bào)告;

　　(六)決定有關(guān)業(yè)主共同利益的重大事項(xiàng)。

　　第八條 業(yè)主大會(huì)由業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)召集，每年至少召開一次。經(jīng)擁有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)百分之三十以上投票權(quán)數(shù)的業(yè)主提議，可以臨時(shí)召開業(yè)主大會(huì)，業(yè)主委員會(huì)在接到提議后十五日內(nèi)應(yīng)當(dāng)就所提議題召開業(yè)主大會(huì)。

　　業(yè)主的投票權(quán)數(shù)，住宅實(shí)行一戶一票;非住宅按其總建筑面積除以相應(yīng)的業(yè)主總數(shù)得出的平均數(shù)為一票，每增加一個(gè)平均數(shù)增加一票;業(yè)主擁有的物業(yè)建筑面積不足平均數(shù)的計(jì)一票。

　　召開業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)以上投票權(quán)的業(yè)主出席。業(yè)主大會(huì)決定事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)由參加會(huì)議的業(yè)主進(jìn)行投票，超過投票權(quán)總數(shù)一半以上的，視為通過。

　　第九條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付使用的物業(yè)建筑面積達(dá)到百分之五十，或者已交付使用的物業(yè)建筑面積達(dá)到百分之三十不足百分之五十，但使用已超過一年的，應(yīng)當(dāng)由所在區(qū)物業(yè)管理行政主管部門指導(dǎo)召開首次業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。物業(yè)所轄區(qū)街道辦事處、社區(qū)居民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)開展工作。

　　第十條 業(yè)主委員會(huì)是在物業(yè)管理活動(dòng)中代表和維護(hù)全體業(yè)主合法權(quán)益的組織，對(duì)業(yè)主大會(huì)負(fù)責(zé)。業(yè)主委員會(huì)履行下列職責(zé)：

　　(一)召集和主持業(yè)主大會(huì);

　　(二)擬定業(yè)主公約草案、業(yè)主委員會(huì)章程草案及其修訂草案并報(bào)業(yè)主大會(huì)通過;

　　(三)經(jīng)業(yè)主大會(huì)批準(zhǔn)，選聘或者解聘物業(yè)管理企業(yè)，并經(jīng)業(yè)主大會(huì)對(duì)合同條款審查同意后，負(fù)責(zé)與物業(yè)管理企業(yè)訂立、變更或者解除物業(yè)管理合同;

　　(四)經(jīng)業(yè)主大會(huì)批準(zhǔn)，負(fù)責(zé)維修基金的管理、使用和續(xù)籌;

　　(五)審定物業(yè)管理企業(yè)提出的年度工作計(jì)劃和物業(yè)管理重大措施;

　　(六)聽取業(yè)主、使用人的意見和建議，監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)活動(dòng)，幫助物業(yè)管理企業(yè)落實(shí)各項(xiàng)管理服務(wù)措施;

　　(七)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的有關(guān)決定;

　　(八)接受業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)管理行政主管部門的監(jiān)督;

　　(九)督促業(yè)主和使用人遵守業(yè)主公約和有關(guān)規(guī)定;

　　(十)業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。

　　第十一條 業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生。成立業(yè)主委員會(huì)可以按照下列程序辦理：

　　(一)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主代表委托開發(fā)建設(shè)單位或者其選聘的物業(yè)管理企業(yè)，也可以由業(yè)主代表直接向所在區(qū)物業(yè)管理行政主管部門提出申請(qǐng);

　　(二)所在區(qū)物業(yè)管理行政主管部門審查該物業(yè)管理區(qū)域符合成立業(yè)主委員會(huì)的條件后，應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)業(yè)主成立業(yè)主大會(huì)籌備組，組織召開業(yè)主大會(huì)，投票選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。

　　第十二條 業(yè)主委員會(huì)委員的人數(shù)應(yīng)當(dāng)是五至十五名的單數(shù)，其組成人員不得在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)實(shí)施管理的物業(yè)管理企業(yè)中兼職。業(yè)主委員會(huì)成員每屆任期三年，可以連選連任。

　　業(yè)主委員會(huì)可以選舉產(chǎn)生主任一名和副主任若干名，業(yè)主委員會(huì)會(huì)議由主任或者主任委托的副主任召集，召開會(huì)議必須有過半數(shù)委員出席，所作決定須經(jīng)業(yè)主委員會(huì)全體委員半數(shù)以上同意。

　　第十三條 首次業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會(huì)，應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，向所在區(qū)物業(yè)管理行政主管部門申請(qǐng)登記確認(rèn)。登記確認(rèn)日期為業(yè)主委員會(huì)成立日期。業(yè)主委員會(huì)申請(qǐng)登記確認(rèn)應(yīng)當(dāng)提交下列材料：

　　(一)業(yè)主委員會(huì)登記確認(rèn)表;

　　(二)業(yè)主委員會(huì)選舉辦法;

　　(三)業(yè)主大會(huì)會(huì)議紀(jì)要及選票。

　　業(yè)主委員會(huì)登記的有關(guān)事項(xiàng)發(fā)生變更的，應(yīng)當(dāng)辦理變更登記。

　　業(yè)主委員會(huì)終止的，應(yīng)當(dāng)辦理注銷登記。

　　第十四條 業(yè)主委員會(huì)不得從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，業(yè)主委員會(huì)的會(huì)務(wù)活動(dòng)經(jīng)費(fèi)、活動(dòng)場(chǎng)所由業(yè)主大會(huì)決定。

　　第十五條 業(yè)主公約是業(yè)主共同訂立的有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理及公共利益等方面的行為守則，業(yè)主公約對(duì)全體業(yè)主和使用人具有約束力。

　　業(yè)主公約和業(yè)主委員會(huì)章程自業(yè)主大會(huì)審議通過之日起生效，并應(yīng)當(dāng)在生效之日起十五日內(nèi)報(bào)所在區(qū)物業(yè)管理行政主管部門備案。

　　第十六條 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定，應(yīng)當(dāng)在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告欄或者其他顯著位置予以公布，并對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主和使用人具有約束力。

　　業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定與法律、法規(guī)、規(guī)章相抵觸的，該決定無(wú)效。物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令改正，并通告全體業(yè)主和使用人。

　　第十七條 市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)建立投訴受理制度接受投訴。

　　區(qū)物業(yè)管理行政主管部門接到投訴后，應(yīng)當(dāng)在五日內(nèi)作出是否受理的答復(fù)。對(duì)決定受理的，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行調(diào)查、核實(shí)，并自受理投訴之日起三十日內(nèi)將處理意見回復(fù)投訴人。

　　投訴人對(duì)區(qū)物業(yè)管理行政主管部門的處理意見有異議的，可以向市物業(yè)管理行政主管部門提出書面復(fù)核要求。市物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)自收到書面復(fù)核要求之日起三十日內(nèi)，將復(fù)核意見回復(fù)投訴人。

　　第三章 物業(yè)管理企業(yè)

　　第十八條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照之日起三十日內(nèi)，持有關(guān)材料到市物業(yè)管理行政主管部門備案，市物業(yè)管理行政主管部門按照規(guī)定對(duì)備案的企業(yè)核定資質(zhì)等級(jí)后，物業(yè)管理企業(yè)方可從事物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)。申請(qǐng)物業(yè)管理資質(zhì)應(yīng)當(dāng)交驗(yàn)下列材料：

　　(一)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)申請(qǐng)書;

　　(二)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)申報(bào)表;

　　(三)營(yíng)業(yè)執(zhí)照;

　　(四)建設(shè)部頒發(fā)的物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位證書、從業(yè)人員崗位證書和管理人員、工程技術(shù)人員專業(yè)技術(shù)職稱資格證書。

　　已領(lǐng)取國(guó)家統(tǒng)一制發(fā)的物業(yè)管理等級(jí)資質(zhì)證書的外地物業(yè)管理企業(yè)，在本市從事物業(yè)管理活動(dòng)的，應(yīng)當(dāng)?shù)绞形飿I(yè)管理行政主管部門備案。

　　第十九條 物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利：

　　(一)按照法律、法規(guī)、規(guī)章和合同的約定，制定物業(yè)管理工作制度;

　　(二)收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用;

　　(三)制止違章搭建或者其它侵害業(yè)主公共利益的行為;

　　(四)選聘專業(yè)公司承擔(dān)專項(xiàng)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù);

　　(五)拒絕任何形式的攤派;

　　(六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

　　物業(yè)管理企業(yè)的義務(wù)：

　　(一)執(zhí)行物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn);

　　(二)履行物業(yè)管理合同，提供質(zhì)價(jià)相符的物業(yè)管理服務(wù)，維護(hù)業(yè)主利益;

　　(三)接受業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督;

　　(四)定期公布物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)和維修基金的收支帳目，接受質(zhì)詢和審計(jì);

　　(五)接受政府有關(guān)行政主管部門的監(jiān)督管理;

　　(六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

　　第二十條 新建物業(yè)出售前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)選聘物業(yè)管理企業(yè)，承擔(dān)物業(yè)出售后至業(yè)主委員會(huì)正式簽訂物業(yè)管理合同前的物業(yè)管理服務(wù)。

　　新建物業(yè)出售時(shí)，建設(shè)單位選聘的物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)與物業(yè)購(gòu)買人簽訂前期物業(yè)管理協(xié)議。

　　業(yè)主委員會(huì)成立后應(yīng)當(dāng)及時(shí)續(xù)聘或者重新選聘物業(yè)管理企業(yè)，并簽訂物業(yè)管理合同。

　　第二十一條 物業(yè)管理當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)就以下物業(yè)管理服務(wù)事項(xiàng)進(jìn)行約定：

　　(一)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的日常維護(hù)和管理;

　　(二)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)日常環(huán)境衛(wèi)生、綠化管理;

　　(三)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序、安全防范、消防、交通等協(xié)助管理事項(xiàng);

　　(四)物業(yè)裝飾裝修的安全性能、垃圾清運(yùn)等管理服務(wù);

　　(五)應(yīng)業(yè)主要求進(jìn)行的室內(nèi)特約維修服務(wù);

　　(六)物業(yè)檔案資料的管理。

　　第二十二條 供水、供電、供氣、郵政、電信等單位開展維修施工時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助。

　　任何單位不得強(qiáng)行要求物業(yè)管理企業(yè)代收代繳有關(guān)費(fèi)用。確需委托的，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂委托合同，實(shí)行有償服務(wù)。

　　第二十三條 物業(yè)管理行業(yè)應(yīng)當(dāng)建立和完善市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制。鼓勵(lì)建設(shè)單位或者業(yè)主委員會(huì)通過招標(biāo)方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。

　　第二十四條 物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用是指物業(yè)管理企業(yè)提供公共服務(wù)的費(fèi)用及提供代辦服務(wù)、特約服務(wù)的費(fèi)用。收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及與服務(wù)質(zhì)量相適應(yīng)的原則。

　　普通住宅的物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，其他物業(yè)的公共服務(wù)費(fèi)由當(dāng)事人在前期物業(yè)管理協(xié)議或者物業(yè)管理合同中協(xié)商確定。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)業(yè)主的要求，提供代辦服務(wù)和特約服務(wù)的費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主協(xié)商確定。

　　物業(yè)管理服務(wù)實(shí)行等級(jí)評(píng)定，物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)依據(jù)房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)、安全護(hù)衛(wèi)、綠化、環(huán)境衛(wèi)生、多種經(jīng)營(yíng)與社區(qū)文體活動(dòng)、服務(wù)質(zhì)量效果等內(nèi)容綜合評(píng)定。

　　第四章 物業(yè)的使用和維護(hù)

　　第二十五條 新建物業(yè)在規(guī)劃建設(shè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)建設(shè)物業(yè)管理服務(wù)用房等必要的物業(yè)管理配套設(shè)施，制定物業(yè)管理實(shí)施方案，并報(bào)市物業(yè)管理行政主管部門備案。建成后，物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)進(jìn)行物業(yè)管理配套設(shè)施驗(yàn)收，未經(jīng)物業(yè)管理配套設(shè)施驗(yàn)收的，不得實(shí)施物業(yè)管理。

　　新建物業(yè)的物業(yè)管理配套設(shè)施驗(yàn)收按照下列程序進(jìn)行：

　　(一)開發(fā)建設(shè)單位向市物業(yè)管理行政主管部門書面申請(qǐng)物業(yè)管理配套設(shè)施驗(yàn)收，并提交各專業(yè)主管部門專項(xiàng)驗(yàn)收的認(rèn)定文件;

　　(二)市物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)在接到申請(qǐng)后三十日內(nèi)進(jìn)行驗(yàn)收，并給予書面答復(fù)。對(duì)驗(yàn)收合格的，發(fā)給物業(yè)管理配套設(shè)施驗(yàn)收證明。

　　開發(fā)建設(shè)單位在移交住宅區(qū)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照住宅區(qū)總建筑面積千分之三至千分之四的比例，無(wú)償提供物業(yè)管理服務(wù)用房，其產(chǎn)權(quán)屬全體業(yè)主共有，并由受托管理的物業(yè)管理企業(yè)使用。

　　配套使用的附屬設(shè)施、附屬設(shè)備、共用部位屬全體業(yè)主所有。

　　第二十六條 物業(yè)管理企業(yè)接管物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)與委托方按照市物業(yè)管理行政主管部門制定的物業(yè)接管驗(yàn)收辦法進(jìn)行接管驗(yàn)收。物業(yè)接管驗(yàn)收辦法主要包含接管驗(yàn)收的程序、資料、內(nèi)容及交接雙方的責(zé)任等內(nèi)容。

　　第二十七條 物業(yè)管理區(qū)域中禁止下列行為：

　　(一)損壞房屋承重結(jié)構(gòu)，擅自改變房屋用途;

　　(二)占用或者損壞物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備;擅自移動(dòng)共用設(shè)施設(shè)備;

　　(三)私搭亂建;

　　(四)侵占綠地、毀壞綠化;

　　(五)隨意傾倒或者丟棄雜物、垃圾;

　　(六)堆放易燃易爆、劇毒、放射性物品，超標(biāo)準(zhǔn)排放污染物或者發(fā)出超標(biāo)準(zhǔn)的噪聲和振動(dòng);

　　(七)未經(jīng)批準(zhǔn)擺攤設(shè)點(diǎn);

　　(八)無(wú)序停放車輛;

　　(九)在建筑物和構(gòu)筑物上亂懸掛、亂涂寫、亂刻畫、亂張貼;

　　(十)利用物業(yè)從事危害公共利益或者侵害他人正當(dāng)權(quán)益的活動(dòng);

　　(十一)在消防通道上設(shè)置路障，損壞或者挪用消防設(shè)施;

　　(十二)違反規(guī)定飼養(yǎng)家禽、家畜或者種植蔬菜;

　　(十三)法律、法規(guī)和業(yè)主公約禁止的其他行為。

　　第二十八條 業(yè)主或者使用人裝修房屋，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將不得擅自變動(dòng)房屋建筑主體及承重結(jié)構(gòu)和擅自移動(dòng)煤氣管道等裝飾裝修的有關(guān)規(guī)定和注意事項(xiàng)書面告知業(yè)主或者使用人。物業(yè)管理企業(yè)發(fā)現(xiàn)業(yè)主或者使用人有違規(guī)行為的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)勸阻，并向有關(guān)部門報(bào)告。

　　第二十九條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照設(shè)計(jì)用途使用物業(yè)。因特殊情況需要改變物業(yè)使用性質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)符合城市規(guī)劃和物業(yè)安全的要求，并報(bào)規(guī)劃、房管等有關(guān)主管部門批準(zhǔn)。

　　第三十條 利用物業(yè)設(shè)置廣告等經(jīng)營(yíng)性設(shè)施的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)的書面同意后，由物業(yè)管理企業(yè)向有關(guān)部門辦理報(bào)批手續(xù)。經(jīng)批準(zhǔn)設(shè)置的經(jīng)營(yíng)性設(shè)施的收益，在扣除物業(yè)管理企業(yè)代辦費(fèi)用后，應(yīng)當(dāng)將收益的百分之三十用于補(bǔ)貼物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)，收益的百分之七十納入維修基金。合同另有約定的除外。

　　第三十一條 維修共用部位、共用設(shè)施設(shè)備時(shí)，相關(guān)的業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)配合。因阻撓修繕造成物業(yè)損壞或者財(cái)產(chǎn)損失的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)修復(fù)或者賠償。

　　因修繕、裝修及使用不當(dāng)造成相關(guān)業(yè)主自用部位、設(shè)施設(shè)備損壞和財(cái)產(chǎn)損失的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)修復(fù)或者賠償。

　　第三十二條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的市政、供水、供電、供氣、市容、環(huán)衛(wèi)、電信、綠化、消防、交通、有線電視、郵政等共用設(shè)施設(shè)備，按照規(guī)定應(yīng)當(dāng)由相關(guān)部門維修養(yǎng)護(hù)的，原有職責(zé)和養(yǎng)護(hù)渠道不變。相關(guān)部門委托物業(yè)管理企業(yè)代為維修養(yǎng)護(hù)的，應(yīng)當(dāng)支付維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用。

　　第三十三條 房屋的維修責(zé)任按照下列規(guī)定劃分：

　　(一)房屋室內(nèi)部分(不含共用部位、共用設(shè)施設(shè)備)，由業(yè)主自行維修;

　　(二)房屋的外墻面、樓梯間、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、水泵、機(jī)電設(shè)備(不含電梯)、共用天線、消防設(shè)施等共用部位和共用設(shè)施設(shè)備，由物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)合同的約定定期維修養(yǎng)護(hù)。

　　電梯維修更新管理辦法另行制定。

　　第三十四條 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有兩個(gè)以上業(yè)主的，應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)管理共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金(簡(jiǎn)稱維修基金)，專項(xiàng)用于房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿的中修、大修、更新。

　　維修基金歸業(yè)主所有，管理實(shí)行專戶儲(chǔ)存、政府監(jiān)管、規(guī)范使用的原則。

　　第五章 罰 則

　　第三十五條 物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主未按照本辦法規(guī)定和物業(yè)管理合同約定履行義務(wù)的，當(dāng)事人一方可以向業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理行政主管部門投訴，也可以依法申請(qǐng)仲裁或者向人民法院提起訴訟。

　　第三十六條 業(yè)主、使用人未按照物業(yè)管理合同的約定交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的，物業(yè)管理企業(yè)可以催交，逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以按每日萬(wàn)分之五加收滯納金。收繳率達(dá)不到百分之五十的，連續(xù)三個(gè)月以上，物業(yè)管理企業(yè)可以向業(yè)主委員會(huì)提出解除合同。如果兩個(gè)月內(nèi)仍收繳不到百分之五十，物業(yè)管理企業(yè)可以自行退出。

　　第三十七條 違反本辦法第 二十五條規(guī)定，新建物業(yè)建成后，未經(jīng)物業(yè)管理配套設(shè)施驗(yàn)收擅自實(shí)施物業(yè)管理的，由物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令限期改正，處以一萬(wàn)元以下的罰款。

　　第三十八條 違反本辦法其他規(guī)定，由物業(yè)管理行政主管部門按照《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》的有關(guān)規(guī)定處罰。

　　違反本辦法規(guī)定，依法應(yīng)當(dāng)由工商行政、價(jià)格、市容、規(guī)劃、財(cái)政、公安等部門處罰的，依照有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定執(zhí)行。

　　第三十九條 物業(yè)管理行政主管部門和其他部門的工作人員玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊的，由其所在單位或者上級(jí)機(jī)關(guān)給予行政處分。構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

　　第四十條 當(dāng)事人對(duì)行政管理部門的具體行政行為不服的，可以依法申請(qǐng)行政復(fù)議或者提起行政訴訟。

　　第六章 附 則

　　第四十一條 本市各縣物業(yè)管理參照本辦法執(zhí)行。

　　第四十二條 南京市房產(chǎn)管理局可以根據(jù)本辦法會(huì)同有關(guān)部門制定具體實(shí)施辦法。

　　第四十三條 本辦法自二零零二年四月一日起施行。南京市人民政府一九九六年十二月二十三日發(fā)布的《南京市物業(yè)管理暫行辦法》同時(shí)廢止。

　　關(guān)于南京市物業(yè)管理?xiàng)l例的最新消息：

　　《南京市住宅物業(yè)管理?xiàng)l例》獲審議通過，再吸納70條代表意見

　　業(yè)主交納物業(yè)費(fèi)情況將在小區(qū)公示

　　剛剛閉幕的市十五屆人大四次會(huì)議審議通過了《南京市住宅物業(yè)管理?xiàng)l例》，待報(bào)省人大會(huì)審議批準(zhǔn)后施行。記者采訪了解到，代表們?cè)趯徸h中共提出了149條意見和建議，其中70條意見被吸納到條例當(dāng)中，涉及29個(gè)條文的修改。

　　對(duì)實(shí)名投訴、舉報(bào)實(shí)行限時(shí)回復(fù)

　　根據(jù)汪旭東等代表意見，政府相關(guān)部門受理登記投訴舉報(bào)事項(xiàng)、查處違法違規(guī)行為，不應(yīng)當(dāng)限于實(shí)名。但對(duì)于實(shí)名投訴舉報(bào)的，要建立限時(shí)回復(fù)制度，并對(duì)實(shí)名投訴舉報(bào)人予以保密。

　　條例第五條采納了這一意見，并作出相應(yīng)調(diào)整：“各行政主管部門應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公布投訴、舉報(bào)受理方式，按照職能分工履行職責(zé)，及時(shí)受理業(yè)主和相關(guān)單位的投訴、舉報(bào)，依法調(diào)查處理違法違規(guī)行為。對(duì)實(shí)名投訴、舉報(bào)實(shí)行限時(shí)回復(fù)，并對(duì)實(shí)名投訴、舉報(bào)人予以保密。”

　　物業(yè)保修金交存期由8年改為5年

　　草案第三十六條規(guī)定，建設(shè)單位在房屋產(chǎn)權(quán)初始登記之前，應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)建筑安裝總造價(jià)百分之二的比例交存物業(yè)保修金，作為物業(yè)保修期內(nèi)維修費(fèi)用的保障。物業(yè)保修金交存期為8年。

　　江勁松、嚴(yán)菲、徐珺等代表提出，草案規(guī)定物業(yè)保修金交存期8年過長(zhǎng)。經(jīng)過論證，條例將物業(yè)保修金的交存期限改為5年，以更好地與住宅專項(xiàng)維修資金制度相銜接。

　　第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)無(wú)法協(xié)商產(chǎn)生，由物業(yè)管理主管部門隨機(jī)抽取

　　根據(jù)草案第三十八條，已交付使用物業(yè)業(yè)主總?cè)藬?shù)百分之十以上的業(yè)主，因?qū)ㄔO(shè)單位選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量不滿意，要求物業(yè)服務(wù)第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)委托其與業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商選定的第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的履約情況進(jìn)行評(píng)估。

　　胡道才等代表提出，草案規(guī)定各方協(xié)商開展第三方評(píng)估，應(yīng)補(bǔ)充協(xié)商不成的處理情形。為此，條例修改為“協(xié)商不成的，由物業(yè)管理行政主管部門隨機(jī)抽取第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)。”

　　第三方評(píng)估實(shí)行市場(chǎng)化運(yùn)作

　　閔一峰等代表提出，第三方機(jī)構(gòu)要保證公平公正公開，物業(yè)管理部門要加強(qiáng)對(duì)第三方機(jī)構(gòu)的指導(dǎo)。

　　“條例已授權(quán)制定第三方評(píng)估活動(dòng)管理辦法，對(duì)第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)的具體條件、運(yùn)作程序等會(huì)在授權(quán)政府制定的細(xì)則中規(guī)定。”相關(guān)人士回應(yīng)說，第三方評(píng)估實(shí)行市場(chǎng)化運(yùn)作，第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)是完全的市場(chǎng)主體。對(duì)評(píng)估工作，政府放權(quán)，交給市場(chǎng)。在具體運(yùn)作中，物業(yè)管理行政主管部門將加強(qiáng)對(duì)第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)的指導(dǎo)和監(jiān)管，強(qiáng)化其依法公正進(jìn)行評(píng)估。

　　業(yè)主對(duì)物業(yè)費(fèi)調(diào)整有異議，可向物價(jià)部門投訴

　　陳高峰、汪敏等代表提出，草案第三十九條規(guī)定業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整有異議的，直接提起訴訟不妥。為此，條例修改為“業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整有異議的，可以向物業(yè)所在地價(jià)格行政主管部門投訴;認(rèn)為物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整違反程序的，可以向街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)投訴。”

　　物管企業(yè)不按約定履行合同，將錄入信用檔案

　　針對(duì)韓榮照等代表意見，條例第四十三條增加保護(hù)業(yè)主權(quán)益的內(nèi)容，并進(jìn)一步體現(xiàn)公平性，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按照約定履行物業(yè)服務(wù)合同的，同樣進(jìn)行征信管理。

　　條例明確，業(yè)主依法享有的正當(dāng)權(quán)益和根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同享有的權(quán)利，應(yīng)當(dāng)受到保護(hù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反物業(yè)服務(wù)合同約定或者損害業(yè)主權(quán)益的，業(yè)主可以依法申請(qǐng)仲裁或者向人民法院提起訴訟;經(jīng)仲裁裁決或者司法判決確認(rèn)后仍不履行的，由物業(yè)管理行政主管部門錄入物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案。

　　業(yè)主交納物業(yè)費(fèi)、公共水電分?jǐn)傎M(fèi)情況要公示

　　草案第四十四條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將下列信息在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示：物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)方式等;電梯、消防、監(jiān)控等專項(xiàng)設(shè)施設(shè)備的日常維修保養(yǎng)單位的名稱、資質(zhì)、聯(lián)系方式和應(yīng)急處置方案等。

　　根據(jù)徐祥等代表意見，物業(yè)服務(wù)企業(yè)公示的內(nèi)容要進(jìn)一步細(xì)化。為此，條例修改為“業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、公共水電分?jǐn)傎M(fèi)用情況，住宅專項(xiàng)維修資金使用情況、物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)所得收益。”

　　不得擅自在樓道等業(yè)主共有區(qū)域堆放物品

　　根據(jù)草案第五十五條，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：損壞或者擅自改變房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)和門窗位置，超荷載存放物品;將沒有防水要求的房間或者陽(yáng)臺(tái)改為衛(wèi)生間、廚房，或者將衛(wèi)生間改在下層住戶的廚房、臥室、起居室、書房的上方;違反市人民政府有關(guān)房屋出租規(guī)定等。

　　針對(duì)毛新平、朱赫等代表的意見，該條款新增一項(xiàng)內(nèi)容，不得“擅自在樓道等業(yè)主共有區(qū)域堆放物品”。

　　業(yè)主對(duì)財(cái)務(wù)收支有異議，可查詢賬簿

　　汪旭東等代表提出，草案應(yīng)增加相關(guān)內(nèi)容，體現(xiàn)業(yè)主對(duì)住宅小區(qū)財(cái)務(wù)管理的知情權(quán)，保護(hù)業(yè)主權(quán)益。條例增加規(guī)定，業(yè)主對(duì)有關(guān)財(cái)務(wù)收支有異議的，“可以要求查詢有關(guān)財(cái)務(wù)賬簿。”

　　條例第五十八條規(guī)定，業(yè)主對(duì)住宅專項(xiàng)維修資金、物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)所得收益、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)的收支情況有異議的，可以要求查詢有關(guān)財(cái)務(wù)賬簿;經(jīng)已交付使用物業(yè)專有部分占建筑物總面積百分之二十以上且占總?cè)藬?shù)百分之二十以上的業(yè)主提議，業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，委托會(huì)計(jì)師事務(wù)所進(jìn)行審計(jì)并將審計(jì)報(bào)告通報(bào)全體業(yè)主。

　　將制定保修金管理辦法明確使用、監(jiān)管問題

　　針對(duì)嚴(yán)菲、徐珺等代表提出要保證物業(yè)保修金的安全管理問題，市人大法制委員會(huì)相關(guān)人士表示，條例中已授權(quán)市政府制定保修金管理辦法，其中將明確使用、監(jiān)管、返還等具體問題。資金監(jiān)管部門可以根據(jù)當(dāng)?shù)亟ㄖ惭b造價(jià)情況，測(cè)算并公布按照建筑面積繳納保修金的具體標(biāo)準(zhǔn)。

　　已著手搭建統(tǒng)一信用平臺(tái)

　　周文松代表建議，物業(yè)服務(wù)企業(yè)出現(xiàn)嚴(yán)重失信行為，物業(yè)行政部門不將其納入招投標(biāo)平臺(tái)的舉措應(yīng)該更加具體。在下一步工作中，物業(yè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)招投標(biāo)平臺(tái)的建設(shè)和引導(dǎo)，充分運(yùn)用信用成果，發(fā)揮市場(chǎng)調(diào)節(jié)機(jī)制。

　　據(jù)悉，目前，政府相關(guān)部門已著手搭建統(tǒng)一的信用平臺(tái)，在各相關(guān)部門間建立信息共享機(jī)制，確保這一制度能夠落地。同時(shí)，進(jìn)一步細(xì)化納入失信名單的標(biāo)準(zhǔn)和情形，確保公正公開，督促物業(yè)管理各方培養(yǎng)誠(chéng)信意識(shí)。