2017濰坊市個人住房公積金貸款實施細則

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　　濰坊市個人住房公積金貸款實施細則如下

　　第一章 總 則

　　第一條 為加強本市個人住房公積金貸款管理，根據《住房公積金管理條例》、《濰坊市個人住房公積金貸款管理辦法》等有關規(guī)定，制定本細則。

　　第二條 本細則所稱個人住房公積金貸款(以下簡稱公積金貸款)，是指以住房公積金為資金來源，向在濰坊市住房公積金管理中心及其分支(辦事)機構(以下簡稱公積金中心)繳存住房公積金的職工發(fā)放用于購買自用普通住房(不包括商業(yè)用房和別墅)的消費貸款。

　　建造、翻建、大修自用普通住房的公積金貸款規(guī)定另行制定。

　　第三條 公積金中心為本市行政區(qū)域內公積金貸款的管理機構，負責公積金貸款的受理、審批、委托放款、檔案管理、監(jiān)督管理等業(yè)務工作。

　　第四條 公積金中心委托商業(yè)銀行(以下簡稱受委托銀行)負責公積金貸款合同的簽署、抵押、質押、保證的辦理以及公積金貸款的發(fā)放與回收。 公積金中心與受委托銀行簽訂《濰坊市住房公積金金融業(yè)務委托協議書》，明確各自的權利、義務和責任。受委托銀行應當依據委托協議和公積金中心制定的工作規(guī)范為職工辦理公積金貸款金融業(yè)務，并接受公積金中心監(jiān)督。

　　第二章 貸款對象和條件

　　第五條 公積金貸款借款人(以下簡稱借款人)是已按規(guī)定繳存住房公積金，符合公積金貸款條件并且具有完全民事行為能力的自然人。 第六條 借款人應當具備以下條件：

　　(一)借款人及其所在單位所有職工連續(xù)足額繳存住房公積金一年以上; (二)具有穩(wěn)定的職業(yè)和收入，信用良好，有償還貸款本息的能力; (三)有合法有效的商品房買賣合同或購房協議; (四)購房首付款符合規(guī)定比例。

　　1、首套住房：

　　(1)期房或現房：房屋面積小于90(含)平方米的，首付款比例不低于總房款的20%;房屋面積大于90平方米小于144(含)平方米的，首付款比例不低于總房款的30%;房屋面積大于144平方米的，首付款比例不低于總房款的40%。

　　(2)二手房：

　?、俜课菝娣e不超過90平方米(含90平方米)，所購房屋建設年限在10年(含10年)以內的，首付款比例不低于交易價值(以稅收完稅證發(fā)票為準，下同)的20%;所購房屋建設年限在10-20年(含20年)之間的不低于交易價值的30%;所購房屋建設年限在20年以上的不低于交易價值的40%;

　　‚房屋面積超過90平方米但不超過144平方米(含)的，所購房屋建設年限在10年(含10年)以內的，首付款比例不低于交易價值的30%;所購房屋建設年限在10-20年(含20年)之間的不低于交易價值的40%;所購房屋建設年限在20年以上的不低于交易價值的50%;

　　ƒ房屋面積超過144平方米以上的，所購房屋建設年限在10年(含10年)以內的，首付款比例不低于交易價值的40%;所購房屋建設年限在10-20年(含20年)之間的不低于交易價值的50%;所購房屋建設年限在20年以上的不低于交易價值的60%。

　　(3)用第三人(不包括未成年人，下同)住房抵押購買期房的，首付比例按期房規(guī)定執(zhí)行，同時結合用于抵押的房屋價值來確定貸款額度。用于抵押的房屋需進行評估。

　　2、第二套住房：房屋面積小于144平方米(含144平方米)的，首付款比例不低于總房款或交易價值的50%;房屋面積大于144平方米的，首付款比例不低于總房款或交易價值的60%。

　　借款人及其配偶有尚未還清公積金貸款的，在還清公積金貸款本息前不能再次申請公積金貸款。還清公積金貸款本息后又因購房申請公積金貸款的，應作為二套或以上住房情況對待。 (五)提供符合要求的擔保方式;

　　(六)借款人是商品房買賣合同或購房協議中約定的產權人;

　　(七)法律法規(guī)規(guī)章和上級政策規(guī)定的其他條件。

　　第七條 借款人及其配偶應當同意授權公積金中心和受委托銀行查詢個人信用狀況。

　　第三章 貸款期限、額度和利率

　　第八條 公積金貸款期限最長不得超過濰坊市住房公積金管理委員會公布的30年;同時，貸款期限加借款人年齡不得超過借款人法定的退休年齡。 二手房抵押及押舊買新的，貸款期限不得超過抵押房屋坐落土地剩余使用年限。

　　第九條 公積金貸款額度上限按照以下四項中的最低值確定： (一)不得超過濰坊市住房公積金管理委員會公布的最高額度30萬; (二)不得超過總房款扣除申請時按國家、省、市房貸政策規(guī)定比例支付首付款后的剩余房款;

　　(三)按借款人申請時夫妻雙方公積金賬戶余額之和的15倍計算;借款人為單身的，按申請人公積金賬戶余額的15倍計算;

　　(四)貸款期限5年以下(含5年)的，月應還款額不得超過夫妻雙方月收入總額的50%(不含1年期內的貸款);貸款期限5年以上的，月應還款額不得超過夫妻雙方月收入總額的40%。

　　第十條 公積金貸款最長期限和最高額度，由濰坊市住房公積金管理委員會根據政策變化適時調整。

　　第十一條 借款人及配偶用于計算貸款額度的公積金賬戶金額，在本次公積金貸款本息未還清前不能使用。

　　第十二條 公積金貸款利率執(zhí)行中國人民銀行規(guī)定的利率標準。貸款期內法定利率發(fā)生調整的，1年期貸款按合同約定利率計息，1年期以上貸款于次年1月1日起按調整后的相應利率檔次計息。

　　第十三條 公積金貸款額度確定后仍不足以支付購買住房全部價款的，借款人可同時向受委托銀行申請商業(yè)性住房貸款，公積金貸款與商業(yè)性貸款的總額度不得超過國家、省、市房貸政策規(guī)定的比例。

　　第四章 貸款擔保

　　第十四條 借款人申請公積金貸款應當提供符合要求的擔保方式?？梢圆捎玫盅簱：唾|押擔保，也可以由擔保公司提供連帶責任保證擔保(以下簡稱保證擔保)。

　　第十五條 抵押擔保公積金貸款，是指公積金中心以借款人、共有人或第三人提供的符合規(guī)定條件的房屋作為抵押物向借款人發(fā)放的公積金貸款。 抵押物應當是能夠進行抵押登記的借款人所購房屋、已有自住住房或共有人、第三人提供的擁有完全產權的房屋，且該房屋無查封、無抵押，辦理公積金貸款時由所有權人和共有權人出具同意抵押證明。

　　借款人應當將房屋價值全額用于公積金貸款抵押，并到房屋所在地有關部門辦理抵押登記。需公證的，借款人應提供公證書。

　　抵押人對設定的抵押物在抵押期內應當妥善保管,負有維修、保養(yǎng)并保證完好無損的責任，隨時接受公積金中心或受委托銀行的監(jiān)督檢查。

　　在公積金貸款本息未清償前，抵押人不得將抵押物轉讓、重復抵押或以其他方式處置。

　　第十六條 抵押房屋價值按照下列標準確定： (一)現房以《商品房買賣合同》約定的價值為準; (二)二手房以稅收完稅證發(fā)票確認的價值為準; (三)押舊買新以抵押物的評估價值為準。

　　組合貸款以公積金中心和受委托銀行共同認定的價值為準。

　　第十七條 抵押擔保的期限自抵押登記完成之日起至公積金貸款本息全部還清之日止。貸款本息結清后，受委托銀行應協助借款人到原登記部門辦理抵押注銷登記手續(xù)，解除抵押。

　　第十八條 借款人用同一套房屋做抵押同時申請公積金貸款和商業(yè)貸款的，公積金中心享有優(yōu)先受償權。

　　第十九條 質押擔保公積金貸款，是指公積金中心以借款人或第三人(可以是多人)的公積金賬戶余額提供質押而向借款人發(fā)放的公積金貸款。

　　以第三人提供的住房公積金作質押的，要由所有權人和共有權人出具同意質押證明，其公積金賬戶出質部分金額在借款人還清公積金貸款本息前不能使用。借款人歸還部分本金后，經公積金中心及所有出質人同意，可以解除部分出質人或所有出質人的部分公積金余額。

　　第二十條 質押擔保的期限自簽署質押合同之日起至借款人還清全部公積金貸款本息之日止。

　　質押合同由公積金中心、受委托銀行和出質人及其配偶簽訂。

　　第二十一條 保證擔保公積金貸款，是指以擔保公司承擔連帶責任保證而向借款人發(fā)放的公積金貸款。承擔公積金貸款保證擔保的擔保公司，由公積金中心委托政府采購中心，通過社會公開招標的方式確定。

　　擔保公司為借款人提供保證擔保，借款人應當向擔保公司交納擔保服務費。 第二十二條 借款人有下列情形之一，申請公積金貸款時應當由擔保公司提供連帶責任保證：

　　(一)所購房為首套住房或期房的(押舊買新的除外); (二)共同還款人系無民事行為能力人或限制民事行為能力人的;

　　(三)個人征信出現的不良記錄為非惡意的; (四)其他可能出現風險的情況。

　　第二十三條 擔保公司承辦保證業(yè)務，應當與公積金中心、受委托銀行、借款人簽訂協議，明確各自的權利、義務和責任。

　　第五章 貸款程序

　　第二十四條 借款人應當于商品房買賣合同簽署(現房、二手房應辦理完《房屋所有權證》或者過戶手續(xù))后6個月內提出公積金貸款申請，填寫《濰坊市個人住房公積金貸款申請表》(以下簡稱《申請表》)，并向繳存公積金所在地分支(辦事)機構或受委托銀行提供以下資料的原件和復印件：

　　(一)借款人及配偶居民身份證或其他身份證件、戶口簿(借款人和配偶戶口不在一個戶口簿上的，需提供結婚證或婚姻關系證明);

　　(二)配偶無公積金的，需提供收入證明(銀行代發(fā)工資流水、工資發(fā)放明細表或工資發(fā)放證明);

　　(三)合法、有效的商品房買賣合同或購房協議(現房、期房商品房買賣合同為網簽合同);

　　(四)借款人所購房屋已交首付款的有效憑據; (五)《房屋權屬登記信息查詢結果證明》;

　　(六)以所購房作抵押，并已付清房款，申請將貸款劃入借款人賬戶的，還需提供個人申請、全款購房發(fā)票或收款收據以及開發(fā)企業(yè)或售房人出具的“房款已全部付清、同意將公積金貸款劃入借款人賬戶”證明;

　　(七)公積金中心要求提供的其它材料。

　　第二十五條 公積金中心對借款人提供的以下材料進行審核：

　　(一)借款人提供的房地產開發(fā)企業(yè)信息、商品房買賣合同或購房協議、收入證明、《房屋權屬登記信息查詢結果證明》等真實性、合法性、有效性; (二)借款人及其配偶個人信用情況;

　　(三)確認抵押人對抵押物的權屬情況：包括抵押人對抵押物是否擁有完整的所有權，抵押物是否為兩人或兩人以上共有，抵押物共有人是否有未成年人，抵押物共有權人是否同意抵押，抵押物是否屬于《物權法》規(guī)定的可以抵押的財產;

　　(四)核實出質人公積金賬戶余額情況及出質人配偶情況等。

　　公積金中心應當自受理后5個工作日內，向借款人作出是否準予貸款的答復。符合公積金貸款條件的，公積金中心出具《濰坊市個人住房公積金貸款審批表》(以下簡稱《審批表》);對不符合公積金貸款條件的，公積金中心應將不予貸款的理由告知申請人。

　　第二十六條 受委托銀行在接到公積金中心準予公積金貸款的指令和材料后10個工作日內與借款人簽訂《借款合同》及從合同，協助借款人辦理完畢預抵押登記備案、抵押登記，質押、擔保等手續(xù)。

　　《房屋所有權證》復印件、《房屋他項權證》原件、質押證明等交由受委托銀行或公積金中心保管。

　　借款人因自身原因造成自公積金貸款批準之日起3個月內未辦妥抵押、質押或保證手續(xù)的視為自動放棄公積金貸款申請。

　　第二十七條 借款人公積金貸款資料及手續(xù)完備后，公積金中心向受委托銀行下達委托協議書。受委托銀行應當于貸款資金撥付到位的當日，劃入售房單位(開發(fā)企業(yè))或售房人賬戶，同時通知借款人還款日期、還款額度等。 借款人已付清全部購房款并申請將貸款劃入本人賬戶的，經公積金中心核實后，也可將公積金貸款劃入借款人在受委托銀行開立的還款賬戶。

　　第二十八條 放款金額超出公積金中心當月貸款資金計劃額度或個貸率超過規(guī)定的上限時，公積金中心應暫停發(fā)放貸款。借款人可預先辦理申請手續(xù)，待新的貸款資金計劃額度下達或個貸率低于規(guī)定上限時，公積金中心按照借款人預先申請的先后順序發(fā)放公積金貸款，并優(yōu)先安排困難職工的公積金貸款發(fā)放。

　　第六章 貸款償還

　　第二十九條 1年期的公積金貸款，不分段計息，到期日一次性結清貸款本息，息隨本清。

　　第三十條 1年期以上的公積金貸款，采取每月等額本息還款法或等額本金還款法。

　　等額本息還款法是借款人每月以相等的金額償還公積金貸款本息。

　　每月還款額= 公積金貸款本金×月利率×(1+月利率)還款期限

　　(1+月利率)還款期限-1

　　等額本金還款法是借款人每月等額償還本金，公積金貸款利息隨本金逐月遞減。

　　每月還款額=公積金貸款本金+(公積金貸款本金-累計已還本金)×月利率

　　還款期數

　　借款人在第一期和最后一期按實際占用的天數計算借款利息。

　　第三十一條 借款人償還公積金貸款本息采取委托扣款方式，并與受委托銀行簽訂公積金貸款委托扣款協議。借款人應當按照約定于每月20日(不含)前將每月應還款本息足額存入還款賬戶。受委托銀行每月20日起從借款人還款賬戶中扣款，劃入公積金中心賬戶。

　　借款人及其配偶可自愿申請辦理委托公積金中心逐月提取還貸業(yè)務。 第三十二條 正常還款滿1年的，借款人提出書面申請，經公積金中心同意后，可以提前償還全部或部分貸款。已計收的利息不再調整。提前還款業(yè)務應于每月15日(不含)之前申請。部分提前還款額不得低于人民幣1萬元，且每年只允許辦理一次。提前部分還款后，公積金貸款本金減少，貸款期限不變。 公積金還款處于逾期狀態(tài)的，借款人應先還清逾期公積金貸款后，再辦理提前還款業(yè)務。

　　公積金貸款期限為1年的，不得提前還款，也不得申請委托逐月提取還貸業(yè)務。

　　第三十三條 受委托銀行、擔保公司以及房地產開發(fā)企業(yè)應當按照與公積金中心簽署的協議約定，負責包括當月在內的未還和逾期公積金貸款償還的催收及墊付，履行各自義務。

　　第七章 合同的變更與終止

　　第三十四條 借款合同需要變更或借款人將借款合同項下的權利、義務轉讓給他人的，應當經當事人各方協商同意，并簽訂書面變更協議。新合同簽訂前，原借款合同繼續(xù)有效。

　　申請辦理變更業(yè)務的，借款人公積金貸款應當處于正常還款狀態(tài)。需同時辦理抵押變更登記的，借款人應到原抵押登記部門辦理變更抵押登記手續(xù)。

　　因借款人(或抵押人)離婚或死亡等原因，導致合同借款人(或抵押人)發(fā)生變化，經公積金中心同意，可持相關證明材料到公積金中心辦理合同的變更，同時到有關部門辦理借款人(抵押人)變更手續(xù)。

　　借款人因還款卡或存折丟失、損壞、借款人變更等原因，需要變更還款賬戶的，需到受委托銀行申請重新辦理。

　　第三十五條 借款人在合同履行期間死亡、被宣告死亡或失蹤、喪失民事行為能力的，借款人的遺產繼承人、受遺贈人或財產代管人、監(jiān)護人同意繼續(xù)履行原借款合同義務的，應持經公證的繼承協議、文件與公積金中心簽訂債務承擔協議，繼續(xù)履行合同。無遺產繼承人、受遺贈人、財產代管人、監(jiān)護人或者遺產繼承人、受遺贈人、財產代管人、監(jiān)護人拒絕繼續(xù)履行借款合同的，根據法律規(guī)定公積金中心對抵押物、質押物等擔保財產享有優(yōu)先受償權。

　　第三十六條 借款人需變更擔保方式的，應征得公積金中心同意，并由當事人各方按規(guī)定辦理變更手續(xù)。

　　保證人失去擔保資格和能力，或發(fā)生合并、分立、破產時，由受委托銀行通知借款人在1個月內變更擔保人，重新辦理擔保手續(xù)，并報公積金中心。 第三十七條 借款人按借款合同約定清償全部公積金貸款本息后，借款合同終止。受委托銀行向借款人出具公積金貸款結清憑證，公積金中心或受委托銀行將抵押物的權屬證明文件或質押權利憑證等相關資料返還權利人。

　　第八章 與房地產開發(fā)企業(yè)的合作

　　第三十八條 借款人購買期房的，在取得房產證且辦理現房抵押登記前，房地產開發(fā)企業(yè)應提供階段性保證擔保，協助受委托銀行、借款人辦理房屋預抵押、《房屋所有權證》、抵押登記等手續(xù)。

　　第三十九條 房地產開發(fā)企業(yè)為借款人提供階段性擔保的，應當與公積金中心簽訂合作協議，并提交以下資料： (一)營業(yè)執(zhí)照; (二)法人身份證;

　　(三)組織機構代碼證(正副本); (四)稅務登記證;

　　(五)房地產開發(fā)資質等級證書; (六)房地產開發(fā)經營許可證;

　　(七)發(fā)展與改革委員會(局)的立項批文;

　　(八)按揭樓盤的《國有土地使用證》，《建設用地規(guī)劃許可證》，《建設工程規(guī)劃許可證》，《建筑工程施工許可證》和《商品房預售許可證》; (九)公司近期財務報告;

　　(十)公積金中心要求提供的其它資料。

　　第四十條 經公積金中心審核同意后簽署合作協議，按貸款金額一定比例繳納保證金。公積金中心可根據防范資金風險需要，及時了解合作開發(fā)企業(yè)的經營狀況。

　　第四十一條 階段性擔保期限自借款合同簽訂之日起至完成現房抵押登記之日止?，F房抵押完成后，根據合同約定開發(fā)企業(yè)不再履行保證責任，合作終止。

　　第九章 監(jiān)督管理

　　第四十二條 公積金中心和受委托銀行應當按合同約定及時向借款人提供公積金貸款。

　　第四十三條 借款人有下列行為之一的，公積金中心和受委托銀行有權按合同約定停止發(fā)放公積金貸款或者要求借款人提前償還部分或全部借款： (一)提供虛假文件或資料等欺騙手段取得公積金貸款的; (二)擅自改變公積金貸款用途，挪用公積金貸款的;

　　(三)貸款期限內，借款人未按約定按時、足額歸還貸款本息的; (四)貸款到期，借款人未按合同約定清償全部貸款本息的;

　　(五)未經同意，與他人簽訂有損公積金中心或受委托銀行的合同或協議的; (六)借款人因保證人違反保證條款或喪失承擔連帶保證責任能力，接到公積金中心、受委托銀行或保證人通知后，未在1個月內辦理變更手續(xù)或提供新的保證擔保的;

　　(七)公積金貸款清償前，隨意改變房屋結構造成損失，或將抵押房產全部或部分拆遷、轉讓、贈予或重復抵押及抵償其它債務，而未按要求變更抵押物的; (八)拒絕或妨礙公積金中心和受委托銀行對公積金貸款的使用情況和抵押物使用情況實施監(jiān)督檢查的;

　　(九)抵押物因意外毀損或其它情形不足以清償公積金貸款本息，而借款人未按要求落實新的抵押物或提供其他擔保的;

　　(十)借款人在貸款期限內死亡、宣告失蹤或喪失完全民事行為能力后無繼承人與受遺贈人，或其法定繼承人、受遺贈人、監(jiān)護人、財產代管人拒絕履行借款合同的;

　　(十一)其他違反借款合同的行為。

　　第四十四條 借款人違約時，公積金中心、受委托銀行有權采取下列一種或數種方法進行處理：

　　(一)限期糾正違約行為;

　　(二)作為不良記錄記入個人征信系統; (三)提前收回已發(fā)放的公積金貸款;

　　(四)按照中國人民銀行的有關規(guī)定和借款合同、擔保合同、抵押(質押)合同的約定，對借款人未按合同約定歸還的公積金貸款本息按逾期公積金貸款計收罰息;

　　(五)要求借款人配偶承擔連帶還款責任; (六)采用抵押擔保的，有權實現抵押權;

　　(七)采用質押擔保的，由公積金中心、受委托銀行處置出質的住房公積金;

　　(八)采用保證擔保的，由擔保公司按協議約定履行相關義務;

　　(九)向法院提起訴訟。

　　第四十五條 抵押權人處置抵押物所得價款扣除處置抵押物所需費用后不足以償還公積金貸款本息的，有權繼續(xù)向借款人和保證人追償。

　　第四十六條 擔保公司提供連帶責任保證的，擔保公司與借款人負有連帶還款責任。當借款人不能按時償還公積金貸款本息時，由擔保公司代為償還貸款本息及罰息。

　　第四十七條 公積金中心工作人員在辦理公積金貸款過程中，不認真履行職責、濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊、失職瀆職的，依據有關規(guī)定給予行政處分;形成不良貸款的，應當負責清收;涉嫌犯罪的，移送司法機關依法追究刑事責任。 第四十八條 受委托銀行、擔保公司、房地產開發(fā)企業(yè)的違約處理，分別按照《濰坊市個人住房公積金貸款借款合同》、《濰坊市住房公積金金融業(yè)務委托協議書》、《擔保公司招標文件》、《銷售方保證合同》等內容的約定執(zhí)行。

　　第十章 附 則

　　第四十九條 公積金貸款檔案材料由公積金中心、受委托銀行各留存一套，擔保公司保留提供保證擔保的資料一套，并按照《中華人民共和國檔案法》的有關規(guī)定登記編號，及時歸檔，妥善保管。 第五十條 檔案材料包括： (一)《申請表》及附件： (1)申請人和配偶身份證復印件;

　　(2)申請人和配偶戶口復印件(主頁、索引頁、登記卡); (3)申請人婚姻證明;

　　(4)工資收入證明(單位發(fā)放工資明細表或銀行工資流水); (5)《房屋權屬登記信息查詢結果證明》。 (二)《審批表》;

　　(三)《濰坊市個人住房公積金貸款借款合同》; (四)《擔保合同(抵押、質押合同)》等; (五)商品房買賣合同或購房協議原件; (六)《房屋所有權證》復印件;

　　(七)首付款收據或完稅發(fā)票(全款的購房發(fā)票或收款收據)復印件;

　　(八)將貸款劃入個人賬戶的申請以及開發(fā)企業(yè)或售房人出具的“房款已全部付清、同意將公積金貸款劃入借款人賬戶”證明; (九)其他材料等。

　　第五十一條 申請公積金貸款過程中發(fā)生的評估、擔保、公證等費用由借款人自行承擔。

　　第五十二條 困難職工申請公積金貸款時，可適當放寬條件，具體辦法另行制定。

　　第五十三條 本細則自2015年10月1日起施行，有效期至2019年9月30日。