2017公共政策分析案例分析
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2017公共政策分析案例分析
案例分析——房地產(chǎn)“限購(gòu)令”
內(nèi)容摘要：房地產(chǎn)作為國(guó)家的支柱性和先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)高速增長(zhǎng)起著重要作用。近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)高速發(fā)展，但由于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展相對(duì)不成熟，房地產(chǎn)投資過(guò)熱、房?jī)r(jià)收入比過(guò)高、房?jī)r(jià)漲幅過(guò)快等問(wèn)題逐漸暴露出來(lái)，不少城市出現(xiàn)了房?jī)r(jià)增長(zhǎng)幅度與城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不相符合、與城市居民收入水平不相協(xié)調(diào)的現(xiàn)象。為此，我國(guó)政府出臺(tái)了一系列的宏觀調(diào)控政策，試圖抑制房地產(chǎn)過(guò)快上漲，而“限購(gòu)令”無(wú)疑是其中調(diào)控力度最強(qiáng)的政策，足以體現(xiàn)出中國(guó)政府打壓房?jī)r(jià)，抑制房地產(chǎn)泡沫的決心。筆者試圖結(jié)合公共政策動(dòng)態(tài)運(yùn)行過(guò)程來(lái)分析這項(xiàng)政策出臺(tái)的背景、原因以及效果，并就這項(xiàng)政策提出了一些自己的看法。
案例回顧
(一)“限購(gòu)令”的出臺(tái)：
我國(guó)于2010年出臺(tái)“限購(gòu)令”，通過(guò)加大對(duì)購(gòu)房者購(gòu)房條件的限制來(lái)打擊房地產(chǎn)行業(yè)的投機(jī)行為，控制房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)。2010年4月17日，“新國(guó)十條”出臺(tái)，其中第3條明確指出要實(shí)行更為嚴(yán)格的差別化住房信貸政策，要嚴(yán)格限制各種名目的炒房和投機(jī)性購(gòu)房。條例指出，商品住房?jī)r(jià)格過(guò)高、上漲過(guò)快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況，暫停發(fā)放購(gòu)買第三套及以上住房貸款;對(duì)不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)買住房貸款。地方人民政府可根據(jù)實(shí)際情況，采取臨時(shí)性措施，在一定時(shí)期內(nèi)限定購(gòu)房套數(shù)。
“新國(guó)十條”出臺(tái)后，各地根據(jù)其房地產(chǎn)現(xiàn)狀陸續(xù)頒布“限購(gòu)令”。2010年4月30日，北京出臺(tái)“國(guó)十條”實(shí)施細(xì)則，率先規(guī)定“每戶家庭只能新購(gòu)一套商品房”。2010年9月29日國(guó)家多部門再次出臺(tái)調(diào)控新措施，其后深圳、廣州等多個(gè)城市陸續(xù)公布“限購(gòu)令”。隨后有上海、廣州、天津、南京、杭州等16個(gè)一二線城市推出限購(gòu)政策。 2011年1月26日，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作有關(guān)問(wèn)題的通知》。通知指出，各直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市和房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快的城市，在一定時(shí)期內(nèi)，要從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購(gòu)措施。通知明確規(guī)定，原則上對(duì)已擁有1套住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、能夠提供?dāng)?shù)匾欢晗藜{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?，限?gòu)1套住房(含新建商品住房和二手住房);對(duì)已擁有2套及以上住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、擁?套及以上住房的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、無(wú)法提供一定年限當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ィ獣和Ｔ诒拘姓^(qū)域內(nèi)向其售房。通知還指出，已采取住房限購(gòu)措施的城市，凡與本通知要求不符的，要立即調(diào)整完善相關(guān)實(shí)施細(xì)則，并加強(qiáng)對(duì)購(gòu)房人資格的審核工作，確保政策落實(shí)到位。尚未采取住房限購(gòu)措施的直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市和房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快的城市，要在2月中旬之前，出臺(tái)住房限購(gòu)實(shí)施細(xì)則。其他城市也要根據(jù)本地房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的新情況，適時(shí)出臺(tái)住房限購(gòu)措施。
2011年8月17日，住建部下發(fā)二三線城市限購(gòu)標(biāo)準(zhǔn)。12月，住建部知會(huì)地方政府，對(duì)于限購(gòu)政策將于2011年年底到期的城市，地方政
府需在到期之后對(duì)限購(gòu)政策進(jìn)行延續(xù)。12月12日國(guó)務(wù)院溫家寶主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，分析當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)，研究部署繼續(xù)加強(qiáng)調(diào)控工作。會(huì)議在住房限購(gòu)措施方面還提出新的要求：已實(shí)施住房限購(gòu)措施的城市要繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)政策，房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的二三線城市也要采取必要的限購(gòu)措施。
這意味著“限購(gòu)令”政策將在中國(guó)繼續(xù)實(shí)施，并且實(shí)施的范圍將繼續(xù)擴(kuò)大。
據(jù)法晚報(bào)記者統(tǒng)計(jì)，截至2011年12月20日，全國(guó)共有48個(gè)城市實(shí)行了限購(gòu)政策。對(duì)于各地出臺(tái)的“限購(gòu)令”，一些專家及業(yè)內(nèi)人士對(duì)其效果也存在著廣泛爭(zhēng)議。
(二)“限購(gòu)令”出臺(tái)后的效果：
一方面，“限購(gòu)令”出臺(tái)后對(duì)各城市的成交量和成交價(jià)格均有明顯的影響，房?jī)r(jià)同比和環(huán)比漲幅均得到不同程度的遏制，限購(gòu)政策取得了階段性成效。據(jù)2011年11月份的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，作為行業(yè)溫度計(jì)的全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)為99.87，首次跌破100。同時(shí)，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，2011年11月份70個(gè)大中城市新建商品住宅方面，環(huán)比價(jià)格下降的城市有49個(gè)，持平的城市有16個(gè)，僅有5個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲，且漲幅均未超過(guò)0.2%。
從房地產(chǎn)行業(yè)的房?jī)r(jià)、銷量等先行指標(biāo)來(lái)看，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)增速開(kāi)始減緩，房?jī)r(jià)已經(jīng)開(kāi)始顯現(xiàn)波動(dòng)回落。經(jīng)濟(jì)學(xué)家張智威表示，目前國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)到達(dá)一個(gè)拐點(diǎn)，未來(lái)幾個(gè)月，商品房投資將會(huì)迅速放緩。
從新房開(kāi)工和土地購(gòu)買量來(lái)看，2011年10月份以來(lái)，開(kāi)工量出現(xiàn)驟降的趨勢(shì)，2012年第一季度保障房開(kāi)工量也很可能不是很高，雖然保障房建設(shè)能夠抵消部分商品房投資的疲軟，但是也無(wú)法逆轉(zhuǎn)房地產(chǎn)投資的下行趨勢(shì)。
而據(jù)中國(guó)社會(huì)科學(xué)院發(fā)布的《中國(guó)住房發(fā)展報(bào)告2011-2012》 稱，“全國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格上漲的勢(shì)頭已經(jīng)得到遏制，部分地區(qū)的房?jī)r(jià)開(kāi)始下滑，限購(gòu)起到了很重要的作用。”同時(shí)“限購(gòu)對(duì)購(gòu)房需求產(chǎn)生了較大的影響，尤其是投資性異地購(gòu)房，房地產(chǎn)去投資化的政策導(dǎo)向十分明確。” 另一方面，“限購(gòu)令”的實(shí)施也使得各地方政府房地產(chǎn)稅貢獻(xiàn)率有所下降，導(dǎo)致了財(cái)政收入的直接縮水。以浙江省和河南省為例，2010年上半年浙江房地產(chǎn)行業(yè)的稅收收入增長(zhǎng)82%，對(duì)地方財(cái)政的貢獻(xiàn)率達(dá)到63.7%。而根據(jù)浙江人大會(huì)26次會(huì)議公布的信息，2011年上半年4月、5月、6月，浙江房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅環(huán)比分別下降17%、16%、
8.1%。浙江省房地產(chǎn)對(duì)地方財(cái)政的收入增長(zhǎng)貢獻(xiàn)已經(jīng)下滑至27.9%。與此類似，2011年9月14日，河南省國(guó)稅局發(fā)布8月份稅收數(shù)據(jù)：全省國(guó)稅部門共組織稅收100.25億元，同比增長(zhǎng)13.8%，增收12.14億元。受“限購(gòu)令”的影響，房地產(chǎn)行業(yè)的稅收下降了27%。
當(dāng)然，“限購(gòu)令”對(duì)房地產(chǎn)稅的影響不單單局限于浙江、河南兩省，幾乎所有出臺(tái)并實(shí)施“限購(gòu)令”的省份都受到了影響。
(三)“限購(gòu)令”出臺(tái)后社會(huì)各界的評(píng)價(jià)：1、政府權(quán)威人士：“限購(gòu)令”應(yīng)該延續(xù)
據(jù)中國(guó)之聲《全國(guó)新聞聯(lián)播》報(bào)道，目前的購(gòu)房比例，剛性自住型
的占到 90% ，調(diào)控還處在一個(gè)關(guān)鍵的時(shí)期，基數(shù)還不是很穩(wěn)固，限購(gòu)應(yīng)是不放松不動(dòng)搖的。同時(shí)為了避免未來(lái)房地產(chǎn)泡沫的突然破裂構(gòu)成對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的較大沖擊，“限購(gòu)令”必將繼續(xù)在中國(guó)實(shí)施。盡管當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控的行政干預(yù)色彩較濃，但這樣做也是一個(gè)合理選擇，因?yàn)檫@將有助于有效遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲、逐步消化歷年來(lái)已經(jīng)積累的較大房地產(chǎn)泡沫。
易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭在接受媒體采訪時(shí)說(shuō)，從調(diào)控手段分析，限購(gòu)屬于行政命令，在投資投機(jī)者大量購(gòu)房的現(xiàn)實(shí)條件下，暫停購(gòu)房能起到立竿見(jiàn)影的效果。他預(yù)言，未來(lái)半年出臺(tái)“限購(gòu)令”的城市的房?jī)r(jià)將會(huì)趨于穩(wěn)定，部分城市樓市甚至“急劇降溫”。
2、業(yè)內(nèi)人士：“限購(gòu)令”效果有限
而業(yè)內(nèi)人士則多選擇質(zhì)疑“限購(gòu)令”效果。他們認(rèn)為，限購(gòu)不可能作為一項(xiàng)長(zhǎng)期的基本住房制度，僅僅是臨時(shí)性的行政手段干預(yù)樓市的政策。同時(shí)他們指出有些人擔(dān)心取消限購(gòu)令會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)出現(xiàn)報(bào)復(fù)性反彈的想法是多余的，只要房貸和限價(jià)及貨幣政策等政策繼續(xù)收緊，即使不再繼續(xù)執(zhí)行限購(gòu)政策，房?jī)r(jià)也不可能暴漲。
中國(guó)工商聯(lián)住宅產(chǎn)業(yè)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生認(rèn)為，限購(gòu)是調(diào)控政策的一柄“雙刃劍”，只能作為暫時(shí)性的過(guò)渡政策。“需求并沒(méi)有消失，限購(gòu)就像閘門一樣暫時(shí)攔住了洪水，但水位會(huì)越來(lái)越高，特別是在流動(dòng)性充裕、CPI上漲的局面下。”她表示，“限購(gòu)令”實(shí)施必須輔以必要的配套舉措，比如切實(shí)加大供應(yīng)、進(jìn)行長(zhǎng)期制度變革，才能真正取得成效，
否則只能成為市場(chǎng)的巨大隱患。
同時(shí)房地產(chǎn)商潘石屹認(rèn)為房?jī)r(jià)上漲的關(guān)鍵原因是供求關(guān)系。限購(gòu)政策的出臺(tái)并不能真正解決這一問(wèn)題，應(yīng)該選擇長(zhǎng)期政策來(lái)解決“房控問(wèn)題”這一長(zhǎng)期問(wèn)題。
二、“限購(gòu)令”政策分析
公共政策是指政府通過(guò)法定的民主程序根據(jù)人民意愿所制定和推行的行動(dòng)方針和行為準(zhǔn)則。公共政策具有公共性、權(quán)威性、目標(biāo)性、實(shí)效性、原則性與靈活性、動(dòng)態(tài)過(guò)程性的特點(diǎn)。公共政策本身也是一個(gè)從無(wú)到有再到中介的動(dòng)態(tài)運(yùn)行過(guò)程。這種動(dòng)態(tài)運(yùn)行過(guò)程包括認(rèn)定政策問(wèn)題、規(guī)劃政策方案、確定最終決策、政策的合法化、政策執(zhí)行、政策評(píng)估、政策終結(jié)等過(guò)程環(huán)節(jié)。筆者試圖從公共政策的動(dòng)態(tài)運(yùn)行過(guò)程性出發(fā)，從政策問(wèn)題的認(rèn)定、政策執(zhí)行、政策評(píng)估和調(diào)整這幾個(gè)角度來(lái)分析“限購(gòu)令”這項(xiàng)政策。
(一)政策問(wèn)題的認(rèn)定
一、政策問(wèn)題的界定：
政策問(wèn)題是指應(yīng)該由政府為代表的公共政策權(quán)威機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)解決的，且已經(jīng)納入政府工作程序或宣布即將納入政府工作程序，開(kāi)始實(shí)際解決的社會(huì)公共問(wèn)題。政策問(wèn)題是公共政策的邏輯起點(diǎn)，因?yàn)槊恳豁?xiàng)公共政策的產(chǎn)生，都以需要解決的政策問(wèn)題為前提，都以有效地解決問(wèn)題為目的。
政策問(wèn)題可以從以下三個(gè)方面來(lái)理解：一、政策問(wèn)題是多數(shù)人認(rèn)識(shí)到的一種客觀事實(shí)。二、政策問(wèn)題表現(xiàn)為社會(huì)利益的失衡和價(jià)值觀念與
行為規(guī)范的沖突。三、政策問(wèn)題是政府納入工作程序開(kāi)始解決的問(wèn)題。 “限購(gòu)令”政策也可以從這三個(gè)方面來(lái)界定：
第一、近年來(lái)，隨著城市化的加快，我國(guó)的房地產(chǎn)發(fā)展迅速。房地產(chǎn)價(jià)格在過(guò)去10年上升非常快，這一問(wèn)題已經(jīng)引起了社會(huì)的廣泛關(guān)注。房地產(chǎn)價(jià)格上漲過(guò)快不僅影響著人民生活水平，而且也影響著居住成本的上升和土地價(jià)格的上升，甚至已經(jīng)造成中國(guó)經(jīng)濟(jì)整個(gè)生產(chǎn)鏈的成本在上升。“限購(gòu)令”的出臺(tái)就是基于居高不下的房?jī)r(jià)問(wèn)題而出臺(tái)的。 第二、隨著房?jī)r(jià)的不斷上漲，購(gòu)房者購(gòu)房壓力逐年增大，其與房地產(chǎn)商、與投機(jī)炒房者、與政府之間的矛盾越來(lái)越大。房源分配的不合理、利益分配的失衡、社會(huì)貧富差距的擴(kuò)大使得政府不得不面對(duì)日益棘手的房?jī)r(jià)問(wèn)題，提出相關(guān)調(diào)控政策。
第三、從 2005年3月26日國(guó)務(wù)院下發(fā)了《關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知》到頒發(fā)《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格意見(jiàn)的通知》到征收二手房營(yíng)業(yè)稅、整頓規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序、完善土地儲(chǔ)備制度再到“限購(gòu)令”等一系列政策的出臺(tái)，可以看出政府將“限購(gòu)令”政策納入政府工作程序是解決房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的另一階段性政策。
二、政策問(wèn)題的內(nèi)在特征
二、政策問(wèn)題的內(nèi)在特征
政策問(wèn)題的內(nèi)在特征主要表現(xiàn)在橫縱向相關(guān)性、主客觀統(tǒng)一性、發(fā)展可變性。
“限購(gòu)令”政策也可以從這三個(gè)方面來(lái)理解。
首先“限購(gòu)令”政策的出臺(tái)不是毫無(wú)聯(lián)系的孤立個(gè)體，它一方面與之
前的房控政策相聯(lián)系，是對(duì)之前房控政策的進(jìn)一步補(bǔ)充，體現(xiàn)了一種縱向相關(guān)性;一方面又對(duì)不同主體(購(gòu)房者、房地產(chǎn)商、投機(jī)炒房者、政府)產(chǎn)生著影響，同時(shí)又對(duì)相關(guān)領(lǐng)域(建筑業(yè)、交通運(yùn)輸業(yè)等)產(chǎn)生著影響，體現(xiàn)了一種橫向相關(guān)性。
其次，“限購(gòu)令”的出臺(tái)也體現(xiàn)了主客觀統(tǒng)一。隨著房地產(chǎn)價(jià)格的不斷上漲，不同利益主體之間的矛盾日益加深，社會(huì)問(wèn)題開(kāi)始涌現(xiàn)。“限購(gòu)令”的出臺(tái)充分考慮了社會(huì)不同利益主體的主觀認(rèn)識(shí)與房?jī)r(jià)高位上漲的客觀事實(shí)。
最后，政策問(wèn)題的發(fā)展可變性是指政策問(wèn)題經(jīng)過(guò)認(rèn)定之后，雖然具有相對(duì)的穩(wěn)定性，但是它又將隨著問(wèn)題解決的程度和影響的范圍的變化和時(shí)代的推移產(chǎn)生變化和發(fā)展。在一項(xiàng)政策問(wèn)題的解決過(guò)程中，有可能使該項(xiàng)政策問(wèn)題發(fā)展演變成其他政策問(wèn)題。
自上世紀(jì)80年代以來(lái)，政府推行城市住房改革，輔之以市場(chǎng)融資體制改革，更是大大緩解了城市住房壓力，使人民的住房問(wèn)題的了一定程度的改善。隨著住房改革的更進(jìn)一步深化，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)始逐漸蓬勃發(fā)展起來(lái)。由于缺乏相關(guān)的改革措施和管理規(guī)范，房?jī)r(jià)一路飆升。巨大的利潤(rùn)使得一部分購(gòu)房者出于投資或者投機(jī)心理而購(gòu)房。這就造成了大量商品房空置、但許多急需用房的的普通百姓卻買不起房、需求和供應(yīng)結(jié)構(gòu)脫節(jié)的現(xiàn)象。政府為此出臺(tái)了一系列房控政策，如審定城市房屋價(jià)格、控制房屋售價(jià)、打擊炒房行為等。
可以說(shuō)，限購(gòu)令的出臺(tái)是對(duì)原有房控政策的補(bǔ)充，進(jìn)一步體現(xiàn)了政府調(diào)控房?jī)r(jià)的決心，同時(shí)也是對(duì)即將出臺(tái)的征收房地產(chǎn)稅政策的一個(gè)
過(guò)渡政策，這都體現(xiàn)了政府調(diào)控房?jī)r(jià)、避免房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的決心。政策問(wèn)題的內(nèi)在特征主要表現(xiàn)在橫縱向相關(guān)性、主客觀統(tǒng)一性、發(fā)展可變性。
三、政策問(wèn)題的產(chǎn)生
認(rèn)清政策問(wèn)題產(chǎn)生的原因，是分析認(rèn)定政策問(wèn)題的性質(zhì)及指定有效政策解決的關(guān)鍵。
從筆者角度分析，“限購(gòu)令”出臺(tái)的的原因有：
1、直觀原因是房地產(chǎn)價(jià)格上漲過(guò)快。近年來(lái)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)的高速增長(zhǎng)、城市化進(jìn)程的加快、居民人均可支配收入的增長(zhǎng)、消費(fèi)結(jié)構(gòu)的升級(jí)、大量外資的進(jìn)入和勞動(dòng)力的流動(dòng)以及通貨膨脹條件下房地產(chǎn)自身的保值性形成了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的巨大需求，使得我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)穩(wěn)步增長(zhǎng)，也使得我國(guó)房?jī)r(jià)居高不下。而房?jī)r(jià)持續(xù)上漲會(huì)給中國(guó)社會(huì)造成巨大危害: ⑴房?jī)r(jià)上漲過(guò)快使得居民購(gòu)房負(fù)擔(dān)過(guò)重，抑制了居民的其他消費(fèi)。⑵房?jī)r(jià)上漲過(guò)快導(dǎo)致社會(huì)財(cái)富向富人轉(zhuǎn)移，擴(kuò)大了貧富差距。⑶房?jī)r(jià)的過(guò)快增長(zhǎng)會(huì)影響到城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展。⑷在高房?jī)r(jià)推動(dòng)下的房地產(chǎn)業(yè)容易形成經(jīng)濟(jì)泡沫，從而降低社會(huì)生產(chǎn)和資源配置效率，威脅金融市場(chǎng)的秩序。
2、進(jìn)而，是由于房地產(chǎn)行業(yè)非理性投資泛濫。由于社會(huì)財(cái)富分配不均，一部分人掌握大量社會(huì)財(cái)富。在通貨膨脹的條件下，一部分人開(kāi)始利用房產(chǎn)的保值性來(lái)鞏固自身財(cái)富，引發(fā)了房地產(chǎn)投資熱。最為典型的是溫州炒房團(tuán)，民間說(shuō)法是其擁有資金達(dá)1500億元，他們每到一處就湊幾千萬(wàn)資金砸在某一樓盤上，迅速抬高樓價(jià)再賣。但這種非
理性投資會(huì)造成巨大的負(fù)面效應(yīng)，短期不僅會(huì)抬升房?jī)r(jià)造成更多人無(wú)法買到房子;長(zhǎng)期來(lái)看，會(huì)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)造成重創(chuàng)，使大量社會(huì)資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，對(duì)金融市場(chǎng)，進(jìn)而對(duì)整個(gè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行造成危害，將會(huì)危急到整個(gè)社會(huì)的穩(wěn)定。
3、深層次講，是由房地產(chǎn)對(duì)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的影響和自身的地位決定的。蓬勃發(fā)展的房產(chǎn)推動(dòng)著我國(guó)房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)(鋼鐵、木材、水泥、磚塊裝修業(yè)、家具、家電、園林、運(yùn)輸、服務(wù)業(yè))的迅猛發(fā)展。近年來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)連續(xù)幾年以超過(guò)20%的增速運(yùn)行，對(duì)房屋的需求大量增加，使得相關(guān)原材料價(jià)格穩(wěn)步升高，特別是與建筑業(yè)密切相關(guān)的鋼鐵價(jià)格大幅上升，不僅增加了房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本，也影響了人民生活成本的提高。同時(shí)，房地產(chǎn)作為我國(guó)的先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用是明顯的，房?jī)r(jià)過(guò)快上漲可能會(huì)導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)泡沫的出現(xiàn)，對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)
“經(jīng)濟(jì)軟著陸”①產(chǎn)生影響。
(二)政策制定
公共政策的形成就是政策主體從它所代表的階級(jí)、階層或政治團(tuán)體的利益出發(fā)、對(duì)社會(huì)上各種利益集團(tuán)的利益要求進(jìn)行整理加工，通過(guò)一定的方式，促使一定的利益實(shí)現(xiàn)，限制一定的利益要求，或者平衡各種利益追求，減少利益的沖突，使政策對(duì)象的社會(huì)行為能夠按照政策主題的目的去發(fā)生、發(fā)展，最終實(shí)現(xiàn)政策主體的目的的過(guò)程。從這一點(diǎn)上說(shuō)，政策的本質(zhì)就是政策主體對(duì)社會(huì)利益的權(quán)威性分配。②一般而言，政策主體對(duì)社會(huì)利益的權(quán)威性分配主要是通過(guò)三種形式來(lái)實(shí)現(xiàn)
的：一是通過(guò)鼓勵(lì)性政策，激勵(lì)某種行為，加速某個(gè)行業(yè)的發(fā)展;二是通過(guò)限制性政策，控制某種行為或某個(gè)行業(yè)的發(fā)展規(guī)模。三是通過(guò)協(xié)調(diào)性政策，改變社會(huì)利益失衡、利益結(jié)構(gòu)扭曲的狀況。
限購(gòu)令的出臺(tái)，是政府運(yùn)用了限制性政策和協(xié)調(diào)性政策的體現(xiàn)。是政府在房控問(wèn)題即堅(jiān)持原則性又具有靈活性的體現(xiàn)。這種政策取向可以使政府在平衡各方利益的博弈中留有回旋的余地。在博弈過(guò)程中，政府不僅作為一個(gè)利益主體參與其中，更重要的是作為一個(gè)協(xié)調(diào)者，對(duì)各方面的利益進(jìn)行平衡和綜合。
(三)政策執(zhí)行
政策執(zhí)行是執(zhí)行主體在眾多因素影響制約下，充分發(fā)揮能用的組織運(yùn)行過(guò)程，也是執(zhí)行主體與調(diào)試對(duì)象的互動(dòng)過(guò)程。調(diào)試對(duì)象的接受能力、政策的可操作程度，社會(huì)環(huán)境，執(zhí)行主體都會(huì)對(duì)政策的執(zhí)行效果產(chǎn)生一定的效果。
“限購(gòu)令”核心目的不是不讓大家買房，而是通過(guò)打擊投機(jī)買房，抑制房?jī)r(jià)，讓真正需要買房的人買得起房。但是“上有政策下有對(duì)策”，總有人鉆政策的空子。以南京市為例，自從限購(gòu)令在南京實(shí)施后，南京便引發(fā)了“離婚潮”。南京出臺(tái)的限購(gòu)令規(guī)定已有2套以上住房的家庭將暫時(shí)無(wú)法買房。為了購(gòu)房，一些夫妻通過(guò)假離婚將名下兩套房產(chǎn)歸于一方，再由沒(méi)有房產(chǎn)的一方來(lái)購(gòu)房，購(gòu)房之后在復(fù)婚。
再如，很多城市都出臺(tái)了限制外地人購(gòu)房的政策，比如，繳納社保和個(gè)稅不夠一定年限的外地人，將被限制在本地購(gòu)房?？捎嘘P(guān)記者在福建廈門調(diào)查中卻發(fā)現(xiàn)，當(dāng)?shù)匾恍╅_(kāi)發(fā)商采取分期付款、延遲備案的形
式規(guī)避限購(gòu)令，外地人購(gòu)房不受限購(gòu)令約束。這樣的對(duì)策一定程度上造成了廈門房地產(chǎn)價(jià)格繼續(xù)保持堅(jiān)挺。 對(duì)此，筆者認(rèn)為，各級(jí)政府一定要加強(qiáng)對(duì)“限購(gòu)令”政策實(shí)施的監(jiān)管，加強(qiáng)對(duì)購(gòu)房條件的審查，以嚴(yán)厲打擊這類行為，使“限購(gòu)令”真正落到實(shí)處。 與此同時(shí)，筆者認(rèn)為，“限購(gòu)令”的實(shí)施要充分考慮不同級(jí)別城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平。不同的地方政府在落實(shí)房地產(chǎn)調(diào)控政策方面的力度應(yīng)該是不一樣的，不能簡(jiǎn)單地比較這些限購(gòu)令誰(shuí)更嚴(yán)格一些。所以，“限購(gòu)令”政策要堅(jiān)持從點(diǎn)到面步步推行，根據(jù)不同級(jí)別城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平來(lái)制定不同的限購(gòu)細(xì)則。同時(shí)各地的“限購(gòu)令”要適時(shí)進(jìn)行調(diào)整，以保障“限購(gòu)令”的有效性和順利執(zhí)行。
(四)政策評(píng)估和調(diào)整
政策評(píng)估是政策動(dòng)態(tài)運(yùn)行的必要環(huán)節(jié),同時(shí)也是檢驗(yàn)政策執(zhí)行效果的必要手段。通過(guò)政策評(píng)估效果，我們可以透視社會(huì)整體狀況、分析更加深刻的社會(huì)問(wèn)題、以探索社會(huì)改進(jìn)的途徑和方式。同時(shí)政策評(píng)估應(yīng)該是一種出于積極動(dòng)機(jī)和目的的理性主導(dǎo)下的工作。政策評(píng)估的目的是為了檢驗(yàn)政策效果、總結(jié)政策經(jīng)驗(yàn)和確定政策的變化方向。筆者試從政策評(píng)估這一角度綜合分析“限購(gòu)令”政策。 “限購(gòu)令”政策可能存在的問(wèn)題：
一、抑制需求為后市反彈埋下伏筆
“限購(gòu)令”政策的出臺(tái)，其目的在于通過(guò)抑制需求，減少成交量，通過(guò)供大于求的市場(chǎng)法則降低房?jī)r(jià)，為市場(chǎng)供給的后期需求爭(zhēng)取時(shí)間。但這項(xiàng)被稱為“史上最嚴(yán)的房地產(chǎn)調(diào)控政策”一旦終結(jié)，房地產(chǎn)市場(chǎng)
很有可能會(huì)出現(xiàn)反彈，市場(chǎng)將重新出現(xiàn)“限購(gòu)”現(xiàn)象，而房?jī)r(jià)再度走強(qiáng)。
二、“限購(gòu)令”政策的時(shí)間軟肋
“限購(gòu)令”政策的出臺(tái)具有一定的突發(fā)性，其原定實(shí)施時(shí)間也只有一年之久。當(dāng)人們質(zhì)疑“限購(gòu)令”政策是否將于2011年年底終止時(shí)，2011年12月住建部知會(huì)地方政府，對(duì)于限購(gòu)政策將于2011年年底到期的城市，地方政府需在到期之后對(duì)限購(gòu)政策進(jìn)行延續(xù)。這意味著限購(gòu)令將繼續(xù)在中國(guó)實(shí)施。
公共政策的持續(xù)穩(wěn)定是公共政策能夠有效調(diào)節(jié)社會(huì)行為的一個(gè)重要前提。政策突然終止，會(huì)導(dǎo)致政策的連續(xù)性和政府信用受損。上述兩個(gè)問(wèn)題都拋出了這樣的質(zhì)疑：限購(gòu)應(yīng)該實(shí)行多久，如何保證政策的連續(xù)性是擺在政府面前的一個(gè)巨大考驗(yàn)。
筆者認(rèn)為，在是否繼續(xù)推行限購(gòu)令必須建立由法律專家、技術(shù)專家及公民代表三方參與的立法機(jī)制，廣泛聽(tīng)取來(lái)自專家、百姓的意見(jiàn)和建議，保證這項(xiàng)政策的科學(xué)性和前瞻性。
同時(shí)要結(jié)合我國(guó)同一時(shí)期的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和所處的國(guó)內(nèi)外環(huán)境來(lái)思考“限購(gòu)令”的實(shí)施時(shí)間。
后記：
房地產(chǎn)業(yè)在一個(gè)城市的建設(shè)中起著至關(guān)重要的作用。從推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“三駕馬車”——投資、消費(fèi)和出口對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的作用來(lái)看，投資特別是房地產(chǎn)投資的地位相當(dāng)突出。房地產(chǎn)作為我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)和支柱產(chǎn)業(yè)，對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展起著重要的作用。中國(guó)的房地產(chǎn)調(diào)控政策，應(yīng)該遵循 “對(duì)市場(chǎng)干預(yù)最少、符合行業(yè)發(fā)展規(guī)律從而有利于長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展”的政策體系。筆者認(rèn)為，從過(guò)去一年看，“限購(gòu)令”政策取得了階段性成果。但面對(duì)長(zhǎng)期存在的房?jī)r(jià)上漲問(wèn)題，限購(gòu)令不應(yīng)是唯一措施，而應(yīng)與諸多調(diào)控政策(如政府還要全面做好保障性住房建設(shè)工作，調(diào)整完善相關(guān)稅收政策，加強(qiáng)稅收征管、嚴(yán)格住房用地供應(yīng)管理等)配合使用，共同抑制過(guò)快上漲的房?jī)r(jià)。 希望有一天中國(guó)的老百姓都可以擁有自己溫暖舒適的房。
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