2017年營改增政策
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2017年營改增政策
算算賬
賣300萬元房 營改增后少繳7100元
增值稅與營業(yè)稅的不同在于，增值稅的計算需要把含稅部分剔除，而簡易征收方式不需要計算進項稅和銷項稅，其計算公式為增值稅=含稅銷售額÷(1+征收率)×征收率。
舉例來說，房子的交易價格為300萬元，如果征營業(yè)稅，那么營業(yè)稅=300萬元×5%=15萬元。改征增值稅后，采用簡易征收，征收率為5%，300萬元為含稅價，需要剔除稅收部分后再乘以征收率，即增值稅=300萬元÷(1+5%)×5%=14.29萬元，即可以減少納稅7100元。
新政
房企土地成本能抵扣
自2017年5月1日起，在全國范圍內(nèi)全面推開營改增試點，建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)等全部營業(yè)稅納稅人，納入試點范圍，由繳納營業(yè)稅改為繳納增值稅。
從稅率上看，房地產(chǎn)和建筑業(yè)將分別由5%和3%的營業(yè)稅改為11%的增值稅，但增值稅與營業(yè)稅在原理上有著本質(zhì)的不同。此外，對于4月30日(《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2017年4月30日前的房地產(chǎn)項目)之前的舊項目，兩個行業(yè)的企業(yè)可以選擇簡易計稅等過渡期政策。
安永大中華區(qū)間接稅主管合伙人梁因樂昨日表示，細則明確了向政府部門支付的土地價款可以作為房地產(chǎn)企業(yè)銷售額扣除部分，力度很大。“在一線城市，土地成本占了整個房地產(chǎn)項目成本的三分之一到四分之一。”
對于房地產(chǎn)的老項目來說，可以選擇采用簡易計稅方法或一般計稅方法。若采用簡易計稅方法，則增值稅征收率為5%。若采用一般計稅方法，應(yīng)繳納增值稅額為銷項稅額減進項稅額，增值稅稅率為11%，但土地成本、建筑成本、裝修成本可以抵扣。
梁因樂指出，選擇何種計稅方式，房企需要根據(jù)下游買家作出選擇。若下游買家是個人，則可能采用簡易計稅方法相對好一點，一定程度上避免了向個人轉(zhuǎn)嫁增值稅。若下游買家是企業(yè)，則可以考慮采用一般計稅方式，因為采用一般計稅方式的話，房企可以開出的11%稅率的增值稅專用發(fā)票，企業(yè)買家可用來抵扣，這對企業(yè)買家來說吸引力較大。
二手房交易稅負降0.24%
細則還明確，個人銷售購買所得的住房，按5%的征收率簡易計增值稅，稅負為4.76%，這比現(xiàn)行5%的營業(yè)稅稅負還要低0.24%。
原營業(yè)稅的優(yōu)惠政策也繼續(xù)沿用，即：對北京、上海、廣州和深圳之外的非一線城市，規(guī)定個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅;個人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的，免征增值稅。 對北上廣深四城市，規(guī)定個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅;個人將購買2年以上(含2年)的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購買住房價款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅;個人將購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的，免征增值稅。
而個人銷售寫字樓等其他不動產(chǎn)，則以取得的全部價款和價外費用減去該項不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計稅。
此外，個人出租住房的，按照5%的征收率減按1.5%計算應(yīng)納稅額，與現(xiàn)行營業(yè)稅相比，稅負也有所降低。
賣房租房委托代征：無須多跑一個部門
以往二手房交易涉及到個稅、契稅、營業(yè)稅等稅種都屬于地稅征管的稅種，只需到地稅窗口繳納即可，那營改增之后，是不是又要多跑一個國稅局呢?答案是否定的。昨日的細則明確，納稅人銷售取得的不動產(chǎn)和其他個人出租不動產(chǎn)的增值稅，國家稅務(wù)局暫委托地方稅務(wù)局代為征收。
廣州市國稅部門表示，針對二手房交易、房屋租賃業(yè)務(wù)營改增后的稅收征管、發(fā)票開具等問題，正在探索國地稅部門委托代征新機制。廣東國地稅部門已成功完成營改增數(shù)據(jù)遷移工作，與地稅部門協(xié)商擴大了征管數(shù)據(jù)共享權(quán)限，順利完成了84.41萬戶營改增試點納稅人的接收。
分析
一手樓市或延續(xù)目前走勢：部分二手買家或延后遞件
“廣州樓市一二手成交近期回升，南沙過去十多天一手房成交量幾乎漲了一倍，樓價上升了一成左右，不過和2013年的最高峰時期相比，仍然有距離。”中原地產(chǎn)項目部總經(jīng)理黃韜昨日表示，廣州樓市過去一段時間成交回升，營改增是一個因素。買家擔(dān)心政策變化后稅負成本轉(zhuǎn)嫁到自己身上，所以加快了入市的步伐。
黃韜認為，昨日出臺的政策和之前業(yè)界的預(yù)期沒有太大差別，雖然有助交易，但一手樓市應(yīng)該將會以延續(xù)目前的走勢為主，維持量價齊漲的局面，而二手成交也會受到刺激。黃韜預(yù)期，“金九銀十”前的六七月間，是樓市的傳統(tǒng)淡季，而屆時強勁的購買力也可能面臨能否存續(xù)的問題，所以市場成交有可能出現(xiàn)回落。
“營改增政策落地之前，各種傳聞對市場產(chǎn)生了一定的影響。政策越晚公布，二手市場選擇在心理價位上下調(diào)的業(yè)主會更多。”滿堂紅鏈家市場部高級經(jīng)理周峰透露，廣州春節(jié)過后啟動的二手樓市行情之中，部分業(yè)主擔(dān)憂營改增落地后稅率可能會增加，所以在叫價上都不算太強硬。特別是部分大面積物業(yè)，讓價幅度會較中小面積物業(yè)大，不過，隨著昨日政策出臺，相信業(yè)主的態(tài)度會重新走強。
周峰分析，以廣州為例，目前營業(yè)稅的稅率是5%(不含費)，也是按144平方米作為分界線。而5月1日之后，增值稅的征收率是5%，但稅負為4.76%，也是按144平方米作為分界線。即同一套物業(yè)，在營改增之后，同樣情況的房產(chǎn)稅負有所減少，200萬元的房源，若不夠2年轉(zhuǎn)售，客戶繳納增值稅的費用，至少比繳納營業(yè)稅的費用節(jié)省幾千元。
周峰預(yù)計，部分不足2年的物業(yè)在轉(zhuǎn)售過程中，買賣雙方會延遲到5月1日之后才辦理遞件及繳稅的行為。可以肯定，對二手市場的成交會有促進作用。由于3月的火爆行情消化了太多客戶，4月上半月不排除有調(diào)整，只要有效客戶能得到補充，之后成交量還是會繼續(xù)放大。
2017營改增政策最新消息
3月18日召開的國務(wù)院常務(wù)會議部署，從今年5月1日起，將營改增試點范圍擴大到建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)和生活服務(wù)業(yè)，實現(xiàn)貨物和服務(wù)行業(yè)全覆蓋，打通稅收抵扣鏈條，支持現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展和制造業(yè)升級。
營改增試點范圍擴大無疑將使得企業(yè)進一步減負，促進擴大有效投資，在今年政府工作報告中也明確提出“確保所有行業(yè)稅負只減不增”，對此，分析人士表示，稅收體系地逐漸完善，將有針對性的加大制造業(yè)對下游產(chǎn)業(yè)的需求量，從而激活經(jīng)濟發(fā)展的活力，有效促進我國經(jīng)濟轉(zhuǎn)型升級。而從短期來看，本次新增的建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)和生活服務(wù)業(yè)四領(lǐng)域上市公司在近期有望受到市場更多關(guān)注，值得密切跟蹤。
事實上，上述四大領(lǐng)域涉及上市公司數(shù)量眾多，而分析人士也對《證券日報》記者表示，作為供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的一環(huán)，營改增對利潤率較低的傳統(tǒng)周期性公司減負效果將更加顯著，而在上述四大領(lǐng)域中，凈資產(chǎn)收益率相對較低的房地產(chǎn)、建筑裝飾行業(yè)有望率先受益。
具體到投資策略上，房地產(chǎn)領(lǐng)域方面，國金證券(14.81 +8.02%，買入)表示，3月份基本面改善已成定局、政策面持續(xù)向好、企業(yè)稅費減免進入實質(zhì)階段、一線城市或大量增加供應(yīng)，這可能打開市場空間，看好地產(chǎn)股的相對收益。建議積極關(guān)注長三角和珠三角區(qū)域的二線藍籌，推薦濱江集團(7.77 +1.83%，買入)、世聯(lián)行(13.64 +0.22%，買入)、中航地產(chǎn)(9.28 +3.00%，買入)、華發(fā)股份(13.48 -0.88%，買入)、中洲控股(16.85 +2.62%，買入)等個股。
在營改增對建筑企業(yè)凈利潤變動的影響上，興業(yè)證券(9.28 +9.95%，買入)認為，1.“營改增”會使得超過一半的建筑企業(yè)凈利潤增加;2.“營改增”首先會增加低毛利率的建筑企業(yè)的凈利潤;3.“營改增”將大大增加高抵扣比例的建筑企業(yè)的凈利潤。
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