2017年樓市政策回顧
2017年樓市政策回顧
關于樓市有哪些值得注意的問題，2017年樓市出臺了那些新的政策。關于2017年的樓市有哪些期望。以下是學習啦小編為大家整理的關于2017年樓市政策回顧，給大家作為參考，歡迎閱讀!
2017年樓市政策回顧
一、年初樓市一片低迷，部分城市庫存壓力巨大
先來看降稅政策出臺前的一組數(shù)據(jù)。
從2013年起全國商品房庫存數(shù)量呈直線上升趨勢，2014年的增長率為26%，2015年增長率為12%。把庫存除以銷量得出去化周期，2013年的去庫存化周期為4.5個月，而到了2015年就增加到7個月了，說明在政策刺激后，樓市庫存量仍然在增加。
樓市成交持續(xù)低迷，庫存越來越高，除了一線城市基本保持市場成交以外，多數(shù)地方尤其是三四線城市，陸續(xù)出臺的購房補貼政策，都沒有激起大家買房的興趣。這個時候最著急的，除了開發(fā)商，就是地方政府和銀行，而地方政府和銀行的擔心，當然就會層層傳導至決策層。政府賣地時，開發(fā)商手中有一部分自有資金，再從銀行借貸，繳納了土地款，同時還要向銀行舉債進行開發(fā)建設，房子一旦賣不出去，開發(fā)商的錢收不回來，銀行就著急了。與此同時，政府新的土地也無法再賣，公共建設的資金和各項支出也只能舉債，銀行舊債沒有回來，新債需求又急劇上升。這時候，就需要一個辦法，幫助開發(fā)商解決眼前的難題，把房子賣掉，銀行把開發(fā)商的債收回來，然后再放貸給新的目標，才能促進城市建設，進一步刺激經(jīng)濟發(fā)展。
于是，國家號召去庫存，一開始把目標指向進城的農(nóng)民工，希望引導農(nóng)民工在城市里安家置業(yè)，完成去庫存大計。但是后來發(fā)現(xiàn)，農(nóng)民工兄弟根本不具備這個實力，一套房子幾十萬，農(nóng)民工普遍不符合銀行貸款條件，只有首付的錢，農(nóng)民想在城里買套房是非常困難的。
地方債務需要轉(zhuǎn)移，農(nóng)民工和剛需買房族都已經(jīng)指望不上，那就從改善型需求和投資需求著手。降稅!而且是契稅和營業(yè)稅雙降!買賣二手房以前要滿5年才可以免征營業(yè)稅，現(xiàn)在滿2年就免征，而且非普通住房也享受同等待遇。一套100萬的房產(chǎn)，滿2年交易的，如果買家不是首套房，契稅可減少1-2萬，營業(yè)稅減少5.5萬，房價越高，減免越多。重點是，這次是針對首套房大戶型和二套房買家的優(yōu)惠，其優(yōu)惠力度，前所未有。此前，契稅已5年多未調(diào)整，而營業(yè)稅是在去年330政策不到一年后再次調(diào)整。
政策的目的是，通過刺激買房需求，將債務由開發(fā)商轉(zhuǎn)移到購房者頭上，房子賣掉了，開發(fā)商有錢先還給銀行，然后銀行將錢貸給更多老百姓繼續(xù)買房，地方政府和銀行就不再擔驚受怕，因為買房首付款普遍在2成以上，二套房3成以上甚至更多，不出意外的話，老百姓不會白白扔掉首付款而冒險拖欠房貸的。
二、一二線城市房價接力上漲超出預期
降稅政策一出，門店的業(yè)務就開始忙起來，隨后，一線城市和部分二線城市房價開啟高燒模式，我負責的北京某區(qū)域，房價從2月初的3萬多，一路高歌猛進，現(xiàn)在已經(jīng)超過6萬，漲幅80%。
如果覺得某個區(qū)域代不了全國，可以看一下國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，因為政策宣布當月即時生效，新政出臺的2月份，70個大中城市新建商品住宅價格環(huán)比上漲的城市有47個，比1月份增加9個，2月份一、二、三線城市新建商品住宅價格環(huán)比平均都上漲，且漲幅分別比上月擴大0.5、0.1和0.1個百分點。城市間房價漲幅差距進一步加大，一線城市和個別熱點二線城市漲幅遠高于其他城市，分化現(xiàn)象持續(xù)。
緊接著，更多的城市房價開始由降轉(zhuǎn)升。從3月到5月，廈門、合肥、南京等熱門二線城市漲幅增長迅速，環(huán)比從2月的1.3%、2.3%、2.7%，一下漲到3月份的5.4%、4.6%、3.5%，分別增長了4.1%，2.3%、0.8%，廈門更是在3月份超越北上廣深四大一線城市，成為漲幅冠軍。
好家伙，本來是想讓低迷的城市恢復點活力，不想該漲價的城市沒漲起來，不該漲得卻漲得比誰都兇。說得夸張點，對于地產(chǎn)經(jīng)紀人，光憑兩周的業(yè)績就夠吃一年了，這全得益于上漲的房價。
三、樓市亂象叢生，房產(chǎn)成提款機
不僅房價漲的有點過火，開發(fā)商、中介、購房人等跟房子有關的機構(gòu)和人之間也擦出了“火花”，房產(chǎn)交易市場似乎也變得有些不太平。
1.開發(fā)商違規(guī)操作
2.購房人為省錢假離婚買房
3.房子成 “提款機”，公司賣房子救急
四、超8成一線居民看漲房價
就說樓市銷售存在這么多套路和貓膩，買房的人是不是都被蒙了?可真不是。今年我們接待的這一波買房客戶，多數(shù)都是有房的，早期在房價上漲過程中受益頗多，一直迷戀樓市。
9月底的一份調(diào)查發(fā)現(xiàn)，居住在一線城市的人，認為當?shù)胤績r會顯著上漲的比例最高，達到72.73%。加上看好房價平穩(wěn)上漲的，一線居民共有超8成認定未來房價會上漲。既然大家都覺得房價還會漲，何不回老家呢?實際的調(diào)查結(jié)果是，有45.81%的人選擇“永遠不回老家”，有44.27%的人選擇堅持奮斗，但未來如果沒有安家落戶的能力，就回老家。也就是說，一共有9成的外地人短期不會“逃離北上廣”，選擇堅定地留在大城市奮斗。
似乎高漲的房價并沒有嚇到“飄飄”們，一線城市買不起大不了在老家買唄，不過現(xiàn)實可并能如人所愿。隨著部分二線城市房價上漲，購房人已經(jīng)越來越?jīng)]有安全感，錢拿在手里一天天貶值，房價卻一天天漲，都漲到老家去了。
曾經(jīng)有位客戶找我看過房子，27、8歲，研究生畢業(yè)工作兩年，靠單位拿到了上海戶口，年收入20萬左右，畢業(yè)不到兩年就想著在上海買套房子安家，當時看的，可剛看了一套房子他就不看了，理由很簡單——太貴了。后來聽說他跑到成都買去了，而成都并不是他的老家，他老家是鄭州的，原本不到一萬/平方米的房子，在僅僅幾個月的時間里就漲到13000。當時他說了這么一句話讓我印象深刻：現(xiàn)在不買以后更買不起了，收入趕不上房價漲幅，不買房都沒有安全感了。
已經(jīng)不止一位客戶向我表示過類似的觀點，原來一直以為買不起一線城市房子可以去二線城市買，以現(xiàn)在的態(tài)勢，恐怕是相當不現(xiàn)實了。上面的這位客戶代表了一類買房人，本身購房實力并不強，對房子也并沒有硬性需求，但是隨著房價普漲，他們心里越來越不踏實，甚至可以說是恐慌，以至于自己借錢也要買房來圖個踏實。
“要是再這么漲下去，遲早要出新政策。”我當時這么想著，雖然樓市火爆我的收入會增多，但這畢竟也是我自己居住的城市，周圍家人和朋友都為買房而瘋狂，我隱隱覺得將有大事要發(fā)生。
如果任由房價一路飆升，銀行房貸迅猛增長，那結(jié)果就會是，樓市變成一個巨大的蓄水池，吸干社會上的大量資金。銀行里，放貸的70%-80%都給了房貸，回收周期是20年甚至30年，一些中短期的項目需要資金的時候，銀行卻沒有錢。開發(fā)商雖然賺了錢，但是也只會循環(huán)用來買地，進一步推高地價和房價，同時還要向銀行貸款用于開發(fā)建設。
這樣一來，銀行的貸款都貢獻給了房地產(chǎn)行業(yè)，開發(fā)貸和房貸把銀行的錢都借走了，房地產(chǎn)這個雪球越滾越大，蓄集的資金越來越多，卻不能流動。經(jīng)濟停滯不前，實業(yè)想發(fā)展也借不到錢，因為錢都套進了鋼筋水泥里。想想都覺得后果十分可怕，這個時候，需要一個政策將樓市的交易冰凍住，不能再無限制地增加房貸規(guī)模了，于是，20多個城市國慶節(jié)前后出臺了嚴厲的限購和限貸政策。
五、調(diào)控終于來了
9月30日起北京、上海、廣州、深圳、天津、南京、杭州、廈門、蘇州、鄭州、成都、無錫、合肥、濟南、武漢、珠海、東莞、佛山、福州、昆山、南昌等二十幾個先后出臺限購限貸政策，以應對房價過快上漲。
調(diào)控政策出臺一個月后，10月份商品住宅銷售面積同比增長了26%，較9月份減少了9.3%，10月銷售額同比增長38.3%，而9月份是61.2%，足足減少了22.9%，調(diào)控效果立竿見影。
不過這次調(diào)控跟以往不同，重點調(diào)控熱點城市銷售，而其余廣大三四線城市仍然保持去庫存的方向不變，受政策影響有限。根據(jù)Wind數(shù)據(jù)，30個大中城市10月商品房成交套數(shù)同比下降0.04%，一二三線城市同比增速分別為-6.54%、-9.61%、30.38%，三線城市房價出現(xiàn)上漲，這回終于有點成績了。
熱點城市房價漲得也沒那么快了，國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，15個一線和熱點二線城市中，10月上半月新建住宅價格環(huán)比下滑的有2個，分別是深圳(-0.3%)和成都(-0.1%)，10月下半月新建住宅價格環(huán)比下滑的增加至7個，分別是北京(-0.4%)、天津(-0.2%)、上海(-0.1%)、廈門(-0.1%)、鄭州(-0.1%)、深圳(-0.1%)、成都(-0.2%)。
這次的集體限購限貸政策，每個城市都根據(jù)各自的實際情況做出的調(diào)整，因城施策的效果很明顯，而且據(jù)說是中央發(fā)話要求熱點城市出臺政策控制房價過快上漲。
六、銀監(jiān)會發(fā)話整治房地產(chǎn)金融市場
與此同時，銀行貸款界也沒閑著，11月，銀監(jiān)會下發(fā)通知擬對房價上漲過快的16個熱點城市銀行業(yè)金融機構(gòu)進行專項檢查，重點檢查銀行資金通過信托業(yè)務、理財業(yè)務進入房地產(chǎn)市場。這16個城市分別為北京、上海、廣州、深圳、廈門、合肥、南京、蘇州、無錫、杭州、天津、福州、武漢、鄭州、濟南、成都。
連銀監(jiān)會都出來發(fā)話了，原因在于，年初以來樓市火爆帶來的金融風險是銀監(jiān)會、乃至整個國家最想解決的問題。我調(diào)查了一下，今年前三季度，特別是下半年以來，銀行業(yè)向房地產(chǎn)市場發(fā)放兩類貸款，即個人按揭貸款和房地產(chǎn)開發(fā)貸款的貸款規(guī)模在整個銀行貸款業(yè)務占據(jù)完全主導地位，特別是針對居民部門的個人按揭貸款，屢創(chuàng)歷史新高，據(jù)央行公布的11月金融統(tǒng)計數(shù)據(jù)報告顯示，當月人民幣貸款增加7946億元，其中住戶部門貸款增加6796億元，占到新增貸款的85.5%。
這是什么概念?!從事中介工作這些年，跟銀行打過不少交道，在他們看來，房貸業(yè)務利潤雖然不高，但壞賬率低，穩(wěn)定性好，相比其他企業(yè)貸款、小額貸款是個“鐵飯碗”，銀行更樂意放貸，加上去年的降息效應，市面上理財產(chǎn)品收益縮水，手握資金的人們更愿意把錢投資到房子上，于是就出現(xiàn)了房地產(chǎn)類貸款攀升的景象。
銀行放貸給購房人買房子，購房人把錢交給開發(fā)商，開發(fā)商又把掙來的錢用來買地建房子，開發(fā)商、銀行、購房人組成了一個資金生態(tài)圈，大量資金被鎖死在房子上，如果不加以控制，樓市的資金量越來越大，以至于其他行業(yè)沒有資金支持，影響的將是整個經(jīng)濟圈的發(fā)展。所以，國家不得不出手限制樓市交易，只有交易量少了，房貸規(guī)模才不會繼續(xù)沖上云霄。
明年還要不要買房?我不會回答你，因為我說的你不一定信。但是，我要告訴你，2016年的一二線樓市已經(jīng)淪為一個純投資市場，真正的剛需已經(jīng)沒有幾個了，要不沒有買房資格，要不沒有足夠的錢。國家嚴厲的限購限貸政策之后的狀況是，買房的人少了，但房子也突然變少了。買房的減少，情有可緣，因為國家重拳抑制投資需求?？墒?，連房子也變少了，二手房房源減少，也算可以理解，因為買房人減少，房主又不想降價，所以干脆別賣了?？墒?，新房也變少了，你們知道原因嗎?正所謂，沒有交易，就沒有傷害。既然無房可賣，大家也都歇一歇吧。
最后，放兩張圖，大家感受一下這一年的賣房成果吧。2016年前11月，全國商品房銷售面積135829萬平方米，同比增24.3%;總銷售金額高達10.25萬億元，增長 37.5% ,據(jù)說已經(jīng)超過了韓國和俄羅斯等一些國家的GDP總額。
中國實體經(jīng)濟成人人嘲笑棄兒 衰敗真相是什么?
中央經(jīng)濟工作會議在確定明年的重點工作時，將“著力振興實體經(jīng)濟”列為四項重點工作之一。這應該是近年來比較少見的，一方面說明對實體經(jīng)濟的重視，另一方面，也說明，當下中國的實體經(jīng)濟確實令人擔憂。
最近，玻璃大王曹德旺因為宣布將投資10億美金到美國建廠做汽車玻璃，接受了第一財經(jīng)的采訪。談及為什么到美國去建廠，曹德旺算了一筆賬：
一是美國的土地基本不要錢，買地的錢政府各種補貼后等于沒花錢;二是美國的電價便宜，是中國的一半，天然氣是中國的五分之一;三是物流成本比中國便宜;四是綜合稅負比中國低。
這樣算下來，除了我們的人力成本仍然比美國便宜，剩下的成本都比美國貴。曹德旺的話翻譯過來，就是在中國做制造業(yè)，已經(jīng)沒有什么成本優(yōu)勢可言。美國從奧巴馬政府開始，痛定思痛，振興實體經(jīng)濟，啟動“制造業(yè)回歸”計劃。
這種思維其實是基于美國仍然是一個制造業(yè)大國，以及美國在制造業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈高端的競爭力。美國其實從來沒有從成本的角度考量過制造業(yè)回歸的問題。
但即使從從成本的角度考量，也居然順理成章。近10年來美國制造業(yè)的各項成本都在下降，包括人力成本，頁巖氣革命給美國帶來的能源成本的降低，以及美元作為全球儲備給美國制造業(yè)帶來的優(yōu)勢競爭力等。
根據(jù)波士頓咨詢公司的研究報告估計，在美國制造商品的平均成本只比在中國高5%，更令人震驚的是：到2018年，美國制造的成本將比中國便宜2-3%。到2015年下半年，就多數(shù)面向北美消費者的商品而言，在美國低成本州生產(chǎn)將會變得和在中國生產(chǎn)一樣經(jīng)濟劃算。再進一步，如果美國的互聯(lián)網(wǎng)制造一旦成為現(xiàn)實，在制造業(yè)的總體成本上，美國將比中國占有一邊倒的優(yōu)勢。對于缺乏核心技術(shù)的中國制造業(yè)而言，我們唯一的競爭力就是成本優(yōu)勢，如果喪失了成本優(yōu)勢，中國制造業(yè)等于只有死路一條。
在制造業(yè)的成本上，我們和美國比居然已經(jīng)沒有任何優(yōu)勢!這是以前根本不可能發(fā)生的事實，然而，這的確是血淋淋的現(xiàn)實。在成本問題上已經(jīng)不如美國，意味著，即使在低端的制造業(yè)領域，我們和美國比已經(jīng)沒有任何優(yōu)勢。至于高端，自然不用提。
除了各種成本的繁重，曹德旺還談到了中國社會存在的不良的風氣。他說：“美國在搞制造業(yè)回歸，我們中國呢，現(xiàn)在你看看，最賺錢的就是IT，IT實際上本身沒有賺錢，他就是忽悠就是從資本化利用民間錢拿來做這個事情，第二個就是私募基金、投資銀行，銀行這幾年賺的盆滿缽滿。實體經(jīng)濟，因為勞工成本高，大家都去做房地產(chǎn)，蓋房子要用勞力，變成我們有效的勞工被房地產(chǎn)拿去，再加上轉(zhuǎn)金融業(yè)、IT業(yè)，這些服務業(yè)的高需要勞工也找不到人，這樣的情況你說怎么做?”
這段話，其實捅到了中國經(jīng)濟更大的軟肋。當大家都玩以錢生錢的游戲，當很多人都去炒房地產(chǎn)，當創(chuàng)業(yè)者每天想著用各種手段去“融資”的時候，中國經(jīng)濟事實上被一種歪風邪氣左右了。真正做制造業(yè)的被嘲笑，而投機取巧賺錢快錢受到了熱捧。很顯然，這是一種糜爛的頹廢的氣質(zhì)。
沉重的負擔和糜爛頹廢的氣質(zhì)，這就是中國制造業(yè)生存面臨的現(xiàn)實。這次中央經(jīng)濟工作會議談到降低稅負負擔時，特別提到要在減稅、降費、降低要素成本上加大工作力度。要降低各類交易成本特別是制度性交易成本，減少審批環(huán)節(jié)，降低各類中介評估費用，降低企業(yè)用能成本，降低物流成本，提高勞動力市場靈活性，推動企業(yè)眼睛向內(nèi)降本增效。針對性應該說非常強，但問題的關鍵是，如何落到實處?在減稅比斷腕還難的情況下，我們?nèi)绾卧跒槠髽I(yè)減負上和時間賽跑?
拿減稅來說，今年年初政府工作報告一開始拿出了一個非常令人期待的減稅計劃，甚至承諾在“營改增”的過程中“只減不增”。
但結(jié)果，企業(yè)的稅費負擔并沒有實質(zhì)性的降低，在經(jīng)濟非常困難的情況下，稅收總額仍然在增加。一些地方甚至想方設法創(chuàng)收，宣傳稅收如何如何增長。即使官方宣傳的營改增減稅5000億也備受質(zhì)疑。
其實，關于中國稅收，關于中國制造業(yè)，關于中國房地產(chǎn)，我們已經(jīng)講了很多很多。撕破喉嚨喊減稅，但雷聲大，雨點小。很多制造業(yè)企業(yè)出問題，沒有看到政府著急，財政補貼，但是在房地產(chǎn)下滑的時候，卻毫不猶豫拿出寶貴的財政資金去補貼賣房者。這種思路不改變，中國實體經(jīng)濟怎么可能好轉(zhuǎn)。曹德旺感嘆：“我們寧可繼續(xù)做哪些不靠譜的事情，從來沒想過你救了今年，明年怎么辦?救了明年，后年怎么辦?你知道拖一年嚴重一年。”
這也是我的感嘆。如果“曹德旺們”都跑了，中國經(jīng)濟最后還剩下什么?
必須祛除籠罩在中國經(jīng)濟上空烏煙瘴氣的空氣了，必須意識到中國實體經(jīng)濟面臨的生死存亡的危險。必須意識到，再不真誠減稅，再不抑制對房地產(chǎn)的愛，就真的來不及了。
2017年樓市須知
2月22日起
房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、營業(yè)稅調(diào)整
財政部等三部門發(fā)文調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、營業(yè)稅。新政規(guī)定，對個人購買家庭唯一住房(家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女)，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅;面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。對個人購買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅;面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。
營業(yè)稅方面，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅;個人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。
新政進一步加大了對改善性住房需求的支持力度，鼓勵居民“賣舊買新”、“賣小買大”，改善居住條件。另外擴大了享受優(yōu)惠政策覆蓋面，不再區(qū)分普通住房和非普通住房，使更多的居民家庭能夠享受稅收優(yōu)惠。
3月26日起
武漢公積金貸款收緊!額度降至50萬 還款系數(shù)下調(diào)
3月25日下午，武漢市公積金中心與房管局、規(guī)劃局等相關部門就公積金新政舉行聯(lián)合發(fā)布會。自3月26日起對武漢市住房公積金貸款政策進行適當調(diào)整和完善：首套房申請公積金貸款最高額度由60萬元下調(diào)至50萬元，購買第二套住房申請公積金貸款的最高額度為50萬元扣減首次已使用公積金貸款后的差額，并將還貸能力系數(shù)由45%回調(diào)到35%這一全國通行的標準。
政策調(diào)整涉及的主要內(nèi)容：
(一)適當調(diào)整住房公積金貸款最高額度
職工家庭買首套房申請公積金貸款最高額度由60萬元下調(diào)為50萬元，購買第二套住房申請公積金貸款的最高額度為50萬元扣減首次已使用公積金貸款后的差額。
( 二)確定合理還貸能力系數(shù)
將還貸能力系數(shù)由45%回調(diào)到35%這一全國通行的標準。
還貸能力系數(shù)計算公式為：貸款額度=(借款人公積金月繳存額/單位和個人繳存比例之和+配偶公積金月繳存額/單位和個人繳存比例之和)×35%×12個月×貸款年限
(三)調(diào)整繳存倍數(shù)法計算公式中的住房公積金繳存時間系數(shù)
繳存倍數(shù)法計算公式為：貸款額度=(借款人公積金繳存余額+配偶公積金繳存余額)×20倍×繳存時間系數(shù)。
10月起，武漢重啟樓市限購政策
武漢于10月、11月、12月連續(xù)三次出臺樓市限購政策。
最新的政策為：武漢市江岸、江漢、硚口、漢陽、武昌、青山、洪山區(qū)以及武漢東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)、武漢經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)(不含漢南區(qū))、市東湖生態(tài)旅游風景區(qū)及東西湖區(qū)金銀湖、金銀潭、吳家山片(京珠高速以東、滬蓉高速以南、府河及宏圖路以西)，江夏區(qū)紙坊、廟山、大橋、藏龍島片(江夏區(qū)107國道以東，滬渝高速以北)，黃陂區(qū)盤龍城片(武漢外環(huán)繞城高速以東、后湖以南、岱黃高速公路以西、府河以北)實行樓市限購政策。本地人在上述區(qū)域購買首套房，最低首付30%。擁有1套住房，再買房貸款最低首付50%，再買非普通商品住房，最低首付款70%，第三套限購。外地人在買房需提供2年社?；蚣{稅證明。
外地戶口：
首套，連續(xù)兩年以上的社?；騻€人所得稅證明，首付三成;
兩套以上，暫停出售。
武漢市戶口：
首套，首付三成;
二套，首付五成;
兩套以上，暫停出售;
非普通商品房住房，首付七成
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