2017商業(yè)地產(chǎn)政策
2017商業(yè)地產(chǎn)政策
商業(yè)地產(chǎn)，顧名思義， 作為商業(yè)用途的地產(chǎn)，故又名做商鋪地產(chǎn)。以區(qū)別于以居住功能為主的住宅房地產(chǎn)，以工業(yè)生產(chǎn)功能為主的工業(yè)地產(chǎn)等?，F(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展趨勢是怎樣的。小編給大家整理了關(guān)于2017商業(yè)地產(chǎn)政策，希望你們喜歡!
2017商業(yè)地產(chǎn)中期投資策略
展望下半年，出現(xiàn)利率明顯下行的概率不大。
房地產(chǎn)調(diào)控政策加碼，下半年房地產(chǎn)銷售將加速調(diào)整。2017年3月份以來，北京、石家莊、鄭州、廣州等城市相繼發(fā)布了樓市調(diào)控升級政策，或提高限購門檻，或提升首付比例。從全國趨勢看，本輪房地產(chǎn)調(diào)控相比“9·30”執(zhí)行力度更嚴(yán)，特別是北京為代表的一線城市，再次全面收緊。我們預(yù)計(jì)部分二線城市將跟進(jìn)提高按揭貸款利率，主要城市房貸利率將進(jìn)一步收緊。預(yù)計(jì)2017年下半年商品房銷售增速將加速下滑，調(diào)整進(jìn)入下半場。
區(qū)域繼續(xù)分化格局，三四線城市成亮點(diǎn)。從我們跟蹤的40 個(gè)城市交易數(shù)據(jù)看，年初以來，一線城市商品房成交面積回落幅度最大，二線城市次之，三線城市回調(diào)幅度最小。從銷售價(jià)格看，三線城市4月份新建商品住宅價(jià)格指數(shù)同比增速創(chuàng)下近期新高。一線和二線城市銷售價(jià)格均有所回落，其中一線回落幅度較大。由于熱點(diǎn)城市的房地產(chǎn)調(diào)控政策不斷加碼，三四線城市房地產(chǎn)政策依然以去庫存為主，預(yù)計(jì)下半年三四線城市的銷售情況依然要好于一二線城市。
一線和三線土地成交放量，預(yù)計(jì)下半年增速將放緩。1-5月份，在我們重點(diǎn)關(guān)注的40 個(gè)主要城市中，一線城市土地供應(yīng)和成交明顯放量，但趨勢有所下滑，并且土地成交均價(jià)增速同比開始下滑。二線城市的供應(yīng)面積和成交面積同比均有所下降，但成交均價(jià)依然保持增長。三線城市的供應(yīng)面積、成交面積和成交均價(jià)均保持增長。從成交總價(jià)看，1-5月份，一線和三線城市同比增長均為87%，二線增長約4%。我們預(yù)計(jì)在土地供應(yīng)整體偏緊，房地產(chǎn)銷售下半年加速調(diào)整的環(huán)境下，2017年下半年土地成交增速將放緩。
房地產(chǎn)投資增速年內(nèi)首降，預(yù)計(jì)下半年將向下調(diào)整。2017年1-5月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資37595億元，同比名義增長8.3%，增速比1-4月份回落0.5 個(gè)百分點(diǎn)，今年以來增速首次出現(xiàn)下滑，房地產(chǎn)銷售下滑對投資的影響已開始顯現(xiàn)。預(yù)計(jì)在熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)調(diào)控政策進(jìn)一步收緊的情況下，預(yù)計(jì)下半年房地產(chǎn)投資將向下調(diào)整。
維持行業(yè)“看好”評級。由于城鎮(zhèn)化催生的房地產(chǎn)需求依然處于釋放期，中長期驅(qū)動(dòng)因素并沒有發(fā)生根本變化，因此維持行業(yè)“看好”評級。調(diào)控政策加碼將使房地產(chǎn)板塊短期吸引力下降，可關(guān)注業(yè)績增長較明確、估值相對較低的房地產(chǎn)龍頭企業(yè)，如萬科A(000002)、保利地產(chǎn)(600048)和首開股份(600376)。
風(fēng)險(xiǎn)因素：房地產(chǎn)調(diào)控加碼程度超預(yù)期;商品房銷售下滑超預(yù)期;貨幣政策收緊。
商業(yè)地產(chǎn)八大發(fā)展趨勢展望
新商業(yè)項(xiàng)目不斷涌現(xiàn)
維持巨頭爭霸格局
2017年全國預(yù)計(jì)將至少開出310個(gè)大中型項(xiàng)目，商業(yè)體量超過3600萬平方米。從開發(fā)商或運(yùn)營商企業(yè)背景上看，整體仍以萬達(dá)、華潤置地、新城控股等專業(yè)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為主力軍，王府井、永旺等傳統(tǒng)商超企業(yè)也在購物中心轉(zhuǎn)型路上越走越遠(yuǎn)，以住宅開發(fā)出身的大中型房企也有不俗表現(xiàn)。
繼續(xù)搶奪最后一公里
復(fù)合型社區(qū)商業(yè)產(chǎn)品有優(yōu)勢
縱觀房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展歷程，過去很多年，房地產(chǎn)行業(yè)的服務(wù)對象主要是中年人、青年人，主要是針對中年人、青年人來塑造產(chǎn)品和建設(shè)大型社區(qū)。在新的經(jīng)濟(jì)形勢下，房地產(chǎn)行業(yè)需要轉(zhuǎn)型發(fā)展，建議房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)該在涉老方面投入更多的精力，這將是房地產(chǎn)行業(yè)的一個(gè)重大變化。
房地產(chǎn)行業(yè)在規(guī)劃未來建設(shè)項(xiàng)目的時(shí)候，首先要考慮行業(yè)服務(wù)人群主要是誰，需要安排哪些配套服務(wù)設(shè)施等問題。在產(chǎn)品類型上，潘利群預(yù)測房地產(chǎn)行業(yè)未來可能會更多向涉老方面轉(zhuǎn)移。
隨著人們生活水平的提高和商業(yè)市場的激烈競爭，社區(qū)商業(yè)正在從單一的住宅底商向?qū)I(yè)市場、主題商場、商業(yè)步行街演變。
社區(qū)商業(yè)的功能從加強(qiáng)社區(qū)服務(wù)、投資性產(chǎn)品演變?yōu)閺?fù)合型社區(qū)商業(yè)產(chǎn)品，其規(guī)劃的專業(yè)性和業(yè)態(tài)的多元性將是其主要特點(diǎn)，能夠滿足人們在社區(qū)內(nèi)體驗(yàn)到娛樂、消費(fèi)、養(yǎng)老、商務(wù)等便利，將是其在商業(yè)領(lǐng)域最具競爭力的核心優(yōu)勢。
電商O2O平臺串聯(lián)線上線下
大數(shù)據(jù)應(yīng)用步伐將加快
互聯(lián)網(wǎng)浪潮來襲，對傳統(tǒng)的實(shí)體商業(yè)可謂是不小的沖擊，在這樣的背景下，房企紛紛擁抱互聯(lián)網(wǎng)，各類電商O2O平臺層出不窮。
O2O帶給我們的，是更好的用戶體驗(yàn)，消費(fèi)者網(wǎng)上篩選、線上支付，線下享受產(chǎn)品和服務(wù)的過程，是商業(yè)地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)化的一個(gè)基本邏輯，但僅僅是一部分。簡單的B2C平臺，或者是通過日常的銷售帶來的收益是相對固定的，但我們要更多的關(guān)注利用互聯(lián)網(wǎng)改造之后給商業(yè)地產(chǎn)在資本領(lǐng)域以及資金流方面創(chuàng)造的價(jià)值。
利用互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)品，快速的達(dá)成規(guī)?；⒖蓮?fù)制性是長期目標(biāo)，短期目標(biāo)是借助互聯(lián)網(wǎng)手段，用互聯(lián)網(wǎng)的文化，進(jìn)行日常的銷售渠道的拓展和改造?；ヂ?lián)網(wǎng)電商每年的價(jià)格戰(zhàn)，可能讓人目瞪口呆，我們可以思考，最終的收益在哪里?
用戶體驗(yàn)是不變話題
服務(wù)類消費(fèi)將影響行業(yè)格局
零售業(yè)正在被科技改變是大勢所趨，但在電商如此發(fā)達(dá)的今天，消費(fèi)者之所以還會選擇去實(shí)體店購物，主要還有一個(gè)重要的原因——體驗(yàn)。
眾多消費(fèi)者追求的不再只是單純的線上價(jià)格比較、圖片感知和不停地下拉頁面，而是另一種可以接觸、可以摸一摸、實(shí)實(shí)在在的體驗(yàn)產(chǎn)品。漂亮大氣的商場環(huán)境由此而生，甚至連水果店、雜物店、飾品店這些“沿街販?zhǔn)?rdquo;的品類都出現(xiàn)了高端零售品牌的身影。一個(gè)個(gè)基于極致線下用戶體驗(yàn)而生的概念也讓人為之炫目，智能導(dǎo)購、電子會員卡、電子試衣間等都在昭示著一個(gè)關(guān)于用戶體驗(yàn)的不變話題。
以現(xiàn)階段商業(yè)零售業(yè)的發(fā)展來看，經(jīng)常出現(xiàn)在購物中心中的體驗(yàn)式業(yè)態(tài)主要包括：電影院、冰場、健身會館、電玩城、KTV、美容美體、兒童職業(yè)體驗(yàn)、兒童游樂等業(yè)態(tài)。
“體驗(yàn)式商業(yè)”最常見的載體是兒童游樂中心，因?yàn)橛螛分行脑谟瓮娣绞?、?jīng)營模式上，更易于實(shí)現(xiàn)“體驗(yàn)式”的要求;同時(shí)，游樂中心在業(yè)態(tài)組合上的豐富性和多元化，也為體驗(yàn)式業(yè)態(tài)的存在提供了契機(jī)。
輕資產(chǎn)模式遭遇困難
玩法有危險(xiǎn)
輕資產(chǎn)目前在國內(nèi)，主要還是指以輸出管理為主，幫助他人管理與運(yùn)營商業(yè)項(xiàng)目，一般層面的以收取管理費(fèi)為主要盈利，高些層次的可以通過資本運(yùn)作在未來退出時(shí)獲得更高的收益，但本質(zhì)上都是不出錢的低風(fēng)險(xiǎn)模式。
現(xiàn)在很多公司，可能剛做了一兩個(gè)坪效中等的商業(yè)項(xiàng)目，就開始面不改色心不跳的進(jìn)行管理輸出了，這個(gè)玩法其實(shí)非常危險(xiǎn)。因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)有很強(qiáng)的個(gè)性化特征，地域，人群，城市層級等很多因素都會影響到全程運(yùn)作，別說你的模式還沒有成熟，就是成熟了也不見得能有效復(fù)制。
所謂輕資產(chǎn)，應(yīng)該是結(jié)合雙方的優(yōu)勢形成共贏，而不是變相的分擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)，或者拿別人的錢玩自己的游戲。這對想要在2017年大展輕資產(chǎn)計(jì)劃拳腳的開發(fā)商或運(yùn)營商而言是一個(gè)值得深思的問題。
百貨業(yè)復(fù)活信號初現(xiàn)
轉(zhuǎn)型生活方式中心是出路
實(shí)體經(jīng)濟(jì)并不僅僅指的是實(shí)體店鋪，更多的指的是生產(chǎn)廠家。很多生產(chǎn)廠家直接在天貓上開店，在一定程度上節(jié)省了很多人力成本，釋放了多余的勞動(dòng)力，從而使他們?nèi)氖滦屡d的行業(yè)。同時(shí)電商的發(fā)展，激活了人們的創(chuàng)業(yè)熱情，很多瀕臨破產(chǎn)的企業(yè)通過淘寶得到了復(fù)活，很多地方豐富的農(nóng)產(chǎn)品通過電商打開了銷路。
同時(shí)，電商還促進(jìn)了很多新興行業(yè)的創(chuàng)業(yè)，也帶動(dòng)了就業(yè)，如物流快遞行業(yè)，隨著電商銷售的猛增，大大地促進(jìn)了物流快遞也的發(fā)展，快遞小哥也成為了一個(gè)新的職業(yè)，這樣也帶動(dòng)了物流公司的創(chuàng)業(yè)，也為人民提供了新的就業(yè)崗位。還有很多的平面設(shè)計(jì)師，在電商平臺上也實(shí)現(xiàn)了他們的價(jià)值。那些客服小妹、淘寶庫管等等都是電商發(fā)展的受益者。
可以說，電商在一定程度上促進(jìn)了實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，因?yàn)橛辛穗娚痰钠脚_，很多廠家的銷量更大了，生產(chǎn)有時(shí)候還出現(xiàn)供不應(yīng)求的情況。同時(shí)也有些電商平臺實(shí)現(xiàn)線上線下相結(jié)合的形式，為實(shí)體店帶去了更多的客流量。
在電商的沖擊下，百貨業(yè)的衰亡論調(diào)已持續(xù)近十年，從逃避到被迫直面，經(jīng)營者們終于開始走出舒適區(qū)嘗試突圍。百貨之困源于消費(fèi)者冷漠，不是市場拋棄了百貨，而是百貨嚴(yán)重的路徑依賴使其不再真正關(guān)心消費(fèi)者。而這種突圍意識一旦覺醒，滿血回歸消費(fèi)市場則指日可待。
養(yǎng)老地產(chǎn)依然大有可為
旅游地產(chǎn)趨向個(gè)性化定制
老齡化趨勢是中國社會無法回避的趨勢。逆撫養(yǎng)比例的持續(xù)下行意味著單位勞動(dòng)力所需撫養(yǎng)的老人呈上升趨勢，而地產(chǎn)作為養(yǎng)老最重要的載體之一，未來有著很大的發(fā)展空間。國內(nèi)外有一大部分投資者都在關(guān)注養(yǎng)老地產(chǎn)，因此養(yǎng)老地產(chǎn)未來仍是一片藍(lán)海。
同時(shí)旅游業(yè)的火熱給旅游地產(chǎn)也帶來了機(jī)會，據(jù)新華社報(bào)道，2016年，國內(nèi)旅游人數(shù)達(dá)43.8億人次，同比增長9.5%;旅游投資達(dá)到1.2萬億元，同比增長20%。2017年相比過去一年，旅游地產(chǎn)更具有個(gè)性化定制的特點(diǎn)。
目前，旅游地產(chǎn)已經(jīng)逐漸在脫離一應(yīng)俱全的開發(fā)模式，更多的高端客戶傾向于個(gè)性化的度假模式，因此將服務(wù)業(yè)的個(gè)性化做到極致，定制化專屬化模式才是旅游地產(chǎn)未來趨勢。
在高速發(fā)展的旅游市場環(huán)境下，旅游地產(chǎn)項(xiàng)目消費(fèi)不斷增加。未來5~10年，旅游地產(chǎn)將成為我國房地產(chǎn)市場的重要發(fā)展方向。2017年，國內(nèi)外旅游地產(chǎn)競爭形勢將越來越激烈，誰又能在群雄逐鹿的激烈市場競爭中脫穎而出呢?我們拭目以待。
2017年將是“社群”年
新商業(yè)模式有待探索
微信對商業(yè)地產(chǎn)的貢獻(xiàn)，除了移動(dòng)支付，就是將這個(gè)行業(yè)的人分類建立起了各式各樣的社群，不管是拓展、招商、運(yùn)營，還是餐飲、服裝、娛樂，各有各的圈子，拉近了信息對稱，促進(jìn)了信息分享，高效粘合了拓展和招商，認(rèn)可場子和認(rèn)可人，變成同樣的重要因素了。這僅僅是對于我們這個(gè)行業(yè)的從業(yè)人員而言，僅僅是一個(gè)狹義的社群。
互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代，人與人的關(guān)系脈絡(luò)聯(lián)系變得更為緊密，一個(gè)新的詞匯被頻繁提出——社群。在金融工具被眾多房企考慮如何做為實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型手段的同時(shí)，也將目光聚焦于社群，抓住人的共性構(gòu)建社群，即有可能抓住市場。
2017年，社群經(jīng)濟(jì)將會是一種新的商業(yè)模式，這幾年的場景街區(qū)出現(xiàn)是社群經(jīng)濟(jì)的一個(gè)有益探索。未來一年，場景不再局限在某個(gè)街區(qū)，而會擴(kuò)大，整個(gè)賣場形成一個(gè)泛場景化的狀態(tài)。
跨界而來，和而不同，在場景體驗(yàn)的基礎(chǔ)上，精神層面的鏈接也會出現(xiàn)，從功能商業(yè)到精神商業(yè)，小家庭的會客廳會消失，購物中心做為城市會客廳的功能，將得到加強(qiáng)，這將是一個(gè)趨勢，從而后期購物中心的運(yùn)營推廣將會圍繞創(chuàng)意來做，圍繞情懷來做，圍繞精神支點(diǎn)來做。
購物中心除了商鋪、商品，不久將會更多的加入人文元素的東西，連肯德基、屈臣氏、呷哺呷哺這些大眾連鎖品牌，都在改變適應(yīng)發(fā)展，做為購物中心則將變得越來越有趣，無情懷不營銷，無創(chuàng)意不營銷，一個(gè)淡然索味的場子將來客流會越來越稀少。
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