2018房價(jià)走勢最新消息和圖表
2018房價(jià)走勢最新消息和圖表
房價(jià)一直以為都是中國公民所關(guān)注的問題，2018年中國房價(jià)走勢最新消息怎么樣呢?2018房價(jià)是漲還是會跌呢?2018房價(jià)走勢圖?下面是小編精心為你們整理的房價(jià)走勢最新消息的相關(guān)內(nèi)容，希望你們會喜歡!
2018房價(jià)走勢最新消息
媒體指出，高房價(jià)下不可能真正去庫存。房價(jià)上漲會使追漲的投資者增加而有購買能力的剛需減少，追漲的投資者會消化一部分庫存，但剛需的購買量則會減少，兩相抵消，很難說是增加庫存還是減少庫存。而且，在房價(jià)上漲周期，開發(fā)商會惜售、捂盤。
在一二線城市的房地產(chǎn)市場因受政策壓制而趨冷之際，三四線城市拿下了這個(gè)接力棒。
國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年4月，蚌埠市的新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲2.2%，在70個(gè)大中城市中位列第二。到5月，蚌埠市新房價(jià)格漲幅上升到3.4%，位列第一。位于蚌埠市僅150公里的安徽省會合肥，則連續(xù)兩個(gè)月出現(xiàn)房價(jià)環(huán)比負(fù)增長。
中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會指出，如果不是數(shù)據(jù)確鑿，很難想象蚌埠這樣一個(gè)人口不到350萬、GDP總量僅位列安徽省第七的城市，會成為全國房價(jià)上漲最快的地方。
總的看來，受到嚴(yán)厲調(diào)控的部分熱點(diǎn)城市房價(jià)出現(xiàn)下降走勢，而沒有實(shí)施調(diào)控的城市仍然是房價(jià)普遍上漲，而且有加速的趨勢。
而正是在這個(gè)一二線和三四線樓市“逆向分化”的背景下，中共中央政治局、國務(wù)院副在政協(xié)第十二屆全國委員會常務(wù)委員會第二十一次會議上講話指出：要堅(jiān)持分類調(diào)控因城施策，穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)去庫存，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
回顧春節(jié)后那一波漲價(jià)潮，逼得各大城市紛紛加入新一輪調(diào)控。國土部、住建部也在4月初推出了《關(guān)于加強(qiáng)近期住房及用地供應(yīng)管理和調(diào)控有關(guān)工作的通知》，其中最大的看點(diǎn)是根據(jù)庫存去化周期的情況調(diào)整土地供應(yīng)策略：
對消化周期在36個(gè)月以上的，應(yīng)停止供地;
36—18個(gè)月的，要減少供地;
12—6個(gè)月的，要增加供地;
6個(gè)月以下的，不僅要顯著增加供地，還要加快供地節(jié)奏。
也就是說，“去庫存”是房地產(chǎn)市場接下來的關(guān)鍵詞。
三四線城市去庫存
“三四線城市領(lǐng)跑，一二線城市冷淡”，分類調(diào)控的政策思路，是造成當(dāng)下房地產(chǎn)市場這種分化的主因。在熱點(diǎn)區(qū)域遭遇調(diào)控重壓的同時(shí)，很多三四線城市非但不受影響，反而接收了大量的溢出需求。
21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道指出，三四線城市在內(nèi)的非熱點(diǎn)城市房價(jià)普遍上漲，也與當(dāng)前的融資環(huán)境有一定相關(guān)性。目前，一些熱點(diǎn)城市的房貸開始收緊，流入房地產(chǎn)市場的資金放緩。但是，整體的融資環(huán)境還是比較寬松的，5月房貸增量仍然比較多。5月中長期貸款增加4326億元，雖然同比和環(huán)比都是減少，但總量并不算少。在熱點(diǎn)城市受到更多限制的情況下，就會有更多資金流向三四線的非熱點(diǎn)城市。
三四線城市的上漲，還有一個(gè)原因是棚改的貨幣化安置，此舉與之前棚戶區(qū)改造住房安置有所不同，被安置者獲得一定的安置費(fèi)，既“創(chuàng)造”了需求，又提升了購買力，因此房價(jià)趁勢上漲。
而本輪的三四線去庫存模式，無非是將一二線的老模式拿來再用。
第一財(cái)經(jīng)日報(bào)直接指出，這是漲價(jià)去庫存。高庫存占用了三四線城市的經(jīng)濟(jì)資源，包括土地、資金和政策，嚴(yán)重制約當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展。從2012年~2016年，三四線城市因?yàn)榫薮蟮膸齑鎵毫?，房價(jià)一直停滯不前，房價(jià)不漲或者微跌，成交量反而低，因?yàn)橘I房者預(yù)期房價(jià)會繼續(xù)跌，一旦開始上漲，買房者就會涌入，上漲期間的成交量即可說明一切。
漲價(jià)去庫存?
第一財(cái)經(jīng)日報(bào)指出，房價(jià)上漲了，庫存也減少了，似乎是“一舉兩得”的事情，但這背后隱憂不少。
一方面，三四線城市原本不缺房子，人均住房面積不低，因?yàn)椴幌拶?，多套房產(chǎn)者比比皆是。房產(chǎn)已經(jīng)飽和甚至過剩，再通過漲價(jià)預(yù)期讓民眾涌入購買，雖然可以增加地方政府收入和經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)，但長遠(yuǎn)來看，對經(jīng)濟(jì)和民眾生活并不是一件有利的事。
另一方面，地方政府可以繼續(xù)躺在房地產(chǎn)繁榮的功勞簿上，可以說，這種繼續(xù)依賴房地產(chǎn)拉動經(jīng)濟(jì)的思維和行動，無異于飲鴆止渴。
21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道指出，高房價(jià)下不可能真正去庫存。房價(jià)上漲會使追漲的投資者增加而有購買能力的剛需減少，追漲的投資者會消化一部分庫存，但剛需的購買量則會減少，兩相抵消，很難說是增加庫存還是減少庫存。而且，在房價(jià)上漲周期，開發(fā)商會惜售、捂盤。這些現(xiàn)象在一二線城市并不罕見，高房價(jià)和高庫存并存，在三四線城市會更嚴(yán)重。
三四線城市高庫存的出現(xiàn)，根源在于產(chǎn)業(yè)發(fā)展的思路出了問題，熱衷于“高端產(chǎn)業(yè)”導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)太多，而實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展滯后導(dǎo)致當(dāng)?shù)鼐用褓徺I力不足。因此，要推動三四線城市去庫存，正確的思路應(yīng)該是優(yōu)先發(fā)展適合當(dāng)?shù)匕l(fā)展階段的產(chǎn)業(yè)，創(chuàng)造更多高收入的就業(yè)崗位，帶動當(dāng)?shù)鼐用裨鍪詹⑽瞬帕魅?。這樣庫存會逐漸消化。
去庫存進(jìn)展到哪個(gè)階段了?
招商證券指出，三四線整體去庫存效果明顯，去化周期已進(jìn)入較低位置(接近2010年)，尤其是滁州/惠州/南寧/南通/佛山/九江/宜昌等部分三線城市，而唐山/蚌埠/北海/丹東/濟(jì)寧等地去化周期仍較高。
去化周期對房價(jià)具有顯著的指引作用，一線的臨界點(diǎn)更低。1)一線平均：去化<11個(gè)月，房價(jià)漲;去化>15個(gè)月，房價(jià)跌;2)二線平均：去化<15個(gè)月，房價(jià)漲;去化>20個(gè)月，房價(jià)跌;3)三四線平均：去化<16個(gè)月，房價(jià)漲;去化>19個(gè)月，房價(jià)跌。
招商證券指出，棚改還將繼續(xù)“托底”三四線。假設(shè)貨幣化安置都選擇購買新房，2016年棚改貨幣化安置對應(yīng)300萬套，而當(dāng)年商品住房銷量接近1400萬套，棚改大致貢獻(xiàn)20%，三四線會更高一些，對未來三四線銷量調(diào)整有較強(qiáng)的托底作用。不過，未來三年棚改總量比過去三年是略有下降的。
不過，根據(jù)量價(jià)關(guān)系預(yù)判，三四線房價(jià)同比將在3季度左右見頂回落。
小周期調(diào)整的規(guī)律不可逆，棚改也不是純粹的新增變量(其本身的絕對量環(huán)比是略降的)，所以不可能引領(lǐng)一輪新周期(實(shí)際上三四線銷量同比見頂后已經(jīng)明顯放緩)。
而參照下圖，就房地產(chǎn)市場的供需來講，三四線要順利去庫存，長期來講，是一個(gè)非常困難的問題。
購房中的注意事項(xiàng)
相關(guān)機(jī)構(gòu)近日發(fā)布《中國房地產(chǎn)市場2016總結(jié)與2017趨勢展望》顯示，去年全年，房地產(chǎn)市場迎來本輪周期的高點(diǎn)，全年成交規(guī)模創(chuàng)歷史新高。分析認(rèn)為，2017年熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場將面臨量價(jià)回調(diào)壓力，而位于大城市周邊的小城市或自身產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢顯著的三、四線城市，則仍具發(fā)展?jié)摿Α?017年熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場將面臨量價(jià)回調(diào)壓力，而位于大城市周邊的小城市或自身產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢顯著的三、四線城市，則仍具發(fā)展?jié)摿?。這主要是由于過去一年中，多數(shù)一、二線城市房價(jià)已漲至較高水平，使得購房需求在一定程度上會向三、四線城市溢出。
流程一：選房
決定買房了，通常要先排號進(jìn)行選房，選房一般就是進(jìn)入一個(gè)房間，給每人幾分鐘的時(shí)間，確定要購入哪套房。由于選房時(shí)間比較倉促，購房者可以在選房前多準(zhǔn)備幾套備選房，以防心儀的房源被人選走后，能盡快選到第二套想要的房子。
流程二：簽訂認(rèn)購書
《商品房認(rèn)購書》是商品房買賣雙方在簽訂商品房預(yù)售合同或銷售合同之前所簽訂的文書，是對雙方交易房屋有關(guān)事宜的初步確認(rèn)。
《商品房認(rèn)購書》都是從住建委網(wǎng)站上下載下來的，內(nèi)容一般包括：
1、買賣雙方當(dāng)事人的基本情況;
2、房屋的基本情況，包括房屋位置、面積等;
3、房屋價(jià)款計(jì)算;
4、定金;
5、簽署正式買賣合同的期限。
流程三：交定金
根據(jù)《中華人民共和國擔(dān)保法》規(guī)定：定金的數(shù)額由當(dāng)事人約定，但不得超過主合同標(biāo)額的20%。實(shí)際操作中，定金的數(shù)額比例由開發(fā)商制定，但繳納定金的比例一般不會超過總房款的20%。
流程四：購房資質(zhì)審核
簽訂認(rèn)購書后，購房者將相關(guān)材料交給開發(fā)商。置業(yè)顧問將房屋信息、價(jià)格信息、家庭信息等對照原件錄入建委網(wǎng)站，提交審核，一般10個(gè)工作日會出結(jié)果。
流程五：簽訂購房合同
購房資質(zhì)審核通過后，下一步就是簽訂購房合同。每個(gè)開發(fā)商提供的購房合同有所不同，但大部分內(nèi)容是相同的。
購房合同內(nèi)容包括合同約定的雙方當(dāng)事人、商品房基本狀況、價(jià)款及支付方式、商品房交付使用方式及條件、公共配套設(shè)施設(shè)備條款、面積差異的處理、產(chǎn)權(quán)登記的約定、違約責(zé)任等。
流程六：付首付
簽訂購房合同后，在售樓處的收款處，可直接刷卡付首付。
購房者需要注意的是，認(rèn)購新房的過程中，需要簽署的認(rèn)購書、購房合同等，需要大家仔細(xì)查看。實(shí)際操作中，經(jīng)常會出現(xiàn)因合同對違約責(zé)任劃分不清楚而導(dǎo)致的糾紛，希望大家避免。
二手房做低房價(jià)的法律風(fēng)險(xiǎn)
■作低房價(jià)的合同是否有效
在房地產(chǎn)買賣交易中，根據(jù)我國有關(guān)稅收法律法規(guī)，買方應(yīng)繳納契稅、印花稅，賣方應(yīng)繳納營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加以及個(gè)人所得稅。房地產(chǎn)買賣雙方在買賣合同或居間協(xié)議中作低房價(jià)，客觀上違反了稅法強(qiáng)制性規(guī)定，逃避了國家稅收，導(dǎo)致國家稅款流失，損害了國家利益。因此，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十二條第(五)項(xiàng)的規(guī)定，合同可因違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定而無效，作低房價(jià)的條款因違反稅收強(qiáng)制性規(guī)定而無效。根據(jù)《合同法》第五十六條的規(guī)定，合同部分無效，不影響其他部分效力的，其他部分仍然有效。作低房價(jià)的買賣合同或居間協(xié)議的其余部分屬當(dāng)事人真實(shí)意思表示，且未違反法律法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)屬有效。因此，作低房價(jià)的房地產(chǎn)買賣合同作低房價(jià)的條款無效，其他部分有效。
一般情況下，房地產(chǎn)買賣雙方作低房價(jià)的，無需承擔(dān)民事法律責(zé)任，只需按照真實(shí)房價(jià)繼續(xù)履行合同即可。但在某些案件中，由于買賣雙方約定了虛假房價(jià)，導(dǎo)致一方當(dāng)事人此后對虛假房價(jià)提出異議，并影響了合同的繼續(xù)履行，對此買賣雙方均有過錯(cuò)，應(yīng)各自承擔(dān)過錯(cuò)責(zé)任。但對虛假房價(jià)提出異議并拒絕履行的一方過錯(cuò)更大，因其存在兩方面過錯(cuò):第一，違反國家法律，作低房價(jià);第二，拒絕履行房地產(chǎn)買賣合同，或拒絕按照居間協(xié)議簽訂房地產(chǎn)買賣合同。而愿意履約的一方當(dāng)事人僅存有一方面過錯(cuò)，即違反法律作低房價(jià)。因此，法官應(yīng)根據(jù)雙方過錯(cuò)情況進(jìn)行裁量，確定合理的違約金數(shù)額，避免出現(xiàn)過錯(cuò)大小不同的當(dāng)事人承擔(dān)相同的責(zé)任，或一方當(dāng)事人承擔(dān)全部違約責(zé)任的情況。
這一責(zé)任分配方式，客觀上有利于減少作低房價(jià)的現(xiàn)象產(chǎn)生。買賣雙方在簽訂作低房價(jià)的合同時(shí)，應(yīng)預(yù)料到相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)，即對方以房價(jià)虛假為由不履行合同的情況下，由于買賣雙方對作低房價(jià)均有過錯(cuò)，愿意履約一方也應(yīng)承擔(dān)一定責(zé)任，客觀上減少了當(dāng)事人，尤其是不能從作低房價(jià)行為中獲利的一方當(dāng)事人作低房價(jià)的意愿。
■法官是否應(yīng)主動審查房地產(chǎn)買賣合同是否存在作低房價(jià)
在實(shí)踐中，房地產(chǎn)買賣雙方作低房價(jià)主要有兩種情況:第一，在房地產(chǎn)買賣合同或居間協(xié)議中約定虛假房屋成交價(jià)格，并另行簽訂補(bǔ)充協(xié)議，約定真實(shí)成交價(jià)格; 第二，在房屋買賣合同或居間協(xié)議中約定房價(jià)若干，裝修款若干。由于房地產(chǎn)買賣涉及金額較大，當(dāng)事人僅以書面形式約定虛假成交價(jià)格而未以書面方式約定真實(shí)成交價(jià)格的情況極少。
在第一種情況中，當(dāng)爭議發(fā)生時(shí)，當(dāng)事人往往明確主張，約定房價(jià)不是真實(shí)成交價(jià)格，并舉出補(bǔ)充協(xié)議加以證明。此時(shí)，作低房價(jià)的事實(shí)很容易被證實(shí)，法官應(yīng)確認(rèn)該事實(shí)，并在此基礎(chǔ)上進(jìn)行判決。
如果雙方當(dāng)事人均未提出房地產(chǎn)買賣合同或居間合同中所約定的房價(jià)為虛假房價(jià)，則不能要求法官主動審查作低房價(jià)數(shù)額的合理性，因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場變化較快，房屋價(jià)格一直處于波動之中，不能要求法官隨時(shí)掌握房地產(chǎn)市場信息并對房地產(chǎn)買賣價(jià)格是否合理進(jìn)行判斷。因此，法官僅需在發(fā)現(xiàn)有作低房價(jià)可能的時(shí)候進(jìn)行審查，如一方當(dāng)事人提出買賣合同存在作低房價(jià)時(shí)，法官應(yīng)主動審查。
根據(jù)誰主張、誰舉證的原則，在判斷房地產(chǎn)交易價(jià)格是否系虛假成交價(jià)格時(shí)，應(yīng)主要由提出該項(xiàng)主張的當(dāng)事人承擔(dān)舉證責(zé)任。但法官也應(yīng)結(jié)合前后合同簽訂后的履行情況、前后合同約定的成交價(jià)與市場價(jià)格的差距大小、合同登記備案情況等綜合判斷。在必要時(shí)，法官可以咨詢房地產(chǎn)交易中心相關(guān)工作人員，了解訟爭房地產(chǎn)的大致價(jià)格。
■買賣雙方、中介公司應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任
房地產(chǎn)買賣雙方作低房價(jià)的，從性質(zhì)上看，屬于一種逃稅行為，不僅破壞了國家對于不動產(chǎn)交易的稅收體系，使國家應(yīng)征稅款流失，還擾亂了不動產(chǎn)交易的市場秩序，由于房產(chǎn)交易信息本身是交易的基礎(chǔ)，如果登記機(jī)關(guān)的合同等信息本身就不真實(shí)，將削弱不動產(chǎn)登記原則的意義。房地產(chǎn)買賣雙方作低房價(jià)逃稅的，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的行政責(zé)任，情節(jié)嚴(yán)重的，應(yīng)承擔(dān)刑事責(zé)任。
中介公司由于具備房地產(chǎn)買賣方面的專業(yè)知識，往往在作低房價(jià)的過程中起到了至關(guān)重要的作用，不乏為獲得傭金而促使買賣雙方作低房價(jià)者，極大地影響了國家稅收體系和市場秩序。因此，中介公司促成房地產(chǎn)買賣雙方作低房價(jià)進(jìn)行交易的，理應(yīng)進(jìn)行處罰，但目前尚缺乏相關(guān)的法律規(guī)定。房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)雖然是房屋買賣中介公司的監(jiān)管機(jī)關(guān)，但未經(jīng)法律法規(guī)授權(quán)，不能對中介公司促成買賣雙方簽訂作低房價(jià)合同的行為進(jìn)行行政處罰。
因此，應(yīng)當(dāng)制定行政法規(guī)或地方性法規(guī)，賦予房地產(chǎn)管理部門對中介公司促成買賣雙方簽訂作低房價(jià)合同行為的行政處罰權(quán)。對中介公司確實(shí)促成買賣雙方作低房價(jià)的行為，可以予以通報(bào)，并將通報(bào)內(nèi)容在新聞媒體上公布，還可以進(jìn)行警告、罰款、沒收違法所得以及暫扣或吊銷營業(yè)執(zhí)照等行政處罰，對具體操作的執(zhí)業(yè)人員，也應(yīng)進(jìn)行警告、罰款、沒收違法所得等行政處罰;執(zhí)業(yè)人員構(gòu)成教唆犯罪的，應(yīng)當(dāng)受到刑罰處罰。此外，行業(yè)協(xié)會應(yīng)盡快制定行業(yè)規(guī)范，掌握中介機(jī)構(gòu)及其執(zhí)業(yè)人員執(zhí)業(yè)情況和違法違規(guī)情況，在協(xié)會內(nèi)及時(shí)通報(bào)行政機(jī)關(guān)的懲戒、處罰情況。
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