商品房預(yù)售合同有哪些有效免責(zé)條款

　　商品房買賣合同，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將尚未建成或者已經(jīng)竣工的房屋向社會(huì)銷售，轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人，買受人支付價(jià)款的合同。下面由學(xué)習(xí)啦小編為你詳細(xì)介紹商品房合同中免責(zé)條款的想知識(shí)。

　　商品房預(yù)售合同有哪些有效免責(zé)條款：

　　1、免責(zé)條款寫入商品房預(yù)售合同的條件

　　(1)文件的外型。“文件外型須予人以該文件載有足以影響當(dāng)事人權(quán)益之約款之印象，否則相對(duì)人收到該文件根本不予閱讀，使用人之提請(qǐng)注意即不充分。” 也就是說，訂立免責(zé)條款的文件應(yīng)足以使當(dāng)事人明白其性質(zhì)，認(rèn)識(shí)到它是合同的一部分。如果文件的外型未作到這一點(diǎn)，則其中的條款不能被視為訂入合同。如：銷售商在廣告中登載“房一售出，概不退換”，在房屋圖紙上標(biāo)注本公司“對(duì)因施工單位責(zé)任造成的質(zhì)量問題不承擔(dān)任何責(zé)任”，在辦公地點(diǎn)張貼的寫有”對(duì)非因本公司原因造成的延期交房，本公司不承擔(dān)任何責(zé)任“內(nèi)容的告示等。由于這些廣告、房屋圖紙、告示的外型不足以使購(gòu)房者明了其性質(zhì)，因此如果雙方在書面合同中并沒有特別說明其為合同的一部分，則這些廣告、房屋圖紙、告示中的免責(zé)內(nèi)容不得作為合同的組成部分。

　　(2)提請(qǐng)注意的方法。提請(qǐng)注意可以采取個(gè)別提請(qǐng)注意和張貼公告的方式。在商品房預(yù)售中，應(yīng)以個(gè)別提請(qǐng)注意為原則，除非特別情況，售房方不得采取張貼公告方式制定免責(zé)條款，否則，視為未盡到提請(qǐng)注意義務(wù)。

　　(3)清晰明白的程度。即提請(qǐng)注意所使用的語言文字必須清晰，明白，不得使用含糊不清的語言文字，否則，不得作出對(duì)相對(duì)一方不利的解釋。如果在合同中的免責(zé)條款所使用的字體過小、打印不清，或位于合同書中不易被注意的位置，也不能認(rèn)為是清晰明白。

　　(4)提請(qǐng)注意的時(shí)間。免責(zé)條款必須在合同訂立之前出示，提請(qǐng)注意也必須于合同訂立之前完成，如果是在合同訂立之后出示，除非相對(duì)人予以認(rèn)可，否則不能認(rèn)為訂入合同。如商品房銷售商在預(yù)售合同訂立后作出的有關(guān)免責(zé)事項(xiàng)的規(guī)定，即屬此類情況，除非購(gòu)房者予以認(rèn)可，否則，不能成為合同組成部分。

　　(5)提請(qǐng)注意的程度。提請(qǐng)注意應(yīng)達(dá)到一般人能理解的程度。如果免責(zé)條款中有常人不知曉的術(shù)語，訂立者應(yīng)作出解釋。在商品房預(yù)售中，一般房地產(chǎn)銷售商均采用定式合同，或稱標(biāo)準(zhǔn)合同，合同內(nèi)容固定，適用于所有購(gòu)房者。購(gòu)房者對(duì)合同內(nèi)容只能表示同意或不同意，沒有更多的協(xié)商余地。如訂立合同，對(duì)其中的免責(zé)條款也只能接受。在這種情況下銷售商負(fù)有比在非定式合同中更為嚴(yán)格的提請(qǐng)注意義務(wù)。法院在審理此類案件時(shí)，應(yīng)對(duì)其中的免責(zé)條款做更為嚴(yán)格的審查。

　　2、免責(zé)條款的法律效力

　　(1)免責(zé)條款違反法律和社會(huì)公共利益的無效。我國(guó)《民法通則》第七條規(guī)定："民事活動(dòng)應(yīng)尊重社會(huì)公德，不得損害社會(huì)公共利益，破壞國(guó)家經(jīng)濟(jì)計(jì)劃，擾亂社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序。"這是對(duì)免責(zé)條款進(jìn)行限制的法律依據(jù)。因此，在預(yù)售商品房中，有上述內(nèi)容的免責(zé)條款無效。應(yīng)注意的是，這里所指的違反法律，是指違反法律的強(qiáng)行性規(guī)范，只有違反強(qiáng)行性規(guī)范的免責(zé)條款才為無效。

　　(2)免責(zé)條款不得免除故意和重大過失責(zé)任。如果允許當(dāng)事人在合同中訂立免除故意或重大過失責(zé)任的條款，則無異于鼓勵(lì)當(dāng)事人不履行合同或不負(fù)責(zé)任地履行合同，這就與民法通則規(guī)定的誠(chéng)實(shí)信用的原則相違背，且不符合合同訂立的目的。目前國(guó)外的立法對(duì)免除故意或重大過失責(zé)任的免責(zé)條款均持否定態(tài)度，如《德國(guó)民法典》第276條第2款規(guī)定：“債務(wù)人因故意行為而應(yīng)負(fù)的責(zé)任，不得預(yù)先免除。”《希臘民法典》第332條規(guī)定：“旨在預(yù)先免除或限制對(duì)故意或重大過失所負(fù)責(zé)任的協(xié)議無效。”我國(guó)合同法亦規(guī)定因故意或重大過失造成對(duì)方財(cái)產(chǎn)損失的免責(zé)條款無效。目前有些商品房預(yù)售合同約定：“因售房方的過失行為導(dǎo)致的損害，購(gòu)房方不得要求賠償”，這一免責(zé)條款中的“過失行為”應(yīng)視為不包括重大過失行為在內(nèi)。

　　(3)免責(zé)條款不得免除合同當(dāng)事人的基本義務(wù)。也就是說，免責(zé)條款的免責(zé)以合同的基本義務(wù)得到履行為前提。如果允許當(dāng)事人不履行合同的基本義務(wù)而不承擔(dān)任何責(zé)任，就背棄了合同的本來目的，且與法律的原則相違背。例如：商品房銷售商有將質(zhì)量合格的、權(quán)屬明確合法的房屋交付給購(gòu)房者的義務(wù)，如果在合同中訂立“銷售方不對(duì)房屋質(zhì)量承擔(dān)責(zé)任”或“與出售房屋有關(guān)的所有權(quán)糾紛、土地使用權(quán)糾紛，本公司不負(fù)責(zé)解決”等條款，即屬免除基本義務(wù)，當(dāng)然無效。此外，如果違約行為嚴(yán)重到使當(dāng)事人訂立合同的目的落空，即嚴(yán)重違約或根本性違約的情況下，也不得援用免責(zé)條款，因?yàn)檫@種情況同屬于不履行合同的基本義務(wù)。

　　(4)免責(zé)條款不得違反公平原則。公平原則是民法的一項(xiàng)基本原則，它的要求之一就是民事主體在承擔(dān)民事責(zé)任上要合理。如果商品房銷售商憑借自己的優(yōu)勢(shì)，訂立對(duì)購(gòu)房人顯失公平的免責(zé)條款，購(gòu)房人就可以向法院或仲裁機(jī)關(guān)申請(qǐng)撤銷或變更。例如在合同中訂立“對(duì)由于施工單位和設(shè)計(jì)單位的過錯(cuò)造成的損失，售房方不承擔(dān)責(zé)任”，即屬顯失公平的條款。因?yàn)樵谑┕挝换蛟O(shè)計(jì)單位等第三人過錯(cuò)造成售房方違約的情況下，售房方可以依據(jù)與第三人的合同追究其違約責(zé)任，獲得賠償。而買房人與第三人無直接法律關(guān)系。不能向第三人索賠，如果再免除了售房者的違約責(zé)任，則購(gòu)房人的損失得不到任何補(bǔ)償，不公平性顯而易見。

　　(5)免責(zé)條款不得免除人身傷害責(zé)任。免責(zé)條款一般是對(duì)違約責(zé)任的限制或免除，目前隨著合同中違約責(zé)任與侵權(quán)責(zé)任競(jìng)合情況的增多，一般認(rèn)為免除人身傷害責(zé)任的條款是被嚴(yán)格禁止的。如英國(guó)1977年《不公平合同條款法》規(guī)定免除或限制過失造成的人身傷害或死亡責(zé)任的條款無效。我國(guó)合同法規(guī)定，造成對(duì)方人身傷害的免責(zé)條款無效。之所以這樣規(guī)定，是因?yàn)槊獬松韨ω?zé)任的條款與法律基本原則及社會(huì)公共道德標(biāo)準(zhǔn)相違背。因此，在商品房預(yù)售合同中，售房方不得訂立免除給購(gòu)房人造成人身傷害所應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任的免責(zé)條款。

　　3、對(duì)商品房預(yù)售合同中免責(zé)條款的規(guī)制

　　針對(duì)目前商品房預(yù)售合同中免責(zé)條款較多，消費(fèi)者權(quán)益受到重重限制的情況，應(yīng)從社會(huì)各方面對(duì)免責(zé)條款進(jìn)行規(guī)制。從各國(guó)的做法及我國(guó)的實(shí)際情況來看，可從以下幾個(gè)方面進(jìn)行規(guī)制。

　　(1)立法規(guī)制。即從法律上規(guī)定免責(zé)條款訂入合同的條件、有效無效的要件、解釋規(guī)則、無效或被撤銷后的法律后果等。世界許多國(guó)家在民法典中對(duì)此問題加以規(guī)定，如《意大利民法典》第1341、1342條。還有的國(guó)家針對(duì)定式合同及免責(zé)條款制訂專門法律，如《英國(guó)不公平合同條款法》、《以色列標(biāo)準(zhǔn)合同法》等。我國(guó)以往的民事法律沒有對(duì)此問題的專門規(guī)定。新頒布的合同法增加了相關(guān)內(nèi)容，如第三十九條、第四十條、四十一條、五十三條等，填補(bǔ)了立法上的空白。

　　(2)司法規(guī)制。司法規(guī)制是指人民法院對(duì)免責(zé)條款有司法審查權(quán)。法院可以根據(jù)受理的案件之具體情況，對(duì)免責(zé)條款是否已訂入商品房預(yù)售合同、免責(zé)條款有無違反國(guó)家強(qiáng)行性法律及社會(huì)公共利益的情況、是否有效等進(jìn)行確認(rèn)。法院還可以通過對(duì)免責(zé)條款進(jìn)行解釋，保護(hù)購(gòu)房人的合法權(quán)益不受侵害。對(duì)于顯失公平的免責(zé)條款，法院可以根據(jù)當(dāng)事人的申請(qǐng)，確認(rèn)其為可撤銷的條款，使它對(duì)當(dāng)事人不生效。司法規(guī)制對(duì)于保證購(gòu)房者免受不公平免責(zé)條款的侵害起著重要作用。

　　(3)行政規(guī)制。限制免責(zé)條款的消極作用還可以通過行政規(guī)制進(jìn)行。行政機(jī)關(guān)可以建立事先審核制度，銷售商制訂的定式免責(zé)條款需先向主管行政機(jī)關(guān)——房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)申報(bào)核準(zhǔn)后才可以使用。這樣，行政機(jī)關(guān)就可以在審核時(shí)發(fā)現(xiàn)不公平的免責(zé)條款。目前德國(guó)及日本即采用這種方式。此外，行政機(jī)關(guān)還可以采取事后監(jiān)督的方法，如在法國(guó)，政府組織特別委員會(huì)調(diào)查不公平合同條款，依據(jù)委員會(huì)的建議發(fā)布命令，禁止使用特定類型的合同條款。目前我國(guó)許多地方的房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)要求轄區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)預(yù)售使用規(guī)定的合同文本，防范不公平免責(zé)條款的出現(xiàn)，這也屬行政規(guī)制的一種。房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)還可以對(duì)使用不公平免責(zé)條款的銷售商進(jìn)行處罰。

　　(4)社會(huì)團(tuán)體規(guī)制。在我國(guó)，購(gòu)房者還可以通過消費(fèi)者協(xié)會(huì)，調(diào)解與銷售商的糾紛。消費(fèi)者協(xié)會(huì)還可以建議銷售商停止使用對(duì)購(gòu)房人不公平的免責(zé)條款。