貸款房要如何賣

　　指購房人以在住房交易的樓宇作抵押，向銀行申請貸款，用于支付購房款，再由購房人分期向銀行還本付息的貸款業(yè)務(wù)。也被稱為房屋抵押貸款。下面由學(xué)習(xí)啦小編為你詳細(xì)介紹貸款買房的相關(guān)知識。

　　貸款房要如何賣：

　　描述

　　方案一：提前還貸

　　1、準(zhǔn)備工作

　　(1)首先買方主動向賣方詢問或者房產(chǎn)公司房屋是不是存在向銀行抵押的情況，保險起見，建議買方要求查看所買房的產(chǎn)權(quán)證或者到交易中心查詢。

　　(2)如存在房屋抵押的行為，買方要了解賣方?jīng)]有還款余額和期限，已還款金額和年限，這回涉及到后續(xù)問題的可操作性，同時可以向賣方提供最近一個月的還款證明。

　　(3)如果決定購買房屋并決定提前還貸、注銷抵押的方法，買賣雙方應(yīng)當(dāng)對未付款項由哪一方支付磋商，一般采?。河少u方自籌資金;由買方籌集資金抵作購房款;或者由雙方分擔(dān)，辦理交易時再做結(jié)算。

　　(4)此外在提前還貸中還存在其它費(fèi)用，具體費(fèi)用建議可以資訊各大還貸銀行，一般時間是6個月或者1年后提出申請便可以提前還款，無須支付違約金;但不滿6個月或者1年，要支付一定數(shù)目的違約金，這筆經(jīng)費(fèi)究竟由誰來承擔(dān)在簽訂買賣合同中進(jìn)行明確說明。

　　2、操作程序：

　　由買方支付定金，并按照合同的方式提前還貸，注銷抵押

　　溫馨提示：本過程較為關(guān)鍵，其中涉及到諸多手續(xù)，各個流程應(yīng)當(dāng)做好銜接，一旦銜接不好就會發(fā)生合同分歧，買賣雙方最好還是能夠通過律師或者房產(chǎn)中介公司進(jìn)行辦理業(yè)務(wù)，房產(chǎn)公司作為第三方，擁有一定的專業(yè)性和可信度。

　　(1)雙方按照約定準(zhǔn)備尚未還貸資金，同時由賣方委托的中介公司或者賣方或律師向貸款銀行提出提前還貸的申請，再經(jīng)過銀行審核通過后還款。貸款銀行出具《借款清結(jié)證明》，賣方收回《房地產(chǎn)其他權(quán)利證明》。

　　(2)雙方持《借款清結(jié)證明》到房屋所在地的房地產(chǎn)交易中心辦理注銷抵押登記的手續(xù)，同時辦理房屋交易手續(xù)。

　　(3)如果提前還貸資金是由買方出的，那么買方最好要求中介公司或其他第三人能夠提供擔(dān)保，以防款項落空。

　　方案二：辦理轉(zhuǎn)按揭手續(xù)

　　和上述方式不同的是，買方先到銀行辦理按揭手續(xù)，分兩種情況：一則同行轉(zhuǎn)按，二則跨行轉(zhuǎn)按，后者操作手續(xù)比較麻煩。

　　1、提交材料和流程：

　　《購房抵押借款合同》原件;

　　買方申請貸款的材料(例：身份證、接收入證明等);

　　辦理貸款保險變更手續(xù);

　　如銀行審核批準(zhǔn)，當(dāng)事人簽訂《變更協(xié)議》;

　　辦理抵押登記變更手續(xù)。

　　2、買方憑貸款銀行還貸證明和貸款證明以及相關(guān)材料到交易中心辦理交易手續(xù)。

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　　影響貸款買房年限和房貸期限的因素

　　1:貸款申請人的年齡

　　銀行在為借款人評估房貸還款年限時，首先以其年齡作為基礎(chǔ)。一般在符合貸款條件的前提下，年齡越小，其貸款年限越長，反之年齡越大，貸款年限則較短。通常情況下，“貸款人年齡+貸款年限不超過65年”，就是銀行能夠?yàn)槠滢k理的貸款期限。

　　2:貸款房屋的房齡

　　貸款者在購買房產(chǎn)時，所購房產(chǎn)的“年齡”將決定其能夠貸款多少年限。根據(jù)銀行規(guī)定，房齡較新的房產(chǎn)比較容易做貸款。像建房期在10年以內(nèi)的2手房，其各方面條件較好，銀行愿意對這類房齡的住房貸款加快審批速度。而70、80年代的二手房由于房屋年齡較久，銀行可控的貸款風(fēng)險相對較大，因此銀行對這類房屋的貸款審批十分謹(jǐn)慎。

　　3:貸款申請人的經(jīng)濟(jì)能力

　　另一方面，對于貸款買房的申請人來說，如工作收入、工作穩(wěn)定性、儲蓄存款、資產(chǎn)情況等也是銀行考量的因素，也是自身貸款年限申請時間的衡量因素。經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)的借款人可以考慮貸款年限較短，有一定還款壓力的貸款方案。像7成10年或15年、甚至6至5成的貸款方案。而經(jīng)濟(jì)實(shí)力稍差的借款人，需注意自身經(jīng)濟(jì)條件是否允許其承受較大的還款壓力，如果銀行信譽(yù)資質(zhì)等方面較好，這類人群有可能會獲得最高8成20年的貸款。