二手房買賣簽約后房主反悔如何處理
二手房相對(duì)開發(fā)商手里的商品房而言,是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易三級(jí)市場(chǎng)的俗稱。很多人關(guān)心二手房買賣簽約后,出現(xiàn)房主反悔的情況,應(yīng)該如何處理的問題。下面由學(xué)習(xí)啦小編為你詳細(xì)介紹二手房買賣的相關(guān)知識(shí)。
二手房買賣簽約后房主反悔的處理方法
1、二手房買賣對(duì)于買方來說存在什么風(fēng)險(xiǎn)?
在二手房交易的過程中,買方處于相對(duì)于劣勢(shì)的地位。二手房買賣對(duì)于買方來說存在什么風(fēng)險(xiǎn)?
(1)賣方不按照合同的規(guī)定交房。
(2)賣方不協(xié)助辦理過戶登記。
(3)有可能因?yàn)榉课葑陨泶嬖诘脑驅(qū)е沦I賣交易無(wú)效。
(4)賣方配偶或者共有人聲稱不知情,導(dǎo)致合同無(wú)效。
(5)在交易完成后,賣方拒絕遷出戶口。
2、二手房買賣交易過程中,房主反悔了該怎么辦?
網(wǎng)友提問:我今年3月份經(jīng)中介與王某簽訂了一份房屋居間合同,王某將其位于高新區(qū)的房屋以110萬(wàn)的價(jià)格出售給我,我向王某支付了購(gòu)房款5萬(wàn)元,其余房款雙方約定進(jìn)托管賬戶。后雙方辦理過戶手續(xù)時(shí),王某反悔了,并稱該房屋所有權(quán)人是其兒子(王某兒子已滿18周歲),他簽訂的合同是無(wú)效的。請(qǐng)問,面對(duì)這樣的情況,我該怎么辦呢?
律師解答: 王某兒子已滿18周歲,具有完全民事行為能力,此房屋的所有權(quán)歸王某兒子所有,王某雖是其父母但其已成年,其父母對(duì)其財(cái)產(chǎn)無(wú)處分權(quán)。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條的規(guī)定:“當(dāng)事人一方以出賣人在締約時(shí)對(duì)標(biāo)的物沒有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無(wú)效的,人民法院不予支持。出賣人因未取得所有權(quán)或者處分權(quán)致使標(biāo)的物所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移,買受人要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任或者要求解除合同并主張損害賠償?shù)?,人民法院?yīng)予支持。由此可知你與王某的房屋買賣合同是有效的,若王某兒子不同意過戶,你可以要求王某承擔(dān)違約責(zé)任或者要求解除合同并要求王某對(duì)其損失承擔(dān)損害賠償責(zé)任。
3、二手房買賣,賣方反悔可以要求繼續(xù)履行合同并強(qiáng)制過戶房產(chǎn)嗎?
在二手房的樓價(jià)持續(xù)上升,有不少在簽訂合約之后反悔,導(dǎo)致合同無(wú)法履行。不少購(gòu)房者就想到了要求繼續(xù)履行合同并強(qiáng)制過戶房產(chǎn)。但是購(gòu)房人對(duì)是否能要求繼續(xù)履行二手房買賣合同及能否通過訴訟形式請(qǐng)求強(qiáng)制過戶不太理解。
訴請(qǐng)繼續(xù)履行合同,強(qiáng)制過戶的條件:
第一,買方要確保持續(xù)符合購(gòu)房資格。
第二,買方要追加中介方和賣方欠款銀行作為第三人,其中賣方欠款銀行涉及到贖樓,便于法院判決該第三人配合贖樓。
第三,買方要準(zhǔn)備好一次性支付購(gòu)房款。而這也正是以便賣方不配合辦理按揭手續(xù)時(shí),一次性付款給法院,由法院執(zhí)行強(qiáng)制過戶,再將房款放給賣方。
買方符合上述條件要求繼續(xù)交易并強(qiáng)制過戶的,必須準(zhǔn)備好足夠的購(gòu)房資金,在將購(gòu)房款匯入法院賬戶后,法院就可以向國(guó)土部門發(fā)出裁定書強(qiáng)制過戶。這一做法,就完全避開了賣方,無(wú)需賣方配合進(jìn)行按揭手續(xù)。因此,符合一定條件的購(gòu)房者完全可以要求賣方繼續(xù)履行交易并過戶,以維護(hù)自己的合法權(quán)益。
預(yù)防二手房買賣簽約后房主反悔情形出現(xiàn)的方法
一般來講,預(yù)防二手房買賣簽約后房主反悔,作為購(gòu)房者,應(yīng)該采取的對(duì)策可以有以下幾方面:
(1)在與二手房房主簽訂購(gòu)房合同時(shí),購(gòu)房者必須提前考慮房?jī)r(jià)上漲等因素,考慮相關(guān)的可能結(jié)果,約定好違約賠償責(zé)任,并在能夠辦理過戶手續(xù)時(shí),及時(shí)辦理,避免對(duì)方反悔。
(2)為避免因?yàn)榉恐髦鲝埛课轂榉蚱薰灿卸詈蟊慌卸ê贤瑹o(wú)效,買房人應(yīng)在簽訂買房合同時(shí)讓對(duì)方提供確保有權(quán)處分所售房屋的證明或夫妻等其他共有人同意處分的證明。
(3)為了了解所購(gòu)房屋的真實(shí)情況,購(gòu)房者應(yīng)在購(gòu)房前向物業(yè)、鄰居、開發(fā)商了解情況,最好到現(xiàn)場(chǎng)看房,并對(duì)可能出現(xiàn)的質(zhì)量問題如何承擔(dān)責(zé)任作出書面約定。
(4)購(gòu)房者要了解待購(gòu)的房屋是否屬于不能上市的國(guó)家法律明確規(guī)定的農(nóng)村宅基地所建房屋,如果是的話,建議城鎮(zhèn)居民不要購(gòu)買這類房屋。
二手房買賣流程
買賣雙方達(dá)成交易意向后,通過真房網(wǎng)辦理相關(guān)手續(xù),完稅過戶。
·一次性交易
1.查冊(cè);
2.網(wǎng)簽;
3.測(cè)繪/遞件;
4.報(bào)稅;
5.完稅過戶;
6.領(lǐng)取新房產(chǎn)證。
·贖契
1.業(yè)主到原貸款銀行辦理提前還清貸款申請(qǐng);
2.確認(rèn)欠款本息后,準(zhǔn)備足額的贖契樓款存入銀行指定賬戶;
3.銀行批核通過后進(jìn)行扣款;
4.銀行通知領(lǐng)《房產(chǎn)證》及涂銷資料,辦理涂銷手續(xù);
5.涂銷完成后,可轉(zhuǎn)一次性交易或按揭貸款。
·按揭貸款
1.查冊(cè);
2.預(yù)約網(wǎng)簽、收件、約評(píng)估;
3.提交貸款所需材料及簽署貸款合同及相關(guān)文件;
4.資料齊備后送銀行審批;
5.銀行出具同意貸款書;
6.遞件(可遞件連入押);
7.問稅;
8.交稅過戶;
9.出新證(及他證);
10.房管局歸檔;
11.入押;
12.出他項(xiàng)權(quán)利證;
13.送資料至銀行發(fā)放貸款;
14.退資料
注:以上資料僅供參考,以當(dāng)?shù)胤抗芫终邽闇?zhǔn)。
二手房交易稅費(fèi)表
買方
1交易手續(xù)費(fèi):建筑面積*3元/平方
2、產(chǎn)權(quán)登記費(fèi):
個(gè)人:50元/宗;每加1人增收10元;
單位:80元/宗
非住宅:550元/宗,每加1人增收10元
3 交易契稅:
(1)購(gòu)買家庭唯一住房,單元總建筑面積90平方米以下的普通住宅:地稅局評(píng)估價(jià)*1%
(2)購(gòu)買家庭唯一住房,單元總建筑面積90平方米以上-144平方米以下:地稅局評(píng)估價(jià)*1.5%
(以上需以家庭為單位,買方必須提供戶口本原件、結(jié)婚證或半個(gè)月累的無(wú)婚姻登記證明原件,戶籍所在地的無(wú)房證明)
(3)單元建筑面積在144平方米以上(含):地稅局評(píng)估價(jià)*3%
(4)非家庭唯一普通住房:地稅局評(píng)估價(jià)*3%
(5)贈(zèng)與、非住宅、單位購(gòu)買:地稅局評(píng)估價(jià)*3%
4 交易印花稅:
個(gè)人住宅:免征
非住宅,單位購(gòu)買或出售:地稅局評(píng)估價(jià)*0.05%
5 抵押登記費(fèi):
抵押權(quán)人是個(gè)人住宅:50元/宗
單位住宅:80元/宗
非住宅:550元/宗
6 證照印花稅:5元/證,每增加1人加收5元
賣方
1交易手續(xù)費(fèi):建筑面積*3元/平方
2交易印花稅:
個(gè)人住宅:免征
非住宅,單位購(gòu)買或出售:地稅局評(píng)估價(jià)*0.05%
3土地出讓金:
房改房、安居房、解困房:地稅局評(píng)估價(jià)*1%
商品房、私房:地段基準(zhǔn)價(jià)*面積*10%(基準(zhǔn)地價(jià)要上房管局網(wǎng)址查詢)
單位:地段基準(zhǔn)價(jià)*房屋面積
4個(gè)人所得稅:
免征:普通住宅的房產(chǎn)證滿5年或能提供《廣州共有住房繳款明細(xì)表》或《預(yù)售合同》或《拆遷補(bǔ)償協(xié)議》或《安居協(xié)議》或購(gòu)房協(xié)議的簽約時(shí)間等證明滿5年的且家庭雙方現(xiàn)時(shí)是唯一住房。
未滿5年征收:地稅局估價(jià)*1%或差額*20%(有發(fā)票)
5營(yíng)業(yè)稅:免征:
房產(chǎn)證滿5年或契稅完稅證滿5年且144平方米以下的普通住宅
未滿5年的普通住宅及非普通住宅:地稅局估價(jià)*5.6%
滿5年的普通住宅(大于144平方米)征收:(土稅局估價(jià)-上手發(fā)票收入價(jià))*5.6%
6土地增值稅:
免征:個(gè)人住宅
非住宅或單位出售(提供發(fā)票):用四級(jí)超率累進(jìn)稅率,增值額=轉(zhuǎn)讓收入-應(yīng)扣除項(xiàng)目金額;稅金=增值額*適用稅率速算公式
增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%的:增值額*30%=稅金
增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%未超過100%的:增值額*40%-扣除項(xiàng)目金額*5%=稅金
增值額超過扣除項(xiàng)目金額100%未超過200%的:增值額*50%-扣除項(xiàng)目金額*15%=稅金
增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%:增值額*60%-扣除項(xiàng)目金額*35%=稅金
不能提供發(fā)票:地稅局評(píng)估價(jià)*3%
注:以上資料僅供參考,以當(dāng)?shù)胤抗芫终邽闇?zhǔn)。
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