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房改房如何繳納土地出讓金

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房改房如何繳納土地出讓金

  房改房又可以叫做已購公房,是指享受國家房改優(yōu)惠政策的住宅。即居民將現(xiàn)住公房以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)或成本價(jià)扣除折算后(舊住宅還要扣除房屋折算)購買的公房。下面由學(xué)習(xí)啦小編為你詳細(xì)介紹房改房出讓金的相關(guān)法律知識(shí)。

  房改房繳納土地出讓金方法

  根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》,凡改變土地用途、容積率的,應(yīng)按規(guī)定補(bǔ)交不同用途和容積率的土地差價(jià)。全產(chǎn)權(quán)單位房二次交易時(shí)只需由賣方補(bǔ)交2%的土地出讓金,交易后的房屋應(yīng)為商品房性質(zhì)。房屋產(chǎn)權(quán)時(shí)間是自產(chǎn)權(quán)證發(fā)放之日算起。

  房改房是指按照國家規(guī)定以成本價(jià)或標(biāo)準(zhǔn)價(jià)出售給職工的享受國家一定優(yōu)惠政策的房屋,其在上市轉(zhuǎn)售時(shí)存在補(bǔ)交土地出讓金的問題。房改房產(chǎn)權(quán)證基本可分為兩種:按成本價(jià)購買的產(chǎn)權(quán)證和按標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購買的產(chǎn)權(quán)證。成本價(jià)的產(chǎn)權(quán)證說明該房屋的使用、占有、處置的權(quán)利全部歸產(chǎn)權(quán)人所有,不需經(jīng)過原產(chǎn)權(quán)單位同意就可處置,但該房屋不能辦理贈(zèng)與,在收益權(quán)上受到一定的限制。房改政策規(guī)定:原以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購買公房的職工,可以根據(jù)本人意愿理順到成本價(jià),在補(bǔ)交購房時(shí)標(biāo)準(zhǔn)價(jià)與成本價(jià)差價(jià)款后,獲得全部產(chǎn)權(quán),并換新的產(chǎn)權(quán)證書。全產(chǎn)權(quán),可以上市交易。房改房已經(jīng)交納土地出讓金上市交易后再次進(jìn)入市場交易的,按照出讓土地使用權(quán)的商品房交易的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

  您擁有100%的產(chǎn)權(quán)證說明該房屋的使用、占有、處置、收益的權(quán)利全部歸產(chǎn)權(quán)人所有,即通常所說的全產(chǎn)權(quán),不需經(jīng)過原產(chǎn)權(quán)單位同意就可處置,如果房屋如果是全產(chǎn)權(quán),并且已有房產(chǎn)證,則可以進(jìn)行交易。

  全產(chǎn)權(quán)的房改房交易費(fèi)用

  1、契稅:普通住宅按買價(jià)征收1.5%;非普通住宅按買價(jià)征收3%由買方承擔(dān);

  2、營業(yè)稅(賣方):取得房產(chǎn)證未滿2年按房價(jià)的5.5%收取;

  3、個(gè)人所得稅(賣方繳納):取得房產(chǎn)證未滿5年,按交易差價(jià)的20%收取;

  4、交易費(fèi):6元/平米,雙方各付一半;

  5、登記費(fèi):80元,買方繳納。

  房改房繳納土地出讓金五項(xiàng)注意

  在房改房交易中,買家面對(duì)的都是資訊不太明朗的“個(gè)體”,為消除交易風(fēng)險(xiǎn),業(yè)內(nèi)專家提醒買家需特別注意以下關(guān)鍵環(huán)節(jié)。

  一、 了解產(chǎn)權(quán)可靠性  確認(rèn)產(chǎn)權(quán)的房主是否與賣房人是同一人,可到房管部門查詢產(chǎn)權(quán)證的真實(shí)性,要確認(rèn)原單位是否允許轉(zhuǎn)賣并了解房屋的性質(zhì)。一定要確認(rèn)原單位是否同意出讓,因?yàn)榇蟛糠止窟M(jìn)行房改時(shí)原單位都保留優(yōu)先回購權(quán),并了解是否已經(jīng)按成本價(jià)補(bǔ)足分?jǐn)傎M(fèi)用。

  二、確認(rèn)登記的面積、使用期限

  在房產(chǎn)證中,包括建筑面積、使用面積和戶內(nèi)實(shí)際面積;產(chǎn)權(quán)證上一般標(biāo)明的是建筑面積、戶型、土地使用期限、是否已補(bǔ)分?jǐn)?。另外,土地出讓金也是房改房必須交付的一?xiàng)相關(guān)費(fèi)用,這是由原業(yè)主支付的。

  三、清楚房屋背景與周邊環(huán)境

  買家須了解該房改房是否欠交物業(yè)管理費(fèi)以及水電煤氣費(fèi)用,或者房屋是否抵押給銀行,可向管理處或就近的居民了解情況。如有配套設(shè)施的,要現(xiàn)場使用以確認(rèn)是否有損壞,觀察戶內(nèi)外電線是否有老化現(xiàn)象,“三表”是否出戶,電話線的接通情況,是普通電話還是寬頻,小區(qū)綠化保安情況以及住宅電梯質(zhì)量等。

  四、確定房價(jià)的合理性

  通過對(duì)市場上房屋買賣交易信息反復(fù)比較判斷房屋的價(jià)值,買家還要多留意媒體信息、廣告、宣傳,然后與自己所意屬的房屋進(jìn)行比較。還可委托誠信中介公司或評(píng)估事務(wù)所進(jìn)行評(píng)估,讓雙方達(dá)成合理的房價(jià)。五、慎重辦理交易過戶手續(xù)

  辦理交易過戶手續(xù)是房屋買賣的最后環(huán)節(jié)也是最重要的一關(guān),不要輕易先交錢再過戶或者先過戶再交錢。付款和交樓時(shí)間也是一個(gè)很重要的問題,建議買賣雙方可以考慮將房款放在雙方都信得過的單位(如有口碑的中介公司)代為保管,等過戶手續(xù)完成后,再將相應(yīng)房款交回賣方。

  房改房圖片值得注意的是,產(chǎn)權(quán)過戶須報(bào)經(jīng)房屋土地管理部門辦理完畢才算是完成過戶手續(xù),有關(guān)代理行(中介方)、律師、公證的保證或口頭協(xié)議都不算已完成交易過程。對(duì)買方來說,產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)完成后房屋產(chǎn)權(quán)才真正屬于購買方,在此之前,賣方隨時(shí)可能毀約。

  另據(jù)中介公司介紹,房改房上市交易的手續(xù)比一般的二手樓交易程序多了一條,即原業(yè)主夫妻雙方帶房產(chǎn)證、身份證原件去房改辦申請(qǐng)上市,經(jīng)過鑒定,拿到上市審批方可按二手房交易程序進(jìn)行交易。

  流程與稅費(fèi)會(huì)因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)性質(zhì)、房產(chǎn)證簽發(fā)時(shí)間等因素而有所不同,請(qǐng)查看參考資料。


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