面對開發(fā)商延期辦理房產證業(yè)主怎么辦

　　購房者最關心的，莫過于交房期與房產證了，但是往往很多開發(fā)商都會在重要的時候掉鏈子，比如延期辦理房產證，下面由學習啦小編為你詳細介紹關于開發(fā)商延期辦理房產證的相關法律知識。

　　面對開發(fā)商延期辦理房產證業(yè)主怎么辦?

　　【案情簡介】

　　劉某于2012年4月購買了某房地產開發(fā)公司開發(fā)的房屋一套，雙方簽訂的商品房銷售合同其中一條約定：甲方(開發(fā)商)自房屋交付之日起90個工作日內辦好房屋所有權證，如未能按期辦理，乙方(買房人)有權解除合同，并可主張房屋總價的10%的賠償金。2012年10月底，該房地產開發(fā)公司將 驗收合格的房屋交付給劉某。2013年4月，該房地產開發(fā)公司才辦好房產證，但已經超過了合同約定的90個工作日。

　　劉某以合同有約定為依據，將某房地產開發(fā)公司訴至法院，要求該房地產開發(fā)公司支付違約金12萬元(房屋總價10%的賠償金)。

　　在法庭上，雙方各執(zhí)一詞，其中爭議的焦點就是對“90個工作日內為乙方辦好房屋產權證”的理解是90個工作日內報送材料還是90個工作日內辦好房屋產權證并交付給業(yè)主。還有就是“乙方有權解除合同，并按房屋總價款的10%要求甲方賠償損失”的意思是解除合同和10%的違約金必須并用(即要解除合同才存在違約金的問題)，還是合同解除權與違約金請求權是兩個獨立的訴訟請求，選擇適用。 另外，違約金是否以實際損失為條件，開發(fā)商沒有給業(yè)主造成損失的，業(yè)主是否可以要求違約金。

　　【法院判決】

　　一審法院經審理后作出判決，認定某房地產開發(fā)公司構成違約，判令其支付劉某房屋總價5%的違約金共6萬元。

　　某房地產開發(fā)公司不服判決，以程序違法、適用法律錯誤等理由上訴，要求改判。二審法院審理后駁回某房地產開發(fā)公司的上訴，維持原判。

　　【法律解讀】

　　由于開發(fā)商的原因，買房人在下列期限屆滿未能取得房屋權屬證書的，除當事人有特殊約定外，開發(fā)商應當承擔違約責任：商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。合同沒有約定違約金或者損失數額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。

　　商品房買賣合同約定或者《城市房地產開發(fā)經營管理條例》第33條規(guī)定的辦理房屋所有權登記的期限屆滿后超過一年，由于開發(fā)商的原因，導致買房人無法辦理房屋所有權登記，買房人可以通過訴訟請求解除合同和賠償損失。

　　目前雖然存在有不少開發(fā)商遲延辦理房產證的現象，但不少業(yè)主因為對相關的法律法規(guī)不了解，而不知道要不要去維權。有業(yè)主問，開發(fā)商逾期辦證，自己已經領取房屋所有權證，是否還可以告開發(fā)商?自己已經接收房屋了，是否還有權追究開發(fā)商逾期交房的違約責任?郭律師為此提醒說，業(yè)主領取開發(fā)商為其辦好的房屋所有權證書后仍然可以追究開發(fā)商逾期辦理房屋所有權證的違約責任，但必須在自從知道或應當知道權益受侵害之日起2年內，追究開發(fā)商的違約責任，否則，超過訴訟時效則會喪失勝訴權。

　　另外還需提醒，業(yè)主與開發(fā)商簽訂商品房銷售合同時，必須明確約定不能按期辦理房屋所有權證的違約責任，具體到多少金額或多少比例，如本案中房屋總價的 10%。如果沒有明確的約定，即使開發(fā)商遲延辦理房產證構成違約，也不能要求開發(fā)商承擔違約金，只能要求開發(fā)商賠償損失，但業(yè)主必須舉證證明因為遲延辦理房產證給自己造成的損失是多少，否則也得不到法院的支持。